築40年以上中小ビルの分散修繕1

建物設備のリスク

築40年以上中小ビルのリスク管理と分散修繕計画の取り組み方


分散修繕では、まず建物設備と向き合います。

建物設備がトラブルや重大事故を起こすリスク

築40年を過ぎた建物設備がトラブルや重大事故を起こすリスクへの対処は、自用/賃貸使用に関わらず、建取り組まないという選択肢はありません。テナントや第三者に及び損害と損失のみならず人命に関わるリスクがある建物設備の適切な維持管理は、所有者責任だからです。

高築年ビルの歴史が短い日本では、築浅ビルの建物設備リスクに関しては法定点検がありますが、築40年を過ぎてから顕著になる建物設備リスクに関しては、点検制度が存在しないため、完全な所有者の自己責任です。

分散修繕では、分散修繕計画の準備として、各設備のリスクを把握し、必要に応じて適切な専門業者を選び、調査もしくは相談を依頼します。分散修繕ではこれはビル所有者が行います。大手建設業者や管理会社に相談すればそこは全てやってくれますが、そのための相応の中間費用を支払わなければいけません。ビルのリスクを把握し、適切な専門業者選んで適切に依頼することは、社会常識的な管理力があるビル所有者であれば、特段に難しくありません。長く古いビルと付き合うこれからのビル所有者であれば、習得しておいて損はないノウハウです。

 

ここでは、社会常識的な管理力があるビル所有者が各設備のリスクを把握し、必要に応じて適切な専門業者を選び適切に依頼するための重要点をご解説します。

I 建物設備リスクの把握

 

このリスクの対象はビルの建物と建物設備、付属物です。そしてリスクの影響によって、次の3つがあります。

1建物設備がトラブルや重大事故を起こすリスク (通常使用の場合/災害時)
2テナントリーシングでマイナス評価になるリスク
3効果より運転コストが高く経営負担になるリスク

2は空ビルになるリスク、3は赤字負債になるリスクに該当しますが、対象は同じため、ここで扱います。


1建物設備がトラブルや重大事故を起こすリスク

 

1建物設備がトラブルや重大事故を起こすリスクについては、通常使用の場合と、災害時を考慮します。災害対策として、一般に旧耐震基準ビルの耐震問題が言われますが、数百年千年に一度の大震災に激震地として被災し倒壊するリスクのみならず、より起こりうる自然災害の広い考慮が必要です。特に近年は地球温暖化のためか、大雨台風災害が増加傾向にあるため、これら対策は欠かせなくなっています。  

   


2テナントリーシングでマイナスになるリスク

 

古い設備等がテナントリーシングでマイナス要因となることは、少なくありません。省エネやエコへの拘りが強い昨今は尚更です。  

   


3効果より運転コストが高く経営負担リスク

 

全館給湯設備や全館空調設備等、使用数の少ない機械式駐車場他、もはや必要性が低く稼働を続けることによる維持費や修繕費で赤字を垂れ流す設備をどうするかの判断を、永久に先延ばしにはできない問題です。  

   

II 適切な専門業者を選ぶ

 

建物設備のリスクのほとんどは、自己判断と自己対応ができないため、実際にいつどのように対応できるかは、相談をする専門業者の意見と実力で決まってしまいます。だから結局のところ、相談ができる専門業者を見つけられることは、ビルの寿命に関わる重要問題です。
まず大手建設業者/管理会社に相談をする場合と個別専門業者を探す場合のメリットデメリットをもう一度整理します。そして個別専門業者を探す場合には、特に営業/設計設置~修繕分離型と営業/設置~修繕の一貫型で違いが大きいため、その違いを中心に一般的な設備について、確かめます。  


大手建設業者/管理会社か専門業者か

 

もう一度確認をしますが、大手建設業者/管理会社か専門業者を選ぶことは重要です。大手建設業者/管理会社への相談もメリットもあるからです。ここでの大手とは、ゼネコン、ビルを建てた建設業者、工務店、大手管理会社、大規模修繕業者等です。個別とは、電気であれば電気業者、給排水であれば給排水業者等、個別の専門業者を意味します。
一定の管理力のある築古ビル所有者であれば、大手はまず選択肢ではありません。赤字負債リスクが高すぎるからです。個別と大手とでは同じリスク対応同じ工事でも、300万円と600万円、1000万円と2000万円・・と倍ゲームが珍しくありません。修繕積立金制度がある分譲マンションでさえも、大手による大規模修繕工事を数回おこない、やはり築40年弱で修繕資金不足に陥る実情です。

