築30年以上中小ビル経営者・後継者向け
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30年ビル資産経営計画作成講座（全5回)
地域賃貸マーケティングを自分で実践して自ビル資産を守る建物アセットマネジメント観点で、賃貸方針及び分散修繕計画を一体で考える力をつけます
対象
築30年以上中小ビル （一棟マンションを含む）経営者・後継者の方
このようなお悩みに
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今後の賃貸が不安
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リフォーム工事／リノベーション工事を提案されるが、高額すぎるのではないか
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管理会社からエレベータ交換、外壁、給排水管交換等工事を言われるようになったが、どう対応すればよいのだろうか？
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そろそろ建物の低予算な修繕計画作成を考えている
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工事業者に言いなりではなく、自分で必要／不要を判断できるようになりたい
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極力不要な工事は行わず、建物工事予算を削減したい
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建物工事予算の準備がなく、予算が大変厳しい
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管理会社や工事業者ともっと相談ができる体制を作りたい
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長く経営をしたいのは山々だが、問題が多く難しい
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あなたはビル資産経営者として、管理者や各工事業者や親族に認められたい
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あなたは業者に値引きを強要するのではなく、必要不要を含めて合理的に費用を削減し、正当な利益を得て良い仕事をしてもらいたい
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あなたは賃貸経営を守り、難しい時代に土地と建物資産及び経営利益を次世代に引き継ぐ責務を果たしたい
ならば、あなたは難しい時代に自ビル資産を守る本物のビル資産経営者の資質があります。
今まで日本でビル経営と言われてきたものは、管理／プロパティマネジメントです。つまり年間収益の最大化を目指します。けれどもこれだけでは、古いビル資産の経営はできません。必要なのは、管理、賃貸、工事業者、税理士等の仕事を統括し、建物の使用利益と資産価値を失わないようにする建物アセットマネジメントの視点です。専門知識の集積ではありません。
築古建物では、建物の寿命を延ばす資本的支出工事が欠かせません。収益ビルでは、一定水準賃料を守るための、賃貸効果目的工事もそこに含まれます。これら工事をいかに低予算かつ高効率に行い、高いレバレッジをかけて建物を一定賃料水準で選ばれる状態に維持するか、これが建物アセットマネジメントの視点です。これは、地域賃貸マーケティングで実現できます。
所有者にとってビルは資産です。築年数に関わらず、経営が成り立ち安定利益を産み続ける限り、ビルは築50年でも築100年でも経営価値のある資産であり続けます。そうして長期安定利益を産む事に、ビル資産経営の本質価値はあるのです。
建物アセットマネジメントの考え方は、ビルの本場ヨーロッパをはじめ世界中の中小ビル資産経営者にとっては常識です。またそのノウハウは、日本の不動産アセットマネジメントで確立しています。実績ある正しい英知を適切に学ぶ事が、これからの難しい時代に自ビル資産価値を守り続ける、ビル資産経営者の在り方です。
当講座で学べる事
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■当講座主内容
1 地域賃貸マーケティング
自分で地域賃貸マーケティングを行います。地域賃貸マーケットの特徴と近隣地域の特性を理解します。自物件の特徴を認識し、地域でどのようなテナントが自物件を選ぶかを、ご一緒に検討します。ライバル物件を見つけて、自物件と比較しての強み弱みを理解します。そして、自物件の現時点での募集賃料を評価します。また地域の将来動向についても、シナリオを描きます。
2 賃貸方針
