日本の中小ビル資産所有者経営者に、資産維持の自信を

時代は、人口増大から人口激減に転換しました。それは、所有ビルはいずれ建替えるものと考えてきたけれど、建替えはもはや難しい事を意味します。かといって朽ちるまで使えば、廃墟です。

私たち日本の中小ビル資産所有者経営者に必要なのは、第３の選択肢です。それは低予算でビルを維持して安定利益を長く続くようにする考え方とノウハウを学ぶ事です。 それは特別な事ではなく、ビルの本場ヨーロッパや世界中の中小ビル資産経営者は、100年200年難しい時代を乗り越えてビル資産に必要な工事を繰り返しながら利益を維持できています。戦争や恐慌の時代も乗り越えています。地震国でもです。以前はビル資産維持経営判断を学ぶためには長年の経験が必要とされてきましたが、ビルオは、エクセルのシミュレーションを活用して、世界中で実績あるビル資産維持経営の「判断」を学べるようにしました。更にビルオには、元J-REIT不動産アセットマネージャならではの、問題解決ノウハウが多数あります。

そうしてビルオが目指すのは、「難しい時代にビル資産を安易に諦めない」事です。難しい時代に諦めないためには、ご自身の考えや判断が、やはり難しい時代を乗り越えてきているビルの本場ヨーロッパや世界の中小ビル資産経営者達と同じだという「連帯」という自信が必要なのです。ビルオは、そうしたビル資産経営者の方に、ビル資産を維持できる「自信」をもたらします。

　　　　　　

株式会社ビルオ
代表取締役 　江本　真弓

英国国立ロンドン大学King's College 物理学科卒業。英欧の資産所有階級友人達との親交を通して古いビル維持の考え方を学ぶと同時に、 元J-REIT不動産アセットマネージャとして日本全国中小ビル・マンションで実践して200棟以上の経営を改善。2015年株式会社ビルオ設立。

ビルオへの道

「リニューアル？バリューアップ？　さっすがお金持ち日本人は言うことが違うわね！！」

ビルオ代表江本が、日本人のビル観が他国と違うのではないか、と気が付いたきっかけが、ドイツ人の友人の放ったこの言葉でした。嫌味だとわかりましたが、当時なぜこのように言われるか全く分からなかったのです。

時は2000年頃、まだ20代のドイツ人友達が、親が所有する古い建物の外壁修繕と塗装工事を任されて、工事業者との交渉に苦戦をしている苦労話を友人達に日々メールでぶちまけていました。日本人の感覚で「なぜ管理会社に任せないのか、どうせならリフォームしてバリューアップしたらどうか」と返信したところ、返ってきたのがこの言葉です。相当な嫌味だとわかりますが、理由がわかりません。しかもメールをCCで共有していたイギリス人やフランス人はもとより、シンガポール人やインド人の友人達にこの話をしても、皆が「その通り」と思っているようです。

代表 江本は1990年代半ば、英国ロンドン大学King’s College 物理学科で学び、イギリス人のみならず国際色豊かな友人関係に恵まれました。少数派の理系女子は結束が固く、お互いを助け合う文化がありました。就職に直結しない学問だけに、多少資産がある家の出身者も少なくありません。 インターネットの発達のおかげで、卒業後は江本は日本に帰国し、他の友人達もそれぞれ世界中にバラバラに散らばりましたが、最初はインターネットメールで繋がりつづけ、やがてSNSの発達で距離感が縮まり、またお互いに行き来をしたり、オンラインビデオで話をしたりを続けて、お互いに気楽に話ができる関係を維持してきました。

そうした繋がりの中で大学卒業後数年で気が付いたのが、友人たちの会話に古いビルやマンション修繕の話が増えた事でした。 当時のイギリス人のモデルケースは、大学を卒業し就職が決まって落ち着くと、まず古くて安いフラット（マンション）を購入して自分で住みながら自分で手入れをし、収入が増加をすると綺麗になったフラットを売るか貸すかして、より大きくグレードが高いフラット（マンション）を購入する。これを繰り返して、住居をステップアップしていきます。だから最初に古くて安いフラットを購入すると、内装だけではなく設備の修繕や更新も含めて、修繕工事の話ばかりになります。 同時に資産があるお家では、家が所有するビルの修繕工事取り組みを、早くから任されたりしています。恐らく経験を積ませようと言う事でしょう。 その結果、皆まだ20代女性にも関わらず、フローリングの床を自分で交換したり、排水設備を修繕、ボイラーやセントラルヒーティングやサッシを交換、菅交換やビルの外壁修繕と塗装だの本格工事を、自分で業者を見つけて、自分で内容と金額を交渉して、工事をやってもらいます。結果が悪いとやり直してもらいます。大変ですが、誰もそこで管理会社やリフォーム業者にまとめてお願いする事はしません。ケチに徹します。そして冒頭の言葉となった訳です。