 

とはいえ時に費用をかけてもその対価としての安心及び手間隙を買いたいことは、当然にあります。本業が忙しい、年齢や体力の理由があります。こうした場面では、当然に大手建設業者/管理会社は選択肢です。大切なことは自分で費用とメリットデメリットを理解した上で判断ができていることです。  

 


1電気・給排水の問題

 

特に壁の後ろに建築時に建物と同時に設置される電気幹線・給排水管及び関連設備は、営業/設計設置~修繕分離型の典型です。これらは劣化速度が遅く、築浅時にトラブルになることはあまりありませんが、40年をすぎると重大事故リスクが高まります。こうした設備のリスク相談相手を探す場合の問題は、普段点検や修繕でお世話になっている電気・水道の技能者が、技能に加えて長期的な安全安心安定の設計と提案の能力があるかどうかです。しかしその可能性は高くないでしょう。なぜならば築古ビルの歴史がない日本では、築50年築60年ビルでの事例そのものが限られているからです。
長期的な安全安心安定の設計と提案の能力があるかどうかは、施工事例を聞けばわかります。ただし本当に良い設備業者は、営業活動をあまりしていないことに留意をしてください。人手不足業界のためそうした業者は新築案件で忙しく、ビジネス対ビジネスの礼儀が求められます。  

 


2外壁

 

建物外側の外壁も、営業/設計設置~修繕分離型の典型です。そしてこちらは設備業界ではなく、建築業界に不随します。屋上防水や外壁修繕工事は分譲マンションも含めた需要が高いため業者の数は多いですが、それだけにピンキリです、そのため、中身と費用のバランスの妥当性評価が重要になります。
長期的な安全安心安定の設計と提案の能力があるかどうかは、次の3ポイントで確かめます。  

 

・工法の選択及び基本技能
・テナントに配慮をした工事マネジメント
・工事後のアフターサポート姿勢  

 

 具体的には、同様中小ビルの施工事例を通して聞きます。ただし中小ビルの施工事例が多くても、分譲マンションの大規模修繕工事が強い業者は、しばしば過剰サービスとなりがちのため、費用とのバランスが重要になります。  
 問い合わせる専門業者を選ぶ際には、屋上にしろ外壁にしろ、防水だけがリスクであれば、防水工事専門業者を選びます。ただどうせ外回り工事をするならば、その際に他のリスクもあれば同時に対応も相談したいものです。となると、相応の総合力がある防水工事業者を選ぶ必要があります。同時に相談をしたい礼としては、次の通りです。必ず全て自社施工である必要はありません。複数の設備業者が共同プロジェクトを組むことはしばしばあります。それができる業者であれば、ありがたい話です。  

 

・コンクリート補修
 (場合によってはコンクリート劣化診断)
・外壁塗装・防水
・外壁タイル補修
・サッシ・ガラス
・シーリング
・鉄部塗装
・雨漏り診断
・看板撤去(設置)
・屋上防水
・アンテナ撤去補修
・高置き給水タンク撤去補修
・建物外観デザイン
・ファザード改良 


3エレベータ・機械式駐車場・自動ドア・エスカレーター

 

エレベータ等は、メーカーによる営業/設置~保守修繕の一貫型の典型例です。法定点検制度があるため、通常管理修繕は任せておくことができまる。ただ一方で問題は、囲い込みされてしまうことです。
特に数が多いエレベータを例にすると、40年過ぎで、点検指摘が増えたり、またメーカーから保守部品保管期限終了の通知が来たりするため、交換する例が多くあります。ありがちな例では、そのまま同メーカーで交換工事―保守修繕と継続します。これが囲い込み効果です。 しかし竣工当時と築古である現在とでは、エレベータに投資できる予算、使われ方が異なるのは当然です。エレベータ交換は、広く予算を見直す限られた貴重な機会であることを認識すべきです。ここの検討次第で、エレベータ更新費用のみならずその後40年の保守総額が、倍以上つまり数千万円の差がつきます。   

 


4消防設備、業務用空調、防犯設備等

 

消防設備、業務用空調、防犯設備当も、営業/設置~保守修繕の一貫型の典型例です。いずれもテナント使用に関係し、単価はものすごく高額ではないため、一般的な更新の機会は、点検指摘またはトラブルが起きた際に更新します。部分部分の単純交換であれば工事技能がある業者で十分です。ただし時にビル全体での方針を見直したい場合があります。そうした時には、事例を通して長期的な安全安心安定の設計と提案の能力があることを確かめてから、相談をします。  


