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賃貸も継続の安定ビル資産経営 Ⅰ 中小ビルの安定ビル資産経営 Ⅱ 地域賃貸マーケティングとは Ⅲ 30年安定ビル資産経営計画の作成：賃貸経営計画 Ⅳ 30年安定ビル資産経営計画の作成：分散修繕とリスクの分散 Ⅴ 賃貸リーシングの取り組み方

1.1 築古収益ビル経営の問題は賃貸継続

築古収益ビルが、分散修繕で資本的支出工事を行い、経営を継続して安定した利益を継続するには、次の自立したサイクルが必要です。

1.11 収益建物の4面性

建物資産には3面性（物、数字、権利）がある事は、分散修繕でも指摘をしました。収益建物資産には、もう1面加わり4面性（物、数字、営業、権利）があります。 この営業面とは、宅地建物取引主任者の資格を取って賃貸営業をするという意味ではありません。自物件の経営を継続するために、営業視点で賃貸マーケティングを行い賃貸方針を決めて物件を準備し、不動産屋や賃貸リーシング業者を使ってテナントを確保する一連を言います。

1.12　収益ビルの負のサイクル

そして先のサイクルが上手くいかなくなった場合、つまり物、数字、営業いずれかのリスクが極端に高まり、自立した収益ビルのサイクルが保てなくなると、そこから収益ビルの負のサイクルに陥ります。そしてやはり10年20年時間をかけて、サイクルが進行し、負債化していきます。

1.2　築古物件の賃貸を維持するとは

ここで築古物件の賃貸はなぜ難しいのか、賃貸を維持するためには何が問題になるのか、を確かめます。

1.21 なぜ築古になると賃貸が難しくなるのか？

築古になると賃貸が難しいと言われます。これはいくつかの要因があります。

1. １建物が経年劣化で古臭くなり清潔感を失い、選ばれにくくなる
2. ２年月と共に物件に求められる要件が変わり、要件に合わなくなる
3. ３地域に新しい物件が増えて、従前の賃料では選ばれなくなる
4. ４地域が衰退して、需要がなくなる

１～３は、わずかな経営努力で解消できます。実際に手入れがされて賃料が手ごろであれば、築古ビルでも好んで選ばれます。初期投資回収が終わった築古ビルは、多少賃料を下げても十分に経営は成り立ちます。４は多少考慮が必要ですが、地域に人がいる限り、何らかの物件需要はあります。

1.22 賃貸は地域賃貸マーケティングで決まる

では１～３及び４の様子を、どう把握できるのか？それ地域賃貸マーケティングです。 詳しくはⅡ地域賃貸マーケティングで見ますが、貸物件は、地域賃貸マーケットで、その地域賃貸マーケットで物件を探している人に選ばれる事で、賃貸が成立します。その賃料水準や、どのようなテナントが物件を探しているのか、どの程度物件探しが活発化、そして将来動向はどうか、すべて地域賃貸マーケットに答えがあります。

1.23 地域賃貸マーケットは、社会経済動向の影響を受ける

地域賃貸マーケティングが重要な理由は、地域賃貸マーケットの需要動向や相場賃料が、社会経済の動向で上下をする事です。この社会経済は国単位での大きな景気動向と、地域の興隆衰退があります。 同じ土地の同じ建物でも、この地域賃貸マーケットの波によって、高賃料で楽に賃貸ができる時もあれば、賃料水準が下がり賃貸が難しい時もあるのです。（リーマンショックの後を覚えているでしょう。）こうした下落相場では、個人があがいても出来る事はありません。だから地域賃貸マーケットの動向を理解する事は非常に重要なのです。

1.24 地域賃貸マーケティングの中での自物件賃料ポジションは上下する

一方で地域賃貸マーケットの賃料水準には幅があります。Ｓクラスビル、Ａクラスビル、Ｂクラスビルと賃料が違うのはもちろんですが、Ｂクラスビルの中でも相当の幅があります。 この賃料幅の中では、各物件は他のライバル物件との比較検討で、テナントに選ばれる賃料（賃料ポジション）が決まります。 建物の経年劣化と共に賃料が下がる理由は、このライバル物件との競争力が低下していくからです。けれどもここは、リフォーム・リノベーションはもとより何らかの賃貸効果目的工事投資を行う事で、下落を食い止め、時には賃料ポジションを上げる事もできます。

