1.1 分散修繕は建物を資産として延命する方法

分散修繕は、個人が、中小ビル・マンション・戸建て住宅といった所有する建物を、建物の使用を続けながら、安定した使用の利益を産む資産として使用続けるための、建物工事の取り組み方法です。

11.11 分散修繕は、単なる建物延命の方法ではない
分散修繕の理解で重要な事は、単なる建物延命ではないという事です。建物の延命であれば、建築の分野です。既にリノベーション・大規模改修工事・建物再生工事といった、ソリューションが揃っています。ただ一般には、高額でなかなか手が出せません。

11.12 分散修繕は、所有者が、建物を資産として延命する方法
分散修繕は、建物所有者が、建物を資産として延命する方法です。この建物と建物資産の違いは、次でもっと詳しくみますが、建物を資産として延命するとは、建物の使用利益が続く事です。 つまり、実際30年でもリノベーショより1桁少ない低予算で、50年はおろか、100年でも200年でも建物の使用を続けられるという事です。

11.13 日本の建物が短命の理由は、建物資産延命の方法を知らなかったか
現在の日本の建物が短命の理由は、建物を資産して延命する方法を知らなかったから以外の理由はありません。地震国だから、は建物寿命とは関係ありません。地震国は日本だけではありません。他の地震国では、倒壊建物は手抜き建築等個別に検討され、一律で建物寿命とは考えません。旧耐震基準建築や既存不適格建物も、一律に問題があるのではなく、個別に判断されるべき問題であり、耐震補強技術もあります。

11.14 分散修繕は、なぜ建物を資産として低予算で延命できるのか？
分散修繕には、低予算で建物延命工事ができるような特別な修繕技術があるわけではありません。分散修繕の基本は、建物資産所有者が、必要な工事及び工事内容を厳選し、工事時期をよく考え、工事で無駄遣いをしない事です。これはいわゆる「値切る」とは違います。 建物所有者が、所有建物からベストな利益を得続ける事を考えると、自然になるべく無駄な工事をせずに、建物を長く延命続ける事になるのです。だから必要なのは、その考え方を学ぶだけです。

11.15 そもそもなぜ建物を延命すべきなのか？
ただそもそも、古い建物を延命しても、本当に価値があるのか？の疑問が日本人にはあります。古い建物は使い勝手も良くありません。修繕費もかかります。それでも世界中で建物延命が選択されている理由は、それが子孫に利益だからです。分散修繕は、建物資産を子孫に受け継ぎ、その使用利益を子孫も得られるようにする方法です。

確かに新築は使い勝手が良い。10の賃料がついても、１の費用と5の建替え投資回収（借入金返済）がでは実質の利益は４です。また20年して賃料が６になれば、もう利益は残りません。築古建物は賃料が５かもしれません。1の費用と毎年１の建物延命予算が必要でも、安定した３の利益が続きます。

私達日本人も、現在は既に人口激減寿命激減時代にいます。投資が難しい時代です。この難しい時代に、安定した３の利益を、子供の代、孫の代と残せば、より難しい時代に生きる子供や孫の世代も、その使用利益を享受できます。現在建物を50年100年200年と延命続ける事は、その建物の使用利益を、子供の代、孫の代、その先の代へと先送りしていく事に他なりません。それがどれだけ有難い事か、想像できますでしょうか？

現在建物の延命すべき理由は、それが私達が次世代やその先の後世に資産を残す唯一の道です。

1.2 建物と建物資産の理解

分散修繕の理解の前に、まず建物の延命を考えるにあたって欠かせない、建物と建物資産の理解を確かめておきます。要約すると、建物という資産は、1棟／1軒の物ですが、実際の建物という物は、建物躯体と多くの建物設備機能の集合です。

1.21 建物とは建物は建物躯体と多くの建物設備機能の集合体
建物は物です。所有者や不動産、建設業者も建物は1棟、1軒、といった建物単位で扱います。kけれども実態の建物は、建物躯体と多くの建物設備機能の集合体です。

建物は箱物とも言われますが、箱では使用ができません。多くの建物設備機能が機能する事で、建物の使用ができます。ちょうど一人の人間が、多数の臓器や血管、皮膚等が機能して、生きているのと同じです。そして建物の場合、そこに何の建物設備機能があるか、必要かは、1棟1件、一人一人の所有者によって違います。

1.22 建物寿命とはどういう状態か
すると日本で言われる建物の老朽化、建物寿命とは何か？ それは、建物を構成する建物設備機能の経年劣化が積み重なった状態です。 建物躯体は丈夫です。鉄筋コンクリート造建物では、コンクリート寿命が言われますが、通常は、塗装もしくはタイルで保護されています。保護機能を維持する限り、そうそうには劣化しません。ただし建物を構成する多くの建物設備機能の各々は、よりライフサイクルが短く、40年ともなると、かなり経年劣化が進行します。とはいえ、ある日突然全ての建物設備機能が経年劣化で機能しなくなる訳ではありません。またある日突然、建物が倒壊する事も・・・普通に建築基準法を守って建てられている建物であれば・・・あり得ません。各建物設備機能の経年劣化が積み重なり、悪化した状態を、建物の老朽化といいます。そこで建物を諦めると、建物寿命と言います。

1.23 建物延命とは何か
では、建物の延命とは何か？答えは明確です。１棟１軒の建物は、建物躯体と多くの建物設備機能の集合体です。だから、経年劣化した部分を新規交換（リニューアル）する事で、建物は延命できます。 人間でいえば、劣化した臓器や皮膚を交換して、生き続けるような物です。どのような建物であれ、延命しようと思えば延命ができます。建物が寿命になるか延命するかは、建物所有者の選択です。


