中小ビルの100年超存続　誰も取り残さない「持続可能な」社会

日本ではビル・マンションが築40年～築50年で老朽化建替えと言われてきました。けれどももう人口激減でファンダメンタルな需要が激減します。また資材の高騰金利の上昇もあります。つまり建替え・再開発依存は、多くの中小ビル・マンションにとってもはや選択肢ではなくなっています。 すると再開発から取り残される中小ビル・マンションはどうなるのでしょうか？

中小ビルには、まだ100年超維持という選択があります。そこでビルオは、現在ビルを、低予算低リスクで適切に維持して使用経営を続けるための分散修繕・安定ビル資産経営を日本の一般の中小ビル資産所有者・経営者向けに開発をしました。ビルの本場ヨーロッパや世界では中小ビルは築100年築200年でも現役です。理由は、所有者が、高額なリノベーションではなく、はるかに低予算低リスクで必要な工事を判断して行い、建物を負債にしないからです。価値ある資産として承継しているのです。また日本でも、Ｊ－ＲＥＩＴや不動産ファンドでは、様々な合理的な問題解決ノウハウが積みあがっています。ビルオは、縮小時代に再開発から取り残される、日本全国の建物が、産業廃棄物化せずに、価値ある資産として生かし続ける事を目指します。

　　　　　　

株式会社ビルオ
代表取締役 　江本　真弓

英国国立ロンドン大学King's College 物理学科卒業。英欧の資産所有階級友人達との親交を通して古いビル維持の考え方を学ぶと同時に、 元J-REIT不動産アセットマネージャとして日本全国中小ビル・マンションで実践して200棟以上の経営を改善。2015年株式会社ビルオ設立。

ビルオへの道

「リニューアル？バリューアップ？　さっすがお金持ち日本人は言うことが違うわね！！」

時は2000年頃、まだ20代のドイツ人友達が、親が所有する古い建物の外壁修繕と塗装工事を任されて、工事業者との交渉に苦戦をしている苦労話を友人達に日々メールでぶちまけていました。そこで日本人の感覚で「なぜ建替えないのか？　管理会社に任せたらどうか？どうせならリフォームしてバリューアップしたらどうか？」と尋ねたところ、返ってきたのがこの言葉です。相当な嫌味ですが、当時なぜこのように言われるか全く分かりませんでした。ただ他の国の友人達も「その通り」と思っているようです。そこから、彼らの古い建物工事取り組みやその価値観を知りたいと思い、注意深く理解に努めるようになりました。

代表 江本は1990年代半ば、英国ロンドン大学King’s College 物理学科で学び、イギリス人のみならず国際色豊かな友人関係に恵まれました。少数派の理系女子は結束が固く、卒業後は江本も日本に帰国し、友人達も世界中にバラバラに散らばりましたが、インターネット時代のおかげで、最初はインターネットメールで繋がりつづけ、やがてSNSの発達で距離感が縮まり、またお互いに行き来をしたり、オンラインビデオで話をしたりを続けて、現在もお互いに気楽に話ができる関係を維持しています。

そうした繋がりの中で気が付いたのが、大学卒業後数年も経つと、気が付いたら古いビルやマンション修繕の話が友人達の会話の多くを占めるようになった事でした。

当時のイギリス人のモデルライフは、大学を卒業し就職が決まって落ち着くと、まず古くて安いフラット（マンション）を購入して自分で住みながら「自分で手入れ」をし、収入が増えてくると綺麗になったフラットを売るか貸すかして、より大きくよりグレードが高いフラット（マンション）や家を購入します。これを数回繰り返す人も少なくありません。そうした友人や、家が所有するビルの修繕工事取り組みを任された友人達が、工事取り組みの苦労話を話し合っているのです。誰もそこで管理会社やリフォーム業者に任せたり、古い建物はダメだから建替えなど言いません。必要な工事はしますが、過剰な支出は抑えるべく、工事業者と厳しく話し合います。そして冒頭の言葉となった訳です。

冒頭の言葉について、引っかかるものの、価値観が全く違うと、聞き方の糸口さえわかりません。直接聞いても、相手も何を聞かれているのかわからず、意図に沿った答えが返ってこないのです。ましてや個人資産に関する話題は、気軽にできません。だからなんとなく理解できてくるまでも、10年以上要しました。

一方日本でも、2000年過ぎから資産流動化に関する法律が整備され、欧米流の不動産評価法及び維持経営ノウハウが導入されてJ-REITが始まりました。そこで江本は英欧米の考え方と日本の考え方の両方についてより理解を深めるべく、日本で、不動産ファンドやJ-REIT等で不動産アセットマネージャとしてキャリアを重ねました。日本全国の築古を含めた中小ビルマンション200棟以上の経営改善を通して、日本の築古中小ビルにおいても、英欧型のビル観や考え方には高い経済合理性があり、日本でも通用する事を確かめてきました。

日本の中小ビルも、相当築年数を重ねても、必要な工事を行っていれば、当然に使えます。（日本でも江戸時代以前に建てられた寺社旧家町屋が使えているのと同じです。）しかも中小ビル・マンションであれば、リノベーションなどせずとも、適時必要な工事を行う事で、はるかに低予算で行い、使用経営の利益を十分に残す事ができます。日本では地震国の問題や木造建築文化も言われますが、それらは本質ではありません。旧耐震基準建築の全てに耐震性がない訳ではなく、また1,000年に一度の大震災の激震地にあたる確率、また実際の倒壊例では地盤の問題の方が大きいですが、そうした問題が日本全国一律に高い訳ではありません。１が黒なら全て黒と決めつけず、現在であれば個別に判断されるべきです。

また20年以上継続的に、イギリス人やフランス人ドイツ人他多くの友人達を訪ね、多くの国の多くの街に滞在していると、彼らには基本、家や建物を「建替え」という概念が無い事が分かります。そしてどうして建替えを考えないかと言えば、現在の建物を低予算で維持して使用を続ける事が、最もリスクが低く、経済合理性があり、かつ確実に資産を承継できる方法だからです。

社会経済には波があります。ハイリスクハイリターンの投建替えやリノベーション投資は、リスクを取れる大資本がやる事、個人の資産所有者は、リスクを取って建替えをしなくとも、現在の建物を低予算低リスクで維持続けても、安定した使用利益を得られるのだから、それを手放さない事が利口だと考えるのです。またそれがビルが建つ街のサステナビリティーです。頻繁に建替えをしていては、あっという間に資源は枯渇し産業廃棄物の山が出来ます。そうしてようやく、どうして冒頭の言葉を言われたかが、わかるようになりました。

ところで日本も、20年前とは違い、もはや経済成長著しい「お金持ち」の国ではありません。人口は半減に向かい建物需要も激減します。けれども高層ビル高層マンションを建てる大規模再開発がラッシュです。私達日本人は、現在岐路にあります。つまり大資本は高層ビルを建ててその周辺では古い中小ビルやマンションが綺麗に維持されて趣ある街並みを維持しているヨーロッパ型の街になるか、それとも大資本が建てる高層ビルの周辺にスラム街やインナーシティーが広がる経済発展途上国型の街になるか、です。ビルオの代表江本は、もちろん前者を実現させるべく、ビルオを設立いたしました。

会社概要

会社名	株式会社ビルオ
代表取締役	江本　真弓
所在地	東京都渋谷区渋谷２−２−１７　３F
連絡	電話：03-4363-2924 メール：info@builo.jp

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