1.25 問題は賃貸効果目的工事投資をどのように行うか

賃貸効果目的工事は先行投資です。高額投資をやりすぎると、負のサイクル一直線です。だから地域賃貸マーケティングで実現可能賃料を想定して、効果的なタイミングで効果のある内容で工事を行わな変えればいけません。この判断が築古ビル経営のキモになります。

それも単に内装工事だけではなく、分散修繕として建物全体の資本的支出工事すべての結果として、目指す賃料でテナントに選ばれる物件、テナントに選ばれる建物でなくてはいけません。だからこれは賃貸経営だけでは決められず、分散修繕の計画と一体で考えます。

1.26 人口激減時代でも、築古建物資産は十分に経営可能

尚、人口が減少するのだから、古い建物にお金をかけても無駄と思われるかもしれません。ただそう考えてあきらめるのは、あまりにも短絡的です。

建設投資を回収しなければいけない築浅建物と違い、建設投資回収がとっくに終わった築古建物は、低予算低リスクの分散修繕ができていれば、低予算で建物を維持し、安い賃料でも十分に安定利益を得る事ができます。人口が減少をしても、そうして安い賃料で広い面積を使ってもらう事ができるのです。そうして人口が減少しても、誰もがゆとりある生活を送りながら、建物も街も維持ができます。つまりウサギ小屋からの卒業です。ビルの本場ヨーロッパや世界の他国では、そうしてどこの街も空間のゆとりある生活環境が保たれています。

1.3 安定ビル資産経営とは

築古収益ビルが、建物を適切に維持してかつ賃貸を継続し、安定した利益を得続けられるようにするのが、安定ビル資産経営です。安定したビル資産経営は、永続的にでも自立して利益を産み続けます。

1.31　賃貸経営から、分散修繕も含む築古ビル資産経営へ

築浅時代は、PLだけを見る管理が中心の賃貸経営で十分ですが、築古ビルになると、BSの資本的支出工事も必要になります。つまり、PLとBSの両方を見る築古ビル資産経営が必要になるのです。

1.32 賃貸経営と分散修繕は、一体として関係している

賃貸経営と、分散修繕は、それぞれPLとBSとして、別々に考えるのではなく、一体として考えます。

賃貸経営による賃料収益が分散修繕工事の原資となり、分散修繕工事は将来の賃貸経営による賃料収益を実現するために、行います。分散修繕を、いかに「低予算」「低リスク」「高効果」で行えるかが、将来の賃貸経営を作り、将来のビル資産経営利益を実現するのです。

1.33 地域賃貸マーケティングが賃貸経営と分散修繕を決める

分散修繕は、
物リスクと数字のリスクのバランス
現在リスクと将来のリスクのバランス
を取って低リスクを保ちます。しかし賃貸経営がか関わる収益ビルでは、全てのリスクは、地域賃貸マーケットとの関係で決まります。 地域賃貸マーケティングがベースとなって賃貸経営と分散修繕を決めるのです。

1.34 必要なのはビル資産経営

この地域賃貸マーケティングをベースにした、賃貸経営と分散修繕の融合が、ビル資産経営です。 PLとBSの両方にまたがり、また時間軸を持ち、ビル資産経営のサイクルを実現します。

1.35 必要なのは経営の安定：安定ビル資産経営

目指すのは、もちろん安定ビル資産経営です。安定こそが低リスクであり安心だからです。 ある年に賃料収入ゼロで翌年に高額リノベーション投資をして、高賃料収入を狙う・・・では何かの想定が狂ったら終わりです。

1.36 ビル資産経営サイクルは安定で自立する

安定ビル資産経営は、ビル資産経営サイクルが回り続ける限り、安定して自立していられます。自立とは、外部からの追加投資なしに、賃料収入の一部を資本的支出投資に回し続ける事で、収益ビル資産が利益を産み続ける状態です。つまり建物資産は、永久に利益を産み続ける金の小槌となる訳です。

