中小ビル100年へ:築40年以上中小ビル分散修繕の

分散修繕のシンプル工事メソッド

分散修繕でシンプルビルに向かうためのシンプル工事は、要件準備と適切な業者選び・相談で実現できます。

分散修繕のシンプル工事メソッド

分散修繕のシンプル工事メソッドは、分散修繕でシンプルビルを実現するために一つ一つの工事で、工事の中身を断捨離し、経済的にシンプルに行う方法です。


専門性が高い建物設備機能更新等工事は、よくわからないため工事の中身は業者が決める「お任せ」で決まりがちです。 しかし一般に工事が高かった、ぼったくられた、工事をしたのに問題が解決できなかったといわれる場合、その原因のほとんどは、問題に合った水準の業者を選べていないこと、及びコミュニケーション不足で工事仕上がりの目線が合っていないことがほとんどです。


分散修繕のシンプル工事メソッドは、従来の業者選びと業者コミュニケーション不足の問題を解決する方法です。

専門知識や工事経験を豊富にもたない中小ビル所有者でも、将来のシンプルビルのあり方予算その他要件を業者に伝え、要件にあった提案を話し合う相互コミュニケーションを通して、ビル所有者が「能動的」に高水準シンプルな工事を実現することができるようになります。


シンプル工事、3つの断捨離ポイント

一般にビル工事でコミュニケーションの場合、次の3箇所で過剰な費用が発生します。

  1. サービス水準
  2. 安全対策水準
  3. 機能性能スペックグレード等水準

があります。したがってシンプル工事ではそれぞれで過剰を省いて適正水準にします。留意しておきたいのは、サービス及び安全対策は、一定水準は必要だということです。自分で職人に指示をして工事を監督できればかなり省けます。が業者にやってもらえばその分のマネジメント及びリスク・コストが発生するのは当然です。大切なことは自分の求める(できる)水準と目線が合っていることです。

留意すべきは、一定の中間費や念の為工事は許容すべきだということです。自分で職人に指示をして工事を監督できればかなり省けますが、業者にやってもらえばその分のマネジメント及びリスク・コストが発生するのは当然です。問題はその程度を自分で選べているかどうかです。


サービス水準

大きな主に工事監理費等の中間費です。ソリューション等では製品価格に含まれます。工事監理費は、建設業者や管理会社等が工事を取りまとめる大きな工事で発生し、工事総額の30%近くとなる大きなものです。


安全対策水準

念の為工事も含まれます。工事に完璧はないので、一定の安全に対する対策や保険は必要です。ただし費用と比例するので、ビルで全体目線を決めるべきです。例えば排水管に100年漏水を起こさないよう超高額な工事をした結果、電気トラブル対応の予算がなくなり電気トラブルが頻発すれば、テナントは安心して入居できません。また安全目線は、1000年に一度の大災害被災リスクを想定する前に、確実に起こり得る設備トラブルから対応を考えるべきです。


機能性能スペックグレード等水準

どうあるかは、ビル所有者が考える将来のシンプルビルに必要とされる機能性能スペックグレード等水準で決まります。これはビル所有者が業者に伝えなければ、工事業者はわかりようがないものです。あ一般に工事業者は発注者の要求に応える工事を行おうとしますが、発注者の要求が不明であれば推測で補います。足りないトラブルを避けるために、過剰になりがちです。



分散修繕のシンプル工事メソッド

専門知識を持ち工事慣れしている現場監督ではないビル所有者が、業者に指示を出すことは不可能です。専門知識を持たない一般のビル所有者は、だからコミュニケーションを通して適正水準を見つけます。 具体ポイントは工事対象によって異なりますが、次の3プロセスで見つけます。

  1. 要件準備(分散修繕計画)
  2. 業者選び
  3. 話し合い(提案の検討)


要件準備(分散修繕計画)

要件とは、業者に工事提案をもらうにあたり、考慮してもらいたいことの全てです。 機能性能スペックグレード等水準及び長期的な安全水準を指定できるものは指定し、わからないものは適正な程案を考えてもらうために必要な情報として将来のシンプルビルのあり方、賃貸方針、他の建物設備機能工事の予定、ビル全体での30年分散修繕予算を伝えます。また工事にあたってテナント配慮が必要な場合は、それも要件として準備します。


