日本人は、鉄筋コンクリート造の中小ビルやマンション、新素材住宅を、築40年築50年で寿命建替えが当たり前と考えてきました。けれども現在、人口激減による需要減少、建設費の高騰や金利上昇等、建替えのハードルは上がるばかりです。そして落ち着いて世界を見渡せば、そもそも中小ビルや住宅を、まるで木造安普請の長屋かアパートかのように、築40年築50年で寿命と言うのは、世界の中で日本人だけです。もはやスクラップアンドビルドの時代でもありません。私たち日本人も、世界の他国同様に、建物を長く使用するする事を学ぶ時代にいます。

Ⅰ 日本の今を理解する

日本は、人口激増から人口激減へと時代が反転し、現在の中小ビル・マンション・住宅の将来が見えなくなっています。一体どうしてそんなことになっているのでしょうか？

1.1 人口増大昭和の土地神話

日本は人口激増と高度経済成長期の昭和40年から、街に中小ビルを建てる事が一般化しました。人口右肩上がりの昭和時代は土地神話の時代です。 　

• 土地の価値は右肩上がりにあがる
• 土地の上にビル・マンション・住宅を建てれば必ず売れる／借り手がいる
• 建物が古くなればより大きな建物に建て替えるべ
• 大きなビルに建て替えればより収益が増える

なぜならば、需要が自然に激増したからです。

1.12 日本の中小ビル・マンションの多くは、80年代バブル前後に建てられている

日本の中小ビルの過半数が80年代バブル時代に建てられています。また高度経済成長期から80年代バブルの時代は、多くの住宅地も開発されました。

この時期に建てられた建物が、現在築40年を過ぎるようになってきています。後10年もすれば日本の中小ビル・マンションを始め建物の大半が築40年を過ぎます。

1.13 ビルやマンション、住宅は築40年を過ぎれば老朽化だから建替えが必要と考えてきた

日本人は、鉄筋コンクリート造のビルやマンション、住宅が築40年を過ぎると、老朽化だから建替えと考えます。

理由は、耐震補強や漏水を起こす給排水管の更新他、建物背設備の多くが経年劣化し、また外壁や内部の見た目も古臭くなり清潔感を失うからです。

すると日本人は、「古い建物の手入れにお金をかけるより、壊して新しく大きな建物を建てた方がお得だ」と考えるのです。人口激増土地神話時代の考えです。 またそれを後押しする都市再開発法をはじめとする法律も多数あります。

1.2 しかし既に時代は人口激減に反転

けれども日本はすでに人口激減時代です。もう60年もすれば人口は半減します。更に江戸時代水準にまで戻ります。

つまり建物の需要が自然に激増した時代から反転して、需要は自然に激減をはじめているのです。

• 大半の地域では土地の値段が下がる
• 需要がない土地に建物を建てても、建築費をペイできない
• 竣工時はともかく、長期需要見通しがない

そうでなくとも、建設費は高騰し、金利は上昇しています。大都市中心部で高層ビルを建てられる地区以外、日本全国のほとんどでは、もはや建替えは現実的な選択ではなくなりつつあります。

1.21 建替えられない建物と街はどうなるのか？

すると問題は建替えられない建物はどうなるのか？です。

いずれ廃墟になって朽ちるに任せる・・・といっても鉄筋コンクリート造等のビルやマンション、新素材の戸建て住宅は簡単には朽ちません。広域にスラムや廃墟街が広がるのでしょうか？ ちょうどAIが描いた日本の街の将来イメージがあります。こうなるしかないのでしょうか？

1.22 資産と思っていた土地と建物が負債化するしかないのか？

既に負動産という言葉が広がっています。資産として購入した／建てた建物が経年劣化してボロボロになり、使用する人もいない。買い手がいないから売却もできない。出来ても2足三文の安値。けれど所有をしていれば固定資産税や最低限の建物維持管理費の負担がかかる。費用支出だけを作る負債だから、負動産というわけです。

