分散修繕無料セミナーのご案内
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修繕積立金制度がない中小ビル・マンションでも無理なく主要インフラ建物設備の延命更新するために、延命更新が必要な主要インフラ建物設備を指摘し、世界では一般的な分散修繕をご紹介します。 |
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〜セミナー内容〜
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費用 : 無料 |
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場所 渋谷区渋谷１丁目１７−１ TOC第二ビル 正確な部屋番号はお申し込み折り返し確認の後にお知らせします。 |
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日時終了11/06 (火） 18:30-20:30 |
日時終了11/19 (月) 13:30-15:30 |
日時終了12/5 (水) 15:00-17:00 |
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2019年度はスケジュールが決まり次第、告知します。スケジュール連絡ご希望の方は、 こちら |
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ビル・マンションは100年以上使える
「ビル・マンションは、丈夫な躯体を生かし、建物設備の延命更新を繰り返し、時代に合わせた機能を提供しながら、長く使うもの」
が欧米をはじめとする世界では一般的な概念です。築50年弱で建物躯体が朽ちてダメになるビルはありません。諦められる理由のほとんどは、高額な建物設備改修費と賃貸環境悪化等、経済的、経営的な理由です。ビルオは、築100年以上の建物が普通に存在している欧米をはじめとする世界では一般的な分散修繕によるインフラ設備の延命更新をご紹介します。
ビル・マンション
築50年の壁とは
ビル・マンションの躯体は100年以上持ちますが、50年前後で主要な建物設備の多くが老朽化します。建物の使用に欠かせない電気・給排水等インフラ設備、建物の安全と衛生その他の機能で、トラブルが増加します。その結果、建物使用者は、安心して建物が使えなくなります。修繕費も増加します。インフラ設備の工事は、条件により難度が高くなります。建物を空にするリノベーションは、高額かつ非現実的です。この難しい状況が、「築50年の壁」です。
建物インフラ設備の延命更新・変化
経年劣化した設備は、延命更新による根本解決が必要です。修繕では劣化を止められません。また機能要求変化への対応も必要です。
電気幹線・設備
幹線から端末の照明器具、スイッチ、コンセントに至る全てに、停電・火災リスクがある電気関係設備は、築50年前後で全て更新が必要です。
- 高圧受電ではキュービクル内は電気主任技術者の助言を参考にします。PAS・UGS未設置の場合は、早めに設置をしましょう。一方で低圧受電および高圧受電の建物内低圧部は、法定点検の類がないため、所有者が時期を判断し、分電盤、ブレーカー、電気幹線はもとより、各配線、照明器具、スイッチ・コンセントに至るまで、早めの計画的な更新が必要です。
排水管・設備
築30年を越えると、漏水事故リスクが高まります。漏水の継ぎ接ぎ対応は、解決しないことも少なくありません。
- 現在の築30年以上ビル・マンションで用いられている排水管は、継手にコアがないため、継手部分が錆で劣化し、漏水事故を起こしやすいものです。30年程度であればライニングによる延命が間に合います。漏水事故が頻発するようになると、更新しかありません。立て管と横引き管共に更新が必要ですが、横引き管は、テナント使用部にあり、スラブ下配管の構造の場合は特に難度が高いため、慎重な計画が必要です。
給水管・設備
赤水リスク・水質劣化リスクが高まります。屋上高置水槽、高架水槽の場合は、そのため直結増圧式への変更が推奨されています。
