建物寿命を考える必要はない

建物寿命という言葉はもう忘れましょう。これは建築業界が建替えさせるために刷り込んだ、プロパガンダです。通用したのは、昭和の高度経済成長期から平成時代だけです。建物は、確かにあちこちが経年劣化していきますが、適切に劣化個所をリニューアルしていれば、永遠にでも使えます。古臭い、汚い、そんなのは自分でも綺麗に塗り直したり、壁紙を貼ったりして綺麗にできます。旧耐震基準建物でも、問題ない建物は多数あります。個別の判断です。だから建替えがむずしい時代には、もう建物寿命など考えずともよいのです。

大規模修繕工事やリノベーション、再生工事ではない

日本では古い建物の延命というと、大規模修繕工事、フルリフォーム、リノベーション、大規模改修工事、再生工事といった超高額建築ソリューションが言われますが、これも建築業界の利益ありきだからです。これらは大資本や不動産投資家のハイリスクなバリューアップ投資手法です。一般の建物所有者が手を出す手法ではありません。

建物は躯体と建物設備機能等の集合体

建物は、建物躯体と電気、給排水、外壁といった建物設備機能等の集合体です。経年劣化部分を個別に、必要に応じて更新したり、機能を追加していれば、100年でも上記の費用はかからず、建物を使用続けられます。だから普通の建物所有者に必要なのは、自分の建物に何の建物設備機能があるかを把握して、また状態に気を配る事だけです。

建物は資産でなければ長く使えない

建物は、建築・建設・不動産屋たちには物ですが、所有者にとっては資産です。建物は資産でなければ長く持ち続けられません。資産でないとは、負債だからです。建物は何もしなければ物の建物が劣化して負債になります。でもその工事にお金をかけすぎれば、やはり数字が負債になって持ち続けられなくなります。だから建物を資産として長く使用を続けるには、少なすぎず多すぎない予算で、必要工事を行わなければいけないのです。

建物を資産として考えるのが、建物アセットマネジメント

この建物を資産として長く使用続ける事を考えるのが、建物アセットマネジメントです。 建物が新しい間は、建物の維持は管理（プロパティマネジメント）が出来ていれば十分です。管理は、様々なトラブルを解決して年間収益の最大化を目指します。ただそれだけでは建物資産の経年劣化に対応できません。建物の経年劣化に対して、いついくらの費用を投下して、何をどう工事をするか（又は工事をしないか）を決めるのは、建物アセットマネジメントです。建物が古くなると、この建物アセットマネジメントの考えが必用なのです。ところが日本人は知りませんでした。だからこれを、学ばなければいけないのです。

資本的支出工事は、修繕工事とは違う

建物アセットマネジメントの理解でまず重要な事が、建物アセットマネジメントで行う、建物の使用を延ばす工事は、いわゆる修繕工事とは違う事です。物としても数字としても違います。なにより判断者が違います。 日本人は工事というと修繕工事を考えますが、これは問題ある建物設備機能等の状態を回復する軽微な工事です。数字として費用は、PLの修繕費です。これに対して資本的支出工事は、問題を起こす建物設備機能等を更新等して、問題の原因を解決して、建物を長く使用できるようにする事です。これは、会計の資本的支出工事と呼ばれ、会計上も数字はBSの資産に入り、減価償却で少しづつ費用化されます。減価償却を単なる節税対策と言う人も少なくありませんが、それは本質を分かっていないのです。

管理（プロパティマネジメント）と建物アセットマネジメントとの違い

通常の修繕工事は管理（プロパティマネジメント）として決めるのに対して、資本的支出工事は、建物アセットマネジメントとして考えなければいけません。管理の目的は、年間収益の最大化です。それで工事を全て修繕費と考えると、高額な建物工事はやりたくなくなります。だから日本人は、古い建物にお金をかけるのは無駄と考えがちなのです。また管理としての修繕工事は、ある程度管理者や工事業者が決めて構いません。けれども、建物資産に関わる資本的支出工事は、建物資産所有者が自分で考えて判断しなければいけないものです。これを管理者や工事業者に任せていると、やはり難しくなってきます。 建物資産所有者は、管理（プロパティマネジメント）を兼ねる事ができます。でもその逆は出来ません。これも非常に重要です。

資本的支出工事は、低予算より低リスクが重要

では問題は、建物資産所有者は、建物アセットマネジメントとして資本的支出工事をどう考えるか？です。実は、資本的支出工事は、「低予算」以上に「低リスク」である事が重要です。低予算は「低リスク」を心がけると、自然にそうなる結果です。 建物資産には、物と数字のリスクペアがあります。それから現在と将来のリスクペアもあります。いずれも片方のリスクを高めない対策を行うと、反対側のリスクが高まります。そういう関係で、リスクを高めないためには、どうすればよいか？それはリスクペアのバランスを心がける事です。古い建物だからある程度のリスクは仕方がありません。ただいずれかのリスクを高めない事が重要なのです。

