築30年以上中小ビル分散修繕・安定ビル資産経営についてのご質問、その他中小ビル資産の維持・経営・所有等のご不安問題は、ビルオへお気軽にご質問下さい。ビルオは、日本で唯一の築30年以上中小ビル資産所有者、経営者、後継者のビル資産維持相談窓口です。利益と資産を守ります。一棟から十数棟ポートフォリオまで、幅広くご対応します。
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Ⅴ 安定ビル資産経営
ここまで見てきた30年賃貸計画と30年分散修繕計画を合わせて、30年安定ビル資産経営計画を作成します。といってもただ重ねるのではなく、「安定」を確かめて、必要に応じてリスクが分散できるように、調整します。
5.1 安定ビル資産経営とは
ビル資産経営は、「安定」を目指します。「安定」は、「低リスク」だからです。数字だけではなく、物と営業面の全てに「安定」を求めます。
5.11 安定ビル資産経営とは
安定ビル資産経営とは、
・事故を起こさず
・賃貸を継続
・負債を作らず
・利益を維持する
4つが満たされた状態です
5.12 ビル資産経営の4面性から見た安定ビル資産経営
これをビル資産経営の4面性で見ると、
4面性 | 安定ビル資産経営 | ビル資産経営での内容 |
物の面 | 事故を起こさず | ビルの経年劣化部分のリニューアル等工事を行う |
営業面 | 賃貸を継続 | 地域賃貸マーケティングで賃貸方針+物のビルに賃貸効果目的工事を行う |
数字:BS | 負債を作らない | 計画的に分散修繕に取り組む |
数字:PL | 利益を維持する | 地域賃貸マーケティングで、低費用高効果の工事内容を精査 |
ここには出てきませんが、所有の「権利」はもちろんある事が前提です。
5.13 安定ビル資産経営のサイクル
この安定ビル資産経営は、安定ビル資産経営のサイクルで維持できます。
一度安定ビル資産経営のサイクルを作ると、サイクルの力で比較的楽に安定ビル資産経営を維持できるようになります。だから最初に30年安定ビル資産経営計画を作成して自ビルのベストな安定ビル資産経営サイクルを見つけておくと、後は楽にビルを維持できるのです。
5.2 安定ビル資産経営のストーリー
この「安定ビル資産経営」のサイクルは、ストーリーとして確かめられます。「数字」のストーリーと「」営業のストーリーと「物」のストーリーがあります。それぞれが密接に関係します。
5.21 安定ビル資産経営:数字のストーリー
30年安定ビル資産経営計画の数字のストーリーは、最も確かめやすいものです。基本は分散修繕と同じです。
賃料収入から経費や公租公課や税金等を支払い、一定の安定利益を維持した上で、工事予算を準備し工事をする、また工事予算を準備し工事をする、の繰り返しです。ただ将来の安定した数字を作るのは、「営業」のストーリーと、「物」のストーリーです。だから両者の裏付けが非常に重要です。
5.23 安定ビル資産経営:営業のストーリー
賃貸経営のストーリーは、賃貸経営計画として既に考えましたが、改めて確かめます。
テナントは、回転サイクル毎に退去します。その次に入居するテナントの賃料は、地域賃貸マーケット内でのその時の自物件の賃貸ポジションです。どこかで賃貸効果目的工事投資を行って、アップサイドを取ります。そうして賃料収入が大きく下がる事を避け、賃料収入の安定を守ります。
ただ将来を実現するためには、「物」のビルがアップサイドの賃料で選ばれるだけの状態でなければいけません。「数字」も、必要な賃貸効果目的工事等に費用を投資して、利益を守れなければいけません。だから、「営業」のストーリーは、「物」のストーリーと「数字」のストーリーの裏付けが必要です。
5.22 安定ビル資産経営:物のストーリー
収益ビルの「物」のストーリーは、建物設備機能の状態を、基本は、想定している賃料ポジションで選ばれる水準で安定して維持します。入居テナントの満足度に関わるからです。賃貸リーシングでアップサイドを取るタイミングで、賃貸効果目的工事投資を行います。
この分散修繕工事予算の原資は、将来の賃料収入だから、「数字」と「営業」のストーリーが見込み通りでなければ、将来の賃料収入は減少して、利益が損なわれます。だから「物」のストーリーも、それ自体「数字」のストーリーと「営業」のlストーリーの裏付けが必要です。
この「安定ビル資産経営」が続く状態である事は、ストーリーとして確かめます。ストーリーが破綻していたり、実現可能性が感じられなかったら。まだまだ見直しが必要という事です。全体としての安定ビル資産経営サイクルと、数字のストーリー、物と営業のストーリーの3つのストーリーで確かめます。
5.3 30年安定ビル資産経営計画の作成
実際の検討は、マイクロソフトエクセルで30年安定ビル資産経営計画の作成を通して、試行錯誤を繰り返しながら行います。
5.31 30年安定ビル資産経営計画表の作成
30年ビル資産経営計画は、
賃貸経営計画
(管理計画)
(資金計画)
分散修繕計画
を一体に統合
したものです。
賃貸経営計画~(資金計画)までは、損益計算書(PL)と同じです。残る利益から更に分散修繕予算を確保して、その下に分散修繕計画があります。
5.32 30年安定ビル資産経営計画表の検討
30年分散修繕計画以上に、30年安定ビル資産経営計画の作成は、シミュレーションが重要です。十分にシミュレーションをしてトライアンドエラー経験を積み、実判断でリスクを避けられるようになる事こそが、30年分散修繕計画作成の目的です。
30年安定ビル資産経営計画表は、シミュレーションができるように、計算式の入れ込みが欠かせません。
ビルオでご相談を頂きますと、計算式の入った30年ビル資産経営計画表のひな型をご提供しています。
5.33 沢山検討、繰り返し見直し、再作成する
30年安定ビル資産経営計画表の最初の作成は、数字合わせで精いっぱいでしょう。最初は誰でもそうです。けれども自分でビルの状態や賃貸を考えながら、この場合はどうなるか?こちらの場合はどうか?と数字の検討を繰り返すうちに、だんだん地域賃貸マーケットやビルの状態や将来のビルの在り方等が見えてきます。
そうして考える経験を積む事で、実際の賃貸や工事のビル資産経営判断の場面でも、大きなリスクを避けらえっるようになります。自然に安定ビル資産経営が維持できるように判断ができるようになります。
安定ビル資産経営サイクルの軌道に乗れば、後はそう難しい事はありません。50年でも100年でも200年でも、安定したビル資産経営を継続して、利益を積み上げる事ができます。
築30年以上中小ビル分散修繕・安定ビル資産経営についてのご質問、その他中小ビル資産の維持・経営・所有等のご不安問題は、ビルオへお気軽にご質問下さい。ビルオは、日本で唯一の築30年以上中小ビル資産所有者、経営者、後継者のビル資産維持相談窓口です。利益と資産を守ります。一棟から十数棟ポートフォリオまで、幅広くご対応します。
計画作成・助言・コンサルティング
100年時代ビル資産維持経営の考え方