100年時代:築40年以上中小ビルの

分散修繕とは

分散修繕は、単なる修繕の分散ではありません。分散修繕は、ビルの将来を作ります。中小ビルは分散修繕で無理なく建物使用寿命と賃貸寿命を延ばして、築50年の壁を超えて100年を過ぎても存続できます。

全世界の中小ビルが実践している分散修繕とは



うちのビルはあとどのくらい賃貸ができるのか?

ううちのビルは今後もテナントが入るのか?
うちのビルはあとどのくらい使えるのか?

築40年以上ビルの本質的な疑問に、答えるのが分散修繕です。
分散修繕は、古いビルの建物設備機能や内装を、ビルを使い続けながら無理なく更新等工事を行い、ビルを長く使用収益続ける方法です。
欧州や世界の中小ビルでは、分散修繕はごく一般的な中小ビルの持ち方です。 ご存知の通りビルの本場のヨーロッパをはじめ全世界の他の国では、築50年築100年の鉄筋コンクリート造中小ビルは、普通に現役です。社会経済事情が悪かろうが、地震が多発しようが、ビルとは大切に長く持つものなのです。
これからご紹介する分散修繕は、そうした世界の中小ビル所有者の古い建物維持のノウハウに、具体的な日本での解決方法を加えた築40年以上中小ビルの維持メソッドです。 日本の中小ビル所有者も、分散修繕の考え方とメソッドを知ることで、コロナ後の厳しい時代に年々築年数を重ねる古いビルを維持続けることに、自信と確信が持てるようになるでしょう。


ビルは長く使えることに価値がある

 

ビルは本来長寿です。建物躯体は100年200年持ちます。

鉄筋コンクリート造ビルとは、丈夫な躯体を生かして、建物設備機能や内装を時代に合わせて入れ替えながら、長く使用収益できることに価値がある建物

が本来乗り方です。ビルの躯体は100年以上問題なく使えます。ところがビルの内臓に相当する建物設備機能は40年を過ぎたら経年劣化します。



古いビルは何が問題なのか?3つの寿命と3つの責任


ビルの3つの寿命

ビルには3つの寿命があります。躯体こそは100年以上長く存続できますが、ビルの使用に欠かせない電気や給排水等インフラや機能を供給するための建物設備機能は40年を過ぎると経年劣化します。また同時に、内装等も古臭くなり賃貸も選ばれにくくなってきます。建物使用寿命と賃貸寿命はそのままでは限界があるのです。


建物設備機能経年劣化の問題

ではビルを何もせず建物使用寿命のギリギリまで使用できるか?といえばそれはあまりに危険です。建物設備機能の経年劣化は重大事故のリスクが高まります。時に人命に関わるものもあります。

 

こうしたリスクは放置できません。とはいえ築古ビル所有の問題は事故リスクだけではないのです。古いビルの所有者には、次の3つの責任があるのです。


ビル所有の責任

 

ビル所有者には3つの責任があります。

この3つの責任を果たすために、ビル所有にとって、次の3つが大原則です。

・事故を起こさない
・建物設備機能を維持する
・赤字にしない


古いビルには工事が欠かせない

・事故を起こさない・建物設備機能を維持するは当然です。従って事故や機能停止が起きる前にビルの建物使用寿命は伸ばす工事が必要です。その工事投資で赤字にしないためには、今後の賃貸見込みも必要です。築40年を経過した収益ビルにとって、建物市場寿命を伸ばすことと、賃貸寿命を伸ばすことは、一体の問題です。つまりこれらをどのように行うかが、問題なのです。

建物使用寿命と賃貸寿命を伸ばすために必要な工事の例

分類< 対象例 性質

基本インフラ

給排水・電気・外壁補修等

•多くは40年~に一度
•完全所有者責任
•高額・難度高い

保守対象

消防設備・エレベータ・キュービクル・機械式駐車場等

•点検で問題指摘はうけられる
•抱え込み業界
•更新は見直し機会

付加価値

空調・セキュリティー・災害対策等

•営業が盛ん
•10-20年で劣化
•最新の変化が早い

内装等

室内内装、トイレ給湯室、エントランス改装等

•格安:DIYでもできる。
•安い:内装業者に指示すれば人足材料費
•高い: 建築士等のデザインが加わると高額になる



従来方法の問題


リノベーションは赤字リスクの高い投資

ところで建物使用寿命と賃貸寿命を延ばす方法として近年脚光を浴びたのがリノベーションです。しかしリノベーションは高額すぎます。しかもビルを空にしなければいけません。 事故を起こさない所有者責任と建物設備機能を維持するを貸主責任は問題を一度に解決できますが、赤字になるリスクが高すぎます。リノベーションは不動産投資の手法です。世界的にも一般中小ビル所有者では、まず選択肢ではありません。


