ビルオは中小ビル・マンション所有者の味方です

ビルオは、築30年以上の自主管理・自社管理中小ビル・マンション所有者の味方です。自ビル・自マンションを無理なく100年維持続けるための、建物設備維持・経営の助言・支援を行なっています。

計画的な分散修繕を採り入れ、安定したキャッシュフローの下で賃貸、建物設備の延命更新を実現し、築50年の壁を乗り越えて無理なく建物を100年使用続けられるようにします. ビルオは、欧州の古いビル所有者のノウハウと、日本のJ-REIT不動産で培われている日本での最新ノウハウを融合し、令和の日本にふさわしい世界標準の「築古ビル所有者のための新しいビル経営」をご提案します。

築30年以上の自主管理・自社管理中小ビル・マンションの建物の建物設備トラブル、建物の今後にお悩み、ご不安がある所有者、及び相続予定者の方は、ビルオにご相談ください。

中小ビルは、分散修繕で築50年の壁を越える 

賃料収入で建物維持管理を行なっている中小ビルは、築30年を過ぎたら分散修繕による建物設備の延命更新を考えはじましょう。築50年の壁を越えるためには、電気・給排水等建物インフラを始めとした難度の高い建物設備の延命更新工事が欠かせません。これを、計画的に無理のないように分散させて行うのが、分散修繕です。適切に計画された分散修繕は、建物の維持のみならず賃貸競争力を維持し、賃料収入も守ります。分散修繕計画は、築古ビルの総合計画です。

築50年の壁とは何か

ビル・マンションには、電気・給排水・空調・消防設備・建物防水・エレベータ・セキュリティーその他多くの設備機能があります。50年前後では、特に建物の使用に欠かせない電気・給排水を含む基本インフラも劣化します。こうした基本インフラの対応は、後手になるほど工事難度が高く費用が高額になるため、結局あきらめられるビルが後を経ちません。

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電気幹線・設備

電気設備はもとより・電気幹線及び配線からコンセントやスイッチ照明器具に到るまで、漏電による停電・火災のリスクが高まります。

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給排水管・設備

給水管及び排水管が錆びて劣化し、漏水が起こるようになると、もう元には戻りません。更新が必要です。また現在では給水タンクは廃止の方向です。

   
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外壁保護

 大震災で倒壊の心配をする前に、外壁のタイルや看板等の落下事故リスクの方が心配です。大規模修繕工事である必要はありませんが、目で確認できない高所だけに注意します。 d 。

  
  
事故防止

築50年近くなるとあらゆる設備・設置物に劣化事故のリスクが高まると考えて留意が必要です。機械はもとより、鉄部やサッシの腐食、天井落下もあるかもません。

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地震対策

耐震工事だけが地震対策ではありません。より軽微な地震でも落下リスク・閉じ込めリスク等があります。何が必要か客観的に判断します。

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衛生・安全・空調

古いビルで衛生や安全維持が低下した状態を、スラム化と言います。また室温のみならず空気の質も大切です。

分散修繕でより経済的に建物維持を

分散修繕ならば、リノベーション等従来の建築ソリューションの半分以下の費用で、建物設備の延命更新ができます。工事規模が大きすぎないため、建設工事につきものの不要工事・水増し工事がなく、また余計な中間費・管理費・デザイン費用を削減できるからです。それを数十年の長期に分散させるので、各工事により経済的に取り組むことができます。 問い合わせる

分散修繕の特徴

建物を使用しながら延命更新が可能
資金計画に合わせた延命更新が可能
所有者都合に合わせた工事計画が可能

 分散修繕でより安定したビル経営を

分散修繕で、ビル経営は長期安定します。建物の使用を継続しながら行う分散修繕は、建物を空にするリノベーションとちが、賃料収入を維持できます。計画的に重要工事を分散させることで、大きな支出や収益変動リスクを回避することができます。また分散修繕で定期的に建物に手を入れるため、建物状態は酷く悪化しません。分散修繕は長期的に賃料収入と維持支出を安定させます。問い合わせる

分散修繕計画を計画する

ビルオでは、まず今年から30年間の分散修繕計画をお勧めしています。現在準備金0円でも、年間100万円予算を確保できれば30年で3000万円。 数年に1箇所づつ、一通り必要な延命更新はできます。