1.37 やはり最初は30年安定ビル資産経営計画が必要

この安定ビル資産経営を実現するためには、分散修繕に最初は30年分散修繕計画が必要なように、やはり最初は30年安定ビル資産経営計画が必要です。これは30年分散修繕計画を含んでいます。

30年安定ビル資産経営計画を作成することで、賃貸経営と分散修繕を一体で考えられるようになり、また「低予算」「低リスク」だけではなく「高（費用対）効果」な分散修繕の工事に取り組む事ができるようになります。

1.38 30年安定ビル資産経営計画の作成

マイクロソフトエクセル等シートで
賃貸経営計画
（管理計画）
（資金計画）
分散修繕計画
が縦に並びます。30年分散修繕計画同様、分析用の計算式が埋め込まれている事が重要です。ビルオでご相談を頂きましたら、30年分散修繕計画のひな型をご提供します

実際の作成の流れは次の通りです。

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2.1　地域賃貸マーケットマーケティング

まずエクセル表に向かう前に地域賃貸マーケティングを行います。地域賃貸マーケットは、いわゆる取引所がありませんから、自ビルの地域賃貸マーケットは、自分で見つけるしかないのです。地域賃貸マーケットの全体像は次の通りです。

2.11 地域賃貸マーケット（のセグメンティング）

自ビルにとっての地域賃貸マーケットは、ライバル物件が存在する範囲です。これは切り取り方で変わります。

一般的に不動産屋が名づける切り口には、例えば、渋谷、新宿、池袋といった単位の場合もあれば、東京六区（千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区、文京区）と、城南 城北 城東 城西といった区分もあります。

中小ビルの場合、もっとローカルに考えます。例えば渋谷という一つの地域を取っても、恵比寿原宿を含む渋谷地域の場合もあれば、渋谷駅に限定の場合、更に道玄坂付近／宮益坂付近、駅前繁華街や少し駅から離れたブランド地域等それぞれ違います。

2.12 自物件の特徴

自物件の特徴とは、賃貸マーケットでの自物件の情報です。良し悪しはありません。全て自ビルの個性です。

この自物件の特徴には、固有の特徴（変えられない特徴）と変えられる特徴があります。

経年によってテナントが物件に求める条件は変わってきますが、変えられない特徴は生かすしかありません。変えられる特養を選ばれる状態に保ちます。

2.13 自物件を選ぶターゲットテナント

「自物件（の特徴）を選ぶターゲットテナント」を見つけて、理解します。

理由は、物件を選ぶのは、テナントだからです。テナントは、事業規模や事業タイプに適した「条件」をつけて物件を探します。例えば

• 貸室の床面積は、部屋を使用する従業員数や事業規模と関係します
• また立地条件やビルグレードも、事業のタイプと関係します
• 来客型ビジネスは、駅に近い繁華街や主要通り沿いを好みます
• 逆に裏通りの静かな環境を好む会社も少なくありません
• 女性が主の会社に好まれやすいビルと、男性が主の会社に選ばれるビルとは、雰囲気が違います

といった具合です。

「ターゲットテナント」が分かると、その好みや選好性がわかるようになります。１棟のビルで、ターゲットテナントは１タイプだけではなく、多数ありますが、一番低予算で高効果が出せるターゲットテナントを選びます。

2.14 自物件のライバル物件

自物件のライバル物件とは、自物件を選ぶ可能性が高いターゲットテナントが、物件探しの時に他に比較検討をするビルです。同じ地域賃貸マーケット内にある、貸床面積や立地条件をはじめ物件特徴が似通っているビルです。

自ビル物件の募集賃料は、ライバル物件との比較で決まります。賃貸効果目的工事も、ライバル物件を知ると、より無駄なく低予算で高効果な戦略を立てられるようになります。

2.15 自物件のポジショニング

自物件のポジショニングとは、地域賃貸マーケット内の自物件の賃料ポジションです。通常は他ライバル物件との比較できまります。

この自物件のポジショニングは、ビル資産経営次第で上下します。

ベースとなる地域賃貸マーケットの相場は、社会経済の動向や、地域の興隆衰退で常に上下しています。ただリーマンショック後の低迷期を思い出せばわかりますが、個人では買えられません。それに対して自物件のポジショニングは、経年と共に下がりますが、賃貸効果目的工事投資等でアップする事ができます。

