1.1 分散修繕の特徴

まず具体的な分散修繕取り組みを見る前に、その特徴を確かめておきましょう。

1.11　分散修繕は、建物を負債にせずに、資産として維持するためのもの
建物は物ですが、所有者にとっては資産です。建物は、１つの物ではなく、多くの建物設備機能という「物」の集合です。物は経年劣化しますが、経年劣化部分を新規交換する事で、建物は長く存続できます。ただし、その費用が高額すぎてはやはり負債となり、資産として持ち続けられません。ここに建物維持のジレンマが生まれます。 そこで分散修繕が必要になるのです。分散修繕は、自分の予算かつ低予算低リスクで、どちらの問題も高めずに、建物を資産として使用続ける事を可能にします。

1.12　分散修繕は資本的支出工事取り組みのためのもの
また分散修繕は、通常のPLの修繕工事のためのものではなく、BSの資本的支出工事のための工事取り組みです。前者は、漏水対応等建物を元の状態に復活させる工事です。後者は、漏水が頻発する菅を交換するといった、問題を根本解決して建物の寿命を延ばす（資産価値を向上させるとも言いますが、実際は資産価値の下落を防ぐ）工事です。後者の資本的支出工事は、建物の将来を作る工事です。だから単に「安い」だけではなく、将来のリスクを高めない事を考えなければいけないのです。低予算低リスクの分散修繕は、まさにそこを考える方法です。

1.13 分散修繕は個別に必要なタイミングで工事をするが、壊れたら工事式ではない
建物の寿命を延ばす工事として、知られるのは、リノベーション・大規模改修工事があります。こうした高額投資は大資本の手法です。一般の中小ビル所有者向けではありません。一方でしばしば行われるのが、「壊れたら工事式」です。こちらははるかに経済的ですが、PLの通常壊れたら修繕工事の延長で、同じように遥かに高額な建物設備リニューアル工事を行き当たりばったりで取り組んでは、負のサイクルに陥るリスク高く、やはり長寿化は難しいのです。 分散修繕は、一見「壊れたら工事式」ですが、準備として「将来負のサイクルに陥るリスク」を高めないように、工事方針を考えます。

1.14 分散修繕は、建物負債化させる負のサイクルを避ける方法
先の「壊れたら工事式」が怖いのは、つい勧められるままに必要ない工事にお金をかけすぎて、後でより重要工事が予算不足で出来なくなる事です。そしてそのリスクを恐れて、工事を先延ばしにした結果、重大事故が発生する事です。そうした繰り替えしで、ビルがちぐはぐなボロビルになる事です。建物資産には、「物」リスクと「数字」リスク、「現在」リスクと「将来」将来リスクがあります。いずれかのリスクが高い状態が続くと、「負のサイクル」に陥り、すべての「リスク」が悪化して、建物は負債になります。 低リスクの分散修繕は、いずれのリスクかを高めて負のサイクルに陥らないよう、リスクのバランスを考えるための考え方です。

1.15 自ビルを負債にせず資産として延命続けるビル所有者にとっての修繕工事と資本的支出工事の使い分け

1.2　分散修繕の特徴である「低予算」で資本的支出工事を行うとはどういうことか

分散修繕は低予算です。けれども工事業者の見積りを叩くという意味ではありません。またお金をかけるべきところには、お金をかけます。分散修繕は、必要な工事（内容）と重要度の低い工事（内容）を区別して、省ける工事（内容）を行わない事で、長期的に低予算を実現します。その結果、リノベーション工事と比べて、30年でも1桁少ない予算で建物延命ができます。

1.21 分散修繕の低予算とは
分散修繕の低予算とは、必要な工事はするが、過剰な工事をしない。工事で必要以上にお金を使わない。 というシンプルなものです。生活でもこうしたケチを徹している人は多いでしょう。 問題は「必要」と「過剰」　　「必要な予算」の水準です。これは所有者が決める事です。管理者や工事業者ではありません。自分で必要と考えるところにはお金を使う。これを合理的に判断するのが、分散修繕です。
1.22 分散修繕は、自分の予算ありきの低予算
分散修繕は、自分の予算ありきです。ただ安ければよい低予算とは違います。 建物のどこにどの程度お金をかけて延命をするか、それはビル資産所有者が決める事です。それは、建物資産所有者にとって、どの程度の予算なら、建物が負債化しないか、の問題だからです。 予算が厳しければ、もしくはお金はあるけれどもお金をかけたくなかったら、ケチに徹した工事のやり方があります。一方で、建物を文化の体現として、建物の品格・グレード感に建物価値を見ていれば、相応の費用投下は必要です。

1.23 低予算とは、相見積もりで費用を叩く事ではない
相見積もりは、修繕工事では行っても構いませんが、資本的支出工事では、（工事仕様書を自分で作成できない限り、）相見積りは厳禁です。なぜならば、資本的支出では、単なる技能ではなく、「どう工事をするか考えてもらう」ところが、重要だからです。 どのみち相見積もりでは、そもそもその工事が本当に必要なのかどうかが、判断できません。どうであもよい工事を安く行っても、無駄な支出に変わりません。 分散修繕の低予算は、建物資産所有者が、必要な工事（内容）と重要ではない工事（内容）を判断して、重要ではない工事（内容）を削減する事で実現します。
1.24合理的な低予算は、大きすぎず小さすぎない工事規模で実現する
分散修繕の低予算は、必要な工事はするが、過剰な工事をしない。過剰な工事費用を削減する事で実現しますが、そのためには、適度な工事規模である事が必須です。

日本では、まとめて工事をした方が共通費を節約できるという考えがあります。これも間違いではありませんが、思慮の足りないまとめて工事は、

• まだ長く使えるところもリニューアルをしてしまう
• 工事規模が大きくなると、中間管理費がかさむ
• チェックしきれずに念のため工事が紛れ込む

で結局高額体質です。もちろん極端に細分化すれば、共通費費用が増えますから、合理的な工事規模を考える精神が必要です。自分が細部まで目が行き届く規模の工事が、一番経済的です。

1.３分散修繕の低リスクとは

分散修繕で、何の工事（内容）はする、何の工事（内容）は、うちには必要ない　及び必要な工事をいつ頃するか、を考える際に重要な基準が「低リスク」です。低リスクを保てる限り、建物は負債化しないのです。そこでこの資本的支出工事のリスクを理解します。