1.24 建物延命の方法
建物の延命には、２つの方法があります。 １つは、ある時点で。１棟１軒の建物を丸ごと、建物設備機能を新規交換（リニューアル）する方法です。いわゆ大型リフォーム、リノベーション、大規模改修工事、再生工事です。人間でいえば80代90代の人が、一気に20代に若えろうという方法です。ビフォアアフターの効果は劇的ですが、建物を空にしなければいけない事が多く、何より費用が超高額の投資となり一般には難しい手法です。 もう１つは、経年劣化した部分の建物設備機能を、必要に応じて、個別に新規交換（リニューアル）する方法です。人間でいえば、60代70代といった成熟した年齢で、衰えた部分だけを交換して長く生きる方法です。こちらは、従来でも壊れたら工事式として、実践している人も少なくないでしょう。効果は目で見えない事もありますが、建物の使用を続ける事ができ、一度の高額費用も発生しません。
どれを選ぶのは、建物所有者です。

1.25 建物は物だが所有者にとっては資産でなければ延命ができない
問題は、建物は物だけれど、所有者にとっては、建物は資産だという事です。 建物という資産には、次の次の建物資産の3面性があります。

１）権利面・・完全所有権であれば問題ありませんが、共有や相続に問題がある場合は、対応が必要です。
２）物面・・・・建物資産は物の建物ありきです。ところが物は経年劣化していきます。そこい対応が必要になります。
３）数字面・・・建物が資産であるとは、利益（数字）を産む状態です。建物延命工事費用（数字）を上手に使い、負債（数字）にしないようにしなければいけません。
ちなみに資産ではない状態とは、負債です。

1.26　所有者にとっては建物は資産でなければ延命ができない
つまり所有者にとっては、建物は資産でなければ延命ができないのです。この建物には、延命工事のお金をかける価値（数字）がない＝お金をかけても負債になる、延命工事が高額すぎる （数字）＝負債を作る、と所有者が考えると、延命されずに寿命になる訳です。 つまり古い建物が寿命か延命かは、建物所有者が決めていますが、その際の判断基準は、建物が資産であり続けるか、負債になるか、なのです。

1.27 建物資産は、土地と一体の資産
この建物資産は、土地と一体で土地の価値を実現する資産です。日本人は土地こそ資産と考えますが、土地はそれだけでは何の利益も生みません。現在では市街地の土地の価格も、土地の上の建物の収益価値で評価されます。（収益還元法）。つまり建物の資産価値が大きければ、土地の価値も大きくなるのです。 昭和の地価右肩上がり時代は、確かに（需要が増えて）土地の価値が上がるから、土地ありきの考えもできました。土地の価値が上がった理由は、需要が爆増したからです。一方で人口激減時代とは、需要が激減する時代です。土地の価値は上がる地域と下がる地域と二極化します。このような時代に、土地の上の建物を維持できなくなれば、建替えは出来ず、廃墟/AKIYA地として土地ごと価値を失います。（もしくは撤去費用負担がかかります。）ところがそのような時代でも、土地の上の建物を低予算で延命し、使用続け、使用の利益を産み続ければ、近隣の土地の売買価格に関わらず、所有者にとってはその土地と建物は、使用利益を産む価値ある資産であり続けるのです。

1.28 建物資産の価値はどこから生まれるか
建物の資産価値は、建物使用者が使用し、その使用の利益で決まります。（建物築年数とは関係ありません。） この使用の利益は、賃貸の場合は賃料収入です。自宅や自用の建物の場合は、その建物を賃貸した時に支払う賃料を支払わずに済んでいる事が賃料収入と仮定します。 ではこの使用の利益の大小はどう決まるのか？というと建物使用者の納得度です。（満足度という言葉、その尺度がまた人それぞれ異なるので、ここでは使用しません。）古い建物だから欠点はあるにしろ、欠点を含めた古い建物なりのトータルで満足度が高ければ、建物使用者は、相応の賃料を支払います。どんなにお金をかけてリノベーションをしても、使用者が納得できず選ばれなければ、使用の価値は生まれません。だから建物資産価値→建物使用の利益は、建物使用者の「納得度」が重要なのです。

1.29 難しい時代でも、建物を資産として延命する方法が分散修繕
分散修繕は、「•使いながら必要箇所のみ」式の建物延命法ですが、「壊れたら工事式」が、物の建物の延命方法に過ぎないのに対して、分散修繕は、建物資産の延命の方法です。 「壊れたら工事式」は、物の劣化対応でしかないから、実は必要ない工事をやっていたり、実は必要非常に高額工事をしていて、必要以上に高額体質になるリスクが残ったままです。またいつ工事が発生するかわからないから、お金がない時に限って工事が必要になるトラブルもあるあるで、数字面のコントロールができません。 分散修繕は、一見は「•使いながら必要箇所のみ」に見えますが、数字面で建物を負債にせずベストな利益が続く事を考えて、「物」の建物を延命します。目的が、建物資産の延命だからです。その方法を見る前に、ここで重要な概念として、資本的支出工事と建物アセットマネジメントをざっと見てみます。

1.3 分散修繕は、資本的支出工事の取り組み方

建物資産の延命工事は、会計用語で、「資本的支出」工事と言います。会計理解は必須ではありませんが、いわゆる「修繕工事」と違い、工事金額の大小で判断すべきではない工事である事、その違いの理解及び、建物が資産でる事と負債化する事の違いを理解するために、資本的支出工事の概念を見ておきましょう。

1.31 建物の資本的支出工事とは
建物の寿命を延ばす工事を、会計用語で、資本的支出工事といいます。具体的には、 資本的支出工事とは、建物の使用可能期間（建物の寿命）が延長し、（工事をしない場合と比べて）資産価値を高める工事と定義されます。

