分散修繕無料セミナーのご案内
ビル・マンションは１００年以上使えます。問題は、築５０年前後での建物インフラ設備の寿命です。が、これらは、難度が高いものの計画的に分散する事で、経済的に無理なく延命更新ができます。当セミナーでは、自主管理、自社管理の中小ビル・マンション所有者様が絶対に知っておきたい、分散修繕の取り組みと、最重要かつ難度が高い電気幹線・給排水管更新工事取り組みの要点をお話しします。これを知っているだけで、建物は倍以上使えます。
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〜中小ビル・マンション所有者のこのようなお悩みにお答えします〜 ・最近建物の修繕が増えてきた
・今後の建物修繕費用が心配
・うちのビルはいつまで使えるのか
・建替えできるか、他の選択肢は？
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〜セミナー内容〜
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ビル・マンション
築50年の壁とは
従来40年が寿命と言われたビル・マンションですが、最近は築40年を過ぎても存続する建物が増えています。とはいえ、ビル・マンションが築40年を超えると、法定点検のあるエレベータ、消防設備、キュービクル等の交換、テナントが使用する空調機器の交換等設備修繕更新費用が増大します。更に給排水管の漏水問題や電気設備不安、外壁劣化その他建物設備の問題が増加します。一方で賃貸マーケットでは築古として賃料の低下や空室長期化があり、賃貸競争力回復のために高額のリフォーム代がかかります。収入が減少する一方で、高額の修繕・更新費用が発生し、経営難に陥るリスクが高まる。これがビル・マンション築50年の壁です。
ビルは何年もつのか？
「ビル・マンションは、丈夫な躯体を生かし、建物設備の延命更新を繰り返し、時代に合わせた機能を提供しながら、長く使うもの」
が欧米をはじめとする世界では一般的な常識です。建物の躯体は100年以上持ちます。外壁の鉄筋コンクリートは、タイル・塗装で保護されています。簡単には劣化しません。築40年築50年の問題は、建物の使用に欠かせない建物設備の劣化です。そして世界の古い中小ビル・マンションは、少しづつ無理なく延命更新を行ない、建物の使用を続けています。
建物設備を延命更新する分散修繕とは
劣化した建物設備を都度更新する。これはトラブルが発生する都度対応する通常の修繕と、基本姿勢は何ら変わりはありません。つまり通常の修繕工事ができているビル・マンションであれば、分散修繕は決して難しくありません。とはいえ、通常の修繕と延命更新では、判断基準が違います。相談すべき専門業者も違います。無理なく分散するためには、計画的な取り組みが必要です。
何の延命更新が特に問題なのか？
適切に管理されているビルであれば、法定点検のある設備の点検指摘事項は遵守されているでしょう。築50年前後では、加えて電気事故リスク、給排水管の漏水、水質悪化、建物雨漏り、その他外壁設置物の落下事故等の重大事故リスクやテナントの要求水準に対する機能不足等の問題が起こりがちです。
電気幹線・設備
- 現代社会では、停電は許されません。万が一漏電火災や近隣への波及事故があれば、建物消失・近隣への巨額の損害賠償金支払い等のリスクがあります。電気関係設備は、築50年前後で全て更新が必須です。キュービクル内はもとより、建物内の電気幹線・各配線、照明器具、スイッチ・コンセントに至るまで、計画的な更新を行います。
給排水管・設備
- 給排水管からの漏水事故は、しばしばテナントに多大な迷惑をかけます。また回数が増えると保険も出なくなります。また築50年前後では、給水管劣化、給水タンク老朽化による水質悪化のリスクが増大します。給水は極力給水たんくを廃止して直結増圧式へ変更とし、縦管・埋没横管を含む給排水管の延命更新は必須です。
外壁保護
- 外壁及び屋上は、まず雨漏り防止及び建物躯体保護が最重要の目的です。築50年前後では、屋上防水は酷くなる前に行う、外壁も保護及び防水強化のために塗装・タイル補修・シーリングの補修が必要です。またガラス及びサッシ交換が望ましい場合もあります。見た目はその次です。
事故防止
- 築50年前後では、外壁の看板・タイル・その他造作物・避雷針等、経年劣化による落下事故リスクが高まります。また建物内外の手すり破損・内装設置物の落下等の事故リスクも高まります。状態により、計画的な更新を行います。
地震対策
- 旧耐震基準建築だから全ての建物が耐震性がないわけではありません。震災リスクは土地により異なります。一方で耐震性以前に、地震による天井・窓ガラス等の落下リスクがある場合は、対応の計画が必要です。
衛生・安全・空調
- 建物空間の中で、建物使用者に適切な衛生・安全・空気調和のある空間を提供する事は、ビル・マンション建物の本質です。築50年前後では、これらに問題がある場合は、対応の計画が必要です。
分散修繕はどうやって取り組むのか