1.31　資本的支出工事には2種類のリスクペアがある
資本的支出工事には2種類のリスクペアがあります。 「物」リスクと「数字」リスク 「現在」リスクと「将来」リスク いずれも相反しています。片方のリスク対応を重視すると、もう片方のリスクが高まるのです。
1.32 「物」リスクと「数字」リスク
工事は、建物という「物」の問題を解決する事です。 資本的支出工事では、資本的支出工事費用の「数字」を投下して、BSの「資産」の数字を守ります。 この「物」リスクと「数字」リスクの相反は次のとおりです。 「物」リスクを恐れて、どんどん工事をすれば、工事費用過大で「数字」の負債化リスクが高まります。一方で「数字リスク」を恐れて、工事費用をケチりすぎると、建物設備のトラブルが増えて事故が起こったり使えなくなったりする「物」リスクが高まります。
1.33 「現在」リスクと「将来」リスク
また資本的支出工事は、建物の寿命を延ばし建物資産の「将来」を作る工事です。だから先の「物」と「数字」リスクを考える際に、将来のリスク考慮が重要なのです。また建物としての「将来」の「物」リスクには、Ａの工事の結果が後からＢで問題を引き起こす、といったリスクも含まれます。 この「現在」リスクと「将来」リスクの相反は次のとおりです。

• 「現在」の「物」の問題解決を優先すると、「将来」の他の工事予算が無くなる「数字」リスクが高めます。
• 「現在」の「物」リスク対応が検討不足では、「将来」他に影響が出て「物」リスクを高めます。
• 「将来」の「物」リスクを恐れて過剰に工事をすると、「現在」工事費用を使いすぎて「数字」リスクが高めます。
• 「現在」の「数字」リスクを高めないために工事をしなければ、「将来」の「物」の故障や事故リスクが高めます。
• 「将来」の「数字」リスクを恐れて工事をしなければ、「現在」の更なる「物」の故障や事故リスクが高めます。

1.34 避けなければいけないのは「将来」「負のサイクル」に陥る事 「将来」リスクは、１つ２つであれば、将来までの期間に、解消する事ができます。建物は、建物設備機能トラブルの１つや２つで、使えなくなるほどやわではありません。 けれど、「将来」リスクを放置して積み重なると、負のサイクルに陥ります。1.32 怖いのは負のサイクルに陥る事の通りです。こうなると、低予算で建物を復活させるのは困難です。人間の健康同様に、治療が遅すぎると手遅れになります。これを避けなければいけないのです。 1.35 低リスクとは、リスクのバランスが取れている状態
古い建物資産にリスク「無し」はあり得ません。だから、低リスクとは、２つのリスクセットそれぞれが、バランスが取れている状態です。つまり、特定のリスクを極端に高めない事です。

これは言葉で説明をすると難しそうに聞こえますが、世界中の建物資産所有者が実践していますから、慣れれば感覚的に分かります。さほど難しくありません。

1.4 分散修繕

分散修繕は、建物の使用を続けるために必要な資本的支出工事を、自分の予算かつ低予算低リスクで行い、建物を負債化させずに資産として使用を継続できるようにします。工事を分散してリスクを高めないので、分散修繕といいます。

1.41 分散修繕の基本形
分散修繕の基本は「なるべく定額の工事予算を留保し、工事資金を準備してから、工事をする」です。
これならば負債化せずに資産であり続けます。ただここに

• 自分の予算内
• 必要工事は遅すぎてもいけない　
• 将来のリスクを高めてもいけない

制約がつきます。だから工事費用を削ったり調整を考えたいのです。
1.42 分散修繕はどう低予算低リスクを実現するのか
分散修繕は、建物設備機能等個別のリニューアル工事を分散させて、リスクを高めません。 資本的支出工事の間をあける事で、各資本的支出工事に際して、余裕をもって予算を準備し、また余裕をもって相談する専門工事業者を選び、工事内容を相談検討する事ができます。 ただ自分の予算の制約の中で、予算準備ありきであ、工事が遅くなりすぎても、「物」リスクを高めます。そうならないためには、 必要工事を厳選し、各工事予算を可能な限り削減して、低予算体質は必須です。 そして工事時期の判断（何をトリガーとしてリニューアル工事を決めるか）で、リスクをコントロールする事になります。
1.43 各工事のタイミングでどうリスク
実際の建物設備機能の経年劣化程度の判断は、専門工事業者や建物管理者が行います。ただどの程度の経年劣化で、リニューアルを検討すべきか、は建物資産所有者が、資本的支出工事として決める事です。
一つ一つの工事タイミングが早ければ、建物は長期的に高コスト体質で数字リスクが高まります。
一つ一つの工事タイミングが早ければ、建物は各建物設備機能の事故リスクが高まります。
また一棟の建物の中で、工事時期が多く重なると、結局分散修繕は実現できなくなります。だから自ビルの工事時期の判断（何をトリガーとしてリニューアル工事を決めるか）は、 建物にある全ての潜在的にリニューアル等工事が必要になる建物設備機能のうち、一定の時期にリニューアル等工事が必要と考えられる建物設備機能予定を全て並べて、建物全体のリスクを見なければ、決められないのです。
1.44 分散修繕による建物長寿化プランは必須
こうした事を１つ１の工事検討の際に考える事は、誰にとっても不可能です。だから事前に方針を決めて、分散修繕による建物長寿化プランとしてまとめておきます。

長年伝統的に分散修繕を行ってきている、ビルの本場ヨーロッパや世界中の中小ビル資産所有者達は、わざわざ言葉にしなくても、頭の中に建物長寿化プランがあります。ただ私達日本人はそれがありませんから、最初は30年分散修繕計画の作成が必要です。
1.45 30 年分散修繕計画作成で得られる事
30年分散修繕計画は、建物長寿化プランの方針を見つけるために、30年という一定期間を切り取って、建物としての予算や方針を見つけるために作成をします。工事の実施計画ではありません。また工事業者が作成する長期修繕工事計画とも違います。もし長期修繕計画をお持ちの場合、そこからさらに資産所有者としての方針を加えるのが、30年分散修繕計画です。

ビル資産所有者は、30年分散修繕計画を作成を通して、

• 建物全体を考える
• 将来の建物と数字を考える
• 工事の優先順位をつける

事ができるようになります。これらがわかる事で、建物長寿化プランが作成できるようになります。
1.46 30 年分散修繕計画はエクセルで簡単に作成ができる
30年分散修繕計画は、実際にはエクセル等で簡単に作成できます。ただし、単なる計算表ではなく、試行錯誤のツールとして使うには、適切な計算式の入れ込みが必要です。ビルオでは、ご相談者様に計算式入りのフォームをご提供しています。