1.32 分散修繕での資本的支出工事の理解
この資本的支出工事は、例えばリノベーションといった建物全体工事も該当しますが、躯体と多数の建物設備機能の集合体である建物の、単体の経年劣化した建物設備機能のリニューアル工事等も該当します。建物を資産として使用するために、欠かせない建物設備機能を延命する事で、建物全体の使用可能期間（建物の寿命）が延長し、（工事をしない場合と比べて）資産価値が高まるのです。

1.33 資本的支出工事は、修繕工事とは何が違うのか？
この資本的支出工事は、修繕工事との違いで理解します。

例えば漏水対応、故障や停電の対応や、いわゆる修繕工事です。該当部分の問題を直して該当の建物設備機能を延命します。ただ物の経年劣化の進行は避けられません。経年と共に更に修繕対応を要するトラブルが発生します。 これに対して、資本的支出工事は、例えば漏水事故や故障や停電等トラブルを頻繁に起こす建物設備機能そのものを、新しいものに交換するといった、修繕が必要なトラブルが起こる原因を、根本解決する事です。すると、該当建物設備機能の老朽化問題が解消して、一棟／一軒の建物は延命ができます。

1.34 今まで日本では、物の建物の修繕工事の考え方しかなかったから、建物延命が難しかった
すると、なぜ今まで日本では、古い建物の延命が難しかったがか、わかります。 結局今まで日本人は、建物を「物」と認識し、全ての工事をＰＬの修繕工事と考えがちでした。すると、建物が古くなって使用利益が減ったのに、高額の修繕工事の費用を払うのは、無駄と考えてしまいます。また物の工事の事は、工事業者や建設業者が決める事として、「工事業者や建設業者が言う」で工事を決める事が、あまりに当たり前に考えています。だから必要以上に高額工事を行い、いずれにしろ建物負債化一直線です。そうなる事が多かったから、日本人は建物が古くなると、老朽化寿命と考えたのです。

1.35 修繕工事と資本的支出工事の会計的解釈
会計を学ぶ必要はありませんが、以下の図でイメージができると、便利です。 修繕工事はご存じの通り、PLの費用です。これに対して資本的支出工事は、建物の使用可能期間（建物の寿命）が延長し、（工事をしない場合と比べて）資産価値を高める工事として、会計上、「資産の追加取得」と考えます。つまり右側のBSの資産の部に入り、固定資産になります。そして効果が長期に及ぶとして減価償却され、毎年少しづつ減価償却費として費用計上されます。

賃料収入の考え方は、既にご説明をしていますが、賃貸物件の場合はその賃料収入、自宅や自用の建物の場合は、そこがもし賃貸だったら払ったであろう家賃が、払わずに済んでいるので賃料収入と想定をします。

1.36 会計的な修繕工事と資本的支出工事の違いを理解する
一般に、建物設備機能のリニューアルのような工事は、例え該当部分だけであっても、通常の修繕工事より高額になりがちです。 これを修繕工事と同じく全額PLの費用と考えると、古い建物にそんな高額工事はやりたかくない、となります。けれども資本的支出工事であれば、多少高額であっても、費用インパクトは減価償却分だけです。それで建物が延命し、将来も使用の利益が継続するならば、それは費用対効果のある支出です。

1.37 ただし資本的支出工事だから使用利益を作る訳ではない
とはいえ「資本的支出工事」と称すれば、何でも効果があるわけではありません。 確かに数字の会計だけでみれば、「資本的支出工事」は、BSの「建物資産」（図の①）を増やす工事です。 けれども建物資産の観点では、重要なのは、BSの「建物資産」の数字が増える事ではありません。必要なのは、「建物の使用利益」（図の②）に貢献する事です。
いくら「資本的支出工事」にお金をかけても、「建物の使用利益」に貢献しなければ、PLがどんどん小さくなって建物は負債になります。 だから、「将来の使用利益に貢献」貢献する内容の「資本的支出工事」を行わなければ、実際には建物資産を延命したとは言えません。 そしてもう一つ留意すべき事は、①と②には、時間軸の差がある事です。つまり「資本的支出工事」は、先行投資です。加えて、投資として、将来のリスクを高めない配慮も必要なのです。

1.38 PLの修繕工事とBSの資本的支出工事は工事の取り組み方が違う
ここまでの性格の違いから明らかな通り、PLの修繕とBSの資本的支出工事では、工事の取り組み方が違います。修繕工事は、トラブルが発生すれば迅速な対応が必要です。たいていどの工事豪奢が対応してもさほど結果は変わらないから（ついでに工事を売りつけられる場合は別にして）、単純に安い業者を選ぶ事もできます。
一方で、資本的支出工事は、資産に関わる先行投資です。建物所有者が、自分の建物資産の将来にどう必要か、よくよく考えて自分で決める事です。工事業者や管理者が決める事ではありません。このよくよくの中身は、この後見ていきます。

1.39 建物所有者が、資本的支出工事を決めるとは
建物所有者が資本的支出工事を決めるといってももちろん、「物」の該当建物設備機能の状態判断やどう工事できるかは、専門業者が決める事です。その提案に対して、建物資産所有者は、

• 工事をするのか／しないのか
• 今するのか／もう少し後にするのか
• 予算目線はどの程度か
• どの工事業者に相談をするか

といった事を決めます。この積み重ねが、将来の建物を作ります。これを考える事を、建物アセットマネジメントといいます。

1.4 分散修繕は、建物アセットマネジメントの考え方

建物アセットマネジメントというと、難しく聞こえますが、要は建物という資産（アセット）で、どうすれば新築・取得の初期投資に対するベストな利益を実現する事です。ここでも大切なのは、プロパティマネジメント（管理）との違いを理解する事です。日本では従来、ビル経営でさえ、大家さん＝「管理」です。言葉を知っているではなく、その意味するところを理解する事が重要です。

