ビル資産の３面性・収益ビル資産の４面性とは

築古ビルの問題解決に欠かせない、ビル資産の３面性及び収益ビル資産の４面性をご紹介します。

ビル資産の３面性・収益ビル資産の４面性の理解が欠かせない

古いビルは問題が多い。不動産屋や専門家に相談をしても、良い解決が見つからない。だから無理だ。と諦めでしょうか？

ビル資産には３面性があります。ビル資産経営には４面性があります。不動産屋や各専門家は、各面の専門です。古いビルでは１面だけ直すと他の面に問題を作り勝ちです。例えば賃貸が厳しいからと高額リフォーム工事をして経営が悪化するといった具合です。

ビル資産の３面４面は全て繋がっています。ビル資産経営者のあるべき視点は、ビル資産の３面性４面性を理解して、あらゆる問題対応の場面で、全ての面を俯瞰して、全ての面で対応をすることです。それだけで、問題は面白いように解決していきます。あらゆる問題を乗り越えてビル資産を維持するビル資産経営者になるならば、ビル資産の３面性、ビル資産経営の４面性の理解は、必須です。

1.ビル資産の３面性

ビル資産には、「物」「数字」「権利・契約」の３面があります。

土地とビルは「物」面です。
ビル資産は、使用経営の利益を産む事に価値があります。「数字」面です。
ビル資産の利益を得られるのは「所有権」があるからです。賃料収入が入るのは、「賃貸借契約」を締結しているからです。これが「権利・契約」面です。権利・契約面は全てのベースです。

2.収益ビル資産の４面性

収益ビル資産は、ビ資産の３面に加えて「営業」の面が加わります。「営業」の面とは、単なる賃貸リーシングではなく、「募集賃料」を決め「賃貸効果目的工事」で想定賃料で選ばれる物件にする事です。地域賃貸マーケティングが関わります。

3.1 ビル資産の「物」面

ビルは「物」の資産です。ビル資産を維持するとは、「物」のビルを使用経営できる状態に維持する事です。

ただ一言で「ビル」と言っても、実際には躯体、電気給排水消防等建物設備、内装外壁保護等、多くの「物」の集合です。この「物」は、経年劣化しますが、時代に合わせて更新や新設が何回でもできます。いわば、人間が問題ある血管や内臓を交換しながら、永遠に生きるようなものです。

問題は、一棟のビルに何の「物」が必要かは、ビルの使用目的や使用者によって異なる事です。

3.2 ビル資産の「数字」面

「ビル資産」は、「数字」です。「資産価値」は、「利益」という「数字」で作られ、「数字」で評価されます。「数字」の「負債」が嵩めば、ビルという「物」が維持できなくなります。

「ビル資産」の実体である「物」の集合のビルは、時に経年劣化部分を更新する「工事投資」が必要です。そこで「数字」が足りなくても、「数字」が大きすぎて赤字になっても、ビル資産維持が難しくなります。

ビル資産の「数字」面は、「物」の面と一体です。だから、ビル資産の維持と経営には、ビルの数字面のコントロールが欠かせないのです。

3.3 ビル資産の「権利契約」面

ビル資産の「権利契約」面は、ビル資産維持経営の基盤です。通常問題がない状態が好ましいですが、問題があれば、解決を目指します。

ビル資産の「権利」は、「利益」の根拠です。ビル資産所有者は、「所有の権利」があるからビルの使用経営ができます。そして使用経営の「利益」を得られます。共有や相続トラブルがある場合は、だから絶対に解決をしなければいけません。

また「契約」は収入と支出を作るだけではありません。賃貸借契約、管理委託契約、工事請負契約等、契約書は、全て特有のトラブル対応マニュアルでもあります。契約書を制すると、トラブルが激減して、安定したビル資産の維持経営ができるようになります。

3.4 ビル資産の「営業」面

ビル資産の「営業」面とは、宅地建物取引業主任者の資格を取って仲介や売買を行う事ではなく、自ビルが売れる（テナントに選ばれる）ビルであるために、どう商品（自物件）を準備し、どう値付け（募集賃料）を決めるか、その営業的思考です。このビル資産の「営業」面を考えるためには、「地域賃貸マーケティング」が欠かせません。

4 ビル資産の問題は、全て３面、４面のすべてが関係する

例えば「物」である建物設備の問題対応に、「工事」の提案があったとします。ビル資産経営者は、自分の予算「数字」を考えて、予算が厳しければ対応を考えます。これが「物」と「数字」を考える事です。共有等所有であれば、共有者と話し合います。これが「権利」です。収益ビルであれば、賃貸への影響を考えます、これが「営業」です。実際に工事を決めれば、その内容とトラブルの際の対応は工事請負契約書の記載に従います。これが「契約」です。

例えば空室の賃貸を不動産屋にお願いする際も、所有権という「権利」があるから、貸主として賃貸リーシングを依頼できます。その「物」のビルの状態をみて、「営業」の地域賃貸マーケットの中でどのくらいの募集賃料「数字」をつけられるかが決まります。そして「営業」の結果入居テナントが決まると賃貸借契約「契約」で、入居後のトラブルにも対応して賃料収入を守ります。

問題の多面性は同時に発生する場合もあれば、時差で発生する場合もあります。たとえば普通の賃貸借契約書であれば不動産屋任せで構わないけれど、複雑な敵機借家契約では弁護士の確認を入れるように、時にそれぞれの面で専門家・専門業者を手配します。

5 ビル資産と経営の存続とは、３面性４面性の健全性を保つこと

つまりビル資産の安定して維持・経営とは、ビル資産の３面性、ビル資産経営の４面性が健全な状態が続くことです。

だから３面、４面それぞれに目を配るだけではなく、それぞれに維持のストーリーが必要なのです。

基本の「権利・契約」を別として、
ビル資産の３面性のうち「物」と「数字」維持のストーリが、30年分散修繕計画です。
収益ビルの4面性のうち、「物」と「数字」と「営業」維持のストーリーが、30年安定ビル資産経営計画です。

ストーリーが、問題対応を決めます。だから30年分散修繕計画／30年安定ビル資産経営計画を作成してストーリーを描く事で、ビル資産維持経営のあらゆる問題に対応して、ビル資産とその利益を維持できるようになるのです。

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