低予算低リスク分散修繕とは

特別な専門知識を持たなくとも、これを実践するのが、分散修繕です。 分散修繕は、特別な専門知識等を持たない建物資産所有者が、建物の使用を続けるための工事を必要な工事を低予算低リスクで行い、建物を永久資産にする工事取り組みの方法です。 分散修繕の分散とは、工事の分散であり、リスクの分散です。分散させる事で、リスクを高めずに、建物の使用を続けながら、必要な工事を行い、建物に寿命が無くなるのです。

分散修繕が低予算低リスクで資本的支出工事が出来る理由は、建物資産所有者の予算ありきでかつ予算を準備してから工事を行う事で、数字のリスクを高めないからです。ただもちろん、物のリスクを高めたり、将来のリスクを高めては意味がありませんから、注意して考える事はあります。 例えば低予算の方法としては、

• 今後あまり使用しない建物設備機能なら、工事をせずに廃止する事もできます
• 同じ工事でも、機能性能グレードを抑えれば、工事費用も抑えられます
• 工事範囲も必要部分に絞れば、工事費用を抑えられます
• なるべく使えるだけ使い倒して工事を後ろにすれば、長期的な費用も抑えられます
• 内装等工事なら、自分で出来るかもしれません
• サービスの手厚い工事業者を選ばなければ、その分費用を抑えられます

けれども自分の建物の将来にとってどうする事がベストかは、自分でよく考えなければいけないのです。最初は、30年くらいの計画の検討を通して、試行錯誤して検討する必要があります。

これをお助けするために、ビルオは、30年分散修繕計画の作成を助言する講座をオンデマンドで行っています。収益ビルの場合は、賃貸継続のための地域賃貸マーケティングを行う30年安定ビル資産経営計画の作成を、助言する講座をオンデマンドで行っています。

単に机上の計画作成ではなく、また単に予算削減のノウハウを学ぶのではなく、ビルオの講座では、ビル資産所有者・経営者として、所有する建物資産を永久資産として、適切に資本的支出工事を判断し、また管理や相続も含めて様々な問題を、適切な専門家や専門業者を活用して解決できる力を身に着けます。30年分散修繕計画作成／30年安定ビル資産経営計画の作成を指導・助言するのみならず、管理の改善、必要工事の要点、専門工事業者の選びのお手伝い等、（賃貸経営も含む場合は、地域賃貸マーケティングの実施、賃貸改善、賃貸リーシング改善強化、契約書改善等）を総合的に、個別に必要な知識ノウハウを、総合的に伝授しています。

これからの時代の新しい資産経営、ビル経営を学びましょう。

資産管理会社の経営者・後継者の方、今後建物資産を増やす意欲がある方向け

棟数が多い資産管理会社経営者・後継者又は資産拡大意欲が強いビル資産経営者の方には、より本格的な建物アセットマネジメント・不動産アセットマネジメントの習得と導入をお手伝いします。

親の時代の考え方、やり方が通用しない時代です。優秀な管理者依存では、建物経年とともに資産縮小しかありません。難しい時代に建物資産を守り、発展続ける本格アセットマネジメントの考え方とノウハウを身に付けましょう。

建物アセットマネジメントとして、一棟一棟の建物の分散修繕を計画するだけではなく、ポートフォリオ全体での、無借金安定ビル経営の基盤を作りましょう。資産を増やす場合には、この基盤を元に、地域賃貸マーケティング力と不動産アセットマネジメント力を高めます。不動産アセットマネジメントとは、機会とリスクの評価です。（長期的に良い物件を手に入れるためには、精緻な地域賃貸マーケティングに基づき機会とリスクを評価できる事が欠かせません。それが出来て初めて、不動産屋も良い物件情報を回してくれるようになります。）

一方で安心してアセットマネジメントを取り組むためには、足元の管理体制の効率化、現実的な問題対応力の向上も欠かせません。ビル資産経営には4面があります。この4面全てを見て、バランスよく問題解決ができる力を身につけるお手伝いをします。

ビルオ代表取締役江本真弓からのご挨拶

ビルオの代表取締役江本は、既に30年にわたり英欧米の古い建物所有者達との親しい親交と彼らの家の長期滞在を通して、英欧米や世界中の古い建物所有者達の建物資産観と分散修繕を学んできました。また自らも日本で元J-REITや不動産ファンドの不動産アセットマネージャとして、英欧米のやり方が日本でも通用する事を実践していると同時に、日本でのプロフェッショナルな問題解決とビル経営を数多く経験しています。 日本で一般に考えられている不動産観や建物観、ビル経営の多くは、80年代バブル時代を基準にしており、時代遅れです。より普遍的なやり方や考え方は、日本でも世界でも十分に存在しています。ビルオは、日本の中小ビル・一棟マンションをはじめ全ての建物所有者様が、時代に合わない昭和の古い考え方ややり方を手放し、世界中で実績ある方法を取り入れて、現在の建物を永久資産にする事を、お手伝いします。それがこれからの日本の社会の存続です。