何が違うかわからない事がずっと心に引っかかりました。とはいえ、資産観の話はデリケートで、簡単に話せる話題でもありません。調べて分かる事でもありません。そこで何となく日本以外の他国の人たちのビルに対する考え方、ビル工事の考え方、取り組み方を意識して見るようになりました。

一方日本でも、2000年過ぎから資産流動化に関する法律が整備され、欧米流の不動産評価法及び維持経営ノウハウが導入されてJ-REITが始まりました。そこで江本も日本で、J-REIT等で不動産アセットマネージャとしてキャリアを重ねました。日本全国の築古を含めた中小ビルマンション200棟以上の経営改善を通して、高い経済合理性が求められる中で、英欧型のビル観や考え方が、日本の中小ビルでも通じる事を実践で確かめてきました。

同時にイギリス人やドイツ人、フランス人といった友人達の所有するビルやフラット（マンション）との付き合いを長く見ているうちに、建替えやリノベーション・バリューアップといった大きな投資を考えない彼らのビル維持の考え方と資産観がわかってきました。彼らはビルや建物に「寿命」という概念を持っていません。なぜならば低予算で適切に維持して利益がある限り、利益を産む「資産」だからです。「物」ではなく「資産」とみているのです。社会経済の激しい波の中で、リスクの高い建替え投資やリノベーション投資バリューアップ投資などを行わずとも、安定利益を維持できるのだから、下手な投資で資産を失うリスクを取る必要性が無いのです。自分達の利益を守るために、極力低予算でビル維持工事に取り組みます。だから自分達で業者を手配するのです。建設業者にやってもらえらば楽だけれど、工事監理費や中間費用が膨らむからです。そうして自ビルの利益資産を守る姿勢の根底には、歴史の変転の中で、「個人が子孫代々資産を守り存続する事がどれだけ大変か」を身に染みて理解している大陸文化が見えます。

また友人を訪ねてヨーロッパ中の多くの街に滞在して街を見るうちに、ヨーロッパの古くとも趣ある街の成り立ちがわかるようになりました。古い街でも、街の中では新しい建物の多い地域と古い建物が多い旧市街とがあります。旧市街でもよく見ると、古い建物と一言で言っても、いくつかの時代背景のものに分けられます。それは街の過去の発展の歴史を語っています。 言い換えると、どの都市も常に成長はできないのです。社会経済の様々な波の中で、産業が発展したり交易や貿易が活発になったりと街に人が増え豊かな時期には、インフラを整備して建物を建てます。ただそんな発展時期は永遠には続きません。続く停滞の時代は、良い時代の遺産を守りながら、存続続けます。そしてまた発展の時代が来たら、インフラを整備し建物を建て街を拡大します。といっても日本のようなスクラップアンドビルドではありません。古いビルは維持したままです。必要以上の投資はしません。そうした歴史の重層が街の個性となって、街は存続続けるのです。

世界中で、鉄筋コンクリート造等のビル・マンションが築50年前後で老朽化だ建替えだというのは、日本人だけです。日本は、昭和の人口激増と高度経済成長を背景に、木造から鉄筋コンクリート造等ビル・マンションへの流れという特別な時代が長く続き、スクラップアンドビルドでどんどんより大きなビルやマンションを建てる事が出来たからです。これは日本の誇るべき時代です。けれども既に平成時代で成長の頂点を超え、令和のこれからは、人口激減の時代です。60年もすれば日本の人口は半減し、江戸時代の水準になります。

このまま日本人がビルやマンションを50年で寿命にする文化を続けると、60年後の日本の都市は廃墟の街になります。災害不安で人が住めなくなります。個人も土地の価値を失います。街も衰退します。現在のビル・マンションを全て産業廃棄物にしては、地球の自然環境も悪化します。大げさではありません。

私たち日本人は、特別な魔法の時代が過ぎ去った今、縮小の難しい時代にビルを低コストで維持して利益を守る考え方と方法を学ぶ必要があります。現在のビルを寿命と称して産業廃棄物化せず、価値ある資産として維持する事で、縮小時代に昭和平成の遺産が生む利益を、子供の代もその子供の代も享受できるようになります。建替え投資と違ってビルを低コストで維持する事で、安い賃料で広いスペースをゆったり使ってもらう事もできるようになります。ウサギ小屋文化から卒業し、街も存続できます。後世世代は、街に建つ古いビルを、栄光の昭和平成の語り手として誇るでしょう。産業廃棄物が減る事で自然環境の悪化も止められます。

是非そうしましょう。と考えてビルオを設立しました。是非そうしましょう。

会社概要

会社名	株式会社ビルオ
代表取締役	江本　真弓
所在地	東京都渋谷区渋谷２−２−１７　３F
連絡	電話：03-4363-2924 メール：info@builo.jp

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