日本のビル100年時代を作る

 

ビルオは、日本の中小ビル100年時代を作ります。そのために日本の中小ビルを100年の「持ち方」を確立します。

 

鉄筋コンクリートの躯体は100年以上持ちます。日本のビルが諦められる理由のほとんどは、設備老朽化によるトラブル増加、築古としての賃貸の悪化、それに対する高額な設備改修・リフォーム費による先行き不安が原因です。ビルオは、経済的に安定的に、黒字経営でビルが築100年になっても持ち続けられる経営・持ち方を確立するために、次の3つの取り組みます。

建築から設備への移行を作る

 

ビルオは、日本の中小ビル所有者と各建物設備業者との良好な関係を作ります。日本のビルがスクラップアンドビルドからサステナビリティへ移行する鍵が、建築から設備への移行だからです。

 

欧米の古い中小ビル所有者は、自ビルのトラブルに建築業者への相談など、とんでもない贅沢と考えます。日本も建物設備リニューアル工事を各建物設備業者に依頼をすれば経済的です。一方でそのためには、所有者が自ら、建築が担っていた役割と責任の一部を果たさなければ成り立ちません。ビルオは、日本のビル所有者の設備工事取り組み力を育てます。

インフラ設備リニューアルを取り組みやすく

 

ビルオは、給排水管・電気幹線配線等の重要な建物インフラ更新について、中小ビルが取り組みやすいモデルを確立します。

 

現代生活に欠かせない水と電気。これらを運ぶ建物内の給排水管・電気幹線配線等の重要な建物インフラの更新が、ビルを100年以上使用続ける鍵です。これを経済的かつ取り組みやすくするために、ビルオは工事に付随する調査・提案・調整・準備から完了報告・工事記録・経過観察・・のモデル化・簡素化に取り組みます。

正しい分散修繕を普及する

 

ビルオは、日本にもビルを長く持てる「正しい分散修繕」を普及をします。分散修繕は、100年200年の古いビルを持ち続ける欧米や世界では、ごく当たり前の手法です。が本質を理解せずに上部だけ真似しても、上手くはいきません。

 

分散修繕は、賃料収入の一部を老朽化設備リニューアル等に投資し、建物を使用収益が続けられる状態に維持し、得た賃料収入の一部を次の老朽化設備リニューアル等に投資する・・自立したビル経営の輪の一環です。ビルオは、正しい分散修繕の啓蒙により、日本の中小ビルが自立したビル経営の輪を確立して100年以上維持できるようにします。そして日本のビル100年時代を作ります。

創業者

代表取締役 江本 真弓

1995年英国ロンドン大学 King'sCollege物理学科卒業。帰国後当初は研究職だったが、イギリス人フランス人ドイツ人等友人達の古い建物設備の修繕取り組みをみて、日本との建物との付き合い方の違いに気がつき、日本のJ-REIT不動産アセットマネージャに転身。日本でバリューアップが難しい中小ビル・マンション200棟以上で、欧州手法で経営を改善。古い建物維持が当たり前の欧州及び世界で標準の分散修繕手法が日本で通用することを確かめる。2011年東日本大震災をきっかけに築30数年の旧耐震基準建物をすべて建替えという日本に疑問を持ち、ビル100年を提唱すべく2015年株式会社ビルオを設立。

分散修繕への道

私たち日本人は、建物について一体何を知らないのだろうか?

