分散修繕無料セミナーのご案内
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修繕積立金制度がない中小ビル・マンションでも無理なく主要インフラ建物設備の延命更新するために、延命更新が必要な主要インフラ建物設備を指摘し、世界では一般的な分散修繕をご紹介します。 |
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〜セミナー内容〜
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費用 : 無料 |
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場所 渋谷区渋谷１丁目１７−１ TOC第二ビル 正確な部屋番号はお申し込み折り返し確認の後にお知らせします。 |
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日時終了11/06 (火） 18:30-20:30 |
日時終了11/19 (月) 13:30-15:30 |
日時 |
お申し込みは こちらお申し込みご2日以内にご確認のご連絡をいたします。ご連絡がない場合は、お手数ですが03-6869-9407にご確認ください。 |
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中小ビル・マンションの分散修繕とは
修繕積立金制度がなく、テナントや社員が使用している中小ビル・マンションは、大規模な設備改修工事やリノベーションは、現実的ではありません。
分散修繕は、建物使用に欠かせない建物インフラの設備・機能を分散して小さく行うことで、金銭負担、建物使用者負担を軽くし、建物を老朽化させない方法です。世界では一般的な方法です。
築50年ビル・マンションの問題
電気・給排水等基本インフラの老朽化トラブル
漏水・汚れ等による衛生環境の悪化
落下・漏電火災等、人命に関わる重大事故リスク
必要なのは建物インフラの延命更新
ビル・マンションが築50年の壁を越えるために必要なことは、まず経年劣化する基本の建物インフラ設備・機能の延命更新を延命更新すること。次に、人命に関わる重大事故リスクのある箇所のリスクを軽減させること。そして副次的に建物に必要な機能を提供する設備を延命更新すること。更に延命更新を通して、新しい寿命を付与するのみならず、時代の要求に合った機能・性能へと建物を変化させることです。
古い建物に必要なことは、リフォームやリノベーションで見た目を綺麗にすることではありません。
延命更新の検討が必要な建物インフラ設備機能とは
特に建物の使用に欠かせない最重要インフラである電気幹線、給排水管には法定点検がありません。所有者自らの主体的な留意と判断が求められます。
電気幹線・設備
- 50年前後で電気関係は全て更新が必要です。停電や漏電火災の恐れが高まります。高圧受電ではキュービクル内は電気主任技術者が点検しますが、建物内は所有者の責任です。分電盤、ブレーカー、電気幹線はもとより、各配線、照明器具、スイッチ・コンセントに至るまで、全て計画的な更新が必要です。
給排水管・設備
- 排水管・給水管から漏水事故が起こるようになれば、更新が必要です。今後酷くなる一途です。築30年前後でまだ漏水事故がなければ、ライニング（管更生）による延命が間に合う場合もあります。赤水は赤水除去装置があります。屋上給水タンクを使用の場合、現在は水質の観点から直結増圧式への変更が水道局からも推進されています。
建物防水・保護
- 鉄筋コンクリートは、ヒビから内部への水の侵入がコンクリート中性化を招き、寿命を縮めます。建物躯体を100年以上使用するためには、定期的な屋上防水はもとより、定期的な外壁の保護防水も欠かせません。更に築50年前後では、外壁剥離・看板等設置物の落下防止対策も必要です。
消防・安全
- 消防設備点検で指摘があれば必ず対応が必要です。消防設備の不備で火災時に死傷者が出ると、刑事・民事の両方で責任を負うことになります。建築基準法上の違法状態になっていないかの留意も必要です。また窓、サッシ、天井その他造作物の落下リスク悪化の注意も必要です。
エレベータ
- エレベータは、フルメンテナンス保守契約でも40年弱で保守部品の保存終了が到来します。交換は、エレベーターの制御盤を主体に機器交換を行う場合と、カゴも含めて全交換があります。エレベータの更新とその後の保守契約は、大きな費用削減の機会のため、丁寧に検討をすべきです。
空調
- 中規模ビル等で空調が建物管理の場合は、空調機器の老朽化も問題です。現在では全館空調はフロア別空調・個別空調へ、旧型パッケージエアコンも個別空調が現在の潮流です。ムラのない効率良い空調機器の配置、湿度調整、ドレン管の勾配確保等、単なる機器交換にとどまらない検討が必要です。
