築40年以上中小ビルの分散修繕とは

修繕と収入のサイクルを回して築古ビルが安定を続ける方法

分散修繕は、築40年以上中小ビルが建物使用を続けながら、経済的にも無理なく、老朽化建物設備を更新し、賃貸を維持して存続する方法です。
分散修繕は、欧州や世界の中小ビルではあたり前の方法です。だから築100年どころか200年でも300年でも維持できています。特別難しいものではありません。

分散修繕は、賃料収入の中から適切な分散修繕予算を確保し、予算の範囲で建物設備の更新や賃貸対策を行います。建物を使用収益できる状態を維持して得た賃料収入から、またその先の分散修繕予算を確保し、予算の範囲で建物設備の更新や賃貸対策を行う、自立したサイクルを作り、回し続けます。自立しているから、無理なく築50年の壁を超えて100年でも200年でも存続できます。

分散修繕は、従来のリノベーションや大規模修繕よりはるかに経済的に古いビルを生かし続けることができます。とはいえ自立したサイクルは、行き当たりばったりではできません。分散修繕は、自立したサイクルが回るように建物設備の更新や賃貸対策を組み立てることで、自立したサイクルを回し続けることができます。

　　　

分散修繕は経済的

分散修繕は経済的にビルを維持できます。リノベーションや大規模修繕では１億円以上かかる場合でも、３０年合計が2000万円以下でできます。 分散修繕はここまで経済的な理由は、単に工事監理等の中間費用や念のため工事を削減できるからだけではありません。分散修繕では、自立したサイクルが回るために何の工事をどうすべきか予算をどうすべきか、ビル所有者が組み立てられるからです。ビル所有者は、分散修繕のプロセスを習得することで、重要工事判断ができるようになります。

　　　

分散修繕は安全安心安定

分散修繕はビルの安全安心安定を維持します。安かろう悪かろうでもありません。これは単に「良い業者」に相談をすれば大丈夫という話ではありません。安全安心安定の程度は予算と比例します。分散修繕では、ビル所有者は自ビルの予算に合った安全安心安定水準の自立した輪を組み立てます。ビル所有者は、分散修繕のプロセスを通して無理のない自ビルの安全安心安定の水準を見つけることができます。

　　　

分散修繕は賃貸維持

分散修繕では、賃貸維持も重要テーマです。賃料収入の維持が分散修繕の原資となるのだから当然です。とはいえすわ、リフォームという話でもありません。高額リフォーム投資は、逆に赤字負債化リスクを高めます。分散修繕では、賃貸マーケットおよび自物件ポジショニングを捉えます。テナント目線で本当に必要とされる自ビルに必要な建物設備機能、美観の水準を見つけます。そうして賃料収入を確保することで、自立したサイクルを回し続けられるのです。

　　　

　　　

　　　

築40年以上中小ビルの分散修繕の取り組み方

　　　

必要に応じて、一つ一つの建物設備機能問題に対応する分散修繕は、表向きの取り組み方はいままでの修繕対応と同じです。一つ一つの問題対応の必要性を認識するー業者を探すー相談をして見積書をもらうー決めるー工事をする・・
しかしその後ろにある判断に至る検討と行動のプロセスは、全く異なります。分散修繕は、自立したサイクルが回るように建物設備の更新や賃貸対策を組み立てることで、自立したサイクルを回し続けます。そのための組み立てプロセスが加わります。

　　　

きっかけは個別設備の問題解決検討で構いませんが、築40年を過ぎたビルは同時に分散修繕の計画を作成を始めましょう。早いほど余裕を持って取り組めます。

30年の分散修繕予算を把握する

分散修繕では、まず今後30年の分散修繕予算を確認します。現在築40年であれば、築70年までの30年です。設備工事をどの程度できるかは、予算によって決まるのだから予算は重要です。多くのビルでは、賃料収入が分散修繕の原資となりますが、その場合は賃貸マーケティング及びポジショニングに基づく賃貸計画も行います。これらにはビル所有スキルが必要です。実際にいくらかかるか分からなければ分散修繕予算を決めづらい場合は、理想分散修繕予算と上限分散終焉予算の目安を把握しておきます。

30年のリスクの可能性を把握する

分散修繕では、最初に全てのリスクの可能性を把握します。建物設備のリスク、賃貸リスク、赤字負債になるリスクの３つ全てです。 分散修繕では、リスクの把握は残念ながら所有者の仕事です。所有者がリスクを把握することで、専門業者に相談へと進みます。各リスクの詳細は各ページにご紹介していますが、通常一棟のビルに存在するリスクの数はそれほど多くありません。まず確認をしてみてください。そう難しくないことがわかります。

リスク対応の優先順位と安全安心の基準を見つける

分散修繕の重要なポイントが、リスク対応の優先順位付けと安全安心の基準を見つけることです。これは従来修繕工事対応では必要ありませんでした。新築ビルは考えられているからです。築40年を過ぎた中小ビルでは、これらは所有者が決めます。すべて安全安心が原則とはいえ、数百年に一度の大震災の激震地に当る確率より、築50年前後では漏電火災や給排水漏水が起きるリスクの方がよほど高まります。またどこまで配慮をするかも、ビルグレード、賃料収入、予算、所有者の考えによっても異なります。重要なことは、一定の基準を持つことです。バラバラでは意味がないのです。

4チームプロジェクト化する

分散修繕計画は、建物に重要な工事取り組みをチームプロジェクト化します。このチームプロジェクト化こそは、経済的なビルの重要設備工事に欠かせないものです。
全てマネジメントしてもらえる高額建築工事と違い、マネジメント費用を削減している分散修繕では、大きな設備工事は、ビル所有者、管理関係者及高い専門技能に加えて長期安全安心安定の設計提案力を持つ設備業者等の関係者がチームとなって取り組まなければ、成功は覚つきません。分散修繕計画により所有者が業者に依存せず、情報を共有することで、各自が機能するチームプロジェクトができるのです。

正しい高い専門業者を選び正しく相談をする

分散修繕の最も重要なポイントが、正しい高い専門業者を選び正しく相談をすることです。小さな修繕であれば、技能さえあれば後は安さでも構いません。が重要な建物設備の更新が安かろう悪かろうでは困ります。リノベーションや大規模修繕工事であれば、建築業者が設備業者を選びます。経済的な分散修繕では、これはビル所有者が行います。専門業者選びのコツは分野によって違うため、別に記載しています。また相談に関しては、分散修繕計画を共有し話し合うことで、かなりの情報を伝えられます。