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ビルオのご紹介

日本の中小ビルを築50年で老朽化「物」から、数百年使用経営利益を産む「資産」に

ビルオの代表江本は、英国大学卒業後20年以上英国人のみならずフランス人ドイツ人を初めインターナショナルな教養階級友人たちの、所有する古いビルやマンションとの付き合いを見てきて、彼らのビル資産価値観とその実践である分散修繕及び安定ビル資産経営の深い洞察を得ています。 同時に日本で日本のJ-REIT不動産アセットマネージャとして、日本全国200棟以上中小ビル・マンションの経営改善を通して、日本の中小ビルも欧州や他国と同じ考え方が通用する事を確かめています。また豊富な経験を通して、ビル資産経営に関係する日本の賃貸、売買、管理、各工事、権利及び税等関係各業界に深い洞察を持ち、合理的なビル資産経営分析と実践のノウハウを有しています。
人口激減時代、もはや安易な建替えはできません。
日本の中小ビルもビルの本場欧州同様に、数百年使用経営の安定利益を産む「ビル資産」にしなければいけません。ビルオは、日本の中小ビルを、本場欧州同様の長く維持する価値あるビル資産にすべく、日々前進します。

      



株式会社ビルオ
代表取締役  江本 真弓

英国国立ロンドン大学King's College 物理学科卒業。英欧の資産所有階級友人達との親交を通して古いビル維持の考え方を学ぶと同時に、 元J-REIT不動産アセットマネージャとして日本全国中小ビル・マンションで実践して200棟以上の経営を改善。2015年株式会社ビルオ設立。

ビルオへの道

「リニューアル?バリューアップ? さっすがお金持ち日本人は言うことが違うわね!!」



ビルオ代表江本が、日本人のビル観が他国と違うのではないか、と気が付くに至ったきっかけが、ドイツ人の友人の放ったこの言葉でした。嫌味だとわかりましたが、当時なぜこのように言われるか全く分からなかったのです。

時は2000年頃、まだ20代のドイツ人の女友達が、親が所有する古い建物の外壁修繕と塗装工事を任されて、工事業者との交渉に苦戦をしている苦労話のメールに対して、日本人の感覚で「なぜ管理会社に任せないのか、どうせならリフォームしてバリューアップしたらどうか」と返信をしたところ、返ってきた返事がこの言葉です。相当な嫌味だとわかりますが、理由がわかりません。しかもメールをCCで共有していたイギリス人やフランス人はもとより、シンガポール人やインド人の友人達にこの話をしても、皆が「その通り」と思っているようで、更に引っかかりました。

代表 江本は1990年代半ば、英国ロンドン大学King’s College 物理学科に留学して、イギリス人のみならず国際色豊かな友人関係に恵まれ、卒業後は日本に帰国したものの、インターネット時代勃興で、世界中に散らばった友人たちとインターネットメールで繋がり続け、やがてSNSで繋がるようになり、またお互いの国へ訪ね尋ねられの行き来も増え、国際的に活発な高学歴友人たちの輪の末席で国際感覚を養い続けてきています。

そうした繋がりの中で、大学卒業後数年で気が付いた事は、友人たちの会話に古いビルやマンション修繕の話が増えた事でした。 大学を卒業して就職が決って落ち着くと、古くて安いワンルームマンションを買って住みながら自分で手入れをし、収入の増加と共にそれは高く売るか貸すかしてより大きなマンションを買い、住居をステップアップするのが、当時の一般的なスタイルです。また資産家の家では、家の資産の古い建物の管理や修繕工事を任される人たちが出てきました。みなまだ20代女性にも関わらず、フローリングの床を自分で交換しただとか、排水設備を直しただとか、ボイラーやセントラルヒーティングやサッシを交換しただとか、菅交換の話やビルの外壁修繕と塗装だの本格工事を、自分で業者を見つけて、自分で内容と金額を交渉して、工事をやってもらっています。もちろんトラブルは多く、その愚痴をお互い言い合っていたのです。そこで冒頭の流れになった次第です。

