ビルオ創業への道

「リフォーム？バリューアップ？　さっすがお金持ち日本人は言うことが違うわね！！」

ビルオ代表の江本が20代の頃、ドイツ人の同年代友人が、親所有の古い建物の修繕工事を任されており、業者との交渉に苦労しているのを見て、つい日本人の感覚で「なぜ管理会社に任せないのか、どうせならバリューアップしたらどうか」と口にした時に、言われた言葉がこれです。

代々資産のある家の出身で、英国でOxfordの大学院で博士号を取得している友人だけに、これは嫌味だとわかります。しかも他の友人達、イギリス人やフランス人はもとより、シンガポール人やインド人等の人たちも、皆「その通り」と思っているようです。

ところが江本は自分がなぜこのような事を言われるのか、全くわかりませんでした。これが、代表江本が古いビルの維持に興味を持ち出したきっかけです。

代表江本は、英国ロンドン大学King’s College 物理学科の出身です。当時でも日本人留学生の大半は日本人同士で固まるのが定番でしたが、江本はごくわずかの例外側の、しっかりコミュニケーションを取って広くインターナショナルな友人を作る道を選び、実際にイギリス人に限らず、ヨーロッパ各地や中東インドアジア・・広くインターナショナルな友人の輪の中で居場所を作りました。卒業後は江本は日本に帰り、みなも世界各地へとバラバラになりましたが、ちょうどインターネット時代が始まり、メールで、SNSで、最近ではZoomで、その後今に至るまで、おしゃべりの輪を維持しています。 欧米や他国のエリート達は、多角的な視点を養うために好んでインターナショナルな友人の輪を作り維持します。実際に学生時代からの付き合いが長い友人とは、常にフラットで率直な話ができます。

そうした親しい友人の輪の中で、大学を卒業して数年も経つと気が付いたら、話の中で工事の話題が増えていました。家の資産の修繕を任された人もいれば、意欲のある人は既にフラットを購入しています。イギリス等の定番は、まず古くて安いフラットを購入して自分で手入れをし、５年10年して綺麗になると、より高い値段で売却又は賃貸に出し、同時にキャリアアップで上がったお給料に見合ったフラットに住み替えます。 それにしても、皆20代女性にも関わらず、工事の内容が本格的なのです。ボイラーの交換・セントラルヒーティングの交換・サッシのやり直し・排水ポンプの交換、屋根の修繕や外壁塗装、家のインシュレーションの強化などの工事を、自分で業者を手配してどう工事すべきか、及び費用などを交渉しています。仕上がりをチェックして、問題があれば（そしてよくあるのですが）やり直しもさせています。日本人の江本にとっては、想像がつかない事でした。そこである時つい、冒頭の会話となったのでした。

自分の資産は自分で守る意識が高い欧米人に、立ち入った質問はできません。また「ビルの寿命」という概念がない彼らに「ビルの寿命」の観点から質問をしても、質問の意図を理解してもらえません。彼らと私の考え方のどこが違うのかを理解するには、とても根気のいるコミュニケーションが必要でした。

その後英欧人や他国の人達のビル付き合いを理解するには、長い時間を要しました。自分の資産は自分で守る意識が高い欧米人に、立ち入った質問はできません。また「ビルの寿命」という概念がない彼らに「ビルの寿命」の観点から質問をしても、質問の意図を理解してもらえません。彼らと私の考え方のどこが違うのかをすり合わせるには、丁寧なコミュニケーションと長い時間が必要でした。

同時に、江本自らもJ-REITの不動産アセットマネージャとして200棟以上の中小ビル・マンションの経営改善を通して、英欧の人たち考え方を日本でも実践してみました。そこで「日本の中小ビルも英国や欧州と同じように分散修繕で無理なく安定経営ができる」確信が見えてきました。

しかしこここからがまた問題です。なぜ同じビルの寿命の考え方が、日本人はこんなに違うのでしょうか？多くのところで、日本人の典型的な考え方は、欧州や他国の人達と違っています。なぜ日本人は、ビルが築40年で寿命だと信じてしまっているのでしょうか？どうして日本人は、ビルを維持する価値を見出せないのでしょうか？なぜ主体的な賃貸、工事の取り組みが日本では、育たないのでしょうか？実はここからの方が大変でした。なにしろ色々不整合があるにも関わらず、それぞれ「こういうもの」と「その理由」がばらばらに当たり前化していて、どこもかしこも断続で、なかなか全体像に近づけないのです。それでもようやく冒頭の嫌味の理由が理解できました。

「バリューアップ」「管理会社に任せる」は投資思考です。日本人は、土地価値から昭和の人口増大と高度経済成長期という歴史上稀にみる投資適格時代に、ビルやマンションを建てるようになりました。だから日本人の不動産観・ビル観は、土地に価値を見る土地思考と、不動産に投資利益を見る投資思考しかありません。一方欧州や世界の一般の中小ビル所有者は、「維持思考」です。ビルを維持して100年200年使用収益続けることで、維持価値が積み上がり、低リスクで当初投資に対して莫大なリターンをもたらします。投資思考は、投資機会を生かせば莫大な利益をもたらしますが、間違えば全てを失います。厳しい世界を知っている欧州や世界の人たちにとって、良い時代に手に入れた資産を失わない事は絶対です。だからケチと言われるほど堅実な維持思考です。こう考えると、投資機会かどうかを見ないで、投資思考を口にする江本に対して、堅実な維持思考の友人が不快感嫌味を言ったのは当然だとわかります。

日本も人口減少、経済縮小、中小企業の減少のトリプルパンチで、不動産需要が激減する時代です。個人で投資ができる時代ではありません。とはいえ投資思考のままでは、ビルを長く維持できません。投資を利益とする建設業者や不動産業者の影響力が強い日本では、独自に維持思考が産まれる事は困難です。 そこで代表江本はビルオを設立して、困難を承知の上で、ビルの維持資産価値を生かす維持思考の分散修繕及び安定ビル経営を日本の中小ビル向けに開発して、日本人が従来の投資思考と違う維持思考を手に入れられるようにすることに取り組むことにしました。これからの前進を楽しみにしていてください。

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会社概要

会社名	株式会社ビルオ
代表取締役	江本　真弓
事業内容	中小ビル経営計画作成講座・セミナーの開催・コンサルティング
所在地	東京都渋谷区渋谷２−２−１７　３F
設立	2015年11月

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