ただし留意すべきは、他のライバル物件の賃料が必ずしも合理的に決まっていない事です。 賃貸マーケットはいわゆる「レモンマーケット」です。客観的な相場がないので、極端に高い賃料で選ばれる物件や、極端に安い賃料で選ばれる物件が、混在しています。だから賃料に疑問がある事例は除外もしくは修正をします。

2.16 地域賃貸マーケットの動向を読む

現在の地域賃貸マーケットが見えてきたら、将来の動向を読む訓練も日ごろから行っておきましょう。 賃貸マーケットは、様々な社会経済事情の影響を強く受けます。

• 社会経済環境による影響（例えばリーマンショック後や、特定産業の衰退）
• 地域の今後の人口減少が激しい
• 近隣で再開発等があり人の流れが変わる
• 学校や企業等の移転が予測されている
• ターゲットテナントの事業環境の変化

一朝一夕でわかるものではありませんが、予測しては結果を見る・・を繰り返していると、精度が向上してきます。ビル資産経営者として、自ビル経営に関係ある地域の動向には、アンテナを高くたてておかなければいけません。

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3.1　賃貸経営の全体像

最初に賃貸経営の全体像は、次の通りです。
賃貸方針　（賃料収入を計画して物件を準備する）
賃貸リーシング　（賃料収入を実現する）
賃貸管理　（賃料収入を守る）


築浅の時は、賃貸方針は問題になりませんでしたが、築古ビルでは、これが賃料収入を作ります。だから30年安定ビル資産経営で賃貸方針をしっかり確かめる必要があるのです。

3.11賃貸方針はどう決めるのか？

賃貸方針は、次のように決まります。
といっても多くの場合は、「現状通り」です。ただ賃貸効果目的を「低予算低リスク高効果」で行う観点から、微妙に見直しが必要になる事があります。 また地域賃貸マーケットの事情が大きく変わる場合の対応は、後ほど「3.5 地域の将来見込みが厳しい場合」でみてみます。

3.12 賃貸経営の特徴

もう一つ最初認識すべき重要な賃貸経営の特徴があります。それは、賃料収入そのものは、地域賃貸マーケットの影響を直接には受けにくいない事です。賃料は、賃貸借契約で固定です。テナントが退去するまで、変わる事はありません。（賃料減額要請を受けた場合は別です）そこが賃貸経営の魅力ですが、ところがテナントが退去をすると、突然築古ビルとしての時価の風にさらされます。
ここで大きな判断に迫られる訳です。
時価の低い賃料を受け入れ、利益を減らすか。
賃貸効果目的工事投資を行い、多少は賃料アップを狙うか。

3.2 30年安定ビル資産経営計画での賃貸経営計画の作成

30年賃貸経営計画は、各貸部屋の賃料表（レントロール）の30年延長です。ただし1棟まとめて総額から空室率分賃料を差し引く簡易方法もあります。

3.21 テナント入居期間は、賃貸サイクル

問題はテナントの退去をいつ見込むかですが、テナントの入居期間は、賃貸サイクルを決めます。 だいたい自ビルの傾向で、一度入居したテナントが、退去しない／10年くらいで退去する／5年くらいで入れ替わる・・・等があるものです。それを推察します。オフィス、部屋の広さ、店舗等で異なる場合もあります。

3.22今後30年の賃料水準の変化を想定する

同時に、今後30年の自ビルの賃料水準の変化を想定します。インフレはありますが、よほど好立地ではない限り、「保守的」に、右肩下がりを想定します。具体的にどう考えるかは、この後の賃料はどう決まるのか、で見ます。 留意すべきは、各年数で建物全体の状態が、その賃料水準にふさわしい状態である事を確かめる事です。

3.23 賃貸サイクル終了時点でどうするか？

賃貸経営計画では、各部屋の賃貸サイクル終了時点で、原則、3.22で想定した賃料水準に変わります。（もし数年の空室長期化が想定される場合に、数年ゼロ期間を設けます。）そこで賃貸効果目的工事を想定するかどうか、が問題なります。賃貸効果目的工事を想定した場合、工事をしなかった場合の想定賃料と、工事をした後の想定賃料との差をアップサイドと言います。（上がるとは限りませんが、賃料下落をいくらか食い止める事もアップです。）計画としてはアップサイドを取ると言います。

