分散修繕紹介無料セミナーのご案内

築30年以上中小ビル・マンション所有者、ご家族、管理関係者の皆さま限定 お気軽に参加できる分散修繕ご紹介セミナーです。


築50年の壁を乗り越える 分散修繕のご紹介セミナー


修繕積立金制度のない中小ビル・マンションが、無理なく築50年代の壁を乗り越えるために、本当に建物使用に必要なことだけを無理なく行う・・分散修繕のコツをお話します。築50年代の壁を乗り越えて、ご所有ビル・マンションを100年持たせましょう!

〜セミナー内容〜


1 建物インフラ設備の延命更新とは

外壁の大規模修繕ではない!建物の使用に欠かせない電気・給排水・防水・事故防止を


2 無理のない30年分散修繕の計画

築古賃貸マーケティング、費用削減、分散修繕計画、建物設備専門業者の選び方


築30年超中小ビル・マンション所有者がぜひ知っておきたい築古ビル・マンション所有の需要ポイントをお話します。


講師 株式会社ビルオ 代表取締役 江本真弓

築古ビル経営の専門 元J-REIT不動産アセットマネージャ。中小ビル・マンション200棟以上の経営改善。
イギリス英語バイリンガルで英国欧州資産家の古い建物付き合い方法を熟知している。

費用 :  無料

場所  渋谷区渋谷1丁目17−1 TOC第二ビル 正確な部屋番号はお申し込み折り返し確認の後にお知らせします。
日時
10/23 (火)
15:00-17:00
 日時
11/06 (火)
18:30-20:30
 日時
11/19 (月)
13:30-15:30
 
 お申し込みは こちら 

お申し込みご2日以内にご確認のご連絡をいたします。ご連絡がない場合は、お手数ですが03-6869-9407にご確認ください。

 

日本の中小ビル・マンションの本質的な問題

修繕積立金制度がないし収益も悪化して建物修繕ができない
古い建物には需要も価値がないから修繕をしても無駄では
そもそも日本の建物は長く使えないのでは

ビル・マンションはどのくらい使えるのか?


ビル・マンションは100年以上使えます。建物寿命と建物設備寿命を混同してはいけません。建物寿命と修繕資金問題を混同してはいけません。建物寿命と地震国の問題を混同してはいけません。各問題に正しく対応すれば、例え修繕積立金制度のない中小ビル・マンションでも、無理なく100年以上使えます。

 建物は、建物設備の延命更新を繰り返して長く使うもの

鉄筋コンクリート造ビル・マンションは、丈夫な躯体を生かし、寿命の短い建物設備の延命更新を繰り返して、時代に合わせた機能を提供しながら、長く使うもの。

が、欧米をはじめ世界では一般的なビル・マンションのあり方です。
50年近くで老朽化する建物設備・保護等機能を、大規模修繕やリノベーションで一度に全て改修しようとすると高額で大変です。建物を100年以上長く使うことが一般的な欧州及び世界の中小ビル・マンションでは、修繕積立金制度がなくとも分散修繕で無理なく建物設備の延命更新を行い、建物を大切に長く使用しています。

ビル・マンションの 分散修繕とは何か?


分散修繕とは、築50年前後で顕著になる建物の使用に欠かせない基本インフラ機能の提供と安全に欠かせない建物設備の延命更新を、分散させることで無理なく建物を維持する方法です。一度にまとめて修繕する大規模修繕やリノベーションに対して、資金的に無理のないペースで無駄なく行える分散修繕は、修繕積立金制度のない中小ビル・マンションに向いています。世界ではごく一般的な方法です。

築50年前後では何が必要か

築50年前後で、建物の使用に欠かせない基本インフラ各機能が老朽化します。これらの延命更新が何より最優先課題になります。

Card image cap
電気幹線・設備
     
  •  最重要課題です。
  • 築50年を過ぎると停電や漏電火災の恐れが高まります。キュービクル内設備・分電盤・ブレーカーはもとより、忘れてはならないのが電気幹線の更新です。照明器具・スイッチ・コンセントに至るまで、漏れなく交換が必要です。
Card image cap
給排水管・設備
  • 清潔な水の供給は、現代生活の基本です。また漏水事故は、テナントに大きな損害を与え衛生悪化を招きます。給排水管のライニング、漏水給排水管の交換、給水タンクの廃止、赤水対策等、問題のリスク・問題は放置できません。。
   
建物防水・保護
  • 建物躯体は100年以上持ちますが、躯体を保護している外壁・屋上防水機能は早期に劣化します。従って定期的な防水・保護が必須です。また外壁剥離・看板等外壁設置物も落下リスクが高まるため、恐れがある対象は放置できません。
Card image cap
エレベータ
  • エレベータは、定期保守がありますが、40年弱で保守部品の保存終了します。多くの場合、エレベータの更新とその後の保守契約は、費用大削減の機会です。
Card image cap
安全・防災
  • 建物で重大事故を起こさないことも、基本中の基本です。消防・避難に関わる設備機能は、消防法及び建築基準法の指摘を受けたら遅滞なく対応します。震災対策、更に落下事故防止の配慮も必要です。
Card image cap
省エネ・エコ
  • 直接建物の使用に必要ではありませんが、現在の建物に欠かせない視点です。古い建物はそれ自体が、スクラップアンドビルドではないエコです。各設備延命更新に際してこの視点を加える事で、効果的な賃貸付加価値を生み出す事ができます。

分散修繕計画とは?

