中小ビルは負債化させずに100年超維持時代へ。築30年以上中小ビル資産所有者、経営者、後継者の方向け、築古ビル維持のご相談はビルオへ、御質問。お問合せ、お気軽にどうぞ。、一棟ご所有者から、10数棟ポートフォリオそれ以上、幅広く対応できます。最初のお話は無料です。地方自治体他団体様向け街の築古ビル維持支援のセミナー・講習会も開催します。
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Ⅳ 収益ビル資産の分散修繕
築古中小ビルの分散修繕の考え方は、30年分散修繕計画の作成ででご紹介しています。全体の理解はこちらをご参照下さい。ここでは、30年分散修繕計画の作成でを既に読まれている事を前提に、収益ビルに絞った留意点をご説明します。
4.1 収益ビルの分散修繕計画作成
4.11 収益ビルの分散修繕計画作成
30年安定ビル資産経営計画の中での分散修繕計画の作成で考えるべき事は、ほぼ賃貸経営計画で考えています。
分散修繕の工事財源:将来に渡る賃料収入
将来のビル使用者:自ビルのターゲットテナント
将来の自ビルの在り方:3.32 何が(低予算で)効果があるのか?で考えた事をを含めて将来の予定賃料ポジションでターゲットテナントに選ばれる自ビル
4.12収益ビルの分散修繕の工事予算目安
収益ビルの分散修繕では、賃料収入の5%~10%が分散修繕工事予算の目安です。もちろん収益規模やビル状態によって変わります。重要工事が必要な時期だけ、多めに確保をする事もあり得ます。
留意をすべきは、例えば良い時代に入居した長期入居テナントが多く、現在の賃料水準が相当に高い場合です。賃料が高いテナントが退去をすると、賃料収入減少が見込まれますから、賃料収入の下落を見込んで、分散修繕工事予算を設定します。また現在長期空室がある場合、将来的に満室を見込むか、ある程度空室がある事を前提にするかは、地域賃貸マーケットの状況を考慮して決めます。
4.13 収益ビルの分散修繕工事の対象
収益ビルの分散修繕工事の対象は、大きく2種類があります。
-
ビルの経年劣化部分のリニューアル等必要な工事
-
賃貸効果目的工事
各工事への予算配分を考える前に、まずこの2つへの予算配分を考えます。ただし留意すべきは、厳密にそれぞれが分かれる訳ではない事です。例えばビルの経年劣化部分のリニューアル等必要な工事に、賃貸効果目的を考えた機能性能グレードが必要といった具合です。
4.2 収益ビル分散修繕での工事予算削減
収益ビルでは、全ての経年劣化した建物設備機能等のリニューアル工事及び賃貸効果目的工事で、工事の判断及び各工事予算の削減を経営者側の予算の都合だけでは決められません。トータルで常に、将来維持したい賃貸ポジションで選ばれるビルであり続ける事を意識しなければいけないのです。
4.21 工事サイクル・建物設備機能の程度は、賃貸ポジションの考慮が必要
収益ビルでは、工事サイクルや建物設備機能の程度は、経営者側の懐事情だけではなく、地域賃貸マーケット内で将来維持したい賃貸ポジションでも決まります。
例えば高い賃料を維持したけれど、相応の「トラブルの無さ」「建物設備機能」を求められる訳です。どの程度求められるかは、ライバル物件との比較で決まります。
一方で低めの賃料ポジションであれば、多少は「賃料が安いのだから仕方がない」として容認してもらえます。ただどの程度容認してもらえるかは、ターゲットテナントに寄ります。
テナントが「古いビルの欠点だ」と思う事があった時に、地域賃貸マーケット内に同水準賃料でより良い物件があれば、そちらに移転されるリスクがあります。でも「欠点もあるけれど、他のビルにない良い点があるからこの賃料はお得だ」と思われれば、そのビルは常に選ばれるのです。
4.22 工事(内容)削減は、「効果」の観点からも
収益ビルでは、賃貸効果目的工事だけではなく、ビルの経年劣化部分のリニューアル等必要な工事でも、「当然に」費用対(あとの賃料収入)効果を考えます。
だから、(あとの賃料収入)効果が低い、は工事予算削減の合理的な理由です。目指すは、全ての分散修繕の対象工事で、「低予算高効果」です。