3.24 賃貸効果目的工事をどう判断するか？

単純にベストな賃料収入を維持することだけを考えれば、毎回賃貸効果目的工事を行えばよい事になります。それができない理由は、２つあります。 まず賃貸効果目的工事を行っても、得られる賃料効果は、地域賃貸マーケット賃料水準の制約の中で、限られている事、 もう一つは、分散修繕では、建物設備機能の経年劣化のリニューアル等工事も必要であり、賃貸効果目的工事に配分できる予算にも制約がある事、です。 賃貸効果目的工事は、個別でも予算の制約を考えますが、建物全体としての予算限度も重要です。ここでも30年分散修繕の計画同様に、建物の総賃貸効果目的工事予算の箱に、どう賃貸効果目的工事を配分するか、小さな工事を都度行うか、絞って費用が大き目の工事を行うか・・・様々な可能性を検討することになります。

ここで目指すのは、「低予算」「低リスク」（実現度が高いこと）「高効果」（賃料収入効果が高いこと）です。何をすれば賃料効果があるかの洞察が深まるほど、「低予算」「低リスク」「高効果」は高まります。そしてもちろん賃貸効果目的工事の総予算を縮小し、更には30年分散修繕予算をも縮小して、より大きな安定利益を享受できるようになります。

3.3 賃料はどう決まるのか

賃貸経営計画の作成では、そもそも賃料がどう決まるのか、がわかっていなければ話になりません。 貸しビルの賃料は、次の２つの要素で決まります。

1. 地域賃貸マーケット相場
2. 地域賃貸マーケット内でのライバル物件との競争

実際の募集賃料決定では、もう少し考える事があるのでそれは後でまた見ます。

3.31 地域賃貸マーケット相場

地域賃貸マーケットの相場は、その時々の社会経済状況、地域状況、インフレ等の影響を受けて、上下しています。ちなみに現在の相場は、相場サイクルの中では高めです。今後日本は、インフレと人口減少による需要減少の下方圧力が拮抗し、地域格差が広がる事が想定されます。

3.32 地域賃貸マーケット内でのライバル物件との競争

地域賃貸マーケット内の賃料ポジションは、何もしなければ経年とともに下がります。どの程度のペースで下がるかは、地域賃貸マーケット内の古くぼろい物件の募集賃料を見て、研究をしましょう。また同時に、アップサイドとして、賃貸効果目的工事を行う事で、どの程度の賃料の物件と競争力がつけられるかも、確かめておきます。そこが賃料効果の上限になるからです。

3.33 30年の賃料予測

現在の募集賃料ならともかく、先の事は地域賃貸マーケット相場がどう変動するかわかりません。そもそもいつテナントが退去するかもわかりませんから、厳密に考える必要もありませんが、分散修繕の原資としてある程度収入見込みがわからなければ、分散修繕や賃貸効果目的工事の予算も決められません。 基本は、地域賃貸マーケットを一定として、地域賃貸マーケット内の賃料ポジション低下を考えます。インフレと人口減少による下方圧力が拮抗するという考え方です。より深刻な地域衰退が予期される場合は、更に下方に賃料を予測します。また5年後より10年後20年後と将来になるほど、不確定要素が大きくなるので、より保守的（下方）に賃料を想定します。

3.4 賃貸効果目的工事の考え方

賃貸効果目的工事は、具体的な内容は必要なその時々で決まります。ただ計画で予算を確保するにも、ある程度どこをどのような感じで改善するといったイメージは必要です。

賃貸効果目的工事は、
「数字」予算と費用対効果
「物」現在の物件の強みに何をするか？
「営業」テナントに選ばれる効果はあるか？
の３点セットで検討をします。

3.41 賃貸効果目的工事の例

賃貸効果目的工事は、例えば次のような対象があります。

貸室やフロアで必要な工事は、数に注意します。

3.42　賃貸効果目的工事は何が（低予算で）効果があるのか？（物・営業）

何が、賃貸効果目的工事として効果があるかは、自ビルを選ぶ可能性が高いターゲットテナントが決めます。

低予算でかつ高効果を求めるならば、ターゲットテナントが現在評価している自ビルの特徴を最大に生かした上で、少し残念だった点を改善する事です。逆に言えば、下手にお金をかけて自ビルの特徴を潰してしまっては、元も子もありません。