日本人は、古い建物は建替える事が当たり前と考えるため、使用する人がいない古い建物は、建替え（または建替えを前提とした売却）ができなければ、負動産化を仕方がないとあきらめています。

でも本当にあきらめるしかないのでしょうか？そんなことはありません。

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Ⅱ 建物は築50年はおろか100年200年使用をするのがヨーロッパをはじめ世界の常識

ビルの本場ヨーロッパをはじめ、日本以外の世界中の国々では、中小ビル・マンション・住宅は築50年はおろか100年200年を過ぎても普通に使用されています。どうしてそれができるのでしょうか？

2.1 ビルの本場ヨーロッパをはじめ、日本以外の世界中の国々では建物を長く使うのが当たり前

言うまでもないでしょう。

2.2 日本人の考え間違い

日本人はその違いとして言うことは、すべて間違いです。学者であろうと建築士であろうと、他国の人の考え方を学ぶ事ができず、日本で日本人の考え方だけで理由をこじつけても、全く本質にはたどり着けないのです。

2.21　日本は地震国だから

地震国は日本だけではありません。ミャンマーやメキシコ、環太平洋地域全般に巨大地震リスクがあります。

更に日本全域が等しく1000年に一度の大震災の大災害地域ではありません。旧耐震基準建築であってもすべてが耐震性が無い訳ではなく、耐震補強工事もあります。一方で大震災では新耐震基準建築でも倒壊します。だから一律考えは間違いです。

2.22　日本は木造建築文化だから

木造建築文化国も日本だけではありません。それ以上に木造建築文化を守り変わりたくないなら、昔ながらの長屋や掘っ立て小屋に住み続けていてください。石造建築文化の流れである鉄筋コンクリート造ビル・マンション・新建材住宅に住むようになったら、ふさわしい文化にアップデートしなければいけません。

2.23　建築技術や建築基準が違う

時々そういう事を言う人がいますが、日本の建築技術はそんなに世界的に悪いのでしょうか？ 200年前300年に建てられたヨーロッパの古い中小ビルは、200年前300年の建築技術です。どうやっても現在の方が優れています。建築基準も、日本の建築基準法は、耐震基準も含めて、世界でも高レベルです。

2.3　なぜヨーロッパや他国では建物を長く使えるのか

ではどうして、ヨーロッパや他国では建物を長く使えるのか。日本人とは何が違うのか。

2.31　建物に寿命という概念がない

ビルの本場ヨーロッパや他国では、そもそも建物に寿命という概念がありません。それは建物の価値観が、日本人とは違うからです。

2.32　建物は修繕をしながら大切に長く使うもの

ヨーロッパでも世界のどこの国でも、建物が築40年を過ぎれば、建物設備は経年劣化し、外観や内装も薄汚れて古臭くなります。でも外壁や内装は何度でも塗装ができます。建物設備も経年劣化部分を更新すればまた使えます。時代とともに必要になる設備機能も、後から追加できます。 200年前の中小ビルには、竣工時には電気も給排水もありませんでした。だからすべて後付けです。インシュレーションも、現在より悪かったので、ほとんどの建物はやり直しています。雨漏りがあれば、何度でも屋根・屋上を修繕や防水工事をしています。窓と窓枠もより気密性の高いものに交換をしています。

2.33　大資本と一般資産所有者とは考え方が違うとわかっている。大資本の真似しない

リノベーションや大規模改修工事、建替えや再開発は大資本の手法です。つまりハイコスト、ハイリスク、ハイリターンの投資手法です。 だからヨーロッパでも世界のどこの国でも、一般の中小ビル所有者は、たとえ相当な富裕層であっても、そうしたハイコスト、ハイリスクな手法は絶対に手を出しません。だからたいていの中小ビル所有者は、建設業者とは一生縁がないと考えています。

