築30年以上の中小ビル・マンション所有者様の根本的なお悩みと不安に

老朽化が目立つが何をすべきかわからない
築30年築40年だが修繕資金がない
修繕をしてもトラブルが増えるばかり

ビル・マンションの分散修繕とは?


分散修繕は、築40年超ビル・マンションの建物設備老朽化による、基本インフラ停止や重大事故リスクを回避し時代の要求水準に合わせた機能を提供するための建物設備の延命更新工事を、現実的な資金計画に合わせて、重要な基本インフを中心に、小さな規模に分散して行う方法です。分散修繕は、建物繕積立金制度の無い個人法人所有の中小ビル・マンションに向いている世界では標準的な古い建物の持ち方です。

建物の何を分散修繕するのですか?

建物利用者が安全快適に建物を使うための基本機能、「停電や漏電火災を起こさない。断水、水質悪化や漏水を起こさない。雨漏りや外壁落下を起こさない。」対応は必須です。その他重大事故やなければ困る機能を提供する建物設備が対象です。

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電気幹線・設備
  • 築50年前後で、停電や漏電火災のリスクが高まります。電気幹線の更新は必須です。分電盤・ブレーカーはもとより、照明器具・スイッチ・コンセントに至るまで、全て交換が必要です。
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給排水管・設備
  • 漏水と水質悪化リスクが高まります。清潔な水の供給と漏水防水は清潔環境の要です。漏水が頻発する給排水管の交換、給水タンクの廃止、赤水対策等、必要に応じて行います。
外壁・屋上
  • 雨漏りと躯体劣化リスクが高まります。外壁・設置物の落下事故のリスクも高まります。屋上防水はもちろん、外壁も、防水対策・落下リスク箇所の対応が必要です。
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エレベータ
  • エレベータがある場合のみ
  • エレベータは40年弱で保守部品の保存期間が終了するため、必ず対応が必要になります。対応次第でその後の費用が大きく異なります。
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安全・防災
  • 少しでも余裕があれば
  • 火災に対する防火・火災検知・消火・避難。耐震対策以外の震災時落下防止・避難、通常の建物防犯等、どこかで見直すべきテーマです。
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省エネ・エコ
  • 該当・関心がある場合
  • 空調機の見直し、LED化等の省エネ補助金の対象以外に、窓とサッシの更新、空調設計の見直し、自然エネルギーの導入等、どこかで検討したいテーマです。。

通常の修繕とは異なる延命更新

通常の修繕や部分交換が、現在の設備寿命を全うするために行うのに対して、建物設備の延命更新はこれを一旦リセットし、今後の建物の使われ方あり方を再定義します。延命更新の専門業者は、単に技能のみならず、建物の中の設備としての該当設備に対する確かな考えと経験が必要です。

 築30年を過ぎたら必ず分散修繕の計画を

日本では、ビル・マンションが40年を過ぎると建替えや売却、リノベーションが言われ、持ち続けることが非常に困難であるかに見えます。

しかし、「ビル・マンションは丈夫な躯体を生かし、建物設備の延命更新を繰り返しながら、100年以上使うもの。」「曽祖父が建てたビル・マンションが、十分に使用収益の資産価値がある。」が、世界では一般的なビル・マンションのあり方です。地震国は日本以外にもありますが、同様です。

繰り返しますが、建物躯体は丈夫で長持ちします。40年過ぎで老朽化による機能停止や重大事故リスクが高まる建物の基本インフラについて、築30年過ぎくらいから、無理のないペースで資金を準備し、順番に予算を確保し、適切な専門業者を選び、予算の範囲で延命更新工事行う、を繰り返せば、ご所有のビル・マンションは100年でもそれ以上でも、長く無理なく持ち続けることができます。築30年を過ぎたら早めに必ず分散修繕の計画をしましょう。

資金計画に合わせた延命更新を

      

建物設備の延命更新工事に必要なことは、修繕資金不足に陥らないことです。建物設備の延命更新は、緊急修繕とは違い計画的に取り組むことができます。低予算なら低予算なりの、潤沢な予算があればそれなりのやり方があります。分散修繕では、資金計画に合わせて、計画的に行うことで、修繕資金不足に陥ることなく建物設備の延命更新を継続できます。

分散修繕計画はどのように計画するのですか?

