1.1 建物寿命とは何か

最初に、建物寿命とは何か？建物を延命するとは、どういう事か？を、正しく理解します。

1.11 建物寿命とは何か
建物躯体は丈夫です。ただ建物が築40年築50年となると、一部の建物設備機能や外壁内装が経年劣化します。多くの場合、こうした建物設備機能の一部の経年劣化をビルの老朽化と言っています。
例えば建物の鉄筋コンクリートは、タイル／塗装で保護されており、保護機能をリニューアルを繰り返して長く使用ができます。

1.12 建物の延命とはどういう事か
建物は、経年劣化した建物設備機能をリニューアルする事でいくらでも延命ができます。人間でいえば、時々劣化した皮膚や内臓血管を交換して生き続ける事ができるのです。 ただし経年劣化をするのは、実際には建物を構成する建物設備機能の各々です。だから経年劣化をした部分だけ、リニューアルをすれば、十分に建物は延命できます。リノベーションや大規模改修工事等で一度に全てのリニューアル工事を行う必要はないのです。

1.13 日本の建物も、延命できている
日本にも、多くの江戸時代以前建築の町屋や豪農の家、寺社、城があります。白川郷の茅葺屋根の集落があります。明治時代の洋風建築も存続しています。ビルやマンションも、リノベーション工事や大規模改修工事で延命が出来ています。

1.14 旧耐震基準建築である事は、建物寿命とは関係がない
日本では、旧耐震基準建築のビルや建物は全て建替えなければいけないという思い込みも強くありますが、旧耐震基準建築のビルや建物の全てに耐震性がない訳ではありません。耐震補強工事もあります。またそもそも数百年に一度、千年に一度の巨大震災の激震地にあたる可能性がある地域は、限られています。旧耐震基準建築である事は、建物寿命とは全く関係ありません。

1.15 日本のビル・建物は経済的寿命
日本人も、リノベーションや大規模改修工事で使用できる事を知っています。ただ日本人は建物はいずれ寿命があると考えます。そして、「古い建物にお金をかけても仕方がない」として、必要な工事を行わず、ビルを寿命にしてしまいます。つまり日本のビル・建物の寿命は、適切な費用をかけない事による、経済的寿命なのです。

1.2 問題は、建物はモノだが資産としてでなければ維持できないこと

建物は、延命工事を続ければいくらでも長く延命ができるにも関わらず、どうして日本のビルや建物が経済的寿命になるのか？理由は、日本人は建物をモノと見るからです。けれども建物は資産としてでなければ、維持できません。この理解が、分散修繕への第一歩です。

1.21 建物はモノであるが、所有者にとっては「資産」
建物は「モノ」です。けれども経済的寿命の例からわかるように、所有者は、建物を延命するかどうかを考える時、そのお金をかける価値があるかどうかを考えます。つまり所有者にとっては、建物は「資産」なのです。建物資産とは、「モノ」だけではなく、「権利」と「数字」も問題になります。


1.22 所有者にとって、建物は「資産」でなければ維持ができない
モノと資産との違いは何か。それは「延命」をどうするかの考えに現れます。モノの建物の事は、建設業者、工事業者、建築士が考え決めます。けれど建物資産としては、その建物延命工事が高額すぎては、手を出せません。建物が負債になるからです。つまり、建物資産所有者にとって、建物は「資産」でなければ維持ができないのです。

1.23 建物「資産」の会計的理解
この建物資産の「数字」部分は、会計的に理解できます。 建物はBSの「資産」です。モノの建物は年々経年劣化が、数字の建物も年々減価償却で減っていきます。この経年劣化に対して、建物の寿命を延ばす工事を資本的支出工事といいます。資本的支出工事は後でご説明します。

1.24 建物が資産でなくなるとは負債になること
建物の所有者は、固定資産税や最低限の維持費がかかります。使用利益がなければ負債です。更に解体費まで発生します。 一方で、建物の収入（自用や自宅の場合は、賃貸の場合の賃料を支払わずに済んでいいる事を、収入と見做します。）に対して、資本的支出工事が高額すぎても、その投資回収に30年かかるとしたら、それは回収が出来ません。（回収前に次の工事が必要になります。）BSの右側に負債が消えない／外部から資金を入れ続けなければいけない、状態は、これも建物が「負債」と言います。