2.34 建物は土地の価値を実現する資産と見る

日本人の認識は、土地に価値があり建物はその上の「物」です。けれどヨーロッパや他国では、建物は土地の価値を実現する資産と見ます。土地だけでは利益を産みません。だから建物の価値は収益還元法（いわゆる利回りと同じ考え方）で評価されます。築年数は関係ありません。

するとどういうことかといえば、建物は使用経営の利益が続く限り、資産であり続けます

2.35　建物は資産であり続けるように必要工事を行う

建物の使用寿命を延ばすためには、時に建物工事が必要ですが、それを差し引いても十分に利益が残る限り、その建物は資産です。負債になりません。

だからだからヨーロッパでも世界のどこの国でも、一般の中小ビル所有者は、ハイコスト、ハイリスクな手法には手を出さず、資産として維持できる低予算で無理がないように、建物の使用寿命を延ばすための建物工事を行います。その考え方が発達しているのです。

2.36 ローリスク長期利益が建物資産の魅力

なぜヨーロッパでも世界の一般の中小ビル所有者が、古い建物に必要工事を行いながら資産として持ち続けるかといえば、建物資産は、土地の価値を実現して、ローリスクで長期利益を産む、他にない魅力的な資産だからです。最初にリスクを取って新築／取得をすれば、子供、孫、その先の代は、時々必要な工事を行うだけで、わずかなリスクでその使用経営の利益を得続ける事ができます。 ハイリターンではなくても、世代を超えて積みあがる利益は莫大です。 そのような世代を超えて利益を受け継ぐ事ができる貴重な資産だから、ヨーロッパでも世界の一般の中小ビル所有者がは、建替えのようなハイリスクを取る事は考えずに、古い建物を維持し使用を続けるのです。ハイリスクのチャレンジがしたけれど、その利益の一部を使用してその時々でリスクが取れる対象に投資をすればよいのです。

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Ⅲ　私たち日本人に必要なのは、建物の資産と見て建物資産維持の考え方を学ぶこと

私たち日本人も、ヨーロッパから建物の価値観、低予算で必要な工事を行う方法を学べば、日本の中小ビル・マンション・戸建て住宅を、ヨーロッパや世界の他国同様に長く使用できるようになります。負動産や廃墟にさせる必要はありません。具体的に何を学べばよいのか？を確かめます。

3.1 建物の資産観

建物は使用経営の利益を産む資産である。確かに経年劣化があるけれど、適度に工事をする事で、資産として存続を続けられる特別な資産です。私たち日本人は、まずこの建物資産観をアップデートしなければいけません。

3.11 土地主義で建物を物と考えてきた日本人

既に指摘をしていますが、日本人は、土地に価値があり建物はその上の「物」と考えます。土地神話です。だから建物に「修繕費用をかける価値がない」と考え、スクラップアンドビルドが当たり前です。

3.12 建物は物だが、資産でもある認識を持つ

けれど建物は、物であると同時に資産と認識しましょう。資産には、「物」と「数字」の性質があります。

建物を資産として認識をすると、建物を維持することは同時に、使用経営の利益を維持する事だとわかります。自然に負債にしない低予算低リスクの工事取り組みを考えられるようになります。

3.13 建物は時に工事が必要だが、上手に工事を行い続ければ、永遠にで利益を産み続ける資産

建物は確かに経年とともに経年劣化します。ただそれで終わりではなく、経年劣化部分のリニューアル工事を、（使用経営の利益を維持できるように）上手に繰り返す事で、土地と建物と一体で、使用経営の利益を産み続けます。人口激減で、たとえ地域の地下が下がっても、建物が使用経営の利益を産む限り、その土地は価値を失いません。そして上手に工事を行い続ければ、永遠にでも利益を産み続ける資産です。（大口ではなく、ヨーロッパの古い街並みが、いつか再開発して建替えると思いますか？）

3.2 プロパティマネジメントとアセットマネジメント

建物を資産として考えると、当然ながらその維持はアセット（資産）マネジメントです。つまり、プロパティマネジメントだけでは足りないのです。私たち日本人は、このプロパティマネジメントとアセットマネジメントの役割が違い、古い建物資産維持にはその両方が必要な事をそろそろ正しく認識しなければいけません。

