躯体は長寿なビルの寿命は、建物設備更新工事が経済的かつ適切にできるかどうかで決まってしまいます。古いビルの建物設備更新工事は欠かせません。これが経済的かつ長期的に確かにできるかどうかが古いビルの所有力です。特別な知識、技能、経験は必要ありません。これからの中小ビル所有者は、経済的な建物設備更新工事力を身につけてください。

2. 経済的な建物設備更新等工事の取り組み

500万円を超える工事は、経済的にできるかできないかで費用に数倍以上の差が出ます。ただし安かろう悪かろうでも話にならないのは当然です。適切な業者を選び過不足ない工事をするための取り組み方は、一度経験をすれば身につきます。

経済的な建物設備更新等工事とは

ただ安ければ良いではなく、適正費用で適正内容の工事を行うために、次の３つを重視します。

・工事監理費等過剰な中間費を削減する
・必要以上の念の為工事や過剰機能を削減する
・早過ぎず遅過ぎないタイミングで行う

経済的な建物設備更新等工事の取り組み方

経済的に確かな建物設備更新等工事を行うならば、提案力ある設備業者に対して、建設業者のように要件を準備して相談をすることです。必要な要件は、分散修繕計画ができていると分散修繕計画からわかることができます。

1.　要件を準備する

まず希望の要件を先に整理します。必要資料も揃えておきます。必要に応じて別途分散修繕計画を作成します。

・希望予算範囲
・今後のグレード・機能
・工事に際してのテナント影響 いくら必要なのか業者に聞かなければわからない、という声をしばしば聞きますが、それは分散修繕計画が考えられていないからです。ビル全体での予算とすべき対応の優先順位がわかっていれば、予算目線は見えてきます。

2.　専門業者を選ぶ

ビルオでは、紹介、サーチ、入札の３つの形式で相談ができる専門業者と橋渡しをします。

入札形式について 複数業者から独立提案を受ける入札形式は、手間と時間がかかりますが、最も客観的に確かな業者選びができます。別途追加料金でお手伝いをいたします。

3. 提案をすり合わせる

専門業者が現地を調査確認した後に、専門業者の意見と要件とを十分に話し合ってすり合わせます。

専門業者と協議の結果、工事時期が後伸ばしになった場合には、検討再開時に改めて確認と検討のお手伝いを追加料金無しで行います。

4. 料金目安

・全て税別です。
・基本契約料金は、ビル規模・状況・棟数で増減する場合があります。
・最初に基本契約のみを締結します。オプションは全て基本契約後にご相談となります。
・有償専門調査・設備工事が含まれる場合のこれら費用はすべて実費です。

3．漏水問題・給水問題でお悩みのビルに

排水管給水管が鉄管・鋳鉄管であれば、遅かれ早かれ交換が必要です。 問題はいつ、どのように交換するかです。 

排水管からの漏水・汚水噴き出し

特に飲食店舗が入居している場合、築40年前後で排水管からの漏水・汚水噴き出し事故が多発しやすくなります。まず漏水箇所がテナント区分（B工事C工事）かビル側区分（A工事）かを確認し、ビル側区分（A工事）であればいずれは交換を考えます。いつ交換すべきかは、ビルの方針次第です。次のトラブルを避けて早めに交換をしようと考えるか、頻発するまで我慢しようと考えるかは、所有者の考え方次第です。ただしやる時は、全部の交換をどのようにするかを設計してしまいます。理由は継ぎ接ぎ状態は、これもまた漏水トラブルの原因になりやすいからです。道路の振動や地震で緩んでくることがあるのです。またこの理由から、タイミングは分散させても全て同じ業者が工事をすることが望ましいです。縦管の更新は、給水管更新と同じタイミングにすると、パイプスペース工事が一度でできます。漏水を起こす横引管が飲食店舗等の床下を通っている場合、１週間以上の休業と内装復帰について、テナントと話し合わなければいけません。経済的に工事をするならば、これはビル所有者の役割になります。漏水を起こした排水管が、より悪くなることはあれども、勝手に良くはならないので、いずれは対応が必要な課題として、どうできるか考えておくことをお勧めします。