1.25 建物を長く使うためには、建物を負債にしない「建物資産」延命が必要
現在でも、建物を延命する技術は十分にあります。けれども技術が素晴らしくても、高額すぎて建物が負債になるようでは、手を出せません。 ただ実際には、技術は１つではなく、各建物設備機能ごとに、様々な技術、工事方法、素材、グレード、工事範囲や工事タイミングの考え方があります。だから問題は、技術や建物といった外部のせい、ではなく、建物資産所有者が、自ビル資産に合った建物資産延命の方法を、選ぶ事ができるか、なのです。分散修繕は、その答えですが、専門知識を持たないビル資産所有 者が、自分でそうした工事を選べるためには、もう少し基礎を理解しておきましょう。

1.26 「建物資産」延命の全体像

1.3 問題は、建物資産のリスクとどう付き合うか

ただ建物がモノだろうと資産だろうと、建物資産延命に欠かせない、経年劣化した建物設備機能等のリニューアル工事を決める事は簡単ではない事には変わりません。それは、そうした工事は、リスクを解決する事だからです。ところが、リスクにはAのリスクを解決すると、Bのリスクが高まるといった、相対関係があります。それも現在リスクと将来リスクという時間軸で関係します。だからリスク解決は、それが他のリスクを高めない事も考えなければ、決められないのです。

1.31 壊れたら工事式では難しい理由
ある程度経験あるビル所有者であれば、高額のリノベーションや大規模改修工事ではなくとも、壊れたら工事式で必要に応じてリニューアル工事をすれば、一度に高額の支出を避けられる事は知っています。でもそれでは、やはり建物を適切に長く維持する事が難しいのが、実情です。 壊れたら工事式では、古い建物の建物設備が立て続けに寿命と言われるようになると、やはり立て続けに工事が必要となります。たいてい工事内容は業者任せだから、必要ない工事もやっていたり、必要以上に高額になっているかもしれません。また営業が熱心な付加価値工事にばかりお金をかけて、肝心の建物インフラ工事が出来ていない古いビルも多くあります。いずれにしろ、気が付いたら建物が負債になっている・・恐れが排除できません。つまり、リスクがコントロールできないのです。

1.32 建物資産にリスクはつきもの　
日本は恐怖商法が発達していて、「（大きな事故に）なるかもしれない」といった、リスクで工事営業がされがちですが、ただリスクを恐れるだけでは、迷信と変わりません。建物資産にはリスクはつきものです。時代が人口激減の難しい時代は、なおさらです。ですが巨大地震のような予測が難しいリスクもありますが、通常のリスクはある程度予測ができます。各リスクの実現度や重大度には、大きな幅があります。リスクを知り、その対応の考え方を知れば、恐れる事はありません。 古い建物資産のリスクには、「モノ」のリスクと「数字」のリスクのペアがあります。両者は相反しています。またもう一つ、「現在」のリスクと「将来」のリスクがあります。これも両者は相反しています。それぞれ見てみます。
物としての建物には、常に物のトラブル・劣化リスクがあります。排水管の漏水や屋上外壁の雨漏り、給水ポンプ、エレベータ、空調等の不具合や機能停止をはじめ、時には看板や外壁の落下、漏電火災等、非常に重大な被害を及ぼす事故リスクもあります。

1.33 建物資産の物リスク
物のリスク理解で重要な事は、２つあります。１つは、程度に幅がある事です。例えば法定寿命と実際にトラブルが多発して寿命になるまでには、長い期間があります。その間に徐々にリスクが高まります。もう１つは、「建物」は、多くのモノリスクの集合だと言う事です。建物という「物」はありません。建物は、多くの建物機能性能といった物「物」の集合体です。経年劣化の進行は、それぞれの「物」で違い、リスクの程度も違います。だから１つの建物設備機能のリスク＝建物全体のリスクではありませんが、個々のリスクの集合として、建物一体でもリスクは評価されます。