1.41 建物アセットマネジメントとは
建物アセットマネジメントと聞くと、難しい金融の話と思われるかもしれませんが、基本は「新築／取得した資産（アセット）で、ベストな総利益を得るにはどうするか？」という、誰でも当然に考える事を考えて実現する事です。 基準は、最初の新築／購入の初期投資に対する利益です。つまり、単年度の利益も重要ですが、同時に建物資産を所有する全期間という非常に長い時間軸で考えるのが、建物アセットマネジメントです。

1.42プロパティマネジメントと 建物アセットマネジメントの違い
プロパティマネジメントは、そこにあるアセット（建物資産）から、ベストな年間収益を得る事が目的です。（自用の建物や自宅の場合は、もしそこを賃貸していたら払っていたであろう賃料を払わずに済んでいる分を賃料収入と考えます。）つまり基本、単年度の収益に集中します。 これに対して、建物アセットマネジメントは、所有するアセット（建物資産）の所有期間全てを通しての、利益の最大化が目的です。そのために、もちろん来年度の利益の最大化も考えますが、プロパティマネジメントが、１年の時間だけを考えるのに対して、建物アセットマネジメントは、例えば100年所有続ければ、100年の利益の合計のベストという、非常に長い時間軸を同時に考えます。


1.43 アセットマネジメントの全体像と不動産アセットのキャピタルゲイン・インカムゲイン
そもそもアセットマネジメントそのものは、不動産だけではなく、債券や株式も対象になります。ただ建物という資産（アセット）には、固有の特徴が多くあります。 建物という資産（アセット）の利益源は、キャピタルゲインとインカムゲインの２つがあります。キャピタルゲインは、売却益です。インカムゲインは、使用の利益です。（既にご説明しているように、賃貸であれば賃料収入、自宅や自用の場合は、賃貸なら払うべき賃料を払わずに済んでいる分を、賃料収入と考えます。）両者は独立しているかというと、例えば不動産が売却できた場合、その買主は、購入後のインカムゲインを期待し、そこに十分な使用利益を得られると判断して、購入を決めます。
キャピタルゲインは、いわゆる不動産投資での「ＥＸＩＴ」です。所有する不動産の高値売却は、誰もが夢見ますが、実際にはそう簡単な話ではありません。キャピタルゲインは、マーケットの影響を受けます。高く売れる時もあればそうではない時もある。買い手がいなければ、価格は下がり、ただでも売却できず負動産となるリスクもあります。また売却で利益を得ても、譲渡所得税金がかかり、節税買い替えといっても、同じ「物」は２つとないのが不動産です。想定より悪い物件を購入してしまうリスクがあります。再開発も成功するとは限りません。不動産投資は、いつでも誰でも簡単に成功できるものでは、ありません。（それができればみな成功しています。）

1.44 インカムゲインは長期安定にメリットがある
一方、インカムゲインとは、建物の使用利益です。建物使用利益は、賃貸物件であれば、（賃料収入ー管理や修繕費、公租公課等の必要費用の合計）です。（何度も繰り返しますが、自宅や自社ビル等自用の建物であれば、賃料収入は、もしそこを賃貸していたら払っていたであろう賃料を払わずに済んでいる分を賃料収入と考えます。） このインカムゲインは、キャピタルゲインに比べると地味ですが、社会経済の波を受けにくく、低リスクで安定しており、長く継続すればキャピタルゲインに負けない利益を積み上げます。どのくらい長いかといえば、英欧米では100年200年何世代にもわたっても、まだまだ現役です。 無理に投資で賭けをせずとも、低リスクで安定利益が長期に続くなら、こちらの方が確実です。

例えば建築時／取得時に、利回りが10％だったとしましょう。単純計算で、10年で初期投資をペイできます。その後も安定したインカムゲインが続けばそれは純粋に利益です。収益物件の場合、経年と共に賃料収入は減少しますが、長期ではインフレもあり、一定水準を維持できます。例えその後が新築時賃料収入の半分（計算しやすいように）になったとしても、その後20年で、初期投資の倍、築50年で初期投資の3倍、築100年で初期投資の4.5倍、築200年で9.5倍の利益が、低リスクで積み重ねられます。こんなに美味しい話は他にあるでしょうか？

1.45 難しい時代の定石は安定インカムゲイン
高投資高リスク高リターンを狙える大資本や富裕層、不動産投資家ではない限り、一般人にとって、建物アセットマネジメントとは、ひたすら低リスクで安定した長期インカムゲインを狙う事です。 リスクが低く、とにかく長く使用を続けていれば、自然に使用利益が積み重なります。 ただ「長期」ではなく、「安定」が付いている事にも留意をしましょう。変動は、ボラティリティとっ呼ばれ、リスクです。例えば今年建物を空にして使用利益ゼロ（どころか固定資産税等でマイナス）、来年リノベーション工事をして、再来年は高い賃料収入・・と絵を描いても、どこかで問題が発生してその通りにならなければ終わりです。建物資産のインカムゲインを長期積み重ねるとは、そうしたリスクを避ける事も含まれているのです。

1.46 問題は安定インカムゲインの敵：リスク
では長期安定インカムゲイン実現のリスクとは何でしょうか？建物資産にはやはり固有のリスクがあります。

建物資産には、物リスクと数字リスク／現在リスクと将来リスクのペアがあります。 いずれも片方のリスクに対応すると、反対側のリスクが高まる特徴があります。

物と数字のリスクの関係は、先に説明しましたが、物、数字、いずれかの現在のリスクを解消すべく問題解決をすると、ペアとなるリスク（数字、物）は、後に現れます。将来リスクが高まる事が怖いのです。