屋上給水タンクの廃止

清掃点検の維持費用が高く、かつ古くなると水質悪化リスクが高い給水タンクは、現在では水道局も廃止して直結増圧式へ変更することを推奨しています。災害時に排水管に問題が起こっても給水タンクに水がある間は上階は水を使い下層階から汚水が吹き出す事故も起こります。 給水タンクを廃止して直結増圧式へ変更する際に、古いビルは給水縦管の更新を勧められます。管に前より強い圧力がかかるため、古い管では不安だからです。パイプスペースに余裕がある場合はよいのですが、パイプスペースに通すことが難しい場合は、外に通す場合もあります。どちらにしろ排水管も同時に交換しておきましょう。一般的には現在の管を使いながら新しい管を設置し、準備ができたタイミングで切り替えます。屋上給水タンクは、早めの撤去が望ましいですが、多少の間は置いておくことができます。撤去後は屋上防水工事が必要になるため、屋上防水工事のタイミングで撤去すると効率が良いです。

4. 料金目安

ご相談に応じてご提案をします。お気軽にご相談ください。　はじめに 金額を決めてその中で回数・内容を組み立てることもできます。

4．停電・漏電・波及事故がご不安のビルに

電気のトラブルは、1回で大事故を引き起こします 

電気関係は滅多にトラブルを起こしませんがしばしば1回で大事故を起こします。漏水のように、小さな漏水から度々、といったわかりやすい予兆がありません。長時間全館停電になった。漏電で火災が発生した。高圧受電の波及事故で近隣一帯を停電にしてしまった。いずれも巨額の損害賠償請求を受けます。事故が起こるかどうかは、ルーレットのようなものです。ビルが築50年を過ぎたら、大震災に被災するよりよほど確率が高いと考えてください。

高圧受電の場合

高圧受電の場合は電気主任技術者がキュービクル内は見てくれていますが、高圧交流負荷開閉器（UAS・ UGS）の設置やビル内低圧部のアドバイスは、電気主任技術者の個人裁量になっています。時にセカンドオピニオンはお勧めです。

建物内部

高圧受電でも低圧引き込みでも、ビルの中の低圧部は定期点検制度がなく、テナント賃貸部分や壁の後ろ部分もあるため、状態の把握も難しいのが現状です。１箇所の漏電が全館停電を引き起こさないためには、電気幹線の分離が必要です。ところが電気幹線を共有する方が工事費が大きく削減できるため、費用が安いからという理由でそうした工事をしているビルが少なくありません。またまた電気容量についても、少ない方が工事費用は安くすみます。しかし使える電気容量が少ないという理由で空室がテナントに選ばれないのでは、問題です。電気のことはわからないから業者さんにお任せとなりがちですが、頻繁に工事をするところではないからこそ、よくよく考えて方法・機能を決めるべきです。部屋の配線、電気設備、電気スイッチ、コンセント類も、原状回復やリフォームのついでに更新されていれば良いのですが、古い部分が残っている場合は把握をして、タイミングを見て交換ができるようにします。電気設備の交換状態を誰がどう管理をするかも、決めておくと後が楽です。 ビルオでは、第三者による有償んお電気設備点検をお勧めしています。問題がなければないで構いません。その上で更新工事・状態管理を整理します。

4. 料金目安

ご相談に応じてご提案をします。お気軽にご相談ください。　はじめに 金額を決めてその中で回数・内容を組み立てることもできます。

5．エレベータ更新・消防設備更新の注意

エレベータや消防設備は法令に基づく定期点検があるので安心に見えますが、そのため恐怖商法の温床だけに、ビル所有者は確固とした態度が必要です。エレベータの更新は、更新のやり方によってその後の保守も含めて数千万円の差がつきます。消防設備は、法定点検を点検費が安いところに依頼しがちですが、その後の指摘事項で必要以上の高スペックな高額消防設備を勧めてくる設備業者は少なくありません。ビルオを活用することで、目先の不安対応だけではなく、長期的なビル品格と予算の観点から、十分なシミュレーションに基づく長期的にベストな方法を選ぶ支援または助言をご提供いたします。

4. 料金目安

ご相談に応じてご提案をします。お気軽にご相談ください。　はじめに 金額を決めてその中で回数・内容を組み立てることもできます。

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