3.21 プロパティマネジメント（管理）の考え方しかない日本

建物を資産と見ていなかった日本の中小ビルや建物所有者は、プロパティマネジメント（管理）の考え方しかありません。建物管理、収益物件なら賃貸管理。建物が新しい間はそれで問題がありませんが、建物が古くなり建物維持の工事が必要になると、プロパティマネジメント（管理）の考え方だけでは、建物工事の判断ができません。だから日本では従来古い建物を持つ事が難しく感じたのです。

3.22 プロパティマネジメントとアセットマネジメントの違い

プロパティマネジメント(管理)（PM）の目標は、年間収支の最大化です。つまりPLです。これに対してアセットマネジメント（AM）の目標は、BSの資産価値を守る事です。建物に問題が出てくれば、適当な時期に適当な予算と適当な内容の資本的支出工事を判断して（減価償却の対象になります。）、建物が将来も資産であり続けられるように、手をうつのが、アセットマネジメントの判断です。

3.23 古い建物資産を維持するにはアセット・マネジメントの考え方が必要

古い建物所有者にとって、土地と建物資産のアセットマネジメントとは、古い建物を、時々必要な工事を行い、建物の利益を産む資産価値を守り続けて利益を得る事です。売却や取得は常に行う事ではありません。

3.3 修繕工事と資本的支出工事

建物を物の建物ではなく利益を産む資産と認識してアセットマネジメントとして判断をするのが、資産としての建物の寿命を延ばす資本的支出工事の取り組みです。 私たち日本人は、修繕工事と資本的支出工事とを、区別しなければいけません。

3.31 物の建物を修繕する修繕工事の考え方しかない日本人

ビルを物の建物と見てきた日本人は、建物の工事をPLの修繕費の修繕工事と見てきました。工事を費用と考えるから、古い建物にお金をかけるのは無駄と考えるのです。まただから、建物の事はわからないから、工事業者にお任せ、という発想にもなります。

3.32 建物の寿命を延ばし資産価値を作る工事は資本的支出

会計の資本的支出工事は、建物の寿命を延ばし資産価値を作る工事です。これはPLの費用ではなく、BSの資産の部に入り、減価償却の対象です。だからこの資本的支出工事をいかに、上手に行うかが、建物を負債化させず、使用経営の利益を産み続ける資産として維持できるかの、キモなのです。

3.33 建物を資産として維持するには、資本的支出工事の理解が必須

結局建物を資産として維持するには、資本的支出工事の理解が必須です。ここで費用をかけすぎても、負債化します。費用をかけなさすぎても、建物状態が悪化して廃墟化負債化するのです。 私たち日本人は、建物を負債化させないように資本的支出工事の取り組み方を知る必要があるのです。

3.4 資本的支出工事は、資産所有者が決める

資本的支出工事は資産所有者が決める事です。私たち日本人は、資本的支出工事の取り組みにあたって、所有者が何を決めるのか、わかっていなければいけません。

3.41　建物の事はわからないから専門工事業者にお任せの日本人

ビルを物の建物と見てきた日本人は、建物の工事に関してほとんど、建物の事はわからないから専門工事業者が当然に考えてきました。そうしたお任せ姿勢だから、建設業者の言いなりに、リノベーションや大規模改修工事といった高額ソリューションか、さもなければ建替え・再開発という極端な事しか考えられなかったのです。

3.42　 工事業者決める事と所有者が決める事がある

資本的支出工事には、工事業者決める事と所有者が決める事があります。BSの事は所有者が決めなければいけません。例えば漏水事故があれば、即修繕（PL）をしますが、漏水が繰り返して起こった時に、排水菅を今交換するか、もう少し様子を見るか、いずれ建替えだから工事は無駄と考えて工事をしないか、決めるのは所有者です。

