ビル維持思考への道

「リニューアル？バリューアップ？　さっすがお金持ち日本人は言うことが違うわね！！」

ビルオ代表江本が「日本のビル寿命が短い理由は投資思考だから」と気が付くに至ったきっかけが、この言葉を聞いてなぜこのように言われるか全くわからなかった悔しさです。

時は2000年頃、まだ20代のドイツ人の同年代友人が、親が所有する古い建物の外壁修繕と塗装工事を任されていました。彼女もまだ20代女性です。工事業者との話し合いに苦労しているのをインターネットメールで聞いて、つい日本人の感覚で「なぜ管理会社に任せないのか、どうせならリフォームしてバリューアップしたらどうか」とコメントをしたところ、返ってきた返事がこの言葉です。これは相当な嫌味の言葉だとはわかります。しかもメールの輪を共有していたイギリス人やフランス人はもとより、シンガポール人やインド人の友人達も、皆が「その通り」と思っているようです。なのに私だけが、なぜこのように言われるのかが分からない。そこから薄々感じるようになってきました。「もしかして日本人のビルに対する考え方が何か根本的に違うのではないだろうか」と。

江本は1990年代半ば、英国ロンドン大学King’s College 物理学科へ留学して、国際色豊かな友人関係を築きました。当時の日本は、バブルは崩壊したとはいえ東京の街はどのビルも新しくピカピカで、型やイギリスの街は英国病終焉期でどこも冴えず、欧州の街も冷戦終了から間もなく荒れた街も多く、当時は日本人でいる事は自信を持たせてくれました。一方で冷戦終了により世界中の高学歴でインターナショナル意識を持つ人達の間で、がお互いに仲良くしようという機運が高まり、特に女性はお互いに支え合おうという機運も高かった事から、お互いに率直に話ができるインターナショナルな友人の輪が広がりました。卒業後はそれぞれ世界中に散らばりましたが、インターネット時代のお陰で親しく繋がりお互いの行き来も含めた親交を続けています。

とはいえ親しき中にも礼儀ありという言葉がある通りですが、親しいからこそ、資産に関する話題には注意を要します。またあまりに概念が違うと、そのまま質問をしても相手に質問の意図が理解されず質問意図と違った答えが返ってきます。例えばビルに寿命という概念を持たない英欧の方に、なぜ英欧のビルは寿命が長いのか？と尋ねても、相手は何を聞かれているかわからないのです。だから相手にこちらの質問意図がわかるような質問の仕方を見つけなければいけません。こうした距離を埋める事は、時間がかかります。

一方で江本自身も日本で、J-REITの不動産アセットマネージャとして、ハンズオンで200棟以上中小ビル・マンションの賃貸、管理、工事等に具体的に携わり、経営改善の手法を合理的に構築してきました。そして、日本はビル維持技術のレベルも高く、日本もビルの本場欧州や世界のビル同様に、築古ビルの管理、経営が問題なくできることを、確信できるようになりました。もちろんファンドでは建替えや売却もありますが、これらは精緻な分析の上でリスクを取る投資判断をしています。

そこでビルオを設立して、一般中小ビルのビル寿命問題に取り組むことにした次第です。しかしここで気がついたのは、日本人の一般中小ビル所有者は、「建替え」を「出来ればやりたい事・やるべき事」だと考えている事です。これに対して古いビルを維持する事は「夢物語」であり、建替えを選択しなければ「朽ちるまで使うもの」と考えていることです。これは、「建替え」や高額工事を徹底的に避けてビル資産を維持することを「当然」と考える、ビルの本場欧州や日本以外の世界の中小ビル所有者達とは、真逆の反応です。

そこで今度は、ビルの本場欧州や日本以外の世界の中小ビル所有者達の考え方の視点から、日本の中小ビル所有者・経営者たちの考え方の特徴を見ることにしました。そこで気が付いたことは、日本人のビルやマンションに対する考え方は、昭和の人口と経済が右肩上がりに成長して不動産需要が湧いて出た歴史上にも稀に見る投資適格時代に確立された投資思考だと言う事です。

他国の人達が「さっすがお金持ちの日本人」と言いたくなる通りです。

ただこれは、ビル所有者だけの問題ではないからご安心を下さい。令和の現在、日本の失われた30年が言われ、経済産業成長の停滞が言われています。日本人の社会観・価値観の多くが、栄光の80年代バブル時代から成長できていません。また長年世界中の多くの人達と話をしてきている江本だから言えますが、20世紀末の価値観世界観を守ろうとする姿勢は、先進国に共通の傾向です。とはいえ欧米を始め他国では、これに対抗するビーガン思想が発達し、気候変動を始め中国の台頭やエネルギー問題、戦争等予期しなかった変化が次々現れ、何かしらの変化を強いられているのが世界でも現実です。

日本も、既に人口激減が避けようがない事実です。社会経済の縮小も避けられません。私たち日本人は、ありとあらゆる価値観・やり方について日本人も、昭和の考え方からの根本変革を迫られているのです。

そこでビルオはこのような時代に、日本の中小ビル所有者・経営者が自分で考えて自ビルと土地の資産を守れるようにするために、ビルの本場欧州や日本以外の世界の国々の中小ビル所有者・経営者にはごく一般的なビル維持の考え方である、維持思考と維持思考に基づく分散修繕及び安定ビル経営の方法論を、日本人向けに開発しています。というと日本は違うという声も相変わらず耳にしますが、既に不動産ファンドやj-REIT等のプロ不動産経営の現場で使われている考え方や、実践的に組み立てられている方法論です。

ビルオは維持思考の分散修繕及び安定ビル経営を、日本の中小ビル所有者・経営者・後継者に広める事で、未来を見て土地とビルという資産を維持できるようにします。ビルの維持は、単に個人の資産維持として重要なだけではなく、街の維持、社会の維持です。維持思考のビル維持をきっかけにして、ビルを取り巻くあらゆる産業や街や社会に、昭和時代の価値観とあり方とは違う、これからの時代の現実に向き合い永続的に生き延びられる価値観と在り方への変革をもたらす事が使命だと、本気で考えています。

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会社概要

会社名	株式会社ビルオ
代表取締役	江本　真弓
所在地	東京都渋谷区渋谷２−２−１７　３F
連絡	電話：03-4363-2924 メール：info@builo.jp
設立	2015年11月

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