- 給水管は比較的長持ちする場合も少なくありませんが、間に合えばライニングで延命、漏水事故が起これば更新が必要です。問題が赤水だけであれば赤水除去装置を導入します。屋上高置水槽、高架水槽の場合、現在は水質維持の観点から、直結増圧式への変更が推奨されています。その際に圧力に耐えるべく給水管立て管も更新する場合が少なくありません。
外壁保護・屋上防水
外壁は、築50年前に防水機能が劣化します。またタイル・看板・設置工作物等の落下事故リスクが高まります。
- 外壁はデザインではなく機能美が重要です。外壁はまず漏水防止・コンクリート保護のため再防水塗装が必須です。合わせてシーリング及び余裕があれば窓・サッシも交換します。また落下事故リスクが増大するため、タイル・看板・古いアンテナその他設置工作物がある場合は、補強撤去等の対策を必ず行います。事故があってからでは遅すぎます。
消防・エレベータ等
法定点検対象物については、法定点検結果の指摘事項を遅滞なく対応します。
- 建物の安全使用に欠かせない消防設備・エレベータは、法定点検で指摘があれば、遅滞なく対応を行います。エレベータは築40年弱で保守部品保管期間終了の通知がくる場合があります。全交換と基盤交換の選択肢があります。また保守契約が一旦リセットされます。その後の保守について、フルメンテナンス／POG 及び、メーカー系／独立系、の選択次第で費用が大きく変わります。十分に検討をすべきです。
空調・その他
許されない空調停止トラブル・時代の要求の変化への対応が必要です。
- 空調機器が建物資産の場合、空調停止事故を起こす前に交換は必須です。また最近は省エネ観点で、補助金等が使用できる場合もあります。全館給湯・全館空調の場合、慎重に見直します。ガス・自動ドア、セキュリティ機器、機械式駐車場等付加機能設備は、老朽化に際して今後のニーズと維持費を勘案して、更新のみならず廃止も検討します。一方でまた、現在はないけれど新しいニーズに応じて必要になる場合もあります。
中小ビル・マンションは分散修繕
修繕積立金制度がない中小ビル・マンションは、各建物設備の延命更新等を計画的に分散させる分散修繕が、世界でも一般的です。 分散修繕ならば、・建物を使用したままで工事ができる。・資金計画に合わせて、資金的に無理なく工事ができる。・難度の高い建物使用中のインフラ設備の工事も、計画的に時間をかけて検討準備をして、トラブルリスクを軽減できる。・必要な時期に必要な延命更新を行う事で、長い目で見て経済的、等の特徴により、無理なく建物設備の延命更新ができます。もっと詳しく
分散修繕なら無理なく建物設備の延命更新ができる理由
建物を使用しながら延命更新が可能
資金計画に合わせた延命更新が可能
無駄がなく低リスクで結果的に経済的
分散修繕は計画が必要
分散修繕は、計画的な取り組みが必要です。築50年の壁には、建物インフラ設備の老朽化以外にも様々な問題があります。これら問題を包括的に検討し、総合的な見地で今後の方針を見つけなければ、何の問題でつまずくかわかりません。分散修繕計画は、将来に向けたビル経営のグランド計画です。一般の修繕計画が過去の建物設備の継続計画であるのに対し、分散修繕計画は、所有者が今後どのように建物を維持し、建物を使用するかを表すビル所有者のための計画です。もっと詳しく
分散修繕計画はどのように計画するのですか？
今後30年の建物の使われ方、価値のあり方を見直す
現在築年数から今後30年で、建物は誰がどのように使うのか？地域の賃貸マーケティングに基づき、築古ならではの賃貸方針、物件の価値と強み改めて見直します。/p>
今後30年で建物設備延命更新に使える予算を現実的に把握する
今後の賃貸方針に基づく現実的な賃料収入の予測から、必要経費・諸税金・必要確保分を差し引き、建物設備延命更新に使える予算を現実的に把握します。
延命更新が必要な建物・設備とおよその時期目安、過不足設備を把握する
現在建物にある各建物・設備の状態を簡易に確認します。同時に今後30年の建物の使われ方、価値のあり方の観点から、今後必要な建物設備・機能を検討します。