ターゲットテナントの選好性は、ターゲットテナントの価値観を反映します。中小ビルの場合、しばしば数百万円の豪華内装より、色や仕上り、些細な工夫やセンスといった、投下費用とは関係ない細部で評価される事が少なくありません。「神は細部に宿る」という通りです。古臭くても、逆に自由な雰囲気が評価される事もあります。

これをターゲットテナントに聞ければよいのですが、例えばどこを改善すればよいと思いますか？と聞けば、予算を気にせず色々言ってきます。改善案をどう思うかと聞けば、お世辞でいいねというでしょう。（たいていはどうでもいいという意味です。）本音を聞くには、ある程度関係づくりも必要です。現在入居テナントが、一番自ビルの良い点と問題点をわかっている事は確かです。またライバル物件の研究も、多くのアイデアのヒントになります。

計画段階ではある程度目途だけつけて、その後本番に向けて理解を深めていきましょう。

3.43　賃貸効果目的工事の予算上限（数字）

30年賃貸経営計画で決めなければいけないのが、賃貸効果目的工事予算の上限です。これは次の３つの数字の上限を検証して、うち一番低い数字を賃貸効果目的工事予算の上限とします。

①アップサイド賃料の上限
賃貸効果目的工事で工事をしなかった場合と比べてアップできる賃料は、地域賃貸マーケットの中で上限があります。築古中小ビルがどんなに頑張っても、新築Aクラスビルの賃料水準は無理です。上限は、地域賃貸マーケティングで調べておきます。

② 分散修繕工事の予算上限
また賃貸効果目的工事予算には、分散修繕工事予算としても、上限があります。賃料アップを見込んで、多額投資をして、見込み賃料収入を得られなかった場合、その後の他の工事予算もなくなり、負のサイクル一直線です。 分散修繕として、30年総工事予算から、建物使用に必用な必須工事予算に先に配分をした上で、賃貸効果目的工事予算配分を決めておきましょう。賃貸効果目的工事は、部屋毎に必要な工事は部屋の数、トイレ・給湯室はフロアの数、必要になる事も、留意が必要です。

③　費用回収期間
ビル資産経営の観点からもう一つ重要なのが、費用回収期間です。 例えばテナントが10年程度で入れ替わるビルで、入替りの都度必要な工事で費用回収期間が10年を超しては、実質費用回収が出来ません。早期退去のリスクも考慮すれば、2－３年程度が理想です。ただし効果が続く場合はもちろん長く見る事もできます。

計算方法は次の通りです。

3.44 賃貸効果目的工事案の比較検討（費用対効果の比較）

いわゆる費用対効果は、言葉は有名ですが、これは単体で使ってもあまり意味がません。どうせ将来の想定だからです。大切なのは中身です。費用対効果は、賃貸効果目的工事案の数字面での比較検討用に使います。Ａ案、Ｂ案、Ｃ案・・・に対して、「実現性」と「費用対効果」を比較検討して、「実現性が高く」かつ「費用対効果も良い」案を選ぶのです。

■　費用対効果の計算
費用対効果の計算は次の通りです。

3.5 地域の将来見込みが厳しい場合

ここでは、地域の地域賃貸マーケットが消滅しそう・・という場合を考えます。人口激減縮小時代には、街が衰退する・・学校や大きな会社・スーパー・工場が移転する・・将来の地域賃貸マーケット見込みが厳しい地域が大多数です。ＡがダメでもＢが大丈夫という簡単な話はまずありませんが、他の用途等を検討する際のヒントを簡単に述べておきます。

3.51 貸会議室・シェアオフィス・貸倉庫等

こうした空間ビジネスを入れる事をオペレーション導入といいます。（空間を）オペレーション（する）ビジネスが成功するかどうかは、ビジネス運営者（オペレーター）の手腕で決まります。立地や物件は関係ありません。そして長く生き残るのはわずかです。 これに手を出して良いのは、自分の広告宣伝集客力と運営力の自信があるか、さもなければ能力が高いオペレーターと組む場合だけです。