5災害対策・セキュリティ

 

近年ビルの災害対策及びセキュリティに関する関心の高まりもあり、これらリスクに関しては、単に個々設備・ソリューション単位ではなく、建物全体視点でのリスク相談ができることが望まれています。例えばセキュリティのために監視カメラを取り付けても、鍵が旧型であればセキュリティは不十分。いくら耐震補強をしてもより軽微な地震で落下事故が起これば、ビルの評判も地に落ちます。こうした分野は、ネットで情報が集めやすい分野でもあり、今のところ所有者も情報収集が必要です。  

Ⅲ どのように専門業者に相談をすべきか

 

分散修繕として設備業者に相談をする場合、最初に留意をすることは、ビル所有者は、自分が消費者ではなく、ビジネスとしてビジネス対ビジネス関係を構築すると考えることです。そんなことは当然と思われるかもしれませんが、現実にはビジネスマナー違反が多いため中小ビル案件を嫌う業者は少なくないのが事実です。最低限のマナーとして次の3つは遵守をします。  


1提案は無料と思わない

 

例え営業が、調査して見積書を作ります、と言ってもその提案は無料ではできないことは、認識しておくべきです。調査の有無にかかわらず、専門技術者が考えるコスト負担を相手に与えます、自分は無料で相手に動いてもらい、でも値段が高いのは許せない。は甘すぎます。フェアな費用を求めるならば、まず自分が借りを作らないことです。例え調査提案を無料と言われても、支払いを申し出る気遣いを見せたいものです。  


2総額だけ見てマケテと言わない

 

有償無償に関わらず、せっかく業者がいろいろ考えて提案と見積書を作成してくれたというのに、提案と見積書の中を理解することなく、単に金額をマケテというのは、失礼な事だとそろそろ認識をすべきです。もし金額が高いと感じたならば、具体的にどのような工事を削減できるかを、話し合うべきです。  


3相見積りは絶対にダメ

 

最近相見積もりの間違った使い方が流行していますが、相見積りは絶対に厳禁です。相見積はプロの手法です。見積書の中身がわからない一般の人間が、数字比較をすれば、安かろう悪かろうの結果にしかならないことぐらいは、気がつくべきです。さらに間違った相見積りは、信用を失います。相見積と称してA社の見積書や提案書をそのままB社に見せる行為が横行していますが、これはA社のノウハウを盗みB社に提供する泥棒行為です。絶対に相見積りは厳禁です。  

 


4良い提案を考えていただくために

 

 ・すぐに工事するとは限らない場合はその旨を正直に伝える
 ・何を重視する「良いと考える」かすり合わせる
 ・分散修繕計画を一緒に検討する  

 

確調査でリスクが確認された場合、すぐに工事をする予定がない対象については、「いつ」「いくらぐらい」で「どのような工事」が望ましいか意見をもらいます。対応するしないを含めてその後の判断のためには、ある程度どのように対応できるか、それはいくらぐらいかかるものかの目安が必要です。そしてそれは、長期的な安全安心安定が設計されているものであるべきです。けれども長期的な安全安心安定が設計と提案は、調査をすれば勝手に出てくるものではありません。なぜならばそれららは予算とリスクバランスの考え方によって異なるからです。  < /p>  

例えば所有者によって、テナントに迷惑をかけるリスクは極力抑えることがポリシーの方もいれば、古いビルは賃料が安いのだから多少のトラブルはテナントも我慢すべきと考える方もいます。そうした基本的な考え方を伝えなければ、業者も良い提案のしようがないのです。またより具体的な建物の今後の方針及び他の設備更新の方針を伝えることで、業者もより具体的なイメージを持って細かいところを配慮した設計ができます。  

 

そうして良い提案を考えていただくためにお勧めするのが、先の3つです。例えば、専門業者にとって「長期的な安全安心安定が設計と提案」を考えることは、利益にならない部分です。特別良い提案を考えてくれたから特別に費用を支払う人はいないでしょう。だからこそビル所有者も、「長期的な安全安心安定が設計と提案」を考える時間と手間を無駄にさせないための協力をする姿勢は、良い提案を考えていただくための礼儀です。例えばすぐに工事をする予定がないのに、有効期限1ヶ月の見積書をもらっても、相手に無駄仕事をさせることになるため、まずざっくりした意見をもらうといった具合です。