重要なインフラ設備から、設備機能工事の方針・時期・予算を配分する
建物使用に欠かせない電気・給排水等のインフラ設備、重大事故リスクのある建物設備から順番に、延命更新の予算及び準備期間を確保します。屋上防水工事等定期的に必要な対策、消防設備検査指摘事項対応と、指摘があれば必ず対応が必要な対策の予算確保も、必ず計画に含めます。
詳しく話を聞きたい
難度が高い使用中建物のインフラ設備工事
建物使用に欠かせない電気・給排水等インフラ設備のトラブルは、テナント及び建物所有者に多大な迷惑をかけます。そして建物使用に欠かせない電気・給排水等インフラ設備の、建物使用中の延命更新工事は、テナント及び建物所有者に更に大きな不便と迷惑をかけます。従って建物使用中に電気・給排水等インフラ設備の延命更新工事を行うたには、実力ある専門業者、適切な問題解決法の選定のみならず、関係各者との事前の十分な調整が欠かせません。もっと詳しく
ビルオの分散修繕取り組み支援
築40年以上の自主管理・自社管理の中小ビル・マンションのために
ビルオは、築50年の壁越えに欠かせない分散修繕計画の作成、特に難度の高い電気幹線・給排水管の更新プロジェクト支援、賃貸マーケティング等、一流不動産アセットマネージャの技術とノウハウをお手頃な料金で提供しています。お気軽にお問い合わせください。
もっと詳しく
築50年を超えるビル経営
ビル・マンションの本当の資産価値は、100年以上長く使用収益を続けられる低リスクの安定収益にその価値があります。日本ではまだ築50年以上ビルの事例が少ないため、難しく思われがちですが、欧米をはじめ世界的には築100年以上の建物を使用収益続けることは、ごく普通のことです。確かに中小ビル・マンションが築50年の壁を越えることは、築浅時と同様に簡単ではありませんが、一棟一棟が自ビル・自マンションに合った適切な分散修繕計画を持てば、難しい事ではありません。ぜひせっかくのご所有ビル・マンションを100年以上持ちましょう。ビルオがついています。もっと詳しく
建物設備の延命更新に取り組む ビルオーナーの声
浜松マルHビル 築58年 不動産部次長 須山貴司
当ビルでは、2003年に耐震補強工事を実施。2015年には、メーカーの空調設備事業の撤退でトラブルに対応できなくなり、使用の少ない4月にテナント入居のまま、全館の空調設備を交換しました。テナント様と施工業者との調整に追われながら、土曜・日曜日をメインに施工し、連続して夜工事もありました。おかげで以前と比較してエネルギー使用量が大幅に削減でき、テナント様の省エネにも寄与できました。他にも受変電設備及び外壁改修工事を実施。2016年は屋上のウレタン防水工事を実施。築年数が経過しているのでいろいろありますが、予算が限られているので少しずつ、都度いろいろな方の話を聞いてこれで本当に良いかを確かめながら、建物維持管理に取り組んでいます。テナント様、ビルメンナンスのパートナー会社とFace to faceに心がけ、テナント様の業績向上の一助を目指し、今後も安全で安心プラス快適を提供していきたいと思います。
飯田ビル 築39年 飯田雄司
昭和54年に当ビルは竣工して、築39年を迎えました。これまで全く違う分野の勤め人だった私が、父の跡を継ぎビル経営に携わり始めて3年目になります。テナントが安全で安心して営業を続けていけるようにすること、また、空室がすぐに埋まるような魅力のある建物であり続けることは先代の努力の賜物だと、これまでの建物の維持管理の記録を読み返して勉強をしている真っ只中にいます。 屋上防水、エレベーターや空調設備のリニューアル、キュービクルの交換など設備のメンテナンスはこれまで行われてきたようですが、安心してもいられないようで、2回目3回目のメンテナンス時期を考えなければならないものも出始めています。不具合が出てからの緊急修理対応ではテナントにご迷惑をおかけする上に、急な支出に対応しなければならなくなってしまいます。計画を立ててメンテナンスをしていかなければと考えています。 また、当地区において震度５強を記録した東日本大震災では当ビルは目立った不具合もなく一安心でしたが、旧耐震の建物ですのでしっかりと考えていかなければと思っています。