2.24　30年分散修繕計画の作成方法

30年分散修繕計画は、次の手順で作成をします。

2.1　準備１　将来のビルの在り方を考える
自ビルの長寿化マスタープランは、自ビルを資産として維持するプランです。 だから「将来のビル使用者が使用する将来のビルはどうあるべきか」をまず考えます。
2.2　準備２　現在の建物にある建物設備機能とその状態を洗い出す
一方で現在のビルにある建物設備機能や内装・外壁等、資本的支出工事の対象を洗い出し、状態を確認します。その後、将来のビル使用者が使用する将来のビルを考えて、優先順位のカテゴリー分けをしておきます。
2.3　総工事予算を決める
自分の予算ありきの分散修繕だから、まず自分で30年総工事予算を決めます。もちろん検討をしながら、削減が出来れば削減をしていきます。
2.4　何の工事にどの程度予算を配分するか
自分で決めた総工事予算を、優先順位が高い工事から割り当てていきます。ここで問題が、 各工事にどの程度予算を割り当てるか？ 各工事をどのタイミング（工事サイクル）で行うか？ で出来る対象工事も違ってくることです。 実際には、どこの予算を削減するかで、試行錯誤する事になります。
2.5 　各工事予算の削減
電気、給排水、外壁塗装、エレベータ、消防設備、内装等、各工事には特有の検討ポイントがあります。それは後で紹介をしますが、一方で建物所有者視点での、共通の予算削減ポイントがあります。
2.6　沢山比較検討をする
最初はいろいろな案を作成して、どれが「イケ」そうか、比較検討をします。将来のビルのあり方として、ぜひ検討に入れるべきが、シンプルビルです。
2.7 　リスクを分散する
30年分散修繕計計画の仕上げとして、数字と物のリスクの分散を確かめます。リスクが高い時期がある場合には、更なるリスク分散で調節をします。
2.8　自ビル長寿化のマスタープランを作成する
最後に自ビル長寿化のマスタープランとしてまとめます。マスタープランはタイムレスです。状況がかわったら、修正変更もしくは作成しなおします。 具体的手法の全体像を見てみます。

TOPに戻る

自分の予算かつ低予算低リスクの分散修繕で、現在の建物はまだ100年超長寿化できます。建替えや高額リノベーションは不要です。築30年以上中小ビル資産・一棟所有中小マンション資産のご相談はまずビルオへ。長寿化プラン、安定ビル資産経営、その他問題解決の助言・指導・支援。また古い建物が持続できる街作りに対する助言も行っています。

お気軽にフォームお問合せ又は30分無料オンライン面談をご予約下さい

2.1 準備１　将来のビルの在り方を考える

自ビルの長寿化マスタープランは、将来のビル資産の実現プランです。 だから「将来のビル使用者が使用する将来のビルはどうあるべきか」を見つけるために、次の３つをまず考えます。

2.11　ビル維持工事予算の財源を考える
原則、安定財源を考えます。つまり収益ビルなら賃料収入、企業なら事業売上、個人であれば個人手雲集です。既に修繕資金の準備や、臨時財源の予定がある場合は、ボーナスとしておきましょう。

2.12　将来のビル使用者を想像する
今後30年のビル使用者を、具体的に想像します。例えばビル使用者は女性が多いか、男性が多いか、若年層が多いのか平均年齢が高めか・・、使用は事務所か、店舗か、事務所と一言言っても、来店型か、堅い雰囲気か、自由なスタイルを好むか・・手法としてマーケティングのペルソナ手法が役に立ちます。

2.13 30年後の自ビル使用者が使用している自ビルの様子
すると現実的な」予算で、将来おビル使用者が使用している自ビルはどんな様子でしょうか？
具体的に想像をします。将来の自ビルの在り方に解はあ解りませんから、普段から自由に考えておきます。当然に何の工事をするか？の結果ですから、次の検討の過程でも何度も見直します。

2.2　準備２　現在の建物にある建物設備機能とその状態を洗い出す

一方で現在のビルにある建物設備機能や内装・外壁等、資本的支出工事の対象を洗い出し、状態を確認します。ここは建物管理者や専門工事業者とも話し合う事をお勧めします。建物の将来について話し合うきっかけになります。また急がず必要なだけ時間をかけます。

2.21 自ビルの建物設備機能を全て洗い出す
潜在的な工事対象は、すべて洗い出しておきましょう。

業者が作成した長期修繕計画表がある場合には、その項目を見ます（キュービクル、給排水管等、概項目で十分です。細かい項目は工事業者の考える領域です。）竣工図は細かすぎます。長期修繕計画表がなければ、ビル管理会社／管理人に洗い出してもらうか、目視で点検確認をします。

2.22　過去の対象工事履歴の整理もしておく
必須ではありませんが、先に過去の建物設備機能のリニューアル等工事の履歴も確かめておきます。ビルの状態理解や工事サイクル検討の重要情報になります。

いつ頃どこをどう工事をしたか、だいたいわかれば十分です。正確な年月や金額は必要ありません。過去の工事履歴情報があれば一番ですが、無い場合過去の確定申告書も参考資料になります。税理士が固定資産一覧表を作成して、そこに資本的支出工事も入れている場合は、それも参考になります。記録がなければ、人の記憶や目視で工事の後をみつけて、なんとなく推測しておきます。どのみち築25年より前は、大きな工事はほぼありません。

2.23 洗い出した自ビル建物設備機能を状態で色分けする
洗い出した建物設備機能や内装外壁等について、一般的な実耐用年数を基に、過去の工事履歴も参考にして、現時点の状態で色分けします。例えば
無色：実耐用年数内
黄色：実耐用年数を過ぎている
赤：明らかな問題がわかっている対象
青：旧耐震基準建築建物等で耐震問題がある場合


2.24 今後30年で赤になる可能性がある建物設備機能をオレンジにする
次に今後30年の状態変化を考えて、30年内に赤になる対象を、30年分散修繕工事対象候補としてオレンジにします。ほとんどの主要建物設備はオレンジになるかもしれません。また耐用年数の短いものは複数回必要になります。例えば屋上防水工事です。 特別な調査は必要ありません。ここは予算も考えず、なんとなくで構いません。


2.25 今後30年で新しく追加したい建物設備機能をリストする
ここは遠慮なく、普段欲しいなーと思っている建物設備機能を全て追加します。どうせ後で優先順位をつけて検討しますから、気になるものは全てリストをしておきましょう。