4.23 賃貸効果目的工事予算配分の留意点
将来の賃貸効果目的工事は、内容をあまり早く決めても仕方がありませんから、予算だけ確保をしておきます。
賃貸効果目的工事は、数に注意をします。
例えば1部屋の内装リフォームに費用をかけすぎると、他の部屋の予算がなくなります。(ただし、分散修繕工事の予算削減及び調整方法である分割として、必ずしも30年内に全てに賃貸効果目的工事を行う必要があるとは限りません。分割して予算を調整する事ができます。)
また賃貸効果目的工事は、内装工事等、DIYでできる分野も少なくありません。現在ではyoutube等でプロの手法が無料で学べます。高い賃料ポジションを狙わない築古中小ビルは、DIYも十分に選択肢です。
中小ビルは負債化させずに100年超維持時代へ。築30年以上中小ビル資産所有者、経営者、後継者の方向け、築古ビル維持のご相談はビルオへ、御質問。お問合せ、お気軽にどうぞ。、一棟ご所有者から、10数棟ポートフォリオそれ以上、幅広く対応できます。最初のお話は無料です。地方自治体他団体様向け街の築古ビル維持支援のセミナー・講習会も開催します。
Ⅴ 安定ビル資産経営
30年分散修繕計画の作成で、仕上げにリスクの分散を行ったのと同じく、30年安定ビル資産経営では、最後に安定維持を確認します。「安定」こそが、リスクの回避だからです。
5.1 安定ビル資産経営とは
ビル資産経営が目指すのは、「安定」です。「数字」「物」「営業」面の全てで「安定」を求めます。
5.11 安定ビル資産経営とは
安定ビル資産経営とは、
・事故を起こさず
・賃貸を継続
・負債を作らず
・利益を維持する
4つが満たされた状態です
5.12 ビル資産経営の4面性から見た安定ビル資産経営
これをビル資産経営の4面性で見ると、
4面性 | 安定ビル資産経営 | ビル資産経営での内容 |
物の面 | 事故を起こさず | ビルの経年劣化部分のリニューアル等工事を行う |
営業面 | 賃貸を継続 | 地域賃貸マーケティングで賃貸方針+物のビルに賃貸効果目的工事を行う |
数字:BS | 負債を作らない | 計画的に分散修繕に取り組む |
数字:PL | 利益を維持する | 地域賃貸マーケティングで、低費用高効果の工事内容を精査 |
ここには出てきませんが、所有の「権利」はもちろんある事が前提です。
5.13 安定ビル資産経営のサイクル
この安定ビル資産経営は、安定ビル資産経営のサイクルで維持できます。
一度安定ビル資産経営のサイクルを作ると、サイクルの力で比較的楽に安定ビル資産経営を維持できるようになります。だから最初に30年安定ビル資産経営計画を作成して自ビルのベストな安定ビル資産経営サイクルを見つけておくと、後は楽にビルを維持できるのです。
5.2 安定ビル資産経営のストーリーを確かめる
この「安定ビル資産経営」のサイクルは、ストーリーとして確かめる事ができます。「数字」のストーリーと「」営業のストーリーと「物」のストーリーのいずれでも、破綻が無い事を確かめます。もしどこかに破綻があれば・・・破綻がなくなるまで、何度でも計画を見直します。
5.21 安定ビル資産経営:数字のストーリー
30年安定ビル資産経営計画の数字のストーリーは、最も確かめやすいものです。基本は分散修繕と同じです。
賃料収入から経費や公租公課や税金等を支払い、一定の安定利益を維持した上で、分散修繕工事の予算を確保。その予算で「予算が準備できたら工事」式で適時必要な工事を行い、将来に想定する賃料ポジション水準の賃料収入を維持できる。
5.22 安定ビル資産経営:物のストーリー
30年安定ビル資産経営計画の「物」のストーリーは、現在のビル状態(外壁、各建物設備、内装等)から、年月による経年劣化を想像します。年々の建物設備機能全体の状態を見て、ビルに酷く経年劣化する部分がない事を確かめます。分散修繕計画で決めた各工事サイクルの時点で、リニューアル工事を行い、(建物設備機能のグレードや寿命等、工事範囲等の条件に合わせて)該当部分がリニューアルします。