従来の都度修繕もマイナススパイラルに陥るリスクが高い

今までも給水ポンプが故障したら交換し、屋上防水工事を行い、都度必要な工事対応をしてきています。このままでは難しいのか?とお考えかもしれません。もちろんそれで今後もビル所有者の3つの責任を果たすことに不安がなければ構いません。ただ古いビルを持ち続ける伝統がない日本では、先の見通しが難しく、ビルが古くなると負のスパイラルに陥りがちです。



築古ビルの分散修繕メソッド

分散修繕は、中小ビルが無理なく建物使用寿命と賃貸寿命を伸ばすためのメソッドです。 欧州や世界の中小ビルでは、分散修繕はごく一般的な中小ビルの持ち方です。日本より社会経済事情がはるかに悪い国でも、日本と変わらない地震国でも、中小ビル所有者は分散修繕でビルを長く維持しています。
実のところ分散修繕は、従来の都度修繕と取り組み方と一見、大きな違いはありません。ただし年々経年を積むビルを、事故を起こさず建物設備機能を維持し赤字にせず維持をできるように考えられていることで、年々経年を積むビルを、事故を起こさず建物設備機能を維持し赤字にせず維持をできるのです。


分散修繕の理想型

築40年以上中小分散修繕の理想的な方法は次の通りです。

  1. 賃料収入から管理経費や諸税を支払い取り分を確保し、その残りで無理のない金額を毎年分散修繕資金として確保します。この例では200万円とします。
  2. 次のエレベータ更新工事(1000万円)を5年後と計画します。そして毎年200万円を積み立てます。
  3. 5年後に1000万円の準備が整い、エレベータ更新工事を実施します。
  4. 次の工事を計画します。排水管の更新工事(800万円)を4年後に計画します。
  5. 毎年200万円を積み立て、4年後に資金準備ができたら 排水管の更新工事を行います。

このように建物機能等の更新工事を続けている限り、決して赤字になることなく事故も起こさず建物設備を維持しビルは永遠に維持できます。これが分散修繕です。

分散修繕の見た目は一見簡単ですが、形ありきではありません。赤字にならないことを優先させて必要な工事を後回しにし、重大事故が起きてしまったり機能不足でテナントが退去してしまったりすれば、意味がありません。また現在の賃料では無理がない予定だったけれど、その後テナント入れ替わりで賃料が大幅に減って予定通りにいかなくなっても、同様の問題が起こります。


分散修繕が作る3つの安定

中小ビルが分散修繕メソッドならばビルが古くなっても維持できる理由は、分散修繕であれば、築古ビルの3つの「安定」を維持しながら3つの責任を果たせることです。長い年月の間には、ビルの築年数や社会経済環境の変化がありますが、分散修繕は常にできる限り3つの安定維持を目指しながら建物使用寿命と賃貸寿命を伸ばし続けます。

3つの安定の効果は絶大です。 分散修繕で大きな工事が分散されることで、入居テナントも工事負担が軽くなります。建物設備機能状態も一定に保たれるので、テナントは安心して入居を続けられます。空室が出ても適切なアプローチで空室を長期化させず、賃貸が安定できます。
各建物設備機能も重大な事故や重大なトラブルが起こる前に更新をするので、建物設備機能が安定できます。
賃貸が安定するから賃料収入も安定し、適時経年劣化した建物設備機能の更新を行うので、緊急修繕費の増加も抑えられます。そしてなるべく定額の分散修繕資金を確保することで、大きな工事があっても収益に影響を与えず、収益が安定できます。


分散修繕メソッドの取り組み方

分散修繕メソッドは、計画が必須です。計画とはTODO計画ではありません。分散修繕の計画とは、築古ビルの3つの「安定」を維持しながら3つの責任を果たしながら存続できるために、いつごろどのように建物設備機能更新等工事を行い、賃貸対策を行い、どのように賃貸を継続ができるかを、確かめることです。分散修繕の計画は、単なる工事計画ではなく、賃貸計画と資金計画と工事計画が一体化したものです。現在の建物設備機能の更新工事をどのように行うかは、今後の賃貸見込みと資金計画で決まるからです。