1.34 建物資産の数字リスク
数字としての建物資産には、負債という数字リスクがあります。　BSの右側の負債が膨らむ事には、いくつもの原因があります。建築時の負債を解消できない、リノベーション等で大きな負債を作った。または「賃料収入（想定を含む）ー建物維持費用（修繕費、管理費、火災保険、公租公課等）」が既にマイナスになり、毎年赤字負債を作る。といった具合です。この負債が膨らむと、単に所有しているだけでお金が出ていく状態になるだけではありません。物リスクを解消するための工事予算もなくなり、結局建物が維持できなくなります。

1.35 建物資産の現在リスクと将来リスク
建物資産の物リスク及び数字リスクには、現在リスクと将来リスクの関係があります。

つまり現在の物リスクを対応するために、工事費用を出し過ぎると、将来の（数字）負債化リスクを高める。これは、リノベーションといった1回で高額工事の場合だけではなく、次から次へと各建物設備機能工事を必要以上に高額に行い続ける事も含みます。モノリスクは１つ解消すれば終わりではなく、建物が存在続ける限り、次から次へと出てくるものなのです。だから今回のモノリスクは対応できた。でも次のモノリスクは対応できず、将来の数字リスクを高めた。では意味がない訳です。



1.36 リスクが増えると負のサイクルに陥り、やがて建物は寿命になる
リスクには、現在と将来という時間軸の概念があります。 ビルは多少問題が増えても、すぐに使用できなくなるほど「やわ」ではありません。ただ、10年20年と問題が積み重なると、より解消に費用がかかるようになります。モノリスクを対応しなかった場合、又は対応の結果数字リスクを高めてしまってそれ以降のモノリスクを高めてしまった場合、時間と共に更に積みあがり、モノリスクが増大する事で数字リスクも増大し、数字リスクが解消できないため、モノリスクが更に増大する負のサイクルに陥ります。そしてビルは寿命になります。



1.37 リスクは、高めない事でコントロールができる
リスクの対応を間違えれば、建物は負債になるどころか、時に大事故を起こします。けれども1.32 建物資産にリスクはつきもので確かめた通り、リスクは、、程度や重要度を適切に評価し、将来のリスクもよく考えて対応を決める事で、コントロールが出来ます。相反するモノと数字、現在と将来のリスクは、両者を見て、相反する両者のリスクのバランスを取る事で、いずれかを高めない事ができます。
この具体的な方法が、これから確かめる分散修繕です。

1.38 目指すは、建物資産リスクのバランスが取れている状態を保つ事
ちなみに建物資産リスクのバランスが取れている状態とは、「安定」です。安定した建物使用の十分な利益を続く事です。また、「安定」は「安心」です。築古建物の所有者はこの、安定と安心を目指します。これを考えるのが、建物アセットマネジメントです。より具体的な内容は、この先建物アセットマネジメントの自立した建物資産価値の維持で改めてみてみます。

1.39 耐震問題もリスクの問題
ちなみに、耐震問題も、リスクの問題として考える事ができます。

• 数100年1000年に一度の激震地にあたるリスク
• 建物倒壊を招きやすい地盤のリスク
• 建物倒壊を招きやすい建物の形状のリスク

このリスクは1棟1棟で異なります。これらを冷静に考えて、問題を対応します。

1.4 建物の資産価値を延命する資本的支出工事

さて、この各建物設備機能のリスクの高まりを解消して、建物の寿命を延ばす工事を、資本的支出工事といいます。資本的支出工事は、経年劣化で減少する建物の資産価値を、工事該当部分で復活させ、建物資産価値を延命します。いわゆる普通の修繕工事とは、考え方も取り組み方も異なります。

1.41 日本の建物が経済的寿命に陥る理由は修繕工事の考え方しかなかったから
建物資産観のなかった日本では、建物工事として修繕工事の考え方しかありませんでした。資本的支出工事は、せいぜい節税対策程度の認識です。だから私達日本人は、多くの建物をすぐに経済的寿命にしてしまってきました。