修繕とは異なる建物インフラ延命更新の取り組み
保守点検・修繕が現在ある設備の寿命を全うさせる目的で行うのに対し、延命更新は新たな寿命を付与すると同時に、時代及び現在の使われ方合った新たな機能・性能を付与します。建物インフラ延命更新の検討では、工事の方法のみならず、建物全体の観点で、必要な機能・性能の再定義が必要です。これらを丁寧に検討できることも分散修繕のメリットです。
分散修繕のメリット
資金負担に無理がない
テナント負担が少ない
十分に検討ができる
計画的な分散修繕でメリットを生かす
中小ビル・マンション建物インフラ延命更新の分散修繕は、「無理のない計画」 的に取り組むことで、無理なく築50年の壁を乗り越えられます。重要度の低い設備更新に時間と費用をかけすぎ、重要な設備更新ができなければ元も子もありません。
重要な建物インフラの延命更新だからこそ、建物全体で計画をすることで、限られた資金を適切なタイミングで適切な建物インフラ延命更新に投下することができます。
ビルオの分散修繕支援
分散修繕計画の検討、築50年の壁を越すために欠かせない使用中ビル・マンションの電気幹線・給排水管延命更新の検討及び専門業者探し・検討・工事マネジメントのお手伝いから、築古賃貸改善、築30年以上中小ビル経営・マンション経営のご相談等、自ビル・自マンションを大切に長く持ち続ける所有者をビルオはサポートします。 秘密厳守。初回相談は無料です。
適切な専門業者への適切な相談が欠かせない
使用中建物のインフラ設備機能の延命更新工事では、所有者、管理関係者、専門業者での十分な検討と意思の疎通が欠かせません。また日本ではまだ一般に築50年以上ビル・マンションの事例が多くないため、相応の知見と経験を持つ専門業者はまだ限られています。 建物インフラの延命更新がうまくできるかどうかは、適切な専門業者を選び、適切な相談ができるかどうかにかかっています。
詳しくはこちら
築50年の壁を超え、ビル・マンションは100年以上使う
「ビル・マンションは、丈夫な躯体を生かし、建物設備の延命更新を繰り返し、時代に合わせた機能を提供しながら、長く使うもの」
が欧米をはじめとする世界では一般的な建物概念です。寿命の短いインフラ設備機能を、分散修繕により適時部分部分延命更新することで、建物は時代に合わせてその機能を進化し、建物は古くなっても老朽化しません。使用・賃貸を続け、その収益の一部がまた次の建物設備延命更新資金となり、その使用収益価値は世代を超えて継続されます。
建物設備の延命更新に取り組む ビルオーナーの声
浜松マルHビル 築58年 不動産部次長 須山貴司
当ビルでは、2003年に耐震補強工事を実施。2015年には、メーカーの空調設備事業の撤退でトラブルに対応できなくなり、使用の少ない4月にテナント入居のまま、全館の空調設備を交換しました。テナント様と施工業者との調整に追われながら、土曜・日曜日をメインに施工し、連続して夜工事もありました。おかげで以前と比較してエネルギー使用量が大幅に削減でき、テナント様の省エネにも寄与できました。他にも受変電設備及び外壁改修工事を実施。2016年は屋上のウレタン防水工事を実施。築年数が経過しているのでいろいろありますが、予算が限られているので少しずつ、都度いろいろな方の話を聞いてこれで本当に良いかを確かめながら、建物維持管理に取り組んでいます。テナント様、ビルメンナンスのパートナー会社とFace to faceに心がけ、テナント様の業績向上の一助を目指し、今後も安全で安心プラス快適を提供していきたいと思います。
飯田ビル 築39年 飯田雄司
昭和54年に当ビルは竣工して、築39年を迎えました。これまで全く違う分野の勤め人だった私が、父の跡を継ぎビル経営に携わり始めて3年目になります。テナントが安全で安心して営業を続けていけるようにすること、また、空室がすぐに埋まるような魅力のある建物であり続けることは先代の努力の賜物だと、これまでの建物の維持管理の記録を読み返して勉強をしている真っ只中にいます。 屋上防水、エレベーターや空調設備のリニューアル、キュービクルの交換など設備のメンテナンスはこれまで行われてきたようですが、安心してもいられないようで、2回目3回目のメンテナンス時期を考えなければならないものも出始めています。不具合が出てからの緊急修理対応ではテナントにご迷惑をおかけする上に、急な支出に対応しなければならなくなってしまいます。計画を立ててメンテナンスをしていかなければと考えています。 また、当地区において震度５強を記録した東日本大震災では当ビルは目立った不具合もなく一安心でしたが、旧耐震の建物ですのでしっかりと考えていかなければと思っています。
