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ビル資産の３面性・収益ビル資産の４面性とは

ビル資産には３面性があります。収益ビル資産には４面性があります。この理解がビル資産維持経営の問題解決の鍵です

ビル資産の３面性・収益ビル資産の４面性

ビルが古くなり賃貸やら建物やら問題が増えると、専門業者／家に相談をしてある問題解決をしても、別の問題が出てくる、または問題解決ソリューションが見つからないと言う事になります。

ビル資産には３面性、ビル資産経営には４面性があります。専門ソリューションは該当する面の問題を解決します。ただ築古ビル資産所有者は、全ての面を見て、バランスのよい問題対応が必要なのです。これが分かると、築古ビルの問題がサクサク解消ができるようになります。

1.ビル資産の３面性

日本人は土地に価値があると考えます。確かに価値の源は土地です。ただ土地だけでは利益を産みません。市街地では所有「権利」している土地の上に建物「物」を建てて、その建物を使用収益する事で利益「数字」を得る事が出来ます。この３つのいずれかに問題があると、土地も持ち続けられなくなります。

つまりビル資産には、「物」「数字」「権利・契約」の３面があります。３面はそれぞれ関係しています。ビル資産の問題対応は、１面の問題解決が他の面の問題を高めないように、３面を全て見て、他の面を悪化させないソリューションを選んだり、または他の面の問題解決も同時取り組む等が、必要なのです。

1.1 ビル資産の「物」面

ビルは「物」の資産です。「物」は経年劣化します。機能停止、事故、清潔感や安全の欠落といった問題を引き起こし、問題が増えるとビルの使用が難しくなります。

ビルという「物」は、実際には躯体、電気給排水消防等建物設備、内装外壁保護等、多くの「物」の集合です。躯体は長持ちします。他の「物」は経年劣化したり、年月とともに不要になったり、新しく必要になったります。それをとっかえひっかえして、ビルという「物」は存続できます。人間で言えば、人間が問題ある血管や内臓を交換しながら、永遠に生きるようなものです。

1.2 ビル資産の「数字」面

ビル資産には「数字」面もあります。使用経営で「利益」という「数字」を産むから資産なのです。赤字では「負債」です。続くと土地も手放す事になります。

ビル資産の「数字」はビルの「物」面と密接に関わっています。利益を産むのは、ビルという「物」です。ところが「物」は経年劣化します。利益を産む状態に維持するには、ビルの使用を維持するための資本的支出工事「数字」を投下しなければいけません。当然ですが、資本的支出工事「数字」が過小もしくは不適切では、「物」のビルの経年劣化が進行して利益「数字」を産まなくなります。一方で資本的支出工事「数字」が過大では、ビルは負債「数字」です。つまりビルという「物」資産を維持できるかどうかは、ビル資産の「数字」面をコントロールできるかどうかで決まるのです。

そのために、30年分散修繕計画、30年安定ビル資産経営計画の作成が必要と言う訳です。

1.3 ビル資産の「権利契約」面

ビル資産の「権利・契約」面は、問題がなければ問題になりませんが、基盤として理解は必須です。「権利・契約」面が、利益を作り利益を守るからです。

権利
「権利」とは「所有の権利」です。土地と建物の完全所有権を所有していれば、その管理処分の全てを自分で決める事が出来ます。土地が借地の場合は、借地契約の縛りがあります。建物を滅失したら終わりです。土地または建物、土地と建物について、共有や区分所有の場合もあります。この場合管理及び処分について、共有の場合は民法の、区分所有の場合は区分所有法の縛りがあります。ちなみに共有は、トラブルの元と言われて、あまりお勧めできません。長期的には解消すべきです。

契約
「契約」は「数字」を守るために欠かせないものです。甘く見てはいけません。ビル維持に必用な管理や点検、工事等で第三者に仕事をしてもらう場合には、全て管理委託契約書や工事請負契約書等を締結します。単に支払金額を決めるだけではなく、契約書はトラブルの際の対応マニュアルにもなります。仕事は口約束でもしてもらえますが、適切な契約書を作成する事で、トラブルによる損失を防ぐ事ができるのです。賃貸の場合は、賃貸借契約書に基づき賃料収入という「数字」が生まれます。こちらも賃貸借契約書を適切に作成する事で、賃貸トラブルによる損失を防ぐ事ができます。

いずれも弁護士丸投げではなく、自分自身の「権利・契約」として、主体的に取り組むべきものです。

2 収益ビル資産の４面性

収益ビル資産は、ビル資産の３面性に加えて、「営業」面が加わります。「営業」面とは、自分が賃貸リーシング営業をするという意味ではありません。自ビルの賃料収入をつくるための全てをさします。

2.1 ビル資産の「営業」面

賃貸は、「営業」です。

つまり商品（物件）を準備し、それをマーケットに出します（賃貸リーシング）。マーケットで買い手（テナント）に選ばれる事で、賃料収入が生じます。

買い手（テナント）は、買い物に際して、価格（賃料）及び商品（立地や広さ他条件）に条件を持っています。地域賃貸マーケットの中で、いくつもの物件を見比べて、、なるべく自分の条件に合い、かつより安い物件を選びます。

この営業面から見ると、ビル資産所有者は、まず「物」の商品（物件）を、目論む値段（賃料）で売れるように準備します。当然ですが、「数字」の利益が出るように、準備費用を抑えなければいけません。そしてマーケットでも、早く売れるように賃貸リーシングを工夫します。

経営として少ない費用で高く売れるためには、顧客（ターゲットテナント）理解が欠かせないのは、どのビジネスでも一緒です。どうしたらより高く売れるか・・不動産屋やリフォーム業者は、相談相手にはなりますが、決めるのは彼らではありません。

つまり築古ビル賃貸は、一般ビジネスと同じく「マーケティング」に基づく「営業戦略」が必用なのです。

3 ビル資産と経営判断は３面４面の全てが関わる

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