賃貸計画に基づく資金計画

分散修繕は、資金計画ありきです。資金計画は、賃料収入の予測に基づきます。賃料収入の予測は、現実的な賃貸計画に基づかなければ意味がありません。現実的な賃貸計画とは、地域の賃貸マーケットとその中での自物件のポジショニングが明確なことを言います。だから分散修繕計画は、ビルの総合経営計画なのです。

対応が必要な建物設備機能の把握

専門調査や修繕計画表は必要ありません。まず自ビルにある設備機能を全てもれなく、把握することです。99%網羅できても、1%の確認漏れで重大事故が起これば、意味がありません。築50年近くなると、築浅では問題にならなかった法定点検対象外や目で見えない部分も劣化するため、漏れなく確認をします。

テナントの都合と要求

賃貸使用中のビル・マンションで設備工事は、入居テナントへの配慮が重要です。ここが建物を空にするリノベーションとは違います。テナント入居中の室内工事が可能か、工事のための停電や断水が可能か、可能な場合時間帯に制約はあるか、早めに把握をしましょう。工事の組み立てに必要だからです。

分散修繕計画を検討する

 全ての情報を統合し、分散修繕計画を検討します。キャッシュフローシミュレーションなら、何度でもいくらでも考えうる限りの計画の実現性を検討することができます。考えうる限りの失敗は、シミュレーションで済ませて起きましょう。

分散修繕でまず築50年の壁を着実に越える

まず築50年の壁を確実に越えましょう。とははいえ、ただ築50年を過ぎれば「壁超え」ではありません。築50年前後までに劣化する建物インフラ設備・・電気、給排水、空調、エレベータ、外壁、防水、消防設備・・・その他あらゆる設備機能を、いつ頃対応できるか予算の目処がついて、「築50年の壁超え」が見えます。更に実際に専門業者に仕事をしてもらって初めて、「築50年の壁超え」です。建物設備の工事は一つ一つが簡単ではありません。だから一歩一歩着実に取り組み、まず築50年の壁を着実に越えることを目指しましょう。問い合わせる

ビルオの中小ビル・マンション分散修繕支援例

築30年以上中小ビル・マンションの事で何かお困りのこと・お悩みのことがありましたら、お気軽に落ち合わせください。最初のご相談は無料です。。

分散修繕計画コンサルティング
電気幹線交換・給排水管更新等重要インフラ設備更新工事支援
ビル経営基礎力速修
分散修繕計画をもち、重要工事の判断ができるようになることが目的です。6回のセッションを通して、ご所有ビル・マンションの当分の分散修繕計画を明確にします。毎回賃貸と建物、経営の全体を把握します。回数を繰り返すことで、検討が必要な課題を見落とすことなく、分散修繕計画を検討できます。 電気幹線交換・給排水管更新等重要インフラ設備更新工事に際して、適切な専門業者を選び、予算・工事の方法・ スケジュール・段取り等必要な検討を確実に行得るように、プロジェクトのマネジメントを助言・お手伝いします。 築古ビルの相続者や後継者、管理力を強化したい方に。分散修繕計画で適切な工事判断を行うために欠かせない、建物設備の関連法律・業界慣習等の建物設備管理の基礎を、マンツーマンで速修します。30年所有して身に付く建物管理の要所を、3回のセッションで身につけましょう。
300,000円 /6回(税別)
300,000円 /6回(税別)
200,000円 /3回(税別)
追加;50,000円 / 回 (税別)
プロジェクト規模によってご相談に応じます。
追加;70,000円 / 回 (税別)
複数物件割引・小規模ビル割引もあります。詳しくはお問い合わせください。

分散修繕で、より長く、100年を超えて持ち続ける

ビルの賃料収入からその一部で建物設備の延命更新工事を行い、ビルの収益資産価値を維持する。そうして得られる賃料収入の一部で次ので建物設備の延命更新工事を行い、ビルの収益資産価値を維持する。築50年の壁を超えて分散修繕がうまく回るようになると、ビルは、自ら生み出した利益で自らの使用価値を維持し、自立して永続的に存続できるようになります。そうすれば築100年超えは難しくありません。今までの繰り返しです。そのような自立の輪の創造が可能なことが、ビル資産の本当の魅力です。そしてそのような自立の輪を作り維持することが、本物のビル経営です。ぜひ永続的なビル経営の輪を作りましょう。問い合わせる

建物設備の延命更新に取り組む ビルオーナーの声