1.分散修繕の工事取り組み

ビルが古くなると、工事が必要かどうかを検討する事態が増えます。老朽化した建物設備機能の更新や新しい設備機能設置、賃貸目的のリニューアル工事です。リノベーションや大規模修繕を検討する方もいらっしゃるでしょう。
分散修繕では、等を「する／しない」の判断は、分散修繕計画で行います。そして必要な時期に、必要な予算が準備できているようにします。
けれども実際にどのタイミングで工事を行うか、具体的にどのように工事をしていくらの費用がかかるかは、工事をする専門業者の意見でほぼ決まります。
ここで工事業者にビルの方針等に沿った工事を考えてもらうのが、分散修繕のシンプル工事メソッドです。

1.1.分散修繕のシンプル工事メソッドが役に立つ工事とは

ビルの設備機能更新等工事には、大きく２つの種類に分かれます。ビル所有者が工事内容を選べない工事で選べる工事です。分散修繕のシンプル工事メソッドの取り組み方は、両方の工事に役に立ちます。

特にビル所有者が工事内容を選べない工事でビルの方針に沿った工事をしてもらうためには、分散修繕のシンプル工事メソッドが必須です。

ビル所有者が工事内容を選べない工事

ビル所有者が工事内容を選べない工事とは、専門性が高くどう工事をすべきか指示ができない工事です。例えば給排水管の更新、給水方式の変更、高圧受変電設備の設置／撤去、電気幹線の更新、外壁補修といったビルの重要インフラ工事が該当します。こうした工事は、工事業者の実力と考えですべてが決まります。

高額になりがちな一方で、何度も行うものではなく失敗もできません。分散修繕のシンプル工事メソッドで、工事内容に合ったレベルの業者を選び、経済的かつ確かな工事をしてもらえるようにします。

ビル所有者が工事内容を選べる工事

ビル所有者が工事内容を選べる工事とは、製品・プロダクトを選びそれを設置してもらう工事です。例えば空調、エレベータ、消防設備等・・、です。 こうした工事での必要性の有無を判断し、適切なサービス水準、ビルに合った機能性能スペックグレード等を選べることは、築古ビル所有者のコアスキルです。特にエレベータや消防設備等その後の保守点検がついてくるものは、大きな費用差ができます。

こうした分野では、格安業者やプロダクト代理店型の業者等、業者によって独自の性格があります。従って、業者選びの段階で、目的にあった業者を選ぶことが重要になります。そのために分散修繕のシンプル工事メソッドが役に立ちます。

トイレ・給湯室・エントランスリニューアル等の内装工事

賃貸目的の内装工事は、マーケティング賃貸が必要です。内装工事は、DIYや内装工事業者に指示する、といった方法で費用を抑えることができます。

1.2.従来取り組みの問題点

わからない工事に相見積りは厳禁です。

NG１：相見積もりはダメ

相見積もりは厳禁です。相見積もりをして良いのは、工事内容を指定できる場合のみです。間違った相見積もりは、安かろう悪かろうの結果にしかなりません。 　

より悪いことにしばしば間違った「相見積り」で、ノウハウを盗難して他社に横流しをすることで値引きを受ける。という信義則に劣る行為を知らないうちに行い、信用を失っているビルが少なくないのです。良い業者から避けられては、ビルの維持が難しくなるのは当然です。相見積りは厳禁です。

NG２：出精値引きはごまかし

出精値引きはその分の利益が最初から上乗せされています。見積書の総額の最後に加えられる出精値引きは、わかりやすく特別感があり魅力的です。し　かし、値引きの根拠となる明細を出さない出精値引きでは、見積書の中にどれだけの利益積み増しがあるかわかりません。 　

良心的な工事業者は、既にギリギリだから出精値引きはできませんと言います。出精値引きをする業者は、その分の利益を最初から上乗せしており、お得感を出すために出精値引きを加えています。ごまかされないことです。

NG3：知り合いだから、紹介だから、の限界

知り合いや紹介の工事業者は安心です。しかし問題は、業者の得意が自ビルの問題解決及びサービス水準及び機能性能スペックグレード目線と合っているかどうかなのです。

「知り合い」「紹介」の業者と出会えることは、業者探しの手間を省くことができます。しかしその先、その業者が自ビルの方針に合っているかどうか、自ビルの方針を考慮してくれるかどうかを評価して、依頼をするかどうか決めるのは、ビル所有者の責任です。そのために結局分散修繕のシンプル工事メソッドが必要です。

