中小ビル100年超維持で、本物の「持続可能な社会」を実現する

最近「建設費高騰」で、中小ビルの建替えが難しいという言葉を聞きます。 けれどその前に、日本は既に人口激減時代です。建替えてもペイできる将来需要が無いのです。 そもそも現在はSDGｓ時代です。鉄筋コンクリート造等のビルやマンションをたった50年やそこらで老朽化寿命建替えを言うのは、世界の中で日本人だけです。日本人が言う通りに、現在建っている街の鉄筋コンクリート造等ビル・マンションを全て産業廃棄物化すれば、環境破壊で日本も地球も未来はありません。

築古ビルの使用を続けるには、時にビル維持のための工事が必要です。これを他国同様に低予算で出来るようになれば、利益を守れます。利益が続く限り、そのビルには使用収益の価値があります。人口激減時代でも、建設投資を回収済みの築古ビルは、安い賃料で広い面積を使ってもらう事ができます。そうして街も守られます。

ビルオは日本に、従来の「建替えありきの20世紀型スクラップアンドビルド」とは異なる、「古いビルを低予算で維持して資産を守り、街を守り、持続可能な社会実現」の具体的な実現をもたらします。

　　　　　　

株式会社ビルオ
代表取締役 　江本　真弓

英国国立ロンドン大学King's College 物理学科卒業。英欧の資産所有階級友人達との親交を通して古いビル維持の考え方を学ぶと同時に、 元J-REIT不動産アセットマネージャとして日本全国中小ビル・マンションで実践して200棟以上の経営を改善。2015年株式会社ビルオ設立。

ビルオへの道

「リニューアル？バリューアップ？　さっすがお金持ち日本人は言うことが違うわね！！」

ビルオ代表江本が、日本人のビル観が他国と違うのではないか、と気が付いたきっかけが、ドイツ人の友人の放ったこの言葉でした。嫌味だとわかりましたが、当時なぜこのように言われるか全く分からなかったのです。

時は2000年頃、まだ20代のドイツ人友達が、親が所有する古い建物の外壁修繕と塗装工事を任されて、工事業者との交渉に苦戦をしている苦労話を友人達に日々メールでぶちまけていました。日本人の感覚で「なぜ管理会社に任せないのか、どうせならリフォームしてバリューアップしたらどうか」と返信したところ、返ってきたのがこの言葉です。相当な嫌味だとわかりますが、理由がわかりません。しかもメールをCCで共有していたイギリス人やフランス人はもとより、シンガポール人やインド人の友人達にこの話をしても、皆が「その通り」と思っているようです。

代表 江本は1990年代半ば、英国ロンドン大学King’s College 物理学科で学び、イギリス人のみならず国際色豊かな友人関係に恵まれました。少数派の理系女子は結束が固く、お互いを助け合う文化がありました。就職に直結しない学問だけに、多少資産がある家の出身者も少なくありません。 インターネットの発達のおかげで、卒業後は江本は日本に帰国し、他の友人達もそれぞれ世界中にバラバラに散らばりましたが、最初はインターネットメールで繋がりつづけ、やがてSNSの発達で距離感が縮まり、またお互いに行き来をしたり、オンラインビデオで話をしたりを続けて、お互いに気楽に話ができる関係を維持してきました。

そうした繋がりの中で大学卒業後数年で気が付いたのが、友人たちの会話に古いビルやマンション修繕の話が増えた事でした。 当時のイギリス人のモデルケースは、大学を卒業し就職が決まって落ち着くと、まず古くて安いフラット（マンション）を購入して自分で住みながら自分で手入れをし、収入が増加をすると綺麗になったフラットを売るか貸すかして、より大きくグレードが高いフラット（マンション）を購入する。これを繰り返して、住居をステップアップしていきます。だから最初に古くて安いフラットを購入すると、内装だけではなく設備の修繕や更新も含めて、修繕工事の話ばかりになります。 同時に資産があるお家では、家が所有するビルの修繕工事取り組みを、早くから任されたりしています。恐らく経験を積ませようと言う事でしょう。 その結果、皆まだ20代女性にも関わらず、フローリングの床を自分で交換したり、排水設備を修繕、ボイラーやセントラルヒーティングやサッシを交換、菅交換やビルの外壁修繕と塗装だの本格工事を、自分で業者を見つけて、自分で内容と金額を交渉して、工事をやってもらいます。結果が悪いとやり直してもらいます。大変ですが、誰もそこで管理会社やリフォーム業者にまとめてお願いする事はしません。ケチに徹します。そして冒頭の言葉となった訳です。

何が違うかわからない事がずっと心に引っかかりました。とはいえ、資産観の話はデリケートで、簡単に話せる話題でもありません。調べて分かる事でもありません。そこで何となく日本以外の他国の人たちのビルに対する考え方、ビル工事の考え方、取り組み方を意識して見るようになりました。

一方日本でも、2000年過ぎから資産流動化に関する法律が整備され、欧米流の不動産評価法及び維持経営ノウハウが導入されてJ-REITが始まりました。そこで江本も日本で、J-REIT等で不動産アセットマネージャとしてキャリアを重ねました。日本全国の築古を含めた中小ビルマンション200棟以上の経営改善を通して、高い経済合理性が求められる中で、英欧型のビル観や考え方が、日本の中小ビルでも通じる事を実践で確かめてきました。