1.47 最悪は、負のサイクルに陥る事
将来リスクの高まりが怖いのは、対応ができないと負のサイクルに陥り、建物負債化一直線になるからです。 ビルは多少問題が増えても、すぐに使用できなくなるほど「やわ」ではありません。ただ、10年20年と問題が積み重なると、より解消に費用がかかるようになります。数字リスクを恐れて、建物状態を悪化させ、それが積み重なるとより解決に費用がかかります。物リスクを恐れて、高額工事をやりすぎて数字リスクが高まると、その後の工事ができなくなり、同じ道に進みます。より問題が積み重なり、より解消に費用がかかるようになり・・という負のサイクルに陥り、やがてビルは負債化になります。



1.48 建物アセットマネジメントの本質
インカムゲイン型は、キャピタルゲイン型に比べるとはるかに低リスクですが、何もしなければ自然に将来リスクが高まり負のサイクルに陥ります。インカムゲイン型建物アセットマネジメントは、「新築／取得した資産（アセット）で、どう「資本的支出工事」を低予算で効果的に行い、「建物の使用利益」を作り続けられるか？」を考えて実現する事ですが、その本質は、リスクを高めないようにする事です。つまり、建物アセットマネジメントの本質は、リスクのコントロールなのです。分散修繕は、まさにそのための方法です。

1.49 日本は、建物アセットマネジメントの考え方が無かったから、建物寿命が短いままだった
ここまで見ると、日本の建物寿命が短かった理由がわかります。 日本人は、大家さん（管理）はあっても、建物アセットマネジメントの考え方が従来ありませんでした。建物の新築／購入の初期投資に対して、どうしたら最大の利益を得られるのか？の考えがなく、全ての工事を修繕費用と考えるから、古い建物にお金をかけるのは無駄だと考えます。金融機関やデベロッパー・建設業者プロパガンダに刷り込まれたとも言えますが、建物を例えば減価償却が済んだらもう寿命と考え、せっかく長いローンを払い終わると、もう価値が無いと考えて、売却や建替えをしてしまい、次世代に資産を残さず負債を残そうとしてしまっています。もうそろそろ止めてはいかがでしょうか。

1.5 分散修繕で将来のリスクを高めないとは

ようやく最初に戻って、分散修繕は、建物所有者が、建物を資産として延命する方法です。そのために単に「資本的支出工事」を行えばよいのではなく、どうやって「資本的支出工事」を行えば、建物の使用を継続しながら、将来のリスクを高めず、建物の資産価値を保ち続けられるかが、問題になります。 これを具体的にどう考えるか、見ていきましょう。

1.51　分散修繕は、分散によりリスクを高めない
分散修繕の名前にある「分散」とは、リスクの分散、リスク対応の分散を意味します。日本だけの名称です。分散修繕は、経年劣化等建物設備機能のリスク対応を、分散して行います。分散させることで、１つ１つの工事予算規模を小さくして数字のリスクを高めず、必要なタイミングで工事しやすい事で物のリスクも高めないようにします。 ちなみに日本では「一度にまとめて」の方が、中間費や手間がかからないという考えもありますが、もちろん規模にもよりますが、大きな工事は、無駄な中間費や念のため工事や確認が甘くなり必要以上の工事が入りがちです。



1.52 分散修繕の建物アセットマネジメントの会計的理解
インカムゲインの建物アセットマネジメントを、会計的に見ると、次の通りです。 建物という資産は経年と共に経年劣化して、使用利益が減少していきます。同時にＢＳの建物資産も減価償却と共に、減少していきます。そこで建物アセットマネジメントは、資産価値と利益を回復させるもしくは低下を止めるべく、
①PLの利益から予算を準備し、
②経年劣化個所に資本的支出工事を行い、その結果
④建物資産が使用利益を産む状態で維持され、
⑤それが使用されてPLの利益を産むようにする、この一連の流れを、時間軸に沿って実行します。
この一連の流れを実践して実現するのが、建物アセットマネジメントです。分散修繕は、原則外部からの資金を入れずに、つまり自立して、このサイクルを安定的に回して、実現します。永遠にでも利益を創造できるのです。



1.53 分散修繕の基本系
分散修繕の基本系は、工事予算を準備してから、資本的支出工事を極力低予算で行う。終わると次の工事予算を準備し、工事予算が準備できてから、次の資本的支出工事を極力低予算で行う。この繰り返しです。これならば、負債を作る数字リスクが高まりません。

ただし、これを実現するために、次の２つのルールがあります。

1.54 1 分散修繕は自分の予算計画ありき
分散修繕は、自分の予算計画ありきです。これが、従来日本には存在しなかった考え方です。日本は従来、建物の事は、建設会社やビル管理会社が作成する長期建物修繕計画や、修繕工事を行う建物設備機能の専門工事業者や建物管理者の意見ありきで、決まり勝ちです。だから、それが高すぎると思ったら、もう建物は寿命になりました。 これに対して分散修繕は、建物資産所有者が、無理のない予算を決めます。そして自分の予算計画に合わせて必要な工事を行います。だから、建物が寿命にならないのです。

1.55 2 低予算は、物と数字のリスクをコントロールし、利益を守る
分散修繕では、低予算＝工事で無駄遣いをしない事は、非常に強力なリスクコントロールの札です。 無駄遣いをしなければ、必要なタイミングで工事予算が無い！工事費用がかかりすぎる！問題が減ります。低予算を貫けば、将来の数字のリスクも高まりません。

資本的支出工事が低予算であればあるほど、手元に利益が残ります。トリプル利益です。 ただ工事費用をけちりすぎて、使用者の納得度が悪化すると、将来の使用利益が減ります。すると負のサイクルに近づきます。だから低予算は、将来使用者の納得度も悪化させないコントロールが重要です。 このコントロールは、現実には、