２.シンプル工事の断捨離

シンプル工事の断捨離ポイントは次の通りです。

留意しておきたいのは、いずれも一定水準は必要であることです。また、過剰が発生する原因は、業者が儲けることが目的ではなく、コミュニケーション不足により業者がトラブルを避けることにあります。コミュニケーションを確立してこの原因を取り除くのが、分散修繕のシンプルメソッドです。

断捨離1.サービス水準

工事監理費

工事監理費は、建設業者や管理業者が直接仕事を受けた場合に発生します。つまり依頼業者で決まります。

建設業者や管理業者に依頼すると経験ある彼らが適切な業者を選び、工事全体進行を管理するので、楽です。しかし分散修繕で単体設備の更新工事に総額30％のフィーを払ってまで必要でしょうか？一般的な工事力があれば必要ありません。

管理費

綺麗な資料を作成してもらう。頻繁に打ち合わせに来てもらう。テナント調節をやってもらう。全て管理費です。自分で職人に工事を指示できない限り、一定管理費は必要です。しかし削減できます。

断捨離2.安全対策水準

工事中のトラブルに対する安全対策及び長期的にトラブル発生を防ぐための安全対策は、必要です。ただし、そこにどの程度の費用をかけるかは、分散修繕計画でよく考えるべきです。

安全対策水準は、一棟のビルの中で、過剰であったり、部位やその時の予算次第で「ちぐはぐ」であったりしては意味がないのです。ビルとして極力一定水準であるためには、分散修繕計画で検討しておく必要があります。

念のため工事

念のため工事は、現在は問題ないけれど、今後劣化のリスクがあるからついでに「念のために」工事をしておく工事です。　本当に必要かどうかは、個別に評価します。

リスク対策

想定外のリスクが多い建物設備機機能更新工事では、一定の問題予防は必要です。ただしそこにどの程度の予算を投下できるかは、ビル全体の優先順位で考えるべきです。

断捨離3.機能性能スペックグレード水準

分散修繕でシンプルビルに向かう築古ビルにとって、機能性能スペックグレード水準をどの程度下げるかは、重大な問題です。 　

賃料の安い築古ビルに、新築ビルと同程度の水準は必要ありません。とはいえ、機能性能スペックグレード水準を削りすぎて、現在テナントが退去してしまったり、新しいテナントが入らなくなってしまったりするのも、怖いものです。

どの程度必要かは、予算とマーケティング賃貸で今後のビルの賃貸ポジション、ターゲットテナント、ライバル物件、期待できる費用対効果を考慮して決めるものです。だから賃貸計画、資金計画、工事計画が一体化した分散修繕計画が必要なのです。  

３.シンプル工事の取り組み方

　

シンプル工事は準備が９割です。準備があることで、問題に合った確かな業者がわかります。準備があることで、相談ができます。

分散修繕計画	30年後のシンプルビル像は、具体的な安全対策水準及び機能性能スペックグレード水準を決めるために必須情報です。
予算	分散修繕計画の予算目線も、安全対策水準及び機能性能スペックグレード水準を決めるための必須情報です。そして予算目線が難しい場合には、分散修繕計画を見直さなければいけません。
該当設備図・ビルの竣工図	竣工図はデータ化してしまいましょう。紙の竣工図を何度も業者とやりとりをしていると、ボロボロになります。
該当設備機能の過去のトラブル履歴・工事履歴	該当設備機能の過去のトラブル履歴・工事履歴をわかりやすく整理します。工事履歴と工事完了報告書がある場合、それもデータ化して上記図面に追加します。
今後の賃貸方針	今後の賃貸方針及び要求される機能性能ビルグレードは、個別工事の機能性能スペックグレード水準を決めるために必須の情報です。
現在テナントへの配慮	工事に際して現在テナントにどのような配慮が必要かは賃貸管理側で準備します。

　　

製品・プロダクト情報はインターネットで収集できます。ビルに合った機能性能スペックグレードの製品・プロダクトを選べることは、築古ビル所有者の必須スキルです。分散修繕では、分散修繕計画の段階から情報収集をお勧めします。

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分散修繕とは