気にはなりましたが、調べて分かる類の事ではありません。聞くにも、適切な質問を見つけなければいけません。価値観が違う相手には、相手の価値観に合わせて質問を選ばなければ、相手が質問の趣旨を理解できず、質問意図とは異なる答えが返ってきます。冒頭で、他国の人たちが彼らの価値観で江本の発言を「お金持ち日本人」と言われた理由が、江本にわからなかったのと同じです。まず価値観の何が違うかを見つけなければ、質問の糸口が見つからないのです。そうでなくても日常的に話題にする事ではありません。結局20年以上友人たちの古い建物修繕工事の考え方や取り組み方とその結果を見て、質問を積み重ねながら、理解を深めてきました。

一方日本でも2000年過ぎから、資産流動化に関する法律が整備され、欧米流の不動産評価法が導入されてJ-REITが始まりました。そこで江本も日本で不動産アセットマネージャとしてキャリアを重ねました。J-REITを含めて日本全国の中小ビルマンション200棟以上の経営改善を通して、高い経済合理性が求められる中で、英欧型のビル観や考え方が、日本でも経済合理性があり、通用する事を実践で確かめてきました。

世界でも築50年前後で老朽化だ建替えだというのは、一般の日本人だけです。ビルの本場欧州や日本以外の他国では、ビルを築50年程度で寿命だ建替えだという人は誰もいません。欧州各都市は、第二次世界大戦で瓦礫の山となりその後のベビーブームで1960年代1970年代に多くの鉄筋コンクリート造ビル・マンションが建てられましたが、いずれも綺麗に維持されて誰も建替えなど言いません。それどころか街では築200年それ以上の中小ビルでも、適切に維持されて、古くとも趣ある街並みを作っています。日本でも、築100年以上の寺社や古民家が多数存続しています。国会議事堂を見るまでもなく、古くても適切に維持され必要に応じて耐震補強工事を行い、築70年を超している鉄筋コンクリート造ビルも多数あります。

日本人の問題は、日本の中小ビル建設は人口増大と高度経済成長の時代に始まり、地価右肩上がりで不動産業界及び建設業界が大儲けした80年代バブル時代に一般化したため、「土地の価値は上がるもの」価値観が深く身に付き、「建替え」「バリューアップ」といった投資を「当たり前」に考えてしまう事です。冒頭の江本の言葉がまさにそうでした。

けれども、日本は既に特別な成長時代は終わり、逆転しています。人口減少と経済縮小の時代です。日本ではそうした「難しい時代に中小ビル資産を守るのか」についての考え方が全く発達していません。 けれども日本以外の国では、「難しい時代に中小ビル資産を守る」事の方が当たり前です。そのための価値観、考え方、取り組み方は確立されています。私たち日本人は、「人口減少と経済縮小」のこれからの時代を未知のものと不安に感じていますが、実は「人口減少と経済縮小の時代の中小ビル資産維持」の答えは、日本以外では常識です。だから江本は、日本にもビルの本場や世界で標準の「ビル資産維持経営」の価値観と方法論を日本向けに開発して導入すべく、ビルオを設立しました。

友人たちを訪ねて英国や欧州を初め世界各国の街々に滞在をしていると、よくわかる事があります。いわゆる欧州の古い街の古くて素敵な街並みも、実際は「街が作られた時代、発展した時代」建築様式建築物の重なりです。街の建物で街の歴史が説明できます。それぞれの背景の違いが街の個性です。ある発展の時代と次の発展の時代との間には、数世紀以上の間が空く事が普通です。その間街にある建物及び街のインフラを適切に維持続ける事で、次の発展を迎えているのです。そうして時間を積み重ねた街並みの価値を知っているから、街並みを壊す再開発を安易に行う事もありません。そうして守られた街並みが、私たち日本人を含めて人を惹きつけているのです。

私たち日本も、そろそろ現在の資産の価値を見直し、地に足がついたビル資産観が必要です。ビルオが実現します。


会社概要

会社名 株式会社ビルオ
代表取締役 江本 真弓
所在地 東京都渋谷区渋谷2−2−17 3F
連絡 電話:03-4363-2924
メール:info@builo.jp




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