• 何の資本的支出工事を行うのか／行わないのか
• どのタイミングで行うのか
• 機能性能グレードを含めどの程度予算を配分するのか？

の判断で、行われます。分散修繕では、これをどう考えるのでしょうか？

1.56 低予算とは、将来の建物所有者にとって、無駄や過剰のない建物作り
一棟／一軒の個別の建物設備機能リニューアル工事について、何が必要か必要でないかは、結局のところ今建物にあるかないかではなく、将来の建物所有者がそれをどの程度必要するか、で決まります。 これは単に工事が必要かどうか、だけではなく工事の内容（機能性能グレードの程度をどの程度求めるか）も同様です。これを考えるためには、将来の建物所有者の、建物使用納得度に対する洞察が必要です。

1.57 資本的支出工事時期の考え方
もう一つ低予算を考える上で重要なのが、いつ頃（もしくは何をトリガーとして）「必要なタイミング」と判断するかです。この費用インパクトは、非常に大きなものです。

例えば排水管の漏水事故が1回おこれば、交換を考えるか、頻発してから交換を考えるか、人それぞれの考え方です。ただ、長期の総利益を考える建物アセットマネジメントとして長い目で考えると、建物設備機能のリニューアル工事は、早く行えば物のトラブルリスクはなくなりますが、100年200年で考えると、リニューアル工事の回数が増えて、高予算になります。逆に先延ばしにすれば、予算は節約できますが、物のトラブルリスクは高まる一方です。

普通は極端な選択は避けたいところです。すると、自分の予算計画と相談をして、早すぎず遅すぎないと感じられるタイミングを自分で見つけなければいけません。

1.58 分散修繕には最初は計画が必要
これらを事を考えるために、建物資産所有者は、次の３つが必要です。

• 建物全体を把握する
• 将来の結果を予測する
• 資本的支出工事に優先順位をつける

これらを、最初は30年分散修繕計画を作成して、身に着けます。 一見大変そうに見えますが、一棟／一軒の建物にある建物設備機能の数は限られているので、さほど難しくありません。伝統的に分散修繕を実践してきている欧州や世界の中小ビル資産所有者達は、文化として自然に身についています。ただ日本ではそうした文化が従来なかったので、最初は計画が必要ですが、慣れると必要なくなります。

1.6 30年分散修繕計画の作成と建物長寿化プラン

30年分散修繕は、100年200年の長い建物ライフのうち、任意の30年を切り取って、資本的支出工事の取り組み方針を検討するものです。いつ何の工事をするか決めるのではなく、必要なタイミングで決めるための方針を見つけたいのです。特に築30年～築50年超の、最初に建物設備機能等の延命工事が集中しがちになる時期に作成をする事で、なるべく少ない予算でかつ、将来のリスクを高めずに、長期的な建物使用利益をベストにする建物設備機能等のリニューアル方針が実践でき、その後の資本的支出工事の判断で、大きく失敗しなくなります。

1.61 30年分散修繕計画の作成
30年分散修繕は、100年200年の長い建物ライフのうち、任意の30年を切り取って、資本的支出工事の取り組み方針を検討するものです。 30年分散修繕計画は、エクセルで作成できます。縦に工事項目を並べ、横に各年度の予算計画が並びます。当社では、自動計算の計算式を埋め込んだ、検討用のシートを差し上げています。


1.62 作成タイミングは、建物が築30年築40年程度の長寿化移行ステージ
建物ライフサイクルの最初の30年は、通常ほとんど大きな工事の必要性が無いのが普通です。分譲マンションでは大規模修繕工事をやりますが、本当は早い時期には必要ないものです。屋上防水工事や屋根防水工事、空調設備や消防設備の交換、水回り等をリフォーム等はやっている人はやっているでしょう。ただまだそれほど高額ではありません。 けれど築35年くらいから、経年劣化による老朽化、機能不足、トラブルが増えてきます。そこですぐに対応されている方もいらっしゃれば、先延ばしにされている方もいらっしゃるでしょう。そこからの対応で建物が寿命になるか、長寿化できるかが決まります。その移行ステージが、30年安定ビル資産経営計画作成のタイミングです。

1.63 30年分散修繕計画の考え方
30年分散修繕計画は、大枠には、【30年の総利益ー30年の資本的支出工事】がベストになるように、なるべく低予算の資本的支出工事を目指します。ただ低予算だけが目的ではなく、

• ・将来リスクを高めない・・例えば30年は低予算でも、31年目に重要工事が集中しては意味がありません
• ・将来も使用利益が継続する・・低予算の結果、建物の使用者の納得度が減少して使用利益も激減しては、意味がありません。

すると、どのような低予算であれば、将来リスクを高めず、将来も使用利益（将来の建物使用者の納得度）も減少しないのか、このバランスを見つけたい訳です。

1.64 30年分散修繕計画で検討する事
具体的には、30年分散修繕計画の作成を通して、

• 今後30年でどの程度の総工事予算をかけるか
• 何の資本的支出工事を行うか
• どの程度の機能性能グレードが必要か
• いつ頃に、行うか

のバリエーションを検討し、建物全体で具合を見ながら、様々な可能性を比較検討します。

1.65 30年分散修繕計画で見つける事
そこから、自分の建物のための分散修繕方針がわかります。

• どの程度の工事予算を毎年留保すべきか
• 何の建物設備機能のリニューアル等資本的支出工事を行うか
• （何の建物設備機能のリニューアル等資本的支出工事を行わずに済ませるか）
• 工事サイクル＝トリガーをどの程度に考えるか
• 工事予算目線（機能性能グレード水準、範囲、相談する工事業者のサービス水準等）