2.26 洗い出した自ビル建物設備機能の方針を分類する
次に洗い出した自ビル建物設備機能（3.23)と新しく追加したい建物設備機能(3.24)を、次の方針に分類します。
この先工事検討の対象となるのが、赤、オレンジ、新しく追加したい建物設備機能候補です。せん。分類基準は2.13 30年後の自ビル使用者が使用している自ビル像実現です。ここもまた後で何度も見直しますから、最初はなんとなくで構いません。

2.27 工事対象候補に優先順位をつける
分類した工事対象候補に、優先順位を付けます。といっても３分類（絶対必要／なるべく必用／できれば）に分ける程度で構いません。これは現在の色ではなく、将来ビルの必要性で分類します。ついでに4タイプにも分類をしておきましょう。後で色々考えやすくなります。

2.28 リニューアル／新規追加工事対象について、具体工事名を挙げる
30年内にリニューアル／新規追加工事に分類した対象建物設備機能等について、実際に必要となる具体工事を調べます。中には技術が変わって単純リニューアルではない対象もある事に留意します。例えば屋上高置給水タンクは、現在では直結増圧式が水道局で推奨されています。またまとめて工事をする場合もあるでしょう。
ここでは、建物管理者や専門工事業者に意見を求める事もあるでしょう。（見積書は不要です。）

2.29 優先順位が高い工事の予算目線も調べておく
各工事予算の目線も調べておきます。現在であればインターネット検索でかなり調べられます。わからなければ、ビル管理者や工事業者にさらりと聞いてみます。調査や見積書作成は提案を受けても断りましょう。
各工事予算目安は、幅があります。だから各工事予算は、例えば200万円～400万円といった費用幅として把握します。

2.3　総工事予算を決める

まず30年総工事予算を仮に決めます。その後の検討を通して、増減をします。

3.31 30年総工事予算を仮決めする
まず、30年総工事予算を仮決めします。 原則は、毎年一定金額確保です。 理想は、自用ビルであれば賃貸を想定して3%‐7% 収益ビルで財源である賃料収入の5%－10% 既に修繕資金の準備がある場合や、今後一時的な修繕資金確保の予定がある場合は、それはボーナスとして、毎年定額工事資金確保はやりましょう。一時金予定が狂った時でも、最低限の対応ができます。 財源確保が厳しければ、可能な限りで十分です。例え年間100万円でも30年で3000万円分工事ができます。

3.32 30年総工事予算もブラッシュアップする
この後予算配分で、足りなければ増額、予算を圧縮できれば30年総工事予算も削減します。工事予算削減は、経験とともに上達します。

2.4　何の工事にどの程度予算を配分するか

自分で決めた総工事予算を、優先順位が高い工事から割り当てていきます。ここで
・何の工事をするか
・どの程度の予算を配分するか
・どのタイミングで行うか（工事サイクル）
を検討します。同じ総工事予算でも、これらの考え方次第で、リスクも将来ビルの在り方も違ってくるわけです。


2.41 必要工事に工事予算を配分してみる
30年総工事予算の箱を仮決めしたら、既に確かめた工事優先順位に従って、予定工事を入れていきます各工事予算は、この後の「各工事予算削減」でもっと考えますから、最初は調べた工事幅から、任意で選んでおきます。

最初は、全然予算が足りない！と絶望的に感じる事は普通です。
2.42 優先順位のどこまで工事対象にするか
予算が全ての工事対象リストの全てに回らない場合、一部の工事を切り捨てる事になります。 つまり「次の30年では工事しない」又は、「廃止」に分類を変えるのです。

必須工事はなるべく出来るようにします。（ここで難しい場合には、各工事予算削減で、工事を入れ込みます。）
2.43 工事時期（サイクル）の検討で、リスクバランスを考える
資本的支出工事は、工事サイクルです。100年200年を考えれば、必要工事は1回ではないからです。 どのみちいつリニューアル工事を行うかを考える事は、まさに「物」リスクと「数字」リスク、「現在」リスクと「将来」リスクのバランスを考える事です。 「 物」としてなるべく早めに工事すべきだけれど、予算節約を考えたら、なるべく先延ばしにしたい。 最初はこんなものかな、で仮決めしてみます。ここでどの時点なら予算が準備できるか、が問題にもなります。予算の準備を待って工事が遅すぎて「物」リスクも高めすぎてもいけない。 だから建物全体として、の調整が必要になります。つまり時期を調節したり、工事規模を小さくして工事予算を削減したりします。

特に建物が築40年築50年代では、重要工事が重なり勝ちです。ただ工事の先延ばしは、手っ取り早い工事予算削減の方法ですが、延ばしすぎるとリスクを高めるだけです。だから工事時期の検討をすることで、どこかで決める勇気を出す練習になります。
2.44 各工事予算の削減は非常に有効
もう一つの手が、各工事予算の削減です。もちろん見積書の単価や総額を叩く事ではありません。見積書の中身は、各工事業者が考える事です。素人の口出しや、また意見をもらおうと見積書を他社に見せるような事は厳禁です。そこで「ぼったくられているかも」と感じるような信頼できない専門業者に、相談をしている事に問題があります。

そうではなく、ここで言う工事予算の削減とは、工事の中でビル資産所有者が、必要な中身と削減できる中身とを分ける事です。これは見積書を読むという意味ではありません。ビル資産所有者が水準を決める事で、削減できる機能性能グレードや、工事業者の営業・マネジメントにかかる予算があるのです。次の2.4　各工事予算の削減で見ていきます。

実際の工事では、それぞれ専門工事業者の考えもあり、必ずしも計画の通りに工事ができるとは限りませんが、資産所有者が適正水準を考えてある事で、工事業者と建設的な話し合いをして、工事内容を煮詰める事ができるようになります。

2.5 各工事予算の削減

電気、給排水、外壁塗装、エレベータ、消防設備、内装等、各工事には特有の検討ポイントがあります。それは後で紹介をしますが、一方で建物所有者視点での、共通の予算削減ポイントがあります。 基本は建物としての方針を見つけます。（それが一番無駄がありません。）ただ、工事対象によって色を付ける事で、より柔軟に予算を削減したり、またはより個性あるビルを実現したりすることができます。

2.51 工事時期の考え方（工事サイクル）
各建物設備機能や内装等のリニューアル工事は「サイクル」です。１度で終わりでありません。このサイクル概念が非常に重要な理由は、ここをどう考えるかで100年200年といった長期での工事総額が大きく変わるからです。エレベータの例は次の通りです。