分散修繕は、計画的に取り組みが必要です。理由は2つ。重要な建物設備の延命工事がある時期に集中して、途中で資金不足になるのを防ぐため、及び、余裕がある時期に重要ではない工事に大金を使い、本当に建物の使用に欠かせない設備の老朽化がひどくなった時に資金不足になる事態に陥らないようにするためです。また特に個人所有の場合、家屋が常に建物設備の延命更新といった重要な工事に取り組める状態とは限りません。緊急修繕とは違い、延命更新は時期の決まりはありません。計画的に分散させることで、工事費用の負担及び工事の負担をコントロールできます。

分散修繕計画の立て方

築40年から50年過ぎは、建物設備の老朽化が集中します。この築50年の壁を乗り越えるためには、限られた資金で効率良い分散修繕の計画的な取り組みが欠かせません。

 建物使用に欠かせない建物設備をまず計画する

現代のビル・マンションでまず絶対に欠かせない電気と水。また建物躯体を守る屋上および外壁の防水機能。落下事故防止のための修繕。建物所有者が責任を持つべき基本機能にに関する設備機能は、まず最初に十分な検討の時間及び予算を確保します。

 定期保守点検対象物を、計画に加える

消防設備、またいずれか該当する場合のエレベータ、屋上給水タンク、自動ドア等、法定定期点検がある対象物は、点検結果に指摘があれば遅滞のない対応が必要です。これらは点検者と相談しながら、予算を確保できるように、分散させます。

付加価値機能の廃止・追加を検討する

建築時と現在とでは求められる機能が違って当然です。また賃料の高い築浅時代に提供できた付加価値機能が、賃料の低い築古物件では提供ができないのも当然のことです。老朽化は単なるリプレイスではなく、機能見直しの機会です。機能見直し時間もスケジュールします。

 資金計画に合わせて時期と予算を配分する

 これらを今後30年かけて分散して実施ことを想定し、資金計画に合わせて、重要な順番に予算確保の時間と検討時間を考慮して、時期と予算を配分します。
修繕積立金制度がない収益ビル・マンションは、予算確保が厳しい事が珍しくありません。まず収入・支出全ての見直しから始まります。必要金額は、建物規模及び付加価値のボリューム、各設備のグレード、工事の進め方等により異なります。ところがこうした方針は、通常予算によって決まります。従ってまず予算の目線を決める事が重要です。予算は、今後30年でどの程度の資金を建物設備延命更新工事に確保できるかで決まります。
年間35万円確保できれば、30年で1000万円分の延命更新工事ができます。年間100万円確保できれば、30年で3000万円分の延命更新工事ができます。

ビルオの分散修繕支援

ビルオは、中小ビル・マンション所有者の立場で、ビル・マンションの100年所有を支援する会社です。従来の管理会社、不動産業者、建設業者等とは異なり、築古ビル・マンション所有者が、不要な支出を抑えて賃料収入を守り、かつ建物設備の延命更新を分散して無理なく行い、相続を経てもせっかくのビル・マンションを手放すことなく100年以上使用収益を続けるための、築古ビル・マンションの経営指導及び具体的に適切な専門業者を活用した取り組みを支援します。

ビルオの分散修繕相談

分散修繕計画の作成、建物設備延命更新プロジェクトのサポート、築30年以上ビル・マンション経営と所有全般改善のご相談ができます。元不動産アセットマネージャが持つ所有のノウハウを手に入れることができます。

無料ダウンロード
初回無料相談
各種ご相談
無料
 無料 
 3万円 - /回(税抜)
ご自由にダウンロードください 築30年以上中小ビル・マンションのあらゆるご相談にお気軽にどうぞ 2回目以降のご相談は、時間料金もしくはプロジェクト割引でお気軽にどうぞ
  • 分散修繕計画をご自身で作成できるエクセルシートがダウンロードできます。
  • また関連資料も随時掲載します。
  • いずれ売却するか、このまま朽ちるに任せるしかないか・・→ まず継続の経営計画を
  • 地域に需要がなく、空室の増加と賃料低下を止められない。→ 地域賃貸マーケティングを
  • 賃貸及び建物管理体制を含めて総合的に見直したい→ビル経営相談を
  • 建物が古くさくなり冴えないが、何から手をつけて良いかわからない。→分散修繕の計画を
  • 築40年だが、修繕資金がない。→分散修繕計画と収支改善による修繕資金捻出を
  • 分散修繕計画を作成したい。→喜んでお手伝いをします。
  • 付き合いのある業者に延命更新を相談しても、無理だという。→できる専門業者探しを
  • 建物設備の大きな工事は初めて不安がある。→ ビルオの分散修繕工事支援を
  • 管理・確定申告対策、相続税対策を含めて全体を見直したい → ビルオにご相談を

秘密厳守。 ご要望に応じて守秘義務誓約書を差し入れします。

ビル・マンションを 簡単に諦めないために

安易なバリューアップ投資で効果がでる時代ではありません。が、築50年の壁を超えて建物の使用を続けるためには、一定の設備修繕投資は必要です。ご所有のビル・マンションは100年以上持ちます。だからその価値を信じて、必要な延命更新は行ってください。ビル・マンションはいつでも建てたり手に入れたりできるものではありません。せっかくのビル・マンションは100年生かして100年持ちましょう。ビルオがお手伝いします。

建物設備の延命更新に取り組む ビルオーナーの声