築30年以上中小ビル賃貸経営者／後継者のための

建物資産の3面性

建物資産の基本３面性「物」「数字」「権利」及び問題解決の3面性「物」「数字」「使用者」理解で築古建物は難しくない

建物資産の4面性理解が必用な理由

今まで日本人が古い建物が難しいと感じてきた理由に、建物資産観欠落の他に、建物資産の3面性と、建物資産問題解決の3面性の理解が無かったからだ。通常の問題解決をする不動産屋、工事業者、管理者、税理士、弁護士、金融機関その他コンサルタントは、通常1面の問題しか解決できない。3面を見て、各面の問題解決を組み合わせるの、建物アセットマネジメントの本質だ。そこでこの3面性を解説する。

コンテンツ

1 建物資産の２つの3面性
 2 基本３面性
 3 問題解決のための3面性

1 建物資産の２つの3面性

実は建物資産には、基本の3面性と、問題解決の3面性の２つの3面性がある。いずれも独立しているものではなく、1面の問題は、他の面にも影響し、全ての面で問題を悪化させない事が、建物の永久資産化に欠かせない。これを理解する。

TOPに戻る

2 基本３面性

建物資産の基本は「物」「数字」「権利」の3面性だ。いずれかに問題があると、建物資産を長く持ち続ける事が難しくなる。

2.1 「物」面
建物は「物」だ。時に箱物と呼ばれるが、実は箱では価値が無い。実際には躯体と建物設備機能等という様々な物の集合体だ。人間が、骨や血管や多くの臓器の集合体として生きているのと同じだ。

2.2 「数字」面
しかし建物は、所有者にとっては「資産」だ。つまり「数字」面も問題になる。建物は、「数字」の使用利益を産む資産である事に価値がある。建物が廃墟化すれば、管理費と固定資産税だけが発生する負債となる。また建物工事にお金をかけすぎて、使用利益でペイができなければ、やはり「数字」の負債になる。建物は負債になると、長く持ち続けられない。

2.3 建物資産は負債になると持ち続けられない
建物資産所有者にとって、「数字」面が重要な理由は、建物が負債になると、資産ではなくなり、持ち続けられなくなるからだ。

2.4 「物」面と「数字」面は表裏一体
この重要な建物資産の「物」面と「数字」面は、実は表裏一体だ。「物」面の建物が劣化したら、使用利益の「数字」も悪化する。「物」面にお金をかけすぎても、ペイができなければ「負債」となる。
建物を負債にしないとは、建物の「物」面と「数字」面のバランスを取り続ける事なのだ。すると建物は永久資産となる。

2.5 建物の永久資産化とは
つまり建物の永久資産化とは、経年劣化や環境変化で発生続ける「物」面の問題に対して、２つの面のバランスを取りながら、問題対応をしていく事に他ならない。

2.5「権利」面の問題は、問題があれば単独で解決する
一方で建物資産の「権利」面は、建物資産の基盤だ。独自に影響する。ここは問題がなければ問題がない。しかし共有問題や相続問題がある場合は、長く引き延ばすと、管理が混乱したり、建物に必要な工事ができない等、「物」面や「数字」を悪化させてゆく。だから問題がある場合は、早期解決が望ましい。

2.6 契約等も「権利」面の一部
また不動産の管理や問題解決には、様々な専門業者や専門家の仕事が関係する。賃貸していれば、テナントとは賃貸借契約が存在する。
賃貸借契約
建物管理業務委託契約
工事請負契約
これら契約は、双方の権利を定め、またトラブルの際の問題解決方針を示す。これら各種契約も、広義では自らの建物資産を守る「権利」面の一部と言える。

TOPに戻る

3 問題解決のための3面性

先に建物資産の基本3面性のうち、「物」面と「数字」面は互いに関係しており、建物の永久資産化とは、経年劣化や環境変化で発生続ける「物」面に対して、２つの面のバランスを取りながら、問題対応をしていく事と述べた。ここで重要になるのが、問題解決のための3面性だ。

3.1 建物永久資産化に欠かせない問題解決のための3面性
問題解決のための3面性は、次の通りだ。

「物」面と「数字」面は変わらないが、「使用者」面が加わる。

3.2 「使用者」面とは
建物資産の「使用者」面とは、その名の通り建物使用者だ。建物は、躯体の他建物設備機能等の集合体だが、建物がどうあるべきか、何の建物設備機能等がどの程度必要かは、建物使用者が建物をどう使用するかで決まる。それは「用途」から始まり、事務所であっても、事務所形態によって建物に求められるものは違う。住居であっても、ファミリー向けか単身者向けか、高級物件か格安物件かによって、求められるものは大きく違う。従って、「物」面と「数字」面を考える際には、「使用者」面も関わる。

3.3 費用効果は「使用者」面の理解から生まれる
建物が永久資産であり続けるには、建物を長く使うために必要な工事は、なるべく必要最小限で低予算で行い、かつ費用対効果の高い内容を厳選して、ベストな将来の建物利益を作らなければいけない。その「低予算」と「費用対効果」を決めるのは、建物使用者だ。だからこれらは、「使用者」面の理解が欠かせない。

3.4 収益物件では、地域賃貸マーケットが重要
収益物件は、特にこの「使用者」理解が欠かせない。なぜならば建物は、物件を使用したいと考えるテナントに選ばれる事で、賃料収入が発生し、建物使用の利益が生まれる。だから利益を守りながらも、建物は、単に使用ができる状態に維持するだけでは足りず、テナントに見込み賃料で選ばれる状態に維持しなければいけない。この地域賃貸マーケティングは、30年安定ビル資産経営計画の作成でご紹介している。

3.5 賃貸リーシングの強化も、「使用者」面の一部
収益物件では、どんなに建物が良くても、賃貸リーシングが適切にされなければ、テナントは入らない。つまり、賃貸リーシングが効率的に行われるように強化し、「使用者」を早期に正当賃料で獲得する事も、自らの建物資産を守るために欠かせない「使用者」面の一部である。