分散修繕無料セミナーのご案内
人口急減少経済縮小時代に、建替え再開発が長期的に成功する自信がありますか？ 少しでも不安があれば、長く使うことも選択肢に入れましょう。建物を長く保つために、何の工事をどうすべきか知っていますか？いくら準備できるか、把握していますか？ これからのビルオーナの必須です。すべき事がわかった！パラダイムシフトが起こった！ 等声を続々頂いている好評セミナーです。
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このような自主管理・自社管理中小ビル・マンション所有者に ・リスクの高い建替えや売却は極力避けたい
・今の設備を長く持ち続けたいが、何をすべきか、いくら必要かわからず不安
・設備工事の業者探しにいつも苦労をしている
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〜セミナー内容〜
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お申し込みは こちら
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ビル・マンション
築50年の壁とは
ビル・マンションは、躯体は100年以上持ちます。ところが築50年前後で建物設備の老朽化トラブルが増加します。インフラ設備更新工事は難度が高く、重なると費用も高額です。一方で賃貸競争力及び経営が悪化します。心が折れやすくなります。築50年の壁とは、ビル・マンションを、計画なし、経営（考え）なしで持ち続けられる限界です。
どう築50年の壁を乗り越えられるのか？
「ビル・マンションは、丈夫な躯体を生かし、建物設備の延命更新を繰り返し、時代に合わせた機能を提供しながら、長く使うもの」
が築50年築100年以上が当たり前の欧米をはじめとする世界の一般概念です。建物の使用には、電気、給排水、空調、衛生、安全を維持する各種設備の維持が欠かせません。それぞれ劣化時期が異なり、相談すべき専門業者も異なります。これらを無理なく分散させる方法が、世界では一般的です。
無理のない分散修繕とは
修繕積立金制度のない日本の自主管理・自社管理中小ビル・マンションも、「分散修繕」が現実的です。分散修繕は、築50年の壁越えに必要な建物インフラ各設備の延命更新を、「経営的に無理のない」ように「計画的」に分散させて行う方法です。リノベーションと違い建物を使用しながら、取り組むことができます。
分散修繕のメリット
建物を使用しながら延命更新が可能
資金計画に合わせた延命更新が可能
所有者都合に合わせた工事計画が可能
建築ではなく設備
建物が築50年の壁を超えるために欠かせないのは、リフォーム・リノベーション・外壁大規模修繕等の建築ソリューションで見た目を綺麗にすることではなく、建物インフラ設備の延命更新です。建物トラブルのほとんどは、設備機能です。見た目がお洒落でも、漏水事故、電気事故、消防設備不備がある建物は使用できません。
築50年前後で延命更新が必要となる建物設備の例
重要なことは、建物使用に欠かせない基本インフラ設備には、の指摘がないことです。その他にも重大事故リスクが高くなります。
電気幹線・設備
- 現代社会では、停電は許されません。万が一漏電火災や近隣への波及事故があれば、建物消失・近隣への巨額の損害賠償金支払い等のリスクがあります。電気関係設備は、築50年前後で全て更新が必須です。キュービクル内はもとより、建物内の電気幹線・各配線、照明器具、スイッチ・コンセントに至るまで、計画的な更新を行います。
給排水管・設備
- 給排水管からの漏水事故は、しばしばテナントに多大な迷惑をかけます。また回数が増えると保険も出なくなります。また築50年前後では、給水管劣化、給水タンク老朽化による水質悪化のリスクが増大します。給水は極力給水たんくを廃止して直結増圧式へ変更とし、縦管・埋没横管を含む給排水管の延命更新は必須です。
外壁保護
- 外壁及び屋上は、まず雨漏り防止及び建物躯体保護が最重要の目的です。築50年前後では、屋上防水は酷くなる前に行う、外壁も保護及び防水強化のために塗装・タイル補修・シーリングの補修が必要です。またガラス及びサッシ交換が望ましい場合もあります。見た目はその次です。
事故防止
- 築50年前後では、外壁の看板・タイル・その他造作物・避雷針等、経年劣化による落下事故リスクが高まります。また建物内外の手すり破損・内装設置物の落下等の事故リスクも高まります。状態により、計画的な更新を行います。
地震対策
- 旧耐震基準建築だから全ての建物が耐震性がないわけではありません。震災リスクは土地により異なります。一方で耐震性以前に、地震による天井・窓ガラス等の落下リスクがある場合は、対応の計画が必要です。
衛生・安全・空調
- 建物空間の中で、建物使用者に適切な衛生・安全・空気調和のある空間を提供する事は、ビル・マンション建物の本質です。築50年前後では、これらに問題がある場合は、対応の計画が必要です。
分散修繕とは、判断すること
自主管理・自社管理ビル・マンション所有者は、老朽化トラブルを起こす建物設備や機能不足に対して、どこをいつ延命更新するか、所有者が判断をします。遅すぎて重大事故が発生したりテナントが退去したりすることなく、かつ経営的に無理なく維持できるバランスを見つけることが、所有者の役割です。所有者が決めることで、専門業者はその方針に従い、提案をします。もっと詳しく
建物が古くなるとまず気をつけるべき事
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必要な延命更新工事を行わず、スラム化・重大事故発生
必要な延命更新工事を行わず、スラム化・重大事故発生
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経営的に無理のないように必要な延命更新を無駄なくタイムリーに行う
経営的に無理のないように必要な延命更新を無駄なくタイムリーに行う