1.66 決めるとは、選択。　試行錯誤が勘を養う
30年分散修繕計画を作成したからといって、その通りに工事にはなりません。実際の工事は、（工事が必要と判断する）トリガーを見極めて、やはり個別に判断します。けれども、決めるとは選択です。例えば工事する／しないは、最小の選択肢です。先に30年分散修繕計画の作成を通して、色々なバリエーションを作成して選択肢を作り、各案の建物全体と将来リスクを比較検討をして１つの案を選ぶ事は、それ自体が工事を決める事の練習になります。その時の試行錯誤が、勘、特にリスクに対する勘を養います。 同じ工事判断の場面でも、30年分散修繕計画で検討をした経験があれば、建物全体の将来の影響を考えて、冷静に建物アセットマネジメントとして、将来リスクを高めずに、長期的に建物の利益となる方針を選択できます。（少なくとも将来リスクを高めるような判断は、劇的に減らす事ができます。）

1.67 できれば建物長寿化プランも作成したい
30年分散修繕計画は、これからの30年間を切り取って自分の建物の資産維持に必要な予算感や工事の程度を検証検討するために作成をします。実は、1棟／1軒の建物としては、一度方針を決めれば、後はそう難しくありません。また分散修繕を30年も続ければ、必要工事時期も自然に分散されていきます。そこで作成をしておきたいのが、自ビル・マンション等の100年の建物長寿化プランです。こちらは、30年分散修繕計画を作成して見つけた方針に従って、これから100年、建物設備機能の工事サイクルを意識し、10年単位くらいで、いつ頃何の工事が必要か、どの程度の予算留保を見込むべきか、わかるようにしておくものです。

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2.1 30年分散修繕計画作成の全体像

まず改めて、30年分散修繕計画作成の全体像を改めて確かめます。30年分散修繕計画の作成は、建物資産100年の時間軸の中で、現在から30年を切り取り、自分の工事予算やいつ頃どこの建物設備機能のリニューアルにどの程度の費用をかけるかを、検討するものです。作成のベストなタイミングは、特に築30年～築50年超の、最初に建物設備機能等の延命工事が集中しがちになる時期です。そこでなるべく少ない予算でかつ、将来のリスクを高めずに、長期的な建物使用利益をベストにする建物設備機能等のリニューアル方針を見つける事で、その後の資本的支出工事の判断で、大きな失敗が無くなります。

2.11 建物ライフサイクルの中の30年分散修繕計画
30年分散修繕計画は、建物ライフサイクルの中の一部である30年を切り取ったものです。30年の資本的支出工事計画は、建物の長いライフサイクルの流れに沿います。だから30年分散修繕計画の準備として、流れの前後が見えるようにします。

①現在建物にある建物設備機能をすべて洗い出す
②今までの資本的支出工事履歴及び大きな修繕工事履歴を確かめる
③30年後に向けた将来の建物使用者がどのように建物を使用するか
④この建物が満足して使用できているであろう将来の建物イメージ
⑤30年の資本的工事予算の財源
⑥30年の分散修繕工事予算
⑦30年の分散修繕による資本的支出工事

2.12 現在時点での建物設備機能の把握
①現在時点での建物設備機能をもれなく把握する事は重要です。詳しい項目は必要ありません。検討の基礎でもありますが、自分所有する建物に何の建物設備機能があるかは、知っておくべきです。竣工図は参考ですが、竣工図と現在では違っている事もありますから、目視でも確認をします。 また②建物の過去の資本的支出工事や重大工事履歴も、わかる範囲で確認します。建物設備機能状態の判断の目安になります。（わからなければ構いません。） 　　　　　　　　

2.13 より重要なのは、将来の想定
将来の建物使用利益を作る資本的支出工事を最も低予算に行う寳保は、将来の建物使用者にとって必要な工事（とその内容）だけを厳選する事です。例え竣工時にあっても、将来の建物使用者にとって重要ではない建物設備機能にお金をかける事は、無駄以外の何物でもありません。 だから、どのような建物（を構成する建物設備機能）を実現したいのか、を先に明確にします。将来の工事予算の財源、将来の建物使用者、将来の建物使用者が使用する自建物像を、想像しておくことは、低予算実現の鍵です。

2.14 建物延命工事の財源と建物延命工事予算
分散修繕は、建物所有者の資金計画にあわせて行います。それが建物延命で負債をつくらない方法だからです。従って、30年分散修繕計画の作成にあたっては、将来の建物延命予算の財源を現実的に予測して、どの程度を自分の利益として確保し、どの程度を建物延命の予算＝30年総工事予算として留保するか、現実的に考えます。

2.15 30年分散修繕計画とは、30年総工事予算の配分計画
30年分散修繕計画は、所有者にとっては、30年総工事予算の配分計画として考えます。もちろん机上の数字だけではなく、実際の物としての建物設備機能の状態を考えられている事が前提です。ただ建物の、物としての建物設備機能の状態を踏まえた上で、どの時点で何の建物設備機能のリニューアル工事に投資をすれば、「30年トータルで低予算の資本的支出工事でベストな総利益」を実現するか？を試行錯誤して、見つけたい訳です。


2.17 30年分散修繕計画作成のための準備
30年分散修繕計画の作成は、建物の長いライフルサイクルの一部を切り取り、そこで試行錯誤をして、ベストな「30年トータルで低予算の資本的支出工事でベストな総利益」を見つけますが、それは30年だけが、独立しているものではありません。だから、机上で30年分散修繕計画を検討する前に、準備として考えたり調べたりする事があります。 ここから便宜上、先に③～⑤をみてから、次の①～②を見ます。そして具体的な30年分散修繕計画作成の準備に入ります。

