ビルを長く持つビル経営スキルを身につけよう
欧米の中小ビル所有者は、高額のリフォームやリノベーションなどやりません。実は、賃貸、管理、設備リニューアル、賃貸維持対策において、経済的に安定収益を維持し、かつ収益資産価値を維持できるように判断するスキルを持っています。そして、これらスキルがない状態で、私たち日本人が古いビルの経営を続けるのは難しいのです。なぜならば収益資産価値は経年と共に低下するからです。。 私たちが新たに習得しなくてはならないビル経営のスキルは、たった３つです。これらを習得すれば、日本のビルも欧米同様に無理なく、経済的に安定収益を維持し、かつ収益資産価値を維持して100年以上持ち続けられます。
ビル経営2.0の３つのビル経営スキルを習得しよう
賃貸、管理、設備リニューアル、賃貸維持対策をどのように判断するか？これがビル経営の根幹です。欧米の中小ビル所有者は、判断を間違わないために、次の３つのスキルを使用します。
１賃貸、管理、設備リニューアル、賃貸維持対策の相互影響、長期的な影響と効果を考えて判断をする。
２収益資産価値を維持できるように、自立したビル経営の輪を考えて判断する。
３良い結果を得られるように適切な専門業者を選んで良い提案を引き出す。
いずれも難しくありません。ビルオーナーはぜひ習得をしましょう。
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賃貸・管理・工事の相互関係
賃貸；築古ビルの存在感は、管理と様々な工事の積み重ねが作ります。そしてこれを生かすことが、最も経済的かつ強力な賃貸競争力となるのです。
管理：テナント・建物との日常的な接点を持つ管理は、テナント満足を作り、早すぎず遅すぎない建物設備リニューアル時期の判断材料を提供します。
工事；建物設備リニューアルと改装等の工事は、収益資産価値を作ります。これからの賃貸需要に応えるものでなくては意味がありません。
中小ビル所有者は自ビルの本質的な収益資産価値を信じよう
日本人は古いビルの収益資産価値、即ちバリューアップ、即ちリフォームリノベーションと考えますが、欧米の中小ビルオーナーは、高額なリフォーム・リノベーションにお金をかけることは贅沢だと考えます。収益資産価値を難しく考えないからです。築年数がどうであれ、維持管理がされ、賃料設定が適正であれば、需要がある限りテナントは入ります。自ビルの本質的な収益資産価値を客観的に評価するスキル。賃貸、管理、設備リニューアル、賃貸維持対策それぞれがどのように収益資産価値に貢献しているかに気がつくスキルを身に着ければ、ビルが古くなることに不安はなくなるでしょう。
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中小ビルが築50年すぎで問題となる建物設備の劣化
ビル・マンションは、築50年近くで建物設備の劣化・陳腐化が増加します。具体的に何が問題になるのでしょうか。
電気幹線・設備
電気設備はもとより・電気幹線及び配線からコンセントやスイッチ照明器具に到るまで、漏電による停電・火災のリスクが高まります。
給排水管・設備
給水管及び排水管が錆びて劣化し、漏水が起こるようになると、もう元には戻りません。更新が必要です。また現在では給水タンクは廃止の方向です。
外壁保護
大震災で倒壊の心配をする前に、外壁のタイルや看板等の落下事故リスクの方が心配です。大規模修繕工事である必要はありませんが、目で確認できない高所だけに注意します。 d 。
事故防止
築50年近くなるとあらゆる設備・設置物に劣化事故のリスクが高まると考えて留意が必要です。機械はもとより、鉄部やサッシの腐食、天井落下もあるかもません。
地震対策
耐震工事だけが地震対策ではありません。より軽微な地震でも落下リスク・閉じ込めリスク等があります。何が必要か客観的に判断します。
衛生・安全・空調
古いビルで衛生や安全維持が低下した状態を、スラム化と言います。また室温のみならず空気の質も大切です。
良い工事を引き出すスキルを身につけよう
良い業者が見つからない。良い提案がない。提案が良いかどうかわからない。。。という言葉をよく聞きますが、欧米の中小ビルオーナーは、業者の選定と工事内容の決定に際して、たくさん話し合いをして決めます。良い工事を望むならば、どのような「良い」を望んでいるのかを伝えて、話し合わなければ相手がわからない事を知っているからです。例えば安さを優先するのか、長期的な効果を優先するか、確実性を優先するか、安全性を優先するか、で「良い」の定義は違います。設備リニューアル等で良い工事を望むならば、「良い」を専門業者に伝えて、「良い」提案を専門業者から引き出すスキルを身に着けましょう。
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ビル経営2.0３つのスキル習得支援
難しい時代に築年を重ねるビルを長く持つのであれば、経営を変えましょう。
ビルオでは、欧米の一般中小ビル所有者のビルの持ち方に精通し、また日本の不動産アセットマネージャとしての数多い経験を元に、ビルを長く持つためにビル経営の３つのスキルを指導します。
従来の断片知識の寄せ集めではわからなかったビル経営の本質を、腑に落ちるまで学び、習得することができます。
十分な対話、キャッシュフローシミュレーションを用いた経営数字による検証、具体的な事例取り組みの３つの組み合わせにより、6回のセッションを通して、深く納得できるまで学べます。
賃貸、建物設備リニューアルの具体的な取り組みもお手伝いをします。
ぜひ、これからのビル経営に欠かせないビル経営の３つのスキルを習得して、大切なビル財産を長く活かせるビルオーナーになりましょう。
料金:一律 6回／３０万円 （税別）（期限２年間）
ただし後継者等経験が少ない方は １０万円（税別)が加わります。回数が足りない場合は、同条件更新となります。東京都心周辺以外の方は、別途交通費が発生します。
ご相談においては守秘義務誓約書を差し入れします。秘匿をしたい数字に関しては、秘匿をしたままでも問題ありません。ご相談時にお申し出ください。
日本ではまだ築古中小ビルの設備リニューアルのノウハウが十分にないため、時に手探りになる場合があります。ご承知おきください。そのために格安料金にて設定をしています。
料金:一律 6回／３０万円 （税別）（期限２年間）
ただし後継者等経験が少ない方は １０万円（税別)が加わります。回数が足りない場合は、同条件更新となります。東京都心周辺以外の方は、別途交通費が発生します。
ご相談においては守秘義務誓約書を差し入れします。秘匿をしたい数字に関しては、秘匿をしたままでも問題ありません。ご相談時にお申し出ください。
日本ではまだ築古中小ビルの設備リニューアルのノウハウが十分にないため、時に手探りになる場合があります。ご承知おきください。そのために格安料金にて設定をしています。