また実現できるように計画し、計画を実現するためには、築古のマーケティング賃貸力と経済的な建物設備機能等工事メソッドも欠かせません。

詳しくは次のページでご紹介をしています。

    
分散修繕計画の作成
    
築年数に依存しないマーケティング賃貸とは
    
経済的に確かな建物設備機能更新等の工事メソッド

こうしたリスクを解決して使用収益を続けるために、古いビルには一定の工事が欠かせません。
ビルの躯体寿命に比べて、建物使用寿命と賃貸寿命は確かに40年を越すと怪しくなります。ビルが長く使用収益を続けるためには、建物使用寿命と賃貸寿命を延ばす必要があります。

分散修繕は、中小ビルがこれを無理なく行うためのメソッドです。具体的な対象については、別にご紹介します。

古くなり賃料収入が下がると、先行きが不安になって大きな工事支出を控える。けれどもビルの維持に必要な工事ができなければ、賃貸も更に難しくなり更に賃貸が悪化する。突発的な重大事故のリスクも高まる。かといって「えいや」で工事しては過剰投資で負債化し、やはり持ちきれなくなるリスクが高い。こうしたリスクの不安がるだけでも、古いビル所有が難しくなります。
日本人は、古いビル維持の経験が社会的に十分ではないため、先の適切な予測が難しいのは当然です。分散修繕のメソッドを取り入れることで、先の不安を解消して必要な工事ができるようになります。


分散修繕のメソッド

分散修繕のメソッドは特別難しいものではありません。3つの原則を満たし大きな工事を成功させるには、まず計画が必要です。計画とはTODO計画ではなく、どのように今後も次の3つの大原則が常に満たせるかを確認することです。また実現できるように計画し、計画を実現するためには、築古のマーケティング賃貸力と経済的な建物設備機能等工事メソッドも欠かせません。

分散修繕の計画は、賃貸計画と資金計画と工事計画が一体化したものです。賃貸と建物設備や内装工事は常に関係しています。 ば古いビルの賃貸とは、建物設備機能や内装等維持の結果です。そして現在の建物設備機能の更新工事や内装工事は、今後の賃貸の要請と賃料収入見込みで内容が決まります。そもそも工事計画は予算の考慮なしにはできません。分散修繕計画では、これらを同時に検討ができます。

詳しくは次のページでご紹介をしています。

    
分散修繕計画の作成
    
築年数に依存しないマーケティング賃貸とは
    
経済的に確かな建物設備機能更新等の工事メソッド


分散修繕でなぜ古いビルが維持できるのか

 

見ての通り、分散修繕は特別難しいものではありません。分散修繕のメソッドで安定した分散修繕を計画すれば、本当にビルの維持ができるのでしょうか?
分散修繕でビルの建物市場寿命と賃貸寿命を延ばしてビルを使用収益続けられる理由は、分散修繕が、自立した分散修繕の輪を作ることができるからです。

「自立した」とは外部資金を入れないことです。分散修繕の重要な特徴は、ビルを決して酷く劣化させないことです。その前に経年劣化が局所的なうちに、建物設備機能や内装更新をします。それによりビルは安定を取り戻します。分散修繕の輪が回っている間は、「安定」を維持できます。
投資的に言えば、ビルの経年による資産価値の低下に対して、分散修繕は、資産価値低下が局所的なうちに小さな投資を行い、レバレッジをかけて安定した資産価値を取り戻します。このようにビルは本来、自らの賃料収入で自らの資産価値を維持続けられる力があるから、世界中で特別な資産なのです。
また会計的には、分散修繕の対象となる工事は、資本的支出に分類されます。ビルの資産価値を上げる工事であり、減価償却の対象です。したがって税金面でも安定を維持できます。



分散修繕とは



ビルオのサービス

築40年以上中小ビルの賃貸、空室、管理、滞納対策、設備トラブル、建物設備機能更新工事、リフォーム等賃貸対策、借入金過多、共有・資産所有会社の問題、相続、境界その他あらゆる問題解決の助言、解決コンサルティング、コーチングを行っています。

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