3.52 用途変更

オフィスがダメだから居住用に変更する。ホテルに変更する。といったソリューションもあります。用途変更は最終手段です。相応の投資を要し、しかも一方通行です。 オフィスから住居、ホテルへといった場合、マーケットが変わるだけではなく、建物にかかる建築基準法の適用も変わります。住居やホテルはオフィスとは比べ物にならない程水使用量が増え、給排水管の問題も増加するといった具合です。

3.53 それも見当たらない場合、地域での話合い

検討しても、思わしい案が見つからない・・・場合が実際にはほとんどです。ではどうすれば良いのか？

安易に結論を急がない事です。

もし想定が外れないようであれば、問題は近隣地域全体でうｓ。地域として、地域の街おこし／街の維持を話し合いを作りましょう。資本を投下する街作りではなく、地域賃貸マーケティング手法を街全体に適用して、古い建物が生きる街の特徴を、一棟一棟ではなく街全体で作るのです。

ビルオでは、こうした築古ビルの街作りの助言も行っています。

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4.1 作成の考え方は単独の30分散修繕計画作成と同じ

4.11　考える事

30年安定ビル資産経営計画の中での分散修繕計画作成で考えるべき事は、賃貸経営計画で考えています。
分散修繕の工事財源：将来に渡る賃料収入
将来のビル使用者：自ビルのターゲットテナント
将来の自ビルの在り方：3.32 何が（低予算で）効果があるのか？で考えた事をを含めて将来の予定賃料ポジションでターゲットテナントに選ばれる自ビル

4.12 準備：収益ビルの分散修繕対象工事と優先順位

収益ビルでは、分散修繕の対象工事には、建物設備機能等の経年劣化部分のリニューアル等工事に加えて、賃貸効果目的工事が加わります。ただ両者は綺麗に分かれる訳ではなく、１つの工事で両方の目的が共存する事が珍しくありません。ビルの使用だけを考えるなら最低限のスペックで良くても、テナントに想定賃料を支払ってもらうには、もう少し機能性能グレードが必要だったりする訳です。

優先順位は、それぞれ別々に考えます。

4.13　30年総工事予算

収益ビルの30年総工事予算は、
見込み賃料収入の5%から10％を推奨します。 そこから、検討を通して±していきます。

4.14　30年分散修繕計画作成での留意点

30年安定ビル資産経営としての30年分散修繕計画特有の留意点をいくつか述べておきます。

1. 建物設備機能リニューアル工事の工事サイクル（リスク許容程度）及び機能性能グレードは、賃貸経営計画で見込んだ賃料水準で選ばれる水準
2. 30年賃貸効果目的工事総予算を、何の工事にどう配分をするかは、これだけで相当に検討する
3. 賃貸効果目的工事は、実際にはいつ必要になるかわからないので、賃貸計画上の予定より早めに予算をみこんでおく
4. インフラ工事でもテナント退去時でなければやりにくい工事がある。例えば給排水管（横菅）の更新や、窓／サッシの更新、消防設備の更新等。こうした工事は、時期をテナントサイクルに合わせて計画する。ただし実際にはいつ必要になるかわからないため、予算に余裕をもたせた計画を作成する
5. 現在30年総工事予算で、賃貸経営計画で見込んだ賃料水準で選ばれるビルであれば、そこから更なる30年総工事予算削減を目指すが、もし賃貸経営計画で見込んだ賃料水準で選ばれるのが難しい状態であれば、賃貸経営計画を見直さなければいけない

4.15 リスクの分散を確かめる

30年分散修繕の仕上げであるリスクの分散は、30年ビル資産経営計画作成では、安定ビル資産経営の輪で確かめます。

4.2 安定ビル資産経営

30年安定ビル資産経営計画作成の仕上げが、安定ビル資産経営の確認です。安定こそが、低リスクです。安定こそが、人口激減の難しい時代でもビルの経営と資産を守ります。

4.21　安定ビル資産経営とは

安定ビル資産経営とは、「数字」「物」「賃貸」面が全て「安定」している状態です。（ちなみに安定は一定とは違います。多少変動や下落等傾向があっても、長期傾向が見えているのが、安定状態です。） より具体的に安定ビル資産経営とは、 　　　　
・事故を起こさず　「物」
・賃貸を継続　　　「賃貸」
・負債を作らず　　「数字：BS」
・利益を維持する　「数字：PL」
４つが満たされた状態です