賃貸方針は、通常は現行継続ですが、地域賃貸マーケティングで自物件の強みとライバル物件を特定する事で、自分自身で今後の賃貸効果目的工事や募集賃料決定を具体的に検討できるようにします。また地域の今後を現実的に推測し、将来賃料水準を推定します。必要に応じて、用途変更・オペレーション導入も、シミュレーションします。
3 分散修繕計画
賃貸ビルの資本的支出工事は、単に建物の使用継続が目的では足りず、想定賃料で選ばれる建物であり続ける事が目的です。従って、全ての資本的支出工事は、低予算かつ将来リスクを高めない事だけではなく、高（賃料）効果が求められます。これは地域賃貸マーケティングでターゲットテナントを深く理解し、またライバル物件の研究も必要です。当然ながら賃貸方針が変わると、分散修繕計画も変わります。適切な計算式が入った30年安定ビル資産経営計画のモデルシートを使用して、両者を多数シミュレーションします。
4 その他の問題解決
自ビルを資産として守り続ける建物アセットマネジメントの観点から、管理見直し、借入金返済見直し、その他全ての分野のあらゆる問題対応を、助言します。
お気軽にフォームお問合せ又は30分無料オンライン面談をご予約下さい
講座の流れ(例）
各回２～３時間 通常１ヶ月に１回のペースで進めます。
準備課題：過去のビル工事履歴確認
過去のビル工事履歴作成用エクセルシートをご提供します。わかる範囲で過去のビル工事履歴を確かめます。
第１回：オリエンテーション・総論レクチャー
ビルの本場欧州や世界の中小ビル資産所有者が築100年築200年ビルを維持する価値観と利益、それを実現する「分散修繕」「安定ビル資産経営」の概略を学びます。まず過去の工事履歴を表にして、過去の工事取り組み特徴を読み取ります。
準備課題：地域賃貸マーケティング
専用エクセルシートをご提供します。地域の賃貸マーケットを調べて自物件の強みやライバル物件をリサーチします。
第２回：賃貸計画の作成と賃貸リーシングスキル習得
自ビルの地域賃貸マーケティングの結果から、自ビルの地域賃貸マーケット情報を読み取り、理解します。自ビルの地域賃貸マーケティング結果に基づいて、賃貸方針を定め、30年賃貸計画を作成します。具体的な賃貸効果目的工事案と賃料アップサイドについて、数パターンを検証して、検証ノウハウを身につけます。
また賃貸リーシング実務「募集賃料条件の決め方、元付不動産業者・リーシング業者の選び方、リーシングプロジェクトの進め方、賃貸借契約書作の要点、減賃交渉の対応法」を学びます。
課題：30年賃貸計画のブラッシュアップ及び30年分散修繕計画の仮作成
ビルの今後の「ターゲットテナントに予定賃料で選ばれる自ビルの在り方（改善点）を描いてみます。ビルの使用を継続してターゲットテナントに選ばれるために必要な工事を洗い出して、とりあえず30年分散修繕計画を作成してみます。
第３回 30年分散修繕計画の作成と各工事取り組みを学ぶ
改めて、「ターゲットテナントに予定賃料で選ばれる自ビルの在り方」をご一緒に考えます。
30年総工事予算を定め、必要工事の洗い出しを確認し、優先順位をつけます。各工事の予算削減ポイント及びリスク回避の考え方を学び、30年分散修繕計画をブラッシュアップします。
同時に、各工事取り組み、業者選び等実践ノウハウも学びます。
課題：30年ビル資産経営計画のブラッシュアップとバリエーション作成
第４回：リスクの分散と30年ビル資産経営計画の作成
30年ビル資産経営計画として、賃貸計画と分散修繕の整合性の確認、安定ビル資産経営サイクルの確認、リスクの分散を学びます。バリエーションを多数作成して、実現性と安定利益の観点での比較検討し、選択＝判断する経験します。また、管理問題、借入金、税対策、権利問題等がある場合には、個別に対応を助言をします。
実践
第５回：フォローアップ
第５回目は、１ヶ月後から半年、1年後の場合もあります。しばらくビル資産経営を実践し、また時間をかけて考えてから、出てきた疑問、問題、不安点等を解消し、30年ビル資産経営計画をブラッシュアップすると同時に、今後のビル資産経営の自信を固めます。
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30年ビル経営計画作成講座講座受講者の声
費用・スケジュール
費用 | 費用 個人30万円（税別）(オンライン）（規模と課題量によって増減）法人38万円～（税別）直接の場合は別途ご相談 |
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時間 | 各回２～３時間 |
スケジュール | スケジュールはご相談で決めます。通常は１ヶ月に１回のペースで進め最終回だけ半年ほど間を開けます。 |
初回に当社から守秘義務誓約書をご提出します。 複数ビルのポートフォリオ計画作成も可能です。複数ビルバルク割引もあります。ご相談を下さい。
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