1.42 建物の寿命を延ばす工事は資本的支出工事
資本的支出工事は、会計用語です。建物の使用可能期間（建物の寿命）が延長し、（工事をしない場合と比べて）資産価値を高める工事を資本的支出工事といいます。つまり建物資産お寿命を延ばす工事です。 資本的支出工事は、経年劣化をした建物設備機能のリニューアル工事や新しく必要になった建物設備機能の新設工事が主に該当します。例えば古い排水管には、漏水リスクがあります。排水管の漏水事故が起こると、漏水を止める修繕工事を行いますが、これではリスクはそのままです。何度も漏水事故が起こり、とうとう漏水事故を起こす排水管をリニューアルする事にしました。これが資本的支出工事です。

1.43資本的支出工事の会計的意味
資本的支出工事は、会計上、「資産の追加取得」と考えます。つまり資産の部に入り、固定資産になります。そして効果が長期に及ぶとして減価償却の対象となり、減価償却で少しづつ費用計上をします。



1.44 修繕工事と資本的支出工事の違い
だから資本的支出工事と、修繕工事の違いは明白です。修繕工事はPLです。資本的支出工事はBSです。修繕工事は、今目の前の問題を解消します。これに対して資本的支出工事は、建物の「将来」の資産価値を作ります。つまり、時間軸があります。そして、将来のリスクを高めない事も、

該当の建物設備機能の問題を解決してその機能性能を維持する工事です。けれど修繕工事だけでは、根本的な経年劣化に対応ができないのです。


1.45 修繕工事と資本的支出工事は取り組み方も違う
PLの修繕とBSの資本的支出工事では、工事の取り組み方も違います。


1.46 資本的支出工事は、将来リスクを考えて決めなければいけない
別の言い方をすれば、資本的支出工事は、建物設備機能の経年劣化に対して、現在のモノのリスクの一部を解消する事です。ただし、しばしば安くない費用が生じ、数字のリスクを高めます。もし将来の数字リスクを高めると、モノのリスクも高まり、負のサイクルに陥ります。このビル資産の将来リスクを考えるのは、ビル資産所有者です。工事業者の責任でも管理者の責任でもありません。（逆にそこまで考えてもらうなら、相当の費用支払いをしなければいけません。）

1.47 資本的支出工事は資産所有者が決める工事
資産に関わる資本的支出工事は、資産所有者が決める工事です。 といっても、具体的な工事内容をどうすべきか、専門判断は、専門工事業者の仕事です。建物資産所有者は、そうした工事業者の意見を参考にして、各リスクのバランスを考慮して、

• 工事をする／しない
• 今／もう少し後
• 予算目線
• どの工事業者に相談をするか

を決めます。

1.5 建物アセットマネジメントとプロパティマネジメント（管理）

この資本的支出工事を決めるための考え方が、「分散修繕」ですが、この分散修繕のように建物資産の利益を考える事を、「建物アセットマネジメント」といいます。アセットマネジメントの解釈は色々ありますが、その１つは、リスクのコントロールです。日本で従来、ビル経営と呼ばれるものの実態は、プロパティマネジメント（管理）です。だから今まで古い建物維持が難しいと考えられてきました。分散修繕の具体的な考え方を見る前に、建物アセットマネジメントについて、軽く理解をしておきましょう。

1.51 建物のプロパティマネジメント（管理）とアセットマネジメント
建物のプロパティマネジメント（管理）は、年間収益の最大化を目指します。それに対して建物アセットマネジメントは、建物というBSの資産が、将来も使用利益を産む建物資産であり続けるようにする事です。建物アセットマネジメントには、将来という時間軸があります。そして資産価値を継続させるとは、現在のモノのリスクを高めないようにしながら、かつ将来のリスクも高めない事です。


1.52 建物のプロパティマネジメント（管理）とアセットマネジメントの会計解釈
会計的にいえば、建物のプロパティマネジメント（管理）は、PLだけを見ます。つまり単年度のベストな利益を考えます。これに対して、建物のアセットマネジメントは、BSの資産を、PLの利益を産む状態に保つ事が目的です。つまりBSとPLを両方見ます。これには時間の流れとして、①PLの利益から予算を準備し、②モノのリスクを解決するための資本的支出工事を、③将来のリスクも高めないように行い、その結果④建物資産が使用利益を産む状態で維持され、⑤それが使用されてPLの利益を産むというプロセスがあります。

