築40年以上中小ビル所有者が知っておくべきこと

中小ビルは築40年を過ぎると、賃貸、建物設備、経営のいずれもリスクが高まります。このリスクとどう付き合うかが問題なのです。

 

ー中小ビルが築40年を越すと何が問題なのか。

 

鉄筋コンクリート造ビルの躯体の寿命はたった50年ではありません。

ところが問題は、3つのリスク・・築40年を越すと建物設備がトラブルや重大事故を起こすリスク、空ビルになるリスク、赤字負債になるリスク・・がいずれも高まることです。古臭さが目立ち賃貸が悪化すると収益が低下します。そのために必要な修繕や改装等ができず、さらに 賃貸を悪化させる負のスパイラルに陥ります。やがてビルを持ち続けることが難しくなります。

人口が増加し経済が成長した時代は建替えリスクも低いものでしたが、人口は急減に向い経済先行きが不透明な日本では、建替えリスクは高まるばかりです。

 

ー築40年を過ぎた中小ビルはどうすればよいのか。

 

築築40年を過ぎたビルは、 リスクとの上手な付き合いが必要になります。それは同時に、どのように収益資産価値を維持するか、の問題です。

例えばリノベーションは、建物設備と内装・外装の見た目の老朽化に起因するリスクを一度に解決して収益資産価値を上昇させます。しかし賃貸中の建物を空にしての高額投資は同時に、空室が続くリスク及び投下資金が回収できない経営リスクが高めます。

中小ビルは、安定が原則です。つまり特定リスクを悪化させないことです。従ってリフォーム・リノベーション等の高額投資を極力避け、リスク対応を分散させて特定リスクの悪化を防ぐ分散修繕による収益資産価値維持が現実的なのです。

分散修繕サイクルが自立して回る限り、100年を過ぎてもビルの収益資産価値は維持できます。

 

ー具体的にはどう取り組むのですか。

 

築古中小ビルの分散修繕は、計画が必須です。

トラブルや指摘をきっかけに直す修繕工事と違い、リスク対応には明確なトリガーがありません。従っていつ対応をすべきかしないでおくかを含めて、所有者が決める必要があるのです。

心配しすぎて過剰にお金をかけすぎる。気がつかずに手遅れなる。そうした事態を避けるためには、分散修繕の計画を通して、ビルの経営管理とリスクの全体像を把握してから、対応を決める必要があるのです。

そしてまた分散修繕を計画することは、長い目でみて結果的に「必要のない工事をしない、必要以上に高額な支出はしない」ことになります。

 

ーどのように実現するのですか。

 

築古中小ビルにもう一つ欠かせないのが、正しいビル経営スキルです。。

正しいビル経営スキルを持つことで、例えば空室が出た時に、
・その時の賃貸マーケットで競争力がある募集賃料を設定できる。
・自ビルが選ばれる理由を理解して、少ない費用で効果的な改装を行える。
・適切な専門業者を選び、良い工事を引き出すことができる。
ができるようになります。

ビル経営スキルとは、ビル所有者が現実の社会経済状況や様々な業者と上手に付き合い、自らの利益と資産を守るための方法です。正しいビル経営スキルなしに、ビルの収益資産価値維持の実現はあり得ません。

ビル所有者は、リスクのコントロールをしながら、その時々の射気経済状況や業者と上手に付き合うことで、ビルは50年過ぎても100年過ぎてもその本来持つ資産価値を維持し、存続を続けることができるようになります。