完全に機能停止すれば別ですが、その前の「経年劣化状態」の判断は人によって違います。その時間的幅は大変広いのです。ただリニューアル工事を早め早めに行えば「物」の事故のリスクは高まりません。けれども長期間で総額が相当に高額になります。一方でリニューアル工事を引き延ばせば、工事費用は節約できますが、「物」の事故リスクは高まります。だからどの程度にするか、「物リスク」と「数字リスク」を天秤にかけて自分で決めなければいけません。

尚、工事サイクルは、各建物設備機能等一定ではなく、素材や工法の進歩でサイクルが劇的に伸びるものもあります。（例えば給排水管が鋳鉄管から塩ビへ移行）そもそも終了するものもあります。（多くの地域で屋上高置給水タンクが推奨されなくなった）

2.52 ・何をリニューアル工事のきっかけにするか
各建物設備等機能等のリニューアル工事サイクルを決めたら、何をリニューアル工事を決めるきっかけみするかも考えておきます。誰でも早目に対処をしたい気持ちがありますが、現実的な予算の問題もあるのです。 例えば次のようなきっかけがあります。

1. 法定寿命
2. 実寿命
3. トラブルが1回発生したら
4. トラブルが数回発生したら
5. トラブルが頻発するようになったら
6. トラブルの規模が重大になったら
7. もうこれ以上は限界と言われるようになったら

建物一律ではなく、トラブルの影響重大度で程度を具体的に使い分けます。

3.53 ソリューションの選択
１つの問題対応にソリューションはいくつもあります。高額なもの、安価なもの、築古ビルとしてどの程度が必要か、適切なソリューションの検討も、工事予算削減には欠かせません。過剰なほど営業熱心な傾向があるだけに、自分でよく考えなければいけません。


2.54 工事業者のサービス水準
誰も教えてくれないけれど、工事費用インパクトが大きいのが、相談をする業者のサービス水準です。腕の良し悪しの話ではありません。

高レベルのサービスやマネジメントには、その分費用を請求されて当然だという事です。サービスやマネジメントの良さは、工事の「安心」です。「安心」はお高いのです。費用水準が低い業者に、高サービスを求める事は、「業者いじめ」と言います。

建設業者に相談をすれば、実績あるプロが工事内容を考え、プロが工事を監督し、手厚い説明とサポートで安心です。ただ工事総額の30％の工事監理費その他多くの管理費が発生して超高額です。自分でDIYで工事をすれば材料費だけ、または職人に指示すれば、＋人足代で済み激安です。YoutubeビデオでDIY を学べる時代です。ただ工事内容を決めて材料を選び施工まで全てが自己責任です。どの程度が自分には望ましいか、決めるのは自分しかいません。

2.55 機能性能グレードを決める
ここも予算への影響が大きく、「ケチ」の腕の見せ所です。工事に際し、どのように工事をすべきかは工事業者が決める事ですが、その仕上がりの機能性能グレードをどの程度必要と考えるかは、工事発注側の判断です。例えばエレベータ更新でも、せっかくだからと内装のグレードアップや、震災時制御やらテレビモニターやらを付けると、相応に金額が嵩みます。空調にしろ消防設備にしろ、付加価値を付ければ費用が嵩みます。内装工事も、高級やデザインを追求すれば、費用は天井無しです。

機能性能グレードは工事業者に利益になる事と、後から足りないと文句を言われないために、余裕を持った提案になりがちです。この程度で十分。はビル所有者側が言うべき事です。日本の建物は設備機能グレード過剰が多いので、ここは予算の削減しどころが沢山あります。

2.56 素材等（耐久性等）を決める
素材、時に工法についても、予算と相談をして決まります。「どうせ工事をするなら長く使えるものを・・」は合理的に聞こえますが、 それだけの「高額費用」をそのタイミングで出す事が合理的か、も問題です。例えば屋上防水工事も、保証期間が５年、10年、20年と伸びると、相応に費用が増額します。

2.57工事範囲
工事範囲も、予算削減の重要ポイントです。日本では「どうせ工事をするならまとめて行った方が、共通費が節約できる」と考えられがちですが、実は違います。中間費が増え、また使える部分もスクラップにする無駄があります。

例えば１フロアで漏水事故が頻発するから排水管を更新する際に、ついでだから全フロアを更新するのは、合理的に聞こえますが、他フロアは漏水事故もなく後100年使用できるかもしれません。工事規模が大きくなると、中間費も増額します。隠れ費用も増えます。建物使用者への影響が大きくなります。

2.58 耐震対策について
最後に耐震対策について、簡潔にコメントをしておきます。旧耐震基準建築建物の全てに「耐震性がない」ではありません。数百年に一度の大震災の激震地に当たり、地盤が悪ければ新耐震基準ビルでも倒壊します。 震災倒壊リスクは、地域と立地と地盤で大きく異なります。そしてもし耐震性に不安がある場合でも、通常揺れの方向及び不安箇所は限られています。だから多くの場合は、最低限の支柱追加等で足ります。現実的に判断をします。

2.6　沢山比較検討をする

最初はいろいろな案を作成して、どれが「イケ」そうか、どれが負のサイクルに陥るリスクが一番なさそうかを、比較検討をします。将来のビルのあり方として、ぜひ検討に入れるべきが、シンプルビルです。

2.61 作成イメージの例
例えば小さ目中規模ビルでキュービクル・エレベータ有　予算は厳しく年間120万円確保し、30年で3600万円の計画は次の通りです。


2.62 沢山検討する
１つ作成して終わりではなく、工事予算の配分パターンを色々と考えます。それはイコール「何の資本的支出工事を行うか（何は工事しないか）」の選択肢を自分で沢山作る事です。決めるとは、選択です。だから沢山の選択肢を検討すればするほど、より良い方針が見つかります。ここはいろいろな可能性を検討してみましょう。計画であれば費用は発生しません。


2.63 将来のビル像も何度も見直す
工事予算の削減は、イコール「将来ビル像の見直し」です。将来ビル像を見直し、総工事予算を見直し、工事予算配分を見直す・・・を何度も繰り返して、工事予算は削減できます。日本のビルは、一概に設備過剰が多いですから、見直しの余地は沢山あります。