分散修繕でも確かめた通り、適切に分散修繕されている築古ビルは、建物設備機能や内装外壁等、新しい部分と古い部分が混在していますが、全体では一定の水準を保っています。
5.23 安定ビル資産経営:営業のストーリー
3.23 30年安定ビル資産経営計画の賃貸経営計画作成で検討をした各部屋のテナントサイクル(テナントの入居期間)の終了時に、テナントリーシングが必要になると想定をします。その時点での地域賃貸マーケットの相場及び自ビルが目指す賃貸ポジションを確認し、その時点でのビルの状態が目指す賃貸ポジションで選ばれるものであるかどうか、ライバル物件とも比較検討をして、確かめます。
アップサイドを取る場合には、分散修繕計画の該当年に3つの予算上限内で賃貸効果目的工事予算がある事を確かめます。得にアップサイドを取る場合は、建物全体の状態が、アップサイド後の賃貸ポジションで選ばれる状態であるかどうか、丁寧に検証をします。
5.3 30年安定ビル資産経営計画の作成
実際の検討は、マイクロソフトエクセルで30年安定ビル資産経営計画の作成を通して、試行錯誤を繰り返します。
5.31 30年安定ビル資産経営計画表の作成
30年ビル資産経営計画は、
賃貸経営計画
(管理計画)
(資金計画)
分散修繕計画
を一体に統合
したものです。
賃貸経営計画~(資金計画)までは、損益計算書(PL)と同じです。残る利益から更に分散修繕予算を確保して、その下に分散修繕計画があります。
5.32 シミュレーションが出来る計算式の入れ込みがミソ
30年ビル資産経営計画作成の意義は、無難な利益数字を作る事ではなく、30年のシミュレーションを通して様々な安定ビル資産経営のストーリーを検討し、より良いストーリーを選択してゆく事にあります。そしてシミュレーションでのトライアンドエラーが経験となり、実際の判断場面で安定ビル資産経営が難しくなるような、判断ミスのリスクが低くなります。
だから、30年安定ビル資産経営計画は、単なる数字の表作りではなく、シミュレーションができるように数式の入れ込みがある事が重要です。(それがなければ、都度多くの計算をしなければいけなくなります。)ビルオでご相談を頂きますと、計算式の入った30年ビル資産経営計画表のひな型をご提供しています。
5.33 沢山検討、繰り返し見直し、再作成をする
既に賃貸経営計画の作成でも分散修繕計画の作成でも安定ビル資産経営計画の確認でも強調してきた通り、沢山のパターン検討が必要です。
例え将来の地域賃貸マーケット先行きを、3つに絞り、また賃料ポジションを、プランA、プランB、プランCの3パターンに絞れば、それだけで9パターンです。そこに各賃貸ポジション毎に3パターンの
賃貸効果目的工事を検討すれば、3x3x3=27パターンを検討する事になります。
いくつかは省く事ができても、他に用途変更や他の可能性も検討したくなるかもしれません。
将来の事はわかりませんが、そうして検討の経験値を積んでおく事で、実際の賃貸や工事のビル資産経営判断の場面でも、「わからない事で頭が真っ白」にはなりません。
現在の中小ビルは、必要な工事を行ずもしくは経営を間違えば、負債化、産業廃棄物ですが、適切に分散修繕を行い安定ビル資産経営が出来ていれば、まだ無限の利益を積み上げるポテンシャルがある特別な資産です。この資産価値は、これからの将来、難しい時代に生きる、子供や孫やその先の代まで受け継ぐ事ができるのです。
安定ビル資産経営サイクルの軌道に乗れば、後はそう難しい事はありません。日本の築古収益ビル経営者の方は、是非安定ビル資産経営を学びましょう。
中小ビルは負債化させずに100年超維持時代へ。築30年以上中小ビル資産所有者、経営者、後継者の方向け、築古ビル維持のご相談はビルオへ、御質問。お問合せ、お気軽にどうぞ。、一棟ご所有者から、10数棟ポートフォリオそれ以上、幅広く対応できます。最初のお話は無料です。地方自治体他団体様向け街の築古ビル維持支援のセミナー・講習会も開催します。
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ビル資産100年超維持経営とは