分散修繕であれば、修繕積立金制度がなく、自主管理・自社管理の日本の中小ビル・マンションでも、建物の使用を続けながら、資金的にも無理なく、建物設備の延命更新を行い、築50年の壁を越え、世界と同様にビル・マンションを100年以上使い続けることを可能にします。とはいえ、築50年越えの実例が少ない日本で適切な分散修繕を続けることは、簡単ではありません。まず今後30年の分散修繕計画を作成し、計画的に取り組むことを強くお勧めします。 もっと詳しく
分散修繕なら無理なく建物設備の延命更新ができる理由
建物を使用しながら延命更新が可能
資金計画に合わせた延命更新が可能
無駄がなく低リスクで経済的
分散修繕計画は、修繕計画とは違うのですか？
分分散修繕計画は、従来の修繕計画表とは違います。従来の修繕計画は、建築・設備の専門家による現在ある建物設備の工事必要時期と金額の意見です。建物の今後の使われ方や現実的な予算が考慮されません。一方分散修繕計画は、次の30年のビル経営の計画です。現実的な予算と今後の建物の使われ方に応じて、何の建物設備の延命更新のために、いつどのくらいの予算を準備するかを、決めるものです。もっと詳しく
無理なく築50年の壁を越え、建物を長く保つために
分散修繕計画の作成では、次の考慮が必要です。
VISIONありき
VISIONとは今後30年の建物の使われ方、価値のあり方です。現状の使われ方を維持するのか、今後の地域の賃貸事情を考慮して何らかの変更を加えたり、強みを磨くのか、そうした方針により、今後建物に必要とされる建物設備機能が異なります。
予算の把握
建物設備の工事にいくらかかるのか？ではなく、いくら予算を出せるのか？が問題です。今後の予算は原則、今後の賃料収入から必要経費・取り分を差し引いた残りから捻出できる資金額で決まります。その予算の把握には、今後の賃料収入見込み、必要なリフォーム等費用幅の現実的かつ保守的な見込みが必要です。
何が必要か
電気・給排水をはじめ、建物の使用に欠かせない機能の提供、及び建物の安全と衛生維持の観点で、今後建物の使用を続けてVISIONを実現するために、何が必要か？の観点で、必要な建物設備の延命更新・機能の追加、廃止、新規導入等を検討します。
検討は数字で
分散修繕計画の検討は、具体的には数字によるシミュレーションの比較で行います。先に事はわかりません。特に、過去に経験のない人口縮小時代の、過去に経験のない高築年化となれば、従来経験則に基づいた推測では、適切な推論は困難です。
詳しく話を聞きたい
延命更新がいつ必要かどうやってわかるのですか？
トラブル対応の修繕と違い、延命更新のタイミングを決めるのは、所有者です。例えば排水管から漏水事故がありテナントに被害がでた場合、何度まで補修対応で次がないことを祈るか、排水管を更新して根本解決するかは、所有者のビル経営方針次第です。安全快適な空間を提供したい気持ちは、ビルオーナーにとって当然です。築50年前後では確実に事故リスクが高まります。適切な時期を考えるために、余裕を持って築30年を過ぎたら、または築40年を過ぎたら必ず、分散修繕計画の作成をお勧めします。もっと詳しく
建物設備の延命更新に取り組む ビルオーナーの声
浜松マルHビル 築58年 不動産部次長 須山貴司
当ビルでは、2003年に耐震補強工事を実施。2015年には、メーカーの空調設備事業の撤退でトラブルに対応できなくなり、使用の少ない4月にテナント入居のまま、全館の空調設備を交換しました。テナント様と施工業者との調整に追われながら、土曜・日曜日をメインに施工し、連続して夜工事もありました。おかげで以前と比較してエネルギー使用量が大幅に削減でき、テナント様の省エネにも寄与できました。他にも受変電設備及び外壁改修工事を実施。2016年は屋上のウレタン防水工事を実施。築年数が経過しているのでいろいろありますが、予算が限られているので少しずつ、都度いろいろな方の話を聞いてこれで本当に良いかを確かめながら、建物維持管理に取り組んでいます。テナント様、ビルメンナンスのパートナー会社とFace to faceに心がけ、テナント様の業績向上の一助を目指し、今後も安全で安心プラス快適を提供していきたいと思います。
飯田ビル 築39年 飯田雄司
昭和54年に当ビルは竣工して、築39年を迎えました。これまで全く違う分野の勤め人だった私が、父の跡を継ぎビル経営に携わり始めて3年目になります。テナントが安全で安心して営業を続けていけるようにすること、また、空室がすぐに埋まるような魅力のある建物であり続けることは先代の努力の賜物だと、これまでの建物の維持管理の記録を読み返して勉強をしている真っ只中にいます。 屋上防水、エレベーターや空調設備のリニューアル、キュービクルの交換など設備のメンテナンスはこれまで行われてきたようですが、安心してもいられないようで、2回目3回目のメンテナンス時期を考えなければならないものも出始めています。不具合が出てからの緊急修理対応ではテナントにご迷惑をおかけする上に、急な支出に対応しなければならなくなってしまいます。計画を立ててメンテナンスをしていかなければと考えています。 また、当地区において震度５強を記録した東日本大震災では当ビルは目立った不具合もなく一安心でしたが、旧耐震の建物ですのでしっかりと考えていかなければと思っています。