同時にイギリス人やドイツ人、フランス人といった友人達の所有するビルやフラット（マンション）との付き合いを長く見ているうちに、建替えやリノベーション・バリューアップといった大きな投資を考えない彼らのビル維持の考え方と資産観がわかるようになってきました。更に友人達を訪ね、イギリスやドイツ、フランス等の街に長く滞在して街の他の古い中小ビル資産所有者たちとも多く話をするにつれ、理解が確信になってきました。とてもシンプルな事ですが、「ビルの寿命」という概念がないのです。だから「建替え」という概念もありません。古い建物は修繕費がかかるから大変、と口では言いつつ、どう修繕工事をしたかを誇らしげに語ります。もちろん利益は大切だから、よほどの富裕層でなければ、管理会社や工事業者に任せたりせず、自分で考えて合理的に工事予算削減にいそしみます。費用が掛かって大変だから朽ちるに任せ・・・資産を台無しにするような発想は間違ってもありません。壊して建替え投資をする事と比べれば、遥かに低予算です。小さな投資で使用経営を続けて、安定した利益を産み続けるのだから、これくらい美味しい資産はありません。

冒頭のドイツ人の友人は、子供の頃は家が所有する古い建物を祖母が管理をしていて、ある時家族全員でその建物に呼ばれ、祖母が全員を引き連れて建物を見て回りながら、あちこちをここは自分が修繕した、ここは後10年は大丈夫だと思う・・と説明し、最後に自分はこの建物にもうこんなにお金を使ったから、後はあなたがやってください、と父親に引き継いだと言います。そして今は友人がその建物の管理や修繕を、父親から引き継いでやっています。そして建物と家族の物語を嬉しそうに語ります。古い建物は家族の物語を語る資産でもあるのです。

また同時に、イギリスやヨーロッパの街の在り方も見えてきます。どの街も、常に発展しているのではなく、過去に何度かの発展の時代を経験していて、その積み重ねが街の個性になっています。 発展の時代に建物を建て街のインフラを整備して、そうではない時代はその建物とインフラをひたすら維持する。次の発展の時代がくると、古い建物をスクラップアンドビルドするのではなく、既に建つ建物はそのままに、街の外側に建物を建てて街を広げます。旧市街と呼ばれる地域はそのままに、様々な年代の地域が入り組んでいるのです。伝統的な古い建物維持にはお金がかかりますが、古い建物は、過去の街の発展の時代を伝える街の財産としても、大切にされます。

そうして古い建物と街の存続の在り方を理解すると、現代文明を主導してきたヨーロッパのしたたかで合理的な街と文明と自然のサステナビリティが分かります。一度投資をして建てた建物は、適切に維持する。難しい時代でも、良い時代の資産を維持して守り続ける事で、個人も資産を失わず街も存続続ける。安易に建物を産業廃棄物にしないから、自然も守る事ができる。そうして発展の時代と難しい時代との波を乗り越え、西洋文明の歴史と共に個人も街も社会も国も存続を続けています。

そこで我が日本を振り返ると、どうでしょう。

ビル・マンションをたった40年50年で寿命というのは、世界中で日本だけです。冒頭に紹介をした友人の嫌味のように、人口激増と高度経済成長時代の贅沢です。けれども時代は反転しています。 人口は後60年もすれば半減して明治維新より前の時代の水準まで減少するというのに、地球もSDGｓの時代だというのに、相変わらずビルやマンションが築40年築50年で老朽化だ建替えと言いい、昭和の再開発モデルそのままに、建替えや高層ビル高層マンション再開発が活発です。 人口激減時代に高層ビルや高層マンションをどう維持できるのか、建替えや再開発ができない建物をどうするのか、政治家も国土交通省も誰も考えようとしません。都合が悪い事を見て見ぬふりの弱虫揃いです。確かな事は、いつまでも日本人がビルやマンションを50年で寿命にする文化を続ければ、100年後の日本は、維持管理ができず災害不安で人が住めない廃墟だらけの街が日本中に現れます。子孫は土地の価値と資産を失います。街も衰退します。現在のビル・マンションを全て産業廃棄物にするのだから、地球の自然環境も悪化して、未来がなくなります。

だから江本は、ビルオを設立して、日本に初めて「中小ビルを100年以上維持する」選択をご紹介する事にしました。古いビルを維持する事は、子孫に建替えで大借金を残したり、朽ちらせて資産を台無しにせず、利益を産む価値あるビル資産として引き継ぐ事です。更に街を衰退させず、地球にも優しい本物のサステナビリティです。人口縮小かつSDGｓ時代の私たち日本の将来は、「築古ビルの維持」にあります。ビルオはこれを実現します。

会社概要

会社名	株式会社ビルオ
代表取締役	江本　真弓
所在地	東京都渋谷区渋谷２−２−１７　３F
連絡	電話：03-4363-2924 メール：info@builo.jp

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