1.53 自立した建物資産価値の維持
建物アセットマネジメントが目指すのは、自立した建物資産価値の維持です。「自立」とは、外部資本を入れずに、自ら産む使用利益から資本的支出工事を行い、建物の将来を作り続ける事です。ちなみに自用の建物の場合は、賃貸使用の場合の賃料を、払わなくてよい分「賃料収入」と考えます。

具体的には、ＰＬの利益の一部を、利益剰余金としてＢＳの右側に留保し、左側の資産として現金を準備します。そしてこの現金から資本的支出工事を支払い、建物が使用でき、ＰＬの利益を産む状態を維持します。このサイクルが続く限り、建物自立して、寿命になりません。

1.54 建物アセットマネジメントはリスクとの付き合い
この自立した建物資産の維持のサイクルは、安定利益を確保しつつ、リスクが高まった部分のリスクは解決し、かつ将来のリスクを高めない事で実現ができます。 建物が築浅の間は、資産側の建物に問題が少ないので、問題になりません。だからプロパティマネジメント（管理）で十分でした。けれども建物が築古になると、モノのリスクが高まります。プロパティマネジメント（管理）だけでは将来のリスクをコントロールできません。建物資産を維持するためには、どうしてもリスクとの付き合いと対応が必要になります。これが、建物アセットマネジメントです。その具体的な考え方として、これから分散修繕を見ていきます。古いビルでは、建物アセットマネジメントでリスクをコントロール出来ている事で、プロパティマネジメントも機能するのです。

1.55 広義の建物アセットマネジメント
ところで、アセットマネジメントそのものは、建物維持だけではありません。建物アセットマネジメントの意義は、建物資産を使用して利益を得る事です。 広義の建物アセットマネジメントには、キャピタルゲイン型（売買）と、インカムゲイン型（維持）があります。前者はEXITを考える投資です。ただ、インカムゲインは、ハイリスク・ハイリターン投資です。社会経済環境に依存し、いつでも誰でも成功するものではありません。大資本若しくは不動産投資家の手法です。一方、インカムゲイン型（維持）の特徴は、ローリスク・長期安定リターンです。社会経済の変動の影響も抑えられます。建物資産所有者は、最初にリスクを取って建物を新築／取得すると、後はローリスク・安定リターンのインカムゲイン型として、100年超でも世代を超えて、子供の代、孫の代、その先の代へと、長くその利益を引き継ぐ事ができます。これが建物資産の本当の魅力です。そしてこれを実現するのが、建物アセットマネジメントです。

1.6 低予算かつ将来リスクを高めない分散修繕

ようやく分散修繕です。分散修繕は、一般のビルや建物資産所有者が、建物アセットマネジメントとして資本的支出工事を、低予算かつ建物全体で将来リスクを高めないように、自分で決める取り組み方法です。ただし特別な専門知識は必要ありません。それでいて結果、建物は負債化しません。だから、ビルの本場ヨーロッパや世界の中小ビル資産所有者達は、古い建物資産の価値を子供へ孫へと世代を超えて、享受しています。

1.61 分散修繕の基本姿勢
分散修繕の基本姿勢は、現在の建物の延命を続けて、資産として長く維持しその使用利益を得続ける事です。建物寿命は考えません。現在建物がどのような状態であれ、資産として長く生かす事を考えます。すると当然に、建物延命に必要な資本的支出工事の予算をなるべく抑えて、利益を確保したいのです。ただ予算をけちりすぎて将来のリスクを高めたくもないので、そのバランスを考えます。 分散修繕では、建物延命に必要な資本的支出工事は、工事業者が言うから、で決めるのではなく、専門業者の意見に対して、建物アセットマネジメントの観点で検討して、建物の方針を決めます。