2.64 シンプルビル化の検討は必須
低予算で実現ができる将来ビル像の傾向として、

• シンプルビル化（すべてにわたって、必須以外の機能性能グレードを削ぎ落とす）
• 個性ビル化（費用投下にメリハリをつける）

があります。特にシンプルビル化は、例え現状維持でよいという場合でも、「最低どこまで低予算が可能か」を確かめておく意味でも、考えておくことをお勧めします。


2.65　経験とともにより予算削減ができるようになる
工事予算削減は、経験とともにより思い切った削減ができるようになります。だから30年分散修繕作成後も、時々計画を見直す事で、より低自分の予算かつ低予算低リスクでより満足度が高い将来ビル像が実現できます。

2.66　インフレをどう考慮するか
近年建設系工事費の高騰とインフレで、工事単価が上昇しています。この上昇は今後も続くものと思われます。（IT化による費用削減の可能性もありますが、それはここでは想定をしません。）インフレの場合、合わせて総工事予算も増やすのが原則ですが、無理の場合はさらなる工事予算削減を見直す事になります。 なるべく見直しを作らないためには、将来に向かうほど工事予算を多めに見ておきます。 つまり例えば、現在で200万円とみると、10年後には230万円　20年後には260蔓延　30年後には300万円といった具合です。

2.7 リスクを分散する

30年分散修繕計計画の仕上げとして、数字と物のリスクの分散を確かめます。リスクが高い時期がある場合には、更なるリスク分散で調節をします。

2.71　まず数字のリスク分散を確かめる
数字のリスク分散の基本は、既にのべた通りシンプルです。

分散修繕の基本たる「なるべく定額の工事予算を留保し、工事資金を準備してから、工事をする」が出来てれいば、数字のリスクは高まりません。問題があるとすれば、予算計画の実現性です。

2.72　現在から将来に至る物リスクを確かめる
問題は、「物」リスクです。特に操作しやすい数字リスクを抑えるために、つい物リスクを高めてしまっている事は、ありがちです。

30年分散修繕計画の作成では、各建物設備機能の状態とビル全体の状態を、毎年想像して確かめます。

3.22 洗い出した自ビル建物設備機能を状態で色分けするで、建物設備機能設備や内装外壁等を状態で色分けしました。
無色：実耐用年数内
黄色：実耐用年数を過ぎている
赤：明らかな問題がわかっている対象 次に、3.23 今後30年で赤になる可能性がある建物設備機能をマークするで30年の推移を考えました。ここでは更に30年の分散修繕工事の結果も踏まえて、考えます。

つまり例えば排水管といった１建物設機能は、 無色ー黄色ーやがて漏水事故を起こす赤になり、リニューアルで無色に戻ります。 各建物設備機能はそれで構いませんが、建物一棟として並べて見た時に、 ある時期に赤が集中すると、それは「物」リスクが高い状態です。長い間にはそうした状態もあり得ますが、長く続いて「負のサイクル」に陥ると、問題です。「負のサイクル」リスクが高まっているならば、それはリスク対応をしなければいけません。これを確かめます。



3.73 物リスクが高い時期の調整１　数字の調整
赤が多い時の調整として、まず予算にある場合は、臨時予算の投入があります。また、推奨しませんが、工事のための借入金の手もあります。負債も資産のうちという人もいますが、それは低金利時代の話です。借入金は金利支出を作ります。これから金利上昇時代に向けては、より慎重になるべきです。

3.74 物リスクが高い時期の調整2　工事費用の更なる見直し


赤が多い時の調整として、赤が多い時期の各工事費用を更に削減して、なるべく早く次から次へと工事ができるようにする手も有効です。

この工事予算の削減には、

1. 3.5各工事予算の削減　を更に徹底する
2. 対象工事を更に小さく分散させる

の２つの方法があります。工事は大効きすぎても費用がかかり、小さすぎても確かに共通費負担が大きくなりますが、建物として負のサイクルに陥るリスクが高い場合には、個別の低予算に拘る必要はありません。途中で負のサイクルに陥れば、元も子もないのだから、負のサイクルに陥るリスクをまず解消します。

3.8 自ビル長寿化のマスタープランを作成する

最後に自ビル長寿化のマスタープランとしてまとめます。マスタープランはタイムレスです。今後長い間に状況がかわったら、その都度修正変更もしくは作成しなおして、気が付いたら自ビルは資産とし100年超をとっくに過ぎているでしょう。

3.81 30年より先の工事対象も考慮する
30年分散修繕計画では、とりあえず30年と期限を区切って、自分の予算で何の工事をどのようにできるかを考えました。マスタープランとしては、改めて全ての建物設備機能が対象です。 30年で工事対象に入らない建物設備機能には2種類あります。
計画作成前に既にリニューアル工事を行ったものと、
今まで何もしていなけれど状態悪化リスクが低いものです。 前者には、作成した30年分散修繕計画と同じ考え方で、工事サイクルを決めます。 後者については、便宜上工事サイクルを100年としておきましたが、そのまま100年超使用ができても驚きません。せいぜいひょっとしたらもあるから念のため程度の位置づけです。

TOPに戻る

自分の予算かつ低予算低リスクの分散修繕で、現在の建物はまだ100年超長寿化できます。建替えや高額リノベーションは不要です。築30年以上中小ビル資産・一棟所有中小マンション資産のご相談はまずビルオへ。長寿化プラン、安定ビル資産経営、その他問題解決の助言・指導・支援。また古い建物が持続できる街作りに対する助言も行っています。

お気軽にフォームお問合せ又は30分無料オンライン面談をご予約下さい

3.1 実際のビル資産維持工事検討の流れ

実際のビル資産維持工事のような重要工事検討の流れは、次の通りです。

ビル資産所有者は、工事の必要性を認識すると、30年分散修繕計画をもとに、必要に応じて他の工事も調節して、工事予算を確保し、工事の検討を始めます。

3.11 資本的支出工事の必要性を認識する

分散修繕工事対象で計画作成時に考えていた「リニューアル工事のきっかけ」になりそうになったら、または計画をしていなかったけれど工事の必要性が出てきたら、工事を検討します。

1. 法定寿命
2. 実寿命
3. トラブルが1回発生したら
4. トラブルが数回発生したら
5. トラブルが頻発するようになったら
6. トラブルの規模が重大になったら
7. もうこれ以上は限界と言われるようになったら

予算準備期間を考慮して、早めに準備を始めます。

3.12 30年分散修繕計画表を確認する

30年分散修繕計画表を確認し、他の工事予定と重なる等、30年総工事予算を確保できるか、確認をします。ここでバッティングがある場合、改めて調整を検討します。

3.13 相談する専門業者を探す

基本は、2.41 工事業者のサービス水準　で決めたサービス水準の業者を探します。管理会社や人の伝手、ＨＰ検索など方法はいろいろあります。なるべく多くの業者と話す事をお勧めします。

