日本の中小ビル・マンション100年時代を作ろう

 

なぜ日本だけビルの寿命がたった40年や60年なのか?

 

なぜ日本人は、スクラップアンドビルドが当たり前なのか?

 

人口が急減する令和の時代、いつまでそのような事を続けられるのか?

 

ビルオは近年日本の本質的な疑問と不安に勇気を持って向き合い、日本の中小ビル・マンションが、落ち着いて100年維持できるサステナビリティを実現します。

重要工事の判断ができるようになろう

古いビルを所有続けるための第一の関門。それは電気・給排水等インフラ設備の延命更新工事の判断です。しばしば高額です。本当に必要なのかどうか、この方法で良いのか、専門工事の事はわかりません。行わなければどうなるのか。ビルオは、ビル所有者の工事判断、経営判断を助ける情報、ノウハウ、仕組みを確立し、ビル・マンション所有者の重要工事判断のストレスを無くします。

ビル所有者と設備業界に良好な関係を

 

古いビルを所有続けるための第二の関門が、電気・給排水等設備専門業者に良い仕事をしてもらう事です。ビル所有者と設備業者との関係は、良好なマリアージュとはまだ到底言えないようです。従来は建築業者が間に入ることが一般的だったため、お互いをあまりに知りません。しかし難度の高い建物設備の延命更新工事の成功には、ビル所有者と設備業界の良好なマリアージュが欠かせないのです。sビルオは、ビル所有者と設備業界の双方が発展できる新しい両者の関係を作ります。

ビルは長く持つもの

再開発に乗っかれば幸運。建設会社の営業がやってきてビル建替えの素晴らしい提案と収支計画を持ってきた。金融機関の担当者が頭を下げて融資がついた。そうした目先の投資利益、目先の虚栄心だけを追求する下品な文化に、いつから日本はなってしまったのでしょうか?そんな文化で、千代八千代の繁栄が続くでしょうか?長い目で見れば、建物を長く維持することが個人にとっても社会にとっても有利であることが実感できるように、ビルオは、ビル所有の文化を作ります。

創業者

代表取締役 江本 真弓

1995年英国ロンドン大学 King'sCollege物理学科卒業。帰国後当初は研究職だったが、イギリス人フランス人ドイツ人等友人達の古い建物設備の修繕取り組みをみて、日本との建物との付き合い方の違いに気がつき、日本のJ-REIT不動産アセットマネージャに転身。日本でバリューアップが難しい中小ビル・マンション200棟以上で、欧州手法で経営を改善。古い建物維持が当たり前の欧州及び世界で標準の分散修繕手法が日本で通用することを確かめる。2011年東日本大震災をきっかけに築30数年の旧耐震基準建物をすべて建替えという日本に疑問を持ち、ビル100年を提唱すべく2015年株式会社ビルオを設立。

ビル100年への道

私たち日本人は、建物について一体何を知らないのだろうか?

代表江本は、大学時代をロンドン大学King's College物理学科で学びました。研究職志向が強い自然科学系学問は、目先の生活の心配がない資産所有階級出身者が多く、また当時欧米でも理系女性がキャリアを築くことは難しいと考えられていたため、特に女性学生同士は、当時からお互いに助け合う結束力がありました。江本は卒業後日本に帰国し、友人達もイギリス各地や世界各国に散らばりましたが、お互いに何でも率直に話し助け合う結束は変わらず、インターネットを通して繋がり続け、変わらず何でも話をしていました。

4-5年すると、友人たちの話題の多くが、家の資産や自分で取得したフラットの工事や設備トラブルとその修繕工事の話であることに気がつきました。

何しろ、1970年代築でモダン、築数百年も珍しくありません。ボイラー交換、外壁塗装、排水ポンプ交換、セントラルヒーティングの配管交換、給水管交換、サッシ交換、原因不明の漏水対策・・、20代の女性達が、業者を探し、依頼し、仕事をしてもらうのは大変です。話は尽きません。一方で、日本人の江本は驚きました。日本人の感覚で、建替えないの?リフォーム会社に任せれば? 管理会社を雇えば?せっかくだからバリューアップすれば?と聞くと、そんなお金ないわよ。と一笑に付されます。「さすが、お金持ちの日本人。言うことが違うね」と、嫌味を言われます。そしてその感想は、シンガポール人や他の友人達も同意しているようです。そこで江本は、大きな疑問を持つようになったのです。「私たち日本人は、建物について一体何を知らないのだろうか?」「なぜ彼らは、そのような大変な思いをしながらも、設備業者に直接設備工事を依頼しているのだろうか?』

この疑問がきっかけで、欧州の友人達の建物設備工事の取り組みをより注意深く見守ると同時に、自らも日本でのJ-REITの不動産アセットマネージャとして、日本全国200棟以上のビル・マンションを担当するようになりました。



日本の建物は欧米と比べても、建物躯体は十分に頑丈です。設備も信頼できます。 そうそう簡単に劣化しません。確かにバリューアップ効果がある建物は立地条件が限られていますが、限られた予算でも少しづつ設備を延命更新していけば、建物は生きます。特別なデザイナー内装ではなくても、テナントは入居します。

そうして理解しました。結局のところ、鉄筋コンクリート造ビル・マンションという建物は、日本も欧州も世界のどの国も変わりません。日本だけ、建物寿命が短いことは、決してありません。

古くなる建物を持つとは、設備トラブルとの付き合いです。それを適切に修繕したり、経営的に無理のないタイミングで延命更新工事を行うことができれば、建物が古くなっても持ち続けることができます。つまり建物の寿命は、経営次第なのです。建物設備の一部が部分的に老朽化しても、経営的に無理なく該当設備の延命更新をして老朽化問題を取り除けば、建物そのものは老朽化しません。結局建物の寿命は、どこまで修繕資金を投下できるか、という経営判断で決まるのです。物理的な寿命はそうそう訪れません。

日本も高度経済成長期は、建物設備を修繕するより、大きな建物に建替えをした方が合理的でした。しかし日本はすでに人口急減少の時代です。不動産需要及び社会経済産業の先行きはあまりに不透明です。このような時代に建替えは、リスクが大きすぎます。

友人達を訪ねて欧州の様々な街を訪れると、どの街も景気の良い時代にインフラを整備し建物を建て、長く続くそうではない時代には、良い時代の資産を維持しながらサバイバルしていることが良くわかります。その積み重ねが街の個性になっています。

日本もそろそろ良い時代の建物を維持して守り、成熟した街と社会を目指す時代に移行しています。縮小する街と社会を維持するためには、まず所有者が、今あるビル・マンションを維持できることが必須です。そうすることで、街と社会が成熟します。本物の自信とレジリアンすがつきます。そこで日本の中小ビル・マンションも欧米や世界同様に100年持てることを目指し、所有者が100年維持できるノウハウと仕組みを確立すべく、ビルオを設立しました。

会社情報

会社名: 株式会社ビルオ

代表取締役: 江本 真弓

設立: 平成27年11月

事業内容: builoの開発及び運用、
コンサルティング

電話: 03-6869-9407

メール: info@builo.jp

住所: 東京都渋谷区渋谷1丁目17-1 
TOC第二ビル3F