1.62　分散修繕の基本スタイル
分散修繕での資本的支出工事取り組みの基本スタイルは、工事予算を準備して工事を行う。というシンプルなものです。


1.63 分散修繕は壊れたら修繕式とは違う
分散修繕の基本は、「必要なタイミングで工事をする」ですが、壊れたら工事式とは違います。基本スタイルの通り、必要なタイミングに合わせて予算の準備が出来ています。利益を確保するために、なるべく無駄のない低予算を目指しますが、無暗に予算をケチるのではなく、「将来のリスクを高めない」事を同時に考えています。そこで分散修繕の低予算、将来のリスクを高めないとは、及び分散修繕は何が「分散」なのか、について、丁寧に理解をします。

1.64 分散修繕は低予算
分散修繕の低予算は、見積書叩きとは違います。見積書叩きは低予算に見えますが、そもそも該当工事が必要ない工事／叩きを見越した高額見積りかもしれません。 分散修繕の低予算は、ビル資産所有者が、必要な工事（内容）と無駄や過剰を区別し、後者を削減する事で、実現します。資本的支出工事の無駄や過剰の水準は人それぞれ違いますから、これは自分で決めます。実際、

• 工事対象を減らす
• 各工事予算を削減する
• 工事時期を後ろ倒しにする

事で相当の低予算が実現します。

1.65 分散修繕は将来リスクを高めない
「分散修繕は将来リスクを高めない」とは、建物全体で将来のモノと数字の結果を考えて、現在の資本的支出工事を判断する事です。 モノの工事を行い将来の数字リスクが高まる場合、それは建物全体でどれだけ工事が必要か、見えていないからです。必要なモノの工事を判断できない場合、それは長期時間軸で、何の工事をいつ頃行う事が効率が良いのか、考えていないからです。建物全体で将来のモノリスクも高めないとは、時間軸上で上手に工事を配置する事です。そのためには、

• 建物全体を把握する
• 将来の結果を考える
• 工事の優先順位を考える

の全てが必要です。分散修繕では、これらを考えます。

1.66 分散修繕の分散とはリスクの分散
つまり分散修繕の分散とは、時間軸上での、工事の分散であり、またリスクの分散です。リノベーションや大規模改修工事のように一度に高額投資をして、将来の数字のリスクを高めるのでもなく、また壊れたら工事式のように、将来のリスクを考えないのでもなく、分散修繕は、長期的な自分の予算を考えて低予算の水準を決め、必要なタイミングで必要な工事ができるように、予定を組み立てる下準備があります。

1.7 30年分散修繕計画の作成と建物長寿化プラン

分散修繕は、準備が必要です。長期的な自分の予算観を持ち、何の工事にいつ頃どの程度の予算を配分する事で、将来もリスクが高まらないかを、描けている必要があるのです。これが出来るようになる手段が、30年分散修繕計画の作成です。これは、経験を積めば、必要なくなります。その際には、より長い建物長寿化プランを考えておきます。

1.71 30年分散修繕計画とは
30年分散修繕計画は、いつ何の工事をするかを決めるTodo計画とは違います。

• 建物全体を把握する
• 将来の結果を予測する
• 資本的支出工事に優先順位をつける

を身に着けるツールです。30年分散修繕計画の検討を通して、なるべく少ない30年総工事予算で、何の工事にいつ頃どの程度の予算を配分するかを、試行錯誤します。 ちなみに30年という期間に決まりはありませんが、一般の長期修繕計画期間が30年である通り、いくつかの重要工事が入る期間として、長すぎず短すぎない手ごろな期間です。

1.72 30年分散修繕計画の作成の意義
日本人の中小ビル資産所有者に、30年分散修繕計画の作成の意義は、その途中の試行錯誤にあります。試行錯誤で探し求めるのは、どう工事をすれば、より低予算でより将来リスクも低く、より使用者が納得できるビルであり続けるのか、です。こうした方針には、答えがありません。なるべく試行錯誤で選択肢を増やして、より好ましい案を取捨選択していかなければいけません。 そうして試行錯誤を重ねる事で、リスクに対する直観や、バランス感覚が身に付きます。そうすればもう、しめたものです。

ちなみに、ビルの本場ヨーロッパや世界の中小ビル資産所有者達は、長年分散修繕を続けているから、わざわざ計画を立てずとも、30年分散修繕計画の作成で考える事を自然に考えています。私達日本人はその経験がありませんから、最初は計画として作成する必要があります。けれども慣れれば、必要がなくなるでしょう。