最初は見積書や現地調査などはお断りして、話を聞きます。特に同様建物の事例と費用目線、工事に対する姿勢をを聞きます。 最初のゴールは、より具体的な相談に進む業者を決める事です。評価は、実力や仕事に対する熱意、同様事例の経験、それから話のしやすさです。ただ営業担当者がトークが上手なだけ、という場合もあるので、そこは留意をします。

話が出来そうであれば、分散修繕計画作成で考えていた、

• 工事方針
• 機能性能グレードの目線
• 耐用年数及び工事個所の考え
• 予算目線

を伝えます。所有者側の考えに対して、どのような態度でどう言うかは、重要な相性の評価ポイントです。

緊急ではない限りここは妥協せず、（どうせ予算準備期間があるのだから）１年２年３年かけてでも、じっくり納得できる専門業者を探し求めます。

3.14 相談する専門業者を選ぶ

感触の良い専門業者に出会えるようになったら、相談をする専門業者を選びます。

• 技術
• 経験
• 費用
• 相性
• その他

それぞれで評価点をつけて、比較検討をしてもよいでしょう。

ここは契約ではないので、必ずしも決めなければいけない訳ではありません。また複数の専門業者に同時に相談をする事も可能です。ただ、それなりに相談をする側にも相手側にも、手間と時間の負担をかけますから、なるべく1回で済むように、慎重に選びます。

3.15 専門業者と事前相談をする

現地調査後に、改めて建物方針をどう実現するか、話し合います。 ここで参考情報として、将来のビル使用者や他の工事計画等も話をしておくと、より建物に合った案が出てきやすくなります。

最初の提案が、最初から完璧な事はまずありません。お互いに意見を出し合ってブラッシュアップをしていきます。話し合いを続けて、どうしても合わないと感じた場合は、お断りをして次の相談業者を探します。（現地調査費だけお支払いをする場合もあります。）

3.16 30年分散修繕計画表に入れて全体の計画を確かめる

ある程度予算目線が見えたら、30年分散修繕計画表で、現在年度い該当工事の予算を入れます。必要に応じて他の工事も調整してアップデートをします。 そうして、自分の予算かつ低予算低リスクが続く事を確かめます

3.17　工事見積書作成及び最終ブラッシュアップ

内容が決まったら、工事見積書を頂きます。見積書はほぼ発注の意思が固まってから作成をお願いするものです。

もちろん見積書が出てきたら、中身についても詳しい説明を要求します。そこから細かな修正が入る場合ももちろんあります

■ 相見積もりは厳禁

分散修繕対象のビル資産を維持するための資本的支出工事では、相見積りは厳禁です。現在費用節約を狙って現在のリスクを避けて、将来のリスクを上げる行為です。

ちなみに公共工事では相見積りを行いますが、役所が工事仕様書を作成します。時に工事仕様書を作成するコンサルタントを雇っています。そして安い業者に依頼したことを議会で説明するために行いますが、談合等問題が多い事はご存じの通りです。

けれども一般の私達は、工事仕様書など作成できません。そして「低予算」＝必要以上の工事（内容）を省いて工事予算を削減するには、専門工事業者に考えてもらう事が沢山あります。ただその「考えてもらう」は無料ではありません。相手に考える時間、手間、そして何より貴重な知恵をサービスしてもらっています。これは相見積りをするなら、本来コンサルタントにお金を払って考えてもらう事が含まれています。

ところが、相手が手間と時間と知恵を費やして作成した見積書を、安易に相見積りと称して他の専門工事業者に見せたり、内容を話したりする中小ビル所有者が後を絶ちません。これが非常に問題になっています。

例えばそこでＡという工事業者が考えた見積書を、相見積りと称してＢの工事業者に見せれば、それはA社のアイデアをB社に流出させる窃盗行為です。Ｂ社はA社のアイデアをいただいた上で、アイデアを考える手間もなく、より安い見積書の作成ができます。ただB社もそんな人のために、良い仕事はしません。A社もB社も、将来にわたってそのような人は信頼しません。

相見積もりの背景にあるのは、「ぼったくられるのではないか不振」「相手を損させても自分だけは損したくない」という、業者不信です。それでは、工事業者と良い関係を築き、低予算でかつ良い仕事をしてもらう事は難しいでしょう。

本当に工事業者に、低予算で良い仕事をしてもらうためには、相見積は絶対に厳禁です。

TOPに戻る

3.18 工事請負契約の内容と補償・保証もよく理解しておく

工事請負契約締結に際しては金額及び支払時期、工事内容及び工事期間の確認はもちろんのことですが、発注側の重要権利として、

• 請負工事としての補償（賠償）対象及びその期間
• 工事の保証内容及びその期間

は必ず確かめておきます。賃貸借契約書同様に、工事請負契約書も、トラブル解決マニュアルです。また追加費用発生する恐れがあるのか、ある場合にはどのようなケースなのかも、事前に説明を受けておきましょう。

3.19 工事は共同プロジェクトだが、工事中リーダーは工事業者

さて、ひとたび工事請負工事契約を締結した後は、工事終了まで、専門工事業者がリーダーです。

専門工事業者は工事を請負い、工事期間中は自らリスクを請け負って工事をしてくれます。だから専門工事業者の工事に協力し、素人口出しで邪魔をしてはいけません。発注者としても、工事中は不慮の事態にいつでも対応ができるようにしておきます。

3.20 工事が終了したら

工事が終了したら、工事完了検査は必ず立ち会います。 工事仕上がりで気になった点は、すべて遠慮なくここで言い、修正が必要であれば修正をしてもらいます。図面、工事仕様書、説明書、保証書の類の書面は必ず受け取ります。

4.21 工事保証期間の終了前

工事保証期間がある場合には、補償期間終了の直前に、自分で点検をするか、工事をした専門工事業者に工事保証終了前点検をしてもらいます。（空調や消防設備といった「物」系はあまりやりませんが、屋上や外壁の防水等工事は、必ず見てもらいます。）

TOPに戻る

自分の予算かつ低予算低リスクの分散修繕で、現在の建物はまだ100年超長寿化できます。建替えや高額リノベーションは不要です。築30年以上中小ビル資産・一棟所有中小マンション資産のご相談はまずビルオへ。長寿化プラン、安定ビル資産経営、その他問題解決の助言・指導・支援。また古い建物が持続できる街作りに対する助言も行っています。