代表江本のこの根本的疑問が、ビルオ取り組みへの道のきっかけでした。少し長くなりますがこの疑問には背景があります。

江本は大学をイギリスのロンドン大学King's Collegeに留学し理論物理を学びました。逆説的ですが暗記中心に受験英語が苦手で、同じ苦労をするなら留学して使える英語を身につけようと思ったのです。 とはいえ英米一流大学日本人留学生の中で、本当にコミュニケーションレベルの英語が身についたのは1%にも満たなかったでしょう。江本が見たところ、彼らは皆優秀で真摯で大きな大志を抱いていたものの、残念ながら英語を話す努力をせず、英語を話せる「ふり」を一生懸命に努力していました。そこで江本は英語でコミュニケーションが出来ている日本人先輩のみに教えを乞い、アドバイスに忠実に英語を話す努力をして、英語での国際コミュニケーション力を上達させたという訳です。ロンドン大学は、イギリスはもとより世界中から学生が集まっています。お金になるキャリアに直接結びつかない自然科学系の学部は、中でも比較的経済余裕のある家の子弟が多く、特に女子学生は、欧米でも理系女性のキャリアの難しさは周知の事実だったため、お互いに率直に悩みを話し合い、お互いに助け合う関係が自然に出来ていました。卒業後江本は日本に帰国して就職をしましたが、卒業前に友人達と、卒業後は皆世界中に散らばってもお互いの人生とキャリアの成功を助け合おう、と誓い合ったのは当然の流れでした。ちなみに、そして誰かが成功して大富豪になり大きな別荘を持ち、またそこに皆で集まるというのがシナリオです。そうして江本は日本に帰国し、一方で世界各国の友人達とも頻繁にメールをやりとりが続いていました。ところが卒業して数年もたつと、主にイギリス人、フランス人、ドイツ人の友人達の話題の多くが、建物設備のトラブルや修繕に関するものになりました。家の資産であれ自分で取得したにしろ、全て築100年では新しいうちの古い建物です。

ボイラー交換、外壁塗装、排水ポンプ交換、セントラルヒーティングの配管交換、給水管交換、サッシ交換、原因不明の漏水対策・・、20代の女性が個人で業者にしっかり仕事をしてもらう事は、大変です。当然にグチの種は尽きません。が、グチを言いつつ決して諦めません。



日本人の江本が日本の感覚で、どうしてリフォーム業者に頼まないのか?管理会社に任せないのか?建替えは考えないのか?バリューアップをしたら? などと言おうものなら、「そんなお金はないわよ」、「さっすがお金持ちの日本人は言うこと違うわね。」と軽蔑的に言われます。

それも一人二人ではなく、またケチなイギリス人やヨーロッパ人だけでなく、世界各国の他の人たち・・裕福なシンガポール人や香港人、インド人、アラブ系・・・の人たちも皆その言葉に同意をして、同じことを思っているようです。そこで深く湧いてきたのが、冒頭の疑問でした。

日本の建物は欧米と比べても、建物躯体は十分に頑丈です。建築もよく、そう簡単に劣化しません。トラブルを起こすのは、建物設備です。これに対して設備一つ一つに向き合い、少しづつ設備リニューアルを行えば、テナントにも経営にも負担は少なく、建物も適度に手が入るので古臭くなりません。投資として、リフォームやリノベーションでお金をかけてバリューアップできる物件は、限られています。なるほど欧州の友人たちが、バリューアップなど見向きもせず、設備工事に手をかけていた理由が納得できます。

結局のところ、鉄筋コンクリート造ビル・マンションという建物は、日本も欧州も世界のどの国も変わりません。日本と欧州や世界との違いは、設備劣化に対する考え方と取り組み方だけです。

友人たちを訪ねて欧州各地の普通の街を多く訪れていると、それぞれの街固有の歴史の中でその街に何度か特記すべき成長と繁栄の時代があり、街は成長と繁栄の時代に建物を建て街のインフラを拡大して、それ以外の時代は良い時代の建物を守り続ける。その積み重ねが街の魅力になっていることが、よく分かります。

日本も高度経済成長の成長と繁栄の時代から、人口急減少の守りの時代です。先行き不透明なボラティリティが高い時代は、ビルの建替え投資はリスクが高すぎます。日本のビルも、今こそ良い時代の建物を守るノウハウを構築する時です。そして日本の街と社会も成熟を目指しましょう。そのような想いから、ビルオを設立しました。

会社情報

会社名: 株式会社ビルオ

代表取締役: 江本 真弓

設立: 平成27年11月

事業内容: builoの開発及び運用、
コンサルティング

電話: 03-6869-9407

メール: info@builo.jp

住所: 東京都渋谷区渋谷1丁目17-1 
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