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収入を超過した過剰設備・過剰デザイン装飾で経営が悪化、結局持ちきれない
収入を超過した過剰設備・過剰デザイン装飾で経営が悪化、結局持ちきれない
分散修繕とは、予算との戦い
工事が増加する築30年超の中小ビル・マンション所有者にとって、最も怖いのは知らずに建物設備老朽化が原因の重大事故が起きること、次に怖いのが重要度の低い工事にお金を使いすぎて、いざ重要な建物のトラブルが発生したタイミングで、解決のための資金がなくなることです。実際に多くの分譲マンションでは、大規模修繕積立制度があるにも関わらず、何度も大規模修繕を繰り返しながら、やはり築40年築50年で老朽化が言われます。この優先順位づけは大変難しいものなのです。 もっと詳しく
分散修繕計画で知りたいこと
どの建物設備に
いつ
いくら資金を準備するか
分散修繕計画とは、経営計画<
建物設備延命更新工事の工事資金は、将来の賃料収入からまかなわれます。賃料収入見込みによって、建物設備にかけられる予算は異なります。また建物設備工事の結果が、その後の賃料収入を作ります。築古ビル・マンションの経営にとって、賃貸計画と建物設備の延命更新計画は、別々のものではありません。分散修繕計画は、賃貸計画と建物設備工事工事の総合計画です。もっと詳しく
分散修繕計画の計画のアウトライン
今後のVISIONを持つ
VISIONもしくは方針は、今後どのような建物でありたいかです。例えば、古かろう安かろうに任せる、手入れをして一定水準賃料を維持する、特定の強みを強化する、等の方針を決めるのは所有者の特権です。
賃貸計画と必要な費用
今後建物設備工事に使える資金は、賃貸計画で決まります。築古の賃貸予測は、地域の賃貸マーケット水準の動向とその中での自物件のポジショニングで決まります。
建物設備の延命更新対象
点検指摘、見えるところのみに偏らず、建物の使用に欠かせない基本インフラである電気・給排水をはじめ、重要な順番に延命更新の必要性を確認します。
統合して数字でシミュレーションをする
全てを統合し、キャッシュフローのシミュレーションで検討します。考えるとは数字を動かす。決定は数字で決めます。
もっと詳しく
電気幹線・給排水管の更新
電気配線・給排水管にももちろん寿命があります。築50年の壁を越え、築100年へ向かうには、どこかでこれらを更新する必要があります。一方で、建物使用に欠かせない電気・水に関わるこれらを建物の使用中に更新することが、簡単ではないことは、わかるでしょう。建物インフラ設備工事は、業者任せではできません。工事が上手くいくかどうかは、所有者も一体となり、十分な調整と段取りの事前準備で決まります。もっと詳しく
ビルオの中小ビル・マンション経営支援
ビルオは、自主管理・自社管理中小ビルの分散修繕による築５０年の壁越えを助言・お手伝いする会社です。適切な分散修繕計画作成の助言提供、特に電気幹線・給排水管更新等のインフラ設備工事取り組みのお手伝いをしています。
所有者経営の視点及び判断ノウハウ
賃貸・管理・工事の実践ノウハウ
インフラ設備工事支援に強み
築100年維持に特化
欧州の古い建物所有ノウハウに精通
建替え以外の選択肢・・維持
建替えは投資です。投資判断は、投資機会と投資力で決めるものです。現在の建物の築年数に関係ありません。投資機会とは、長期的な安定賃貸需要です。今後100年で人口が半減すると言われるこの日本で、にも関わらず都心でも供給過剰の中、30年後に建替投資を回収し想定利益を得るだけの安定賃貸を得る自信はあるでしょうか？投資環境が悪ければ、再度投資機会に巡り会えるまで、何十年でも何百年でも待つのが世界の常識です。ビルオは、建替え以外の選択肢・・維持を後押しします。の選択肢を後押しします。もっと詳しく
建物設備の延命更新に取り組む ビルオーナーの声
浜松マルHビル 築58年 不動産部次長 須山貴司
当ビルでは、2003年に耐震補強工事を実施。2015年には、メーカーの空調設備事業の撤退でトラブルに対応できなくなり、使用の少ない4月にテナント入居のまま、全館の空調設備を交換しました。テナント様と施工業者との調整に追われながら、土曜・日曜日をメインに施工し、連続して夜工事もありました。おかげで以前と比較してエネルギー使用量が大幅に削減でき、テナント様の省エネにも寄与できました。他にも受変電設備及び外壁改修工事を実施。2016年は屋上のウレタン防水工事を実施。築年数が経過しているのでいろいろありますが、予算が限られているので少しずつ、都度いろいろな方の話を聞いてこれで本当に良いかを確かめながら、建物維持管理に取り組んでいます。テナント様、ビルメンナンスのパートナー会社とFace to faceに心がけ、テナント様の業績向上の一助を目指し、今後も安全で安心プラス快適を提供していきたいと思います。
飯田ビル 築39年 飯田雄司
昭和54年に当ビルは竣工して、築39年を迎えました。これまで全く違う分野の勤め人だった私が、父の跡を継ぎビル経営に携わり始めて3年目になります。テナントが安全で安心して営業を続けていけるようにすること、また、空室がすぐに埋まるような魅力のある建物であり続けることは先代の努力の賜物だと、これまでの建物の維持管理の記録を読み返して勉強をしている真っ只中にいます。 屋上防水、エレベーターや空調設備のリニューアル、キュービクルの交換など設備のメンテナンスはこれまで行われてきたようですが、安心してもいられないようで、2回目3回目のメンテナンス時期を考えなければならないものも出始めています。不具合が出てからの緊急修理対応ではテナントにご迷惑をおかけする上に、急な支出に対応しなければならなくなってしまいます。計画を立ててメンテナンスをしていかなければと考えています。 また、当地区において震度５強を記録した東日本大震災では当ビルは目立った不具合もなく一安心でしたが、旧耐震の建物ですのでしっかりと考えていかなければと思っています。