3.43　所有者が決める事を決めなければ、費用が高額になるのは当然

所有者が決める事を決めなければ、たとえリノベーションや大規模改修工事といった大型工事ではなく、個別工事であっても、工事費用が高額体質になります。それはぼったくられるという意味ではなく、何の工事が必要なにか所有者が判断できなければ、専門工事業者は後で文句を言われないように、手厚く工事をするしかないのです。

3.44　低予算工事の基本は、ビル資産所有者が何の工事（内容）が必要ないと決められる事

資本的支出工事で、ビル資産所有者が何の工事（内容）が必要かを決める事は、同時に、ビル資産所有者が、何の工事（内容）は必要無いと判断をすることです。この判断こそが、低予算で工事を行い、建物の資産価値を維持するために重要であることは、自明でしょう。

3.45　資本的支出工事で相見積もりは厳禁

同時に留意をしておきたいのが、資本的支出工事では、相見積りは厳禁だと言う事です。工事内容を指示できない一般の建物資産所有者が、相見積りをして良いのは、軽微な修繕工事だけです。 資本的支出工事は、建物資産所有者が決めるとはいえ、もちろん単独で好き勝手にすべて決められる訳ありません。どのタイミングでどう工事をするのがベストか、何の工事（内容）は削減できるか、専門工事業者と十分に相談をしなければ、決められる訳がありません。もし相見積りで確かめなければ、ぼったくられる心配があるのであれば、最初からそのような専門工事業者を選んで相談をするところで間違っています。

3.46 資本的支出工事取り組みは、相談をする専門工事業者選びから始まる

資本的支出工事は、専門工事業者と相談をすることが沢山あります。だから資本的支出工事取り組みは、相談をする専門工事業者選びから始まります。各専門工事業者もサービス水準で費用が異なりますから、自分の予算に合った専門工事業者を選ばなければいけません。そして相談にあたっては、建物資産所有者側も予算目安や結果の程度等の方針を持っていなければ、各専門工事業者も提案のしようがありません。とはいえ心配いりません。考え方があります。

3.5 建物を資産として維持するための分散修繕と安定ビル資産経営を

ビルの本場ヨーロッパをはじめ世界中の一般の建物資産所有者たちが取り組んでいますから、考え方のフレームは既に存在しています。私たち日本人も、分散修繕と安定ビル資産経営を学ぶ事で、実践できるようになります。

3.51　PM（管理）では将来の資産維持は考えられない

今までの日本のプロパティマネジメント（管理）中心では、目の前の問題解決とPLの最大化が主題でした。問題は、将来の資産維持を考えられない事です。将来の資産維持のために、現在の資本的支出工事投資を行う、という時間軸の考えがありませんでした。

3.52　低予算低リスクで資本的支出工事を行う分散修繕

ビルの本場ヨーロッパをはじめ世界中の一般の建物所有者が実践している、低予算低リスクで資本的支出工事を行う方法が、分散修繕です。分散修繕の分散は、工事を時間軸で分散することです。そうすることで、予算を準備し、十分に内容を検討してから工事を行う事ができます。ただ行き当たりばったりとは違い、リスクを高めないためには、事前にある程度方針を考えてある必要があります。

その準備を、分散修繕でご紹介しています。

3.53　地域賃貸マーケットの変化を地域賃貸マーケティングで読み、高効果も実現する安定ビル資産経営

収益物件の場合は、賃貸の継続も同時にテーマになります。賃貸のためのリフォーム工事やリノベーション工事は、これも過剰投資の温床ですから、ここでは低予算・低リスクに加えて「高効果」に資本的支出工事を行わなければいけません。 これは地域賃貸マーケティングで実現できます。そして安定ビル資産経営のサイクルを作り、利益を永続します。