2.2 準備：将来を考える

この30年分散修繕作成のミソが、先に将来の建物の在り方を丁寧に考える事です。なにしろ、将来の建物使用利益を作る資本的支出工事は、将来も使用利益を産む建物を作る行為です。だからどのような建物（を構成する建物設備機能）を実現したいのか、を先に明確にする事が、低予算の秘訣なのです。

2.21 準備⑤ 30年の資本的工事予算の財源を確かめる
原則、安定財源を考えます。つまり収益ビルなら賃料収入、企業なら事業売上、個人であれば個人手雲集です。既に修繕資金の準備や、臨時財源の予定がある場合は、ボーナスとして、とっておき、どうしても必要な場面で投入する事をお勧めします。

2.22 準備③30年後に向けた将来の建物使用者がどのように建物を使用するか
これが重要です。今後30年のビル使用者を、具体的に想像します。例えばビル使用者は女性が多いか、男性が多いか、若年層が多いのか平均年齢が高めか・・、使用は事務所か、店舗か、事務所と一言言っても、来店型か、堅い雰囲気か、自由なスタイルを好むか・・手法としてマーケティングのペルソナ手法が役に立ちます。

2.23 準備④この建物が満足して使用できているであろう将来の建物イメージ
将来の自ビル使用者が使用している将来の自ビルがどんな様子か、想像をしてみます。

もちろん「工事予算の財源から推測できる現実的な予算」「自ビルの個性・良いところ・価値を生かす」事は念頭にあるでしょう。ここは、また30年分散修繕計画の検討で、より具体的な予算を考慮して何度も見直しますから、最初は自由にイメージして構いません。例えば現在と変わらない、という場合でも、現在から経年劣化を放置するのか？本当に細部も含めて変えないのか？でも、自ビルの将来像は変わります。

2.24 自ビルの特徴、個性を生かす事が一番低予算
低予算を考えるなら、原則は、自ビルの特徴、個性を生かす事です。それが一番低予算で高使用者満足を実現できます。 人間と同じで、個人個人に癖がありますが、それが魅力だったりするのです。洋服でも、流行おくれはダサく感じますが、しばらくして一周するとまたそれが流行になります。所有する建物も卑下するところはどこもありません。自信を持ちましょう。

2.25 将来イメージは、建物使用者の希望に振り回されない
ここで使用者満足度を知るために、現在の建物使用者に、現在の建物で何が不満か？どこが改善されると嬉しいか？と聞きたくなるかもしれません。参考情報としては、構いませんが、建物使用者の希望に振り回されないように留意しなければいけません。 現在の建物使用者は、「親切に」、改善希望点を教えてくれるかもしれません。けれども彼らは、予算の心配はしません。資産維持の責任も持ちません。賃貸物件で、例えばそれを全部改善し、相応に賃料を上げても、納得して入居続けるかというえば、また別の話です。利便性の向上は、誰もが望みますが、建物資産所有者は、建物の長期利益を守る観点から、何を対応し、何は必要ないかを、考えなければいけないのです。

2.26 イメージに困れば、英欧米の普通の建物を参考に
もし古い建物維持のイメージに困るなら、日本ではなく分散修繕を実践している英欧米の建物を参考にしましょう。 英欧米いずれの国も、1960年代1970年代はベビーブームによる人口激増で、多くの戸建て住宅や団地・マンションが建てられています。多くは現在現役で、特別な事情が無い限り、誰も建替えなど言いません。街中であれば、19世紀18世紀それ以前建築の、中小ビル・マンションが立ち並んでいます。例えばドイツの多くの都市では、第二次世界大戦でがれきの山になった後の復興ビルは、1950年代築ですが、普通に現役で華美がなく簡素ですが、綺麗に清潔に維持できています。

2.3 建物の建物設備機能状態を把握する

さて、ここから、ようやく物の建物に向き合います。まず現在の建物設備機能を洗い出し、次に過去の重要工事記録を確かめます。

2.31 準備①現在建物にある建物設備機能をすべて洗い出す 最初に、現在建物にある建物設備機能をすべて洗い出しておきます。長期修繕計画表があれば、それを参考にします。ただ長期修繕計画表のように、細かい項目までは必要ありません。

エレベータ、給水管、排水管、消防設備・・・といった大まかな項目で十分です。知りたいのは何があるか？です。また一方で長期修繕計画には、建物内部のテナント使用部分が含まれているものといないものがありますが、含まれていない場合は、オフィスビルであれば各フロアの、トイレ・給湯室、空調、セキュリティ、必要に応じて消防設備、窓とサッシ、防災設備等資本的支出工事の対象となる物を加えます。 長期修繕計画表がない場合、竣工図を読む必要はありません。目視で確かめたり、管理者に聞いて確かめます。自分の所有する建物に、何の建物設備機能があるかくらいは、所有者として把握をしておくべき事です。

2.32 準備②今までの資本的支出工事履歴及び大きな修繕工事履歴を確かめる 一通り現在建物にある建物設備機能をすべて洗い出したら、過去の資本的支出工事履歴及び大きな修繕工事履歴を、分かる限りで確認をします。今後の工事サイクル検討の重要情報です。

正確な年月日や金額は必要ありません。いつ頃どこをどう工事をしたが、だいたいわかれば十分です。 過去の工事履歴情報があれば、それを確かめます。ない場合、過去の確定申告書も参考資料になります。税理士が固定資産一覧表を作成して、そこに資本的支出工事も入れている場合は、それが参考になります。そうではない場合、修繕費に大きな金額ある年に、何の工事をしたかを確認します。（領収書／支払い記録があれば、そこから推察できます。）そういった記録がなければ、管理者や過去を知っている人の記憶や目視で工事の後を見つけて、なんとなく推測しておきます。どのみち築25年より前は、大きな工事はほぼありません。だから現在築40年でも、せいぜい過去15年くらいを確かめられれば、十分です。

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