今後30年の分散修繕を計画します。30年で一通り重要インフラを延命更新ができれば十分です。建物に本当に重要な基本インフラ機能は多くありません。また必ず全ての対応が必要とも限りません。建物規模によりますが、年間35万円準備できれば30年で1千万円。年間100万円準備すれば30年で3千万円。できることはあります。

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今後の賃貸収入確保を確認する

賃貸ビル・マンションであれば、基本は建物の収支で賄うべきです。今後の賃料収入を現実的な地域マーケティングに基づいて見込み、室内リフォーム等コストを差し引いた後の賃料収入を守る方針を確かにします。

30年の現実的な資金準備計画を作成する

削減できる管理費用は削減し、諸税を支払い、借入金返済がある場合は借入金返済を差し引き、かつ必要な取り分を確保した上で、その残りから修繕用資金を計画します。別財源がある場合はそれも加えます。

資金計画から時期と予算を配分

重要インフラからリスク程度及び要求程度に応じて優先順位をつけ、優先順位の高い順番に、対応の時期と予算を配分します。時期の決定にあたっては、資金準備のみならず、検討の期間確保が大切です。

限られた資金で、広く低予算で対応するか、一部に資源を集中するかは、考え方次第です。いずれにしろ少なくとも重大事故の高リスクが除去できていることが重要です。

専門業者に相談をする

時期が近づけば、専門業者に建物設備ソリューションを相談します。相談すべき専門業者は、時間をかけて相談ができる信頼力、建物設備ソリューションの提案力とトラブルなく成功させる実力の3つを兼ね備えている必要があります。 建物設備の問題をどのように根本解決できるかは、相談をする専門業者の提案で決まります。従って、専門業者探しと相談は、妥協せずに、数年でも時間をかけて、十分に話し合いをします。

無理のない資金計画を

収益ビル・マンションであれば、建物設備延命更新費用は、原則賃料収入から出るべきです。築古になると賃料収入が大きく減少し、改装や付加価値追加のコストが発生しますが、マーケティングや工夫により極力不要なコストを削減し、賃料収入を守り、更に延命更新資金を捻出します。現実的に無理のない資金計画に基づいて延命更新により建物価値を守ることで、100年でも賃料収入を維持できます。

ビルオの分散修繕相談

ご所有ビル・マンションの次の30年を確実にしましょう。ビルオは、今後30年の賃貸、管理の改善による収支改善、現実的な修繕資金準備計画と、資金計画に基づく建物インフラ設備の分散修繕計画作成を通して、築古ビル・マンンション特有の問題をトータルに解決します。経験豊富な元不動産アセットマネージャが、数字と具体策の両面で、今後の懸念と不安を解消します。満足度100%。売却や等価交換を色々検討したけれど、やはり持ち続けることにした、とお喜びの声を多数お寄せいただいています。

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無料
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ビルオダウンロードセンターから資料をダウンロードできます。 オンラインでご一緒に分散修繕計画を作成します。 直接対面でご一緒に計画作成します。
  • 分散修繕及び分散修繕計画のガイド
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  • 分散修繕計画エクセルシートを用いて分散修繕計画をご一緒に作成しながら、要所要所を確認します。
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数字が見えれば怖くない

現在築30年の30 年後は築60年。築40年の30年後は築70年。ビル・マンションの歴史が短い日本では大変古く聞こえますが、世界では100年以下は新しい方です。既に賃貸、管理のノウハウはあります。分散修繕で建物設備の延命更新に必要な資金が都度確保できれば、あとは適切な専門業者の仕事です。数字による確かな経営計画が見えれば、次の30年に必要以上の不安はなくなるでしょう。

建物設備の延命更新に取り組む ビルオーナーの声