お気軽にフォームお問合せ又は30分無料オンライン面談をご予約下さい

4.1 電気設備・幹線

キュービクルある建物では、電気主任技術者と相談をします。キュービルのリニューアルが必要な場合でも、中の設備の必要部分だけを交換する、箱ごと総リニューアル等いろいろなやり方があります。もちろん後者が高額です。

近年電気使用量が増えて、増えた電気使用量に合わせて電気幹線も交換する場合もあります。

部屋の照明器具やコンセントは、内装リニューアルの際にリニューアルし、LED化もされていると思いますが、古いコンセントは火災リスクがあります。また蛍光灯は廃棄費用が高額になりつつありますから、あればどこかで更新をします。 忘れがちが収益ビルの子メータですが、法律上は、10年に1回交換です。

4.2 給排水管・設備

排水管漏水はよくあるトラブルです。昔の鋳鉄管や、ジョイント部分に鋳鉄管が使われているタイプでは、更に錆リスクがあります。 水使用量が多い居住用マンション・飲食ビルは、漏水事故が起こりやすいですが、水使用量が少ないオフィスビルは、さほど漏水事故は起こりません。

よほど酷くならない限り、ライニング工法（管更生）工事で対応ができます。ただ漏水事故が頻発する箇所では、該当横菅を更新します。

ビル・マンション等の給水は、昔は高置給水タンクが一般的でしたが、現在は多くの地域で、10階建てくらいまでは、直結増圧式が水道局に推奨されています。（時々対象外がありますが、給排水菅工事の業者に聞けばわかります。）高置給水タンクから直結増圧式にリニューアルをすると、建物内水質が良くなる上に、毎年の高置給水タンク清掃・保守・修繕費が発生しなくなります。ただ一方で、単純リニューアルとはならず、給水縦管を増圧に耐えられるものにリニューアル、ついでに排水縦管もリニューアル。また必要なくなった屋上高置給水タンクを地上に降ろす、その後を防水処理する・・等工事が不随して総額が高額になりがちです。やるにしろ、予算確保とタイミングは30年分散修繕計画で計画をします。

給水ポンプや排水ポンプは、定期的に壊れますから、その都度修繕費で交換します。

4.3 外壁・屋上

外壁は、マンションも含めて大規模修繕工事業者は数多くありますが、高額になりがちな一方で、サービスや考え方が千差万別で、業者を選ぶのも工事内容を決めるのも、大変難しい領域です。

外壁修繕工事には、雨漏り止める、美観を回復する、防水保護をする、の３つの目的があります。同時に鉄部やサッシ工事等を行う場合もあります。それぞれ何が必要か、どうすべきか、丁寧に話し合います。 市街地の防火地域の耐火建物で隣建物と隣接している場合建物は、前面だけで手入れで済む場合がほとんどです。（雨漏りがない限り）外壁タイルが古く、補修タイルが手に入らない場合、タイルの上から塗装する手法もあります。このあたりはアメリカでは既に３Dプリンタで安価に補修タイル作成ができていますから、３Dプリンタ修繕の導入を待ちましょう。

屋上の防水塗装は、既に行っていると思います。近年防水工法によって、10年や15年20年等がありますから、予算と相談をして選びます。防水工事は必ず保証があります。保証内容をしっかり確かめます。

4.4 エレベータ

エレベータのリニューアルは、やり方で費用インパクトが多いところです。だから慎重に考えましょう。

エレベータリニューアルの判断そのものの相談相手は、現在のエレベータ保守会社です。だいたい築30年を過ぎると交換を言われます。40年程度で保守部品保管期限が過ぎたという手紙をもらう事がありますが、部品はあるものです。（他の交換エレベータから取った部品が保管されています。）既存不適格を指摘される場合がありますが、これは違法ではありません。

ただしリニューアルに際しては、リニューアル費用＋30年の保守費用の総額で考えます。

■会社を選ぶ
エレベータ会社には、メーカー系と独立系があります。前者は、三菱・日立・東芝・日本オーチス・フジテックの５大メーカー三菱や東芝といった大手メーカーです。独立系は、多くは保守会社ですが、自社でエレベータ開発をしている会社や外資もあります。両社を比較すると、メーカー系は高額で独立系はかなり経済的です。

■工事内容を選ぶ
エレベータのリニューアル工事は主に２つのやり方があります。基盤交換と籠ごと交換です。前者は、経年劣化するのはエレベータを制御する基盤だから、その基盤だけを交換します。ただ数十年たつとエレベータ内部も汚れてきます。新しい地震制御や緊急通話等の追加もしたい。すると籠ごとすべて全交換することになります。もちろん後者の方がはるかに高額です。

■その後の保守メニューを選ぶ
エレベータ保守には、フルメン契約（フルメンテナンス）とＰＯＧ契約があります。フルメン契約では、故障の際の対応や（軽微な）交換部品がすべて込みです。ＰＯＧ契約は、故障の際の対応を都度修繕工事費として支払います。ただしフルメン契約は、毎月のエレベータ保守費がPOG契約と比べて、はるかに高額です。エレベータリニューアルの際は、その後の保守について、両方の費用を聞いて、それぞれの30年総額を比べて、どちらにするか選びます。例えば30年総額で、フルメン契約の方が1千万円よりはるかに高い場合、それでもう1回エレベータリニューアルが出来る訳です。

4.5 内装工事

日本では内装工事もすぐに、内装工事業者にお任せですが、本場ヨーロッパや他国の一般のビルやマンション、戸建て住宅所有者は、内装工事のかなりを自分でやります。建物内部のリフォームを、必要なところだけ職人さんを雇って、住みながらすべて自分で工事をする人も少なくありません。現在では、工事のやり方を教えるyoutubeプログラムも沢山あります。

TOPに戻る

→ はじめに
→ 建物を長寿化とは、建物を負債にしない事
→　建物を負債化させずに長く使用するための分散修繕
→　地域賃貸マーケティングで賃貸も継続する安定ビル資産経営　
→　建物資産のアセットマネジメントと多面性

自分の予算かつ低予算低リスクの分散修繕で、現在の建物はまだ100年超長寿化できます。建替えや高額リノベーションは不要です。築30年以上中小ビル資産・一棟所有中小マンション資産のご相談はまずビルオへ。長寿化プラン、安定ビル資産経営、その他問題解決の助言・指導・支援。また古い建物が持続できる街作りに対する助言も行っています。

お気軽にフォームお問合せ又は30分無料オンライン面談をご予約下さい