1.73 建物長寿化プランとは
分散修繕は、工事予算削減と将来リスクの検討ツールと言えます。ある程度納得ができる30年分散修繕計画が出来たら、「建物長寿化プラン」も作成をしておくことをお勧めします。 こちらは、今後100年くらいに渡って、「低予算でかつ将来のリスクも高めず将来使用者も納得できるビル資産であり続ける」目途を着けておきたいのです。

10年単位程度で、必要工事とそのトリガー等の上記情報をまとめたのが、建物長寿化プランです。


1.74 30 年分散修繕計画はエクセルで簡単に作成ができる
30年分散修繕計画は、実際にはエクセル等で簡単に作成できます。ただし、単なる計算表ではなく、試行錯誤のツールとして使うには、適切な計算式の入れ込みが必要です。ビルオでは、ご相談者様に計算式入りのフォームをご提供しています。


1.75 30年分散修繕計画作成の手順

30年分散修繕計画の作成では、準備として30年後の将来にわたる建物使用者及び将来の建物使用者が使用している将来のビル像を考えます。もちろん今後の資本的支出工事予算の財源もよく考えます。また同時に、過去の工事履歴を確かめ、現在の建物にある建物設備機能を全て洗い出します。 そして、30年後の将来の建物使用者が使用しているビル実現のために、30年の総工事予算を、工事予算を準備して工事を行う分散修繕の基本スタイルになるように、どう配分するかを試行錯誤して検討します。

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一棟築古中小ビル（一棟所有マンションも含む）資産所有者・経営者・後継者の方、現在ビル資産の長寿化は、まずビルオにご相談ください。管理会社や建設業者とは違う、自分の土地と建物資産を守る建物アセットマネジメントの視点で、低予算かつ将来リスクも高めない分散修繕の工事取り組みによる100年長寿化プラン作成、更に高効果で賃貸も継続する安定ビル資産経営、その他建物アセットマネジメント観点での賃貸、管理、建物、所有の問題解決、ビル資産管理会社の経営の助言等を、リーズナブルな費用で行っています。まず無料オンライン相談でお話をしましょう。ご要請に応じてご相談前に守秘義務誓約書を差し入れします。

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2.1 準備１　将来のビルの在り方を考える

自ビルの長寿化マスタープランは、将来のビル資産の実現プランです。 だから「将来のビル使用者が使用する将来のビルはどうあるべきか」を見つけるために、次の３つをまず考えます。

2.11　ビル維持工事予算の財源を考える
原則、安定財源を考えます。つまり収益ビルなら賃料収入、企業なら事業売上、個人であれば個人手雲集です。既に修繕資金の準備や、臨時財源の予定がある場合は、ボーナスとしておきましょう。

2.12　将来のビル使用者を想像する
今後30年のビル使用者を、具体的に想像します。例えばビル使用者は女性が多いか、男性が多いか、若年層が多いのか平均年齢が高めか・・、使用は事務所か、店舗か、事務所と一言言っても、来店型か、堅い雰囲気か、自由なスタイルを好むか・・手法としてマーケティングのペルソナ手法が役に立ちます。

2.13 自ビルの個性・良いところ・価値を認識する
大切に残したい自ビルの個性・良いところ・価値を認識しておきます。使用者の目線や、他の人の意見を聞いてみることをお勧めします。 自ビルの個性・良いところ・価値を認識しておくことで、ただ「経済的」を求めるのではなく、残すべき個性・良さ・価値を残す事で、経年と共により建物の趣が増していくのです。

2.14 30年後の自ビル使用者が使用している自ビルの様子
「現実的な予算」で、将来の自ビル使用者が使用している将来の自ビルがどんな様子か、想像をします。

具体的に想像をします。例えば現在と変わらない、という場合でも、現在から経年劣化を放置するのか？本当に細部も含めて変えないのか？で色々変わります。１つである必要もないので、色々考えておく事をお勧めします。

