問題解決に欠かせない建物資産の3面性4面性を理解する

１ 建物資産の３面性・収益ビル等資産の４面性

ビル等建物が古くなると、様々な問題が増えます。そしてしばしば、解決ソリューションが見つからない場合があります。なぜならば、建物資産には３面性・収益ビル等資産には４面性があり、古い建物ではすべての面に問題が関係するようになるからです。

すべての面に問題が関係する古い建物の問題は、、建物資産には３面性・収益ビル等資産には４面性の全面でアプローチをして問題を解決します。同時にアプローチをする場合もあれば、時間差で順次アプローチをする場合もあります。

1.1 ビル等建物資産の３面性

建物資産には「物」「数字」「権利」の3面性があります。しばしばお互いに関係します。いずれかに問題があると、建物資産を長く持ち続ける事が難しくなります。

1.11 ビル等建物資産の「物」面

「物」としての建物は、建物資産の主体です。 ビル等建物は「物」です。ただ実際は、躯体を中心に多くの建物設備機能や内装等「物」の集合体です。建物躯体は適切に保護されていれば長寿ですが、建物保護機能（塗装やタイル）を含めて建物設備機能や内装等の多くは、数十年で経年劣化していきます。

建物という「物」は、建物設備機能等の経年劣化に適切に対応をしなければ、やがて機能を失い、建物は廃墟になります。ただし経年劣化した建物設備機能はリニューアルが出来ます。人間で言えば、病気になった血管や内臓を交換しながら、永遠にでも生きるように、建物も存続続ける事ができます。

1.12ビル等建物資産の「数字」面

「数字」としての建物は、資産存続の条件です。 建物は使用経営の利益（数字）を産むから「資産」です。赤字（数字）が続ければ「負債」になります。土地も建物も持ち続けられなくなります。

建物が負債になる原因は２つあります１つは、経年劣化した建物設備機能等のリニューアル工事を適切に行わず、建物の使用ができなくなる状態です。それでも固定資産税や最低限の管理費が発生します。もう一つは、建物設備機能等のリニューアル工事にお金をかけすぎて、長期負債を作る事です。するともはや次の工事も出来なくなります。

1.13 ビル等建物資産の「権利」面

「権利」としての建物は、建物使用の利益を得るために欠かせないおのです。

「権利」としての建物の主体は、所有権です。付随して「契約で生じる権利義務」も含まれます。所有の権利に問題がない場合は問題ありませんが、issueがある場合は、早期解決が望まれます。

■ 所有の権利
ビル等建物の使用経営の利益を得られる理由は、所有の権利を持つからです。完全所有権であれば問題ありませんが、共有、区分所有権、借地または借家等の場合、それぞれ固有の問題が生じます。例えば古い建物延命に欠かせない資本的支出工事を行うにも、 関係者の合意が必要です。しばしば関係者の意見相違が感情問題に発展しがちです。特に共有はトラブルの元と言われます。解消をお勧めします。

■「契約で生じる権利義務」
「契約」は「数字」を守るために欠かせない権利義務です。 ビル維持に必用な管理や点検、工事等で第三者に仕事をしてもらう場合には、全て管理委託契約書や工事請負契約書等を締結します。単に支払金額を決めるだけではなく、契約書はトラブルの際の対応マニュアルにもなります。契約は口約束でも成立しますが、適切な契約書を作成する事で、トラブルによる損失を防ぐ事ができます。賃貸の場合は、賃貸借契約書に基づき賃料収入という「数字」が生まれます。こちらも賃貸借契約書を適切に作成する事で、賃貸トラブルによる損失を防ぐ事ができます。

いずれも弁護士丸投げではなく、自分自身の「権利・契約」として、主体的に取り組むべきものです。

1.14 ビル等建物資産の問題対応の3面性

2 収益ビル等資産の４面性

収益ビル等収益を建物維持の原資とする建物資産は、上記建物資産の３面性に加えて、「営業」面が加わります。「営業」面とは、自分が賃貸リーシング営業をするという意味ではなく、自ビルの賃料収入をつくるために必要な全てを指します。

2.1 収益建物資産の「営業」面

賃貸は、「営業」です。通常自分では営業を行わず、不動産屋や賃貸管理会社、賃貸注記業者に営業代理をしてもらい、決まるとお礼に仲介手数料を支払います。 テナントとの関係は、賃貸借契約書で決まりますが、定価の存在しない賃貸マーケットでは、より良い賃料より相性がよいテナントを見つけるのは、全て営業手腕です。

2.2 収益建物資産の4面性

収益ビル等建物の経営者は、商品（自物件）を、地域賃貸マーケットの中で物件を探しているテナント候補に選ばれるように準備（時に賃貸効果目的工事等を加える）し、選ばれ価格（賃料）をつけて、力のある営業代理人（不動産屋・賃貸リーシング業者等）に効果的に営業（賃貸リーシング活動）を行ってもらう事で、売れる（テナントが決まる）のです。

建物が新しい間は、営業代理人（不動産屋・賃貸リーシング業者等）にお任せでも良い値段（賃料）で売れ（テナントが決まり）ますが、経年と共に建物は築古となり、地域の賃貸マーケット環境も変わります。すると経営として、建物の「数字」面を考えて（どの程度の費用を投下するか）、「物」面に手を加えて（賃貸効果目的の工事）、目指す値段（賃料）で売れる（テナントが決まる）建物にしなければいけません。ここで無駄な工事をしないためには、何が効果があるか、営業目線で地域賃貸マーケット理解が重要になります。

2.3 収益ビル等建物資産の問題対応の4面性

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