業者選び

業者選びは2つの物差しがあります。業者が経験豊富で得意としている工事の難度レベル及び業者が提供するサービス等のレベルです。

理想は難度が高い工事の経験が豊富で過剰なサービスがない業者ですが、そうした業者は人気が高いためビル所有者もしっかり要件を準備して業者に選ばれる必要があります。


話し合い(提案の検討)

一般には、要望を理解した後に業者が現地調査を行い、専門見地から提案/見積書としてまとめます。ただ最初は見落としや要件の勘違いがあるものです。ビル所有者と工事業者が一緒に要件と提案/見積書とを突き合わせて確認及び話し合いをすることで、より良い工事に洗練することができます。



分散修繕のシンプル工事取り組み例

実際の工事での取り組み要所は、工事のタイプによって異なります。そこで工事対象によって4つのタイプに分けて、要所をご説明します。

分類

基本インフラ

保守対象

付加価値

内装等

対象例
給排水・電気・外壁補修等
消防設備・エレベータ・キュービクル・機械式駐車場等
空調・セキュリティー・災害対策等
室内内装、トイレ給湯室、エントランス改装等
特徴

•多くは40年~に一度
•全て重要

工事+保守で検討
•更新は見直し機会

•営業が盛ん
•断捨離も必要

•要ターゲットテナント理解
•DIYでもできる。


1基本インフラ工事の取り組み

給排水・電気・外壁補修等

管工事や電気工事、外壁工事といった基本インフラ工事は、難度が高くかつ費用も高額になりがちです。失敗リスクを避けるために、一定の中間費や念のため工事は必要です。

工事内容を素人が指示できないため、3つのプロセスの全てが重要です。相談が重要なため、いくつもの業者に提案をもらうことは非現実的です。だからよく選んで相談をします。またこの手の相談が重要な工事では相見積りは厳禁です。 相見積りと称して、A社の見積書や提案書をB社に見せたり数字を囁いたりする例が横行していますが、これはA社のノウハウを盗んでB社に横流しをしている窃盗行為です。こうした行為を行なっていると、長期的に信用をなくして、優良な業者に相手にされなくなります。絶対にやらないでください。

基本インフラ工事はテナントの使用にも関わるため、予算やテナントの制約で、工事を更に分割分散する場合もあります。

2保守対象工事の取り組み

消防設備・エレベータ・キュービクル・機械式駐車場等

エレベータや消防設備、キュービクルといった保守対象設備は、逆に更新の際には複数の業者に相談をすることが重要です。保守対象設備は「囲い込み」になりがちだからです。

こうした保守対象設備は、将来のシンプルビルに合わせた設備機能水準に更新することはもちろんのこと、保守の内容及びグレードも将来に合わせたシンプルなものに見直します。 例えばエレベータ更新では、メーカー系付加機能付き更新かつその後もフルメンテナンスにするか、独立系保守会社の基盤交換と保守はPOG契約とするかで、長期的には数倍以上の差がでる例は珍しくありません。

3付加価値工事の取り組み

空調・セキュリティー・災害対策等

付加価値設備機能の更新・新設の要点は、本当に必要か、の判断です。あれば便利だけれどなくても実は困らないものは、意外に多いものです。付加価値工事の予算は、分散修繕予算から、基本インフラ工事と保守対象工事に予算を配分した後の残りです。厳特に現在あるものは、どうしても必要に見えますが、予算が厳しい場合は断捨離の手法が役に立ちます。

4内装等工事の取り組み

室内内装、トイレ給湯室、エントランス改装等

賃賃貸強化のための共用部リニューアル等工事は、建物設備機能等工事とは取り組みの考え方が違います。
分散修繕予算のみならず賃料との費用対効果の検証も必要ということもありますが、もう一つの大きな違いは、ビル所有者が内容を決めて指示することもできる、ということです。

賃貸強化のための共用部リニューアル等工事は、取り組みオプションが多数あります。



分散修繕とは