分散修繕とは

中小ビルの分散修繕とは、様々なリスク対応の分散です。単なる修繕の延長や大規模修繕計画の分割ではありません。中小ビルの分散修繕は、３つのリスクが高まる築40年超中小ビルが、なるべく小さく適時リスク対応を行うことで、特定リスクの大きな悪化を防ぎ、過剰な支出を防ぎながら建物状態を維持し、賃貸を維持して極力安定したビル経営を継続する方法です。

築40年超ビルの３つのリスク

　　　

従来の方法と分散修繕との違い

大規模修繕と分散修繕の違い

　　　

通常の修繕対応と分散修繕の違い

　　　

修繕工事とリスク対応との最大の違いが、トリガーの有無です。
通常の修繕対応は、問題が発生する、点検で指摘を受ける、といったわかりやすいトリガー、対応のサインがあります。けれどもビルが築40年を過ぎると増加するリスクでは、リスクが出たり悪化したりしてから対応しては遅すぎる問題が少なくないのです。
例えば漏水事故が何度も繰り返される。波及事故で近隣一帯を停電にしてします。漏電火災を起こす。外壁や看板が落下して通行人に危害を与える。といった事故を起こしてしまっては、ビル所有者としての対面、ビルの存続に関わります。 築40年を過ぎてもいつまでもトリガーを待ってから修繕対応だけを続けていると、こうしたリスクが避けられません。だからリスクの前に対応をする分散修繕が必要になるのです。

　リノベーション等と分散修繕の違い

　　　

分散修繕計画

　　　

ではトリガーがないリスク対応を、いつどのように判断をすればよいのか？
事故が怖いからと法定耐用年数毎に設備を更新し、空室が怖いからと頻繁にリフォームをしていては、いくら予算があっても足らず、いずれ経営が立ち行かなくなるリスクが高いことは、明らかです。実際に潤沢な修繕積立金がある分譲マンションは、早くから大規模修繕工事を繰り返しながら、やはり築40年過ぎで修繕資金不足に陥る例が後をたちません。必要のない工事はしないに限ります。 けれども無駄な工事をしたくないからと、ぎりぎりまで粘った挙句に重大事故がおきれば、所有者責任を問われてしまいます。また気がつかないリスクが突然出てくることも困ります。
速すぎることなく遅すぎることなく、不要な工事は極力避けて無駄な支出を抑えつつ、建物と賃貸の安定を維持は、そうなるようにリスク対応を組むことで実現できます。それが分散修繕計画です。ビル所有者にとって分散修繕計画の作成は難しいものではありません。ざっと見てみましょう。

　　　

分散修繕計画作成のメリット

　　　

・必要のない工事をしない、必要以上に高額な支出はしない基本方針を守ることができる。
・急なトラブルで誰に相談して良いかわからず困ることがなくなる。
・急なトラブルによる出費に困ることがなくなる。
・長期的な安心と安定を得られる。

分散修繕計画作成によるリスク管理の重要ポイント

　　　

・・可能な限り全てのリスク（の可能性）を把握すること
・正しく専門業者に相談をすること
・分散修繕計画は定期的に見直すこと