2.2　準備２　現在の建物にある建物設備機能とその状態を洗い出す

一方で現在のビルにある建物設備機能や内装・外壁等、資本的支出工事の対象を洗い出し、状態を確認します。ここは建物管理者や専門工事業者とも話し合う事をお勧めします。建物の将来について話し合うきっかけになります。また急がず必要なだけ時間をかけます。

2.21 自ビルの建物設備機能を全て洗い出す
潜在的な工事対象は、すべて洗い出しておきましょう。

業者が作成した長期修繕計画表がある場合には、その項目を見ます（キュービクル、給排水管等、概項目で十分です。細かい項目は工事業者の考える領域です。）竣工図は細かすぎます。長期修繕計画表がなければ、ビル管理会社／管理人に洗い出してもらうか、目視で点検確認をします。

2.22　過去の対象工事履歴の整理もしておく
必須ではありませんが、先に過去の建物設備機能のリニューアル等工事の履歴も確かめておきます。ビルの状態理解や工事サイクル検討の重要情報になります。

いつ頃どこをどう工事をしたか、だいたいわかれば十分です。正確な年月や金額は必要ありません。過去の工事履歴情報があれば一番ですが、無い場合過去の確定申告書も参考資料になります。税理士が固定資産一覧表を作成して、そこに資本的支出工事も入れている場合は、それも参考になります。記録がなければ、人の記憶や目視で工事の後をみつけて、なんとなく推測しておきます。どのみち築25年より前は、大きな工事はほぼありません。

2.23 洗い出した自ビル建物設備機能を状態で色分けする
洗い出した建物設備機能や内装外壁等について、一般的な実耐用年数を基に、過去の工事履歴も参考にして、現時点の状態で色分けします。例えば
無色：実耐用年数内
黄色：実耐用年数を過ぎている
赤：明らかな問題がわかっている対象
青：旧耐震基準建築建物等で耐震問題がある場合


2.24 今後30年で赤になる可能性がある建物設備機能をオレンジにする
次に今後30年の状態変化を考えて、30年内に赤になる対象を、30年分散修繕工事対象候補としてオレンジにします。ほとんどの主要建物設備はオレンジになるかもしれません。また耐用年数の短いものは複数回必要になります。例えば屋上防水工事です。 特別な調査は必要ありません。ここは予算も考えず、なんとなくで構いません。


2.25 今後30年で新しく追加したい建物設備機能をリストする
ここは遠慮なく、普段欲しいなーと思っている建物設備機能を全て追加します。どうせ後で優先順位をつけて検討しますから、気になるものは全てリストをしておきましょう。


2.26 洗い出した自ビル建物設備機能の方針を分類する
次に洗い出した自ビル建物設備機能（3.23)と新しく追加したい建物設備機能(3.24)を、次の方針に分類します。
この先工事検討の対象となるのが、赤、オレンジ、新しく追加したい建物設備機能候補です。せん。分類基準は2.13 30年後の自ビル使用者が使用している自ビル像実現です。ここもまた後で何度も見直しますから、最初はなんとなくで構いません。

2.27 工事対象候補に優先順位をつける
分類した工事対象候補に、優先順位を付けます。といっても３分類（絶対必要／なるべく必用／できれば）に分ける程度で構いません。これは現在の色ではなく、将来ビルの必要性で分類します。ついでに4タイプにも分類をしておきましょう。後で色々考えやすくなります。

2.28 リニューアル／新規追加工事対象について、具体工事名を挙げる
30年内にリニューアル／新規追加工事に分類した対象建物設備機能等について、実際に必要となる具体工事を調べます。中には技術が変わって単純リニューアルではない対象もある事に留意します。例えば屋上高置給水タンクは、現在では直結増圧式が水道局で推奨されています。またまとめて工事をする場合もあるでしょう。
ここでは、建物管理者や専門工事業者に意見を求める事もあるでしょう。（見積書は不要です。）

2.29 優先順位が高い工事の予算目線も調べておく
各工事予算の目線も調べておきます。現在であればインターネット検索でかなり調べられます。わからなければ、ビル管理者や工事業者にさらりと聞いてみます。調査や見積書作成は提案を受けても断りましょう。
各工事予算目安は、幅があります。だから各工事予算は、例えば200万円～400万円といった費用幅として把握します。

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