築30年以上中小ビル賃貸経営者／後継者のための

ビル資産の３面性・収益ビル資産の４面性

「あれこれ問題が多くて良い解決が見つからない」という築古ビルの悩みを解決するのがビル資産の３面性、収益ビル資産の４面性の理解です。

ビル資産の３面性・収益ビル資産の４面性の

古いビルは問題が多い。不動産屋や専門家に相談をしても、良い解決が見つからない。

というお悩みに必用なのが、ビル資産の３面性・収益ビル資産の４面性の理解です。問題対応に大きく近づきます。

ビル資産には３面性があります。ビル資産経営には４面性があります。不動産業者、工事業者、建築業者、税理士その他専門家は、各専門分野が該当する１面でのベストな問題解決を提案します。ところがしばしば問題が複雑で、他の面も関係している場合、こちらを立てるとあちらが立たずとなりがちです。工事をしたいけれど、予算が厳しい・・はその典型例です。

30年分散修繕計画／30年安定ビル資産経営計画の作成は、ビル資産、ビル資産経営の全体像を把握し、将来の結果を想像しながら問題対応を検討判断するのに欠かせないツールです。

ただ現実の「問題解決」では、ビル資産の３面性、ビル資産経営の４面性をそれぞれ見て、必要に応じてそれぞれの問題解決を手配する必要があります。これができると、こちらの問題を解決したらあちらの問題が出てきた・・ループに陥らないようになります。

1.ビル資産の３面性

ビル資産には、「物」「数字」「権利・契約」の３面があります。
土地とビルは「物」面です。
ビル資産は、使用経営の利益を産む事に価値があります。「数字」面です。
ビル資産の利益を得られるのは「所有権」があるからです。賃料収入が入るのは、「賃貸借契約」を締結しているからです。これが「権利・契約」面です。

1.1 ビル資産の「物」面

ビルは「物」の資産です。だから「物」の機能性能の問題解決は、ビル資産維持の重要な課題です。

「ビル」と一言言っても、実際には躯体、電気給排水消防等建物設備、内装外壁保護等、多くの「物」の集合です。各「物」はそれぞれ固有に経年劣化をし、トラブルが発生します。だから劣化部分を更新続けながら、ビルは存続できます。人間で言えば、人間が問題ある血管や内臓を交換しながら、永遠に生きるようなものです。だから各「物」の劣化を把握して、必要に応じて更新（時に廃止や新設）を行うのが、ビルの「物」面での課題です。

1.2 ビル資産の「数字」面

一方でビル資産は「数字」面もあります。資産は「利益」という「数字」を産むから資産なのです。赤字なれば「負債」です。

ビルは使用収益の利益という「数字」を産みますが、築古ビルが利益を維持するためには、「物」の問題を解決するために、時にリニューアル等の「工事投資」が必要になります。ここで上手に「数字」をコントロールできなければ、この「工事投資」が大きすぎても小さすぎても、結果的に使用収益の「利益」が無くなり、ビルは資産価値を失うのです。

1.3 ビル資産の「権利契約」面

ビル資産の「権利契約」面は、ビル資産維持経営の基盤です。

「権利」とは「所有権」です。ビル資産所有者がビル資産を使用経営して利益を得られ理由は、土地とビルに「権利」を所有しているからです。問題がなければ構いませんが、共有や相続、借地権、境界等この権利に問題がある場合、解決を目指さなければいけません。

「契約」は自ビルの利益を守るためものものです。ビル資産の維持と経営に係る、賃料収入も管理費や工事等支払いも、全て「契約」に基づきます。賃貸借契約、管理業務委託契約、工事請負契約等は、それぞれ固有のトラブル対応マニュアルにもなっています。契約を適切に締結し、履行する事で、トラブルを避けて自分の利益が守れる訳です。