安定ビル資産経営でご紹介をしています。

3.6 地震リスクとは冷静に付き合う

最後に、私たち日本人は、地震リスクとは冷静に付き合う必要があります。地震国日本では建物耐震性は重要ですが、大地震リスクは、地域リスクと地盤リスクと建物リスクの複合です。建物が旧耐震基準か新耐震基準かだけが、問題ではありません。旧耐震基準建築だから耐震性がない訳でもありません。 個別判断です。そして建物を資産として維持するには、現実予算の制約の範囲で、出来る事を行います。

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Ⅳ 建物を維持し、個人と街と環境と社会が存続できる日本の将来を実現する

つまり、縮小時代に生きる私たち日本人の、個人と街と環境と社会を存続は、昭和のスクラップアンドビルド思考を卒業して、現在の建物を長く使う事を考えるところから、始まるのです。

4.1　個人が資産を失わず、子供も孫もその先の代も土地と建物の使用利益を低リスクで享受できる

既に述べた通り、建物を使用経営の利益を産む資産として維持する限り、土地と建物は利益を産む貴重な資産であり続けます。建物を負動産にしてしまわず、時々建物の維持に必要な工事を行うだけで、その土地と建物は、使用経営の利益を産む資産として子供の代、孫の代、その先の代へと引き継ぐ事ができます。子供の代、孫の代、その先の代は、大きなリスクを取らずとも、時々必要な資本的支出工事を行うだけで、その使用経営の利益を教授続ける事が出来るのです。どれだけ有難いでしょうか。

4.2　古い街がスラム化廃墟化せず、ゆとりある街として存続できる

街から人が減るのに、古い建物を維持しても無駄と思われますでしょうか？ けれども古い建物は分散修繕で低予算で維持できます。だからたとえ収益物件でも、新しい建物よりずっと安い賃料でもペイができます。そして賃料を下げられれば、利用者はより広い面積をゆったり使用ができます。家であっても、自宅の他にセカンドハウス、サードハウスを持つ事ができます。 家や建物を受け継ぐ子供や孫の世代は、銀行ローンの返済に追われる必要もありません。そうしてゆとりある街とゆとりある生活が実現できるのです。人口が激減しても、ヨーロッパの古い街のように、趣ある街でゆったりとゆとりある生活ができる街として存続することができるのです。

4.3　産業廃棄物が激減して環境が守られる

古い建物を適切に維持して使用続ける事は、同時に古い建物を安易に建替えない事、安易に廃墟にしてしまわない事です。それはまたつまり、建物と建物設備一式をすべて産業廃棄物にしてしまわない事です。スクラップアンドビルド文化が続ける限り、日本人には環境サステナビリティを言う権利はありません。古い建物を適切に維持して使用続ける事は、日本から産業廃棄物を激減させる事です。そして本物の環境サステナビリティを実現します。

4.4　人口激減時代でも、日本の社会が存続できる

現在の建物を適切に必要な工事を行い、使用利益のある資産として長く使用を続ける事は、人口激減時代の日本社会の存続の在り方です。今現在、人口激増時代のスクラップアンドビルド文化から卒業をして、人口激減時代に合わせた建物維持へと移行することは、今現在に生きる私たち世代の日本人の責任です。現在の建物を長く使用する事に向き合い、自分の手で日本の社会の将来を作りましょう。実現できます。

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現在の建物は、自分の予算かつ低予算低リスクの分散修繕で資本的支出工事を行い、負債化させずに100年200年使用収益利益価値ある資産として維持できます。収益ビルは、地域賃貸マーケティングで高効果も実現し、安定経営を維持できます。管理、工事、賃貸、税対策、共有等所有問題・・問題は資産維持の観点から解決ができます。お気になる事がある方は、お気軽にお問合せ下さい。まず無料オンライン相談でお話をしましょう。

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→ はじめに
→　中小ビルの資本的支出工事を、自分の予算かつ低予算低リスクで行う分散修繕
→　地域賃貸マーケティングに基づいて高効果も出す安定ビル資産経営　
→　築古ビル資産の3面性、築古ビル資産経営の4面性