4.22　安定ビル資産経営サイクル

この安定ビル資産経営は、安定ビル資産経営のサイクルで維持できます。一度安定ビル資産経営のサイクルが出来ると、サイクルのモーメンタムで楽に安定ビル資産経営を維持できるようになります。ＡをしたらＢの結果で・・と言えるほどビル資産経営は単純ではありませんが、大きな流れで安定ビル資産経営のサイクルが見えます。

何か問題があれば、安定ビル資産経営サイクルに戻るように、問題を対応します。

4.23　安定ビル資産経営のストーリー

安定ビル資産経営サイクルは、安定ビル資産経営のストーリーで確かめます。次の３つのストーリーに破綻が無い事が、安定ビル資産経営サイクルの要件です。

■「数字」のストーリー
30年安定ビル資産経営計画表は、数字「利益」のストーリーです。
賃料収入のストーリーと分散修繕がつながらなければいけません。つまり賃貸経営計画のテナントサイクル時期に合わせて、賃貸効果目的工事等が入ります。 その上で分散修繕の数字のストーリー、予算が準備できてから工事、も極力守られます。



■「物」のストーリー
「物」のストーリーは建物の状態です。築古ビルとして、建物設備や内装等の経年劣化があっても、全体として見込み賃料で選ばれるビルであり続けなければいけません。悪化場所のリニューアル工事等を行い、建物全体では一定水準を保つように、必要なタイミングで必要な工事が計画されているのが、「物」のストーリーです。

■「賃貸」のストーリー
「賃貸」のストーリーは、賃貸経営のストーリーです。
地域賃貸マーケットの中で、空室が出たら時価で／賃貸効果目的工事を行い、目指す想定賃料で次テナントが入る。このストーリーが、地域賃貸マーケットの動向や他のライバル物件との比較で、競争力ある状態に「物」の物件が準備できていなければいけません。

4.24　ストーリーが重なりつながる

３つのストーリーを重ねても、ストーリーがつながり、どこにも無理や破綻がない事を確かめます。

ここでたとえ直観でも一瞬でもどこか違和感を感じたら、それはどこかが破綻しています。賃貸計画及び分散修繕計画を見直します。

ビルオの30年安定ビル資産経営計画作成講座を受講されると、こうした確認をご一緒に行うので、自己流でストーリーの破綻に気が付かず、後でトラブルで苦労するるリスクを極力軽減して、ストーリーを確認する勘を体得できます。

4.25　沢山のストーリーを検討する

エクセルシートをコピーして、沢山バリエーションを作成します。 30年ビル資産経営計画も、沢山のストーリーを検討する事で、より高利益で安定した安定ビル資産経営計画が見つかると同時に、それが経験値として実際の賃貸や工事判断の場面で生きます。

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ビル等ご所有建物の資本的支出工事の取り組み、地域賃貸マーケティングを基にした安定ビル資産経営、その他所有問題から、管理改善、賃貸工事等ソリューション選択まで、ビルオには縮小時代日本のビル資産所有者・経営者・後継者のお悩み、ご相談に応えるすべてがあります。ご所有ビルはまだ100年超使用経営利益を産む資産です。一棟から十数棟ポートフォリオ、更に古い建物の街づくりまで。まず無料オンライン相談でお話をしましょう。ご要望に応じて守秘義務誓約書を差し入れします。

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5.1　賃貸リーシングの流れ

賃貸リーシングは、退去予告が出たところから始まります。普通賃貸借でもオフィス店舗は通常６ヶ月前予告です。その時点から６ヶ月間が、次のリーシングの準備期間です。

5.11　退去予告が出たらまず地域賃貸マーケティング

現在テナントから退去予告が出たら、まず地域賃貸マーケティングを行います。 現在の地域の賃貸状況がどうか、知り合いの不動産屋に聞いたり、またはネットでライバル物件の募集賃料を調べて、自物件の次の募集賃料を推測します。

5.12　何か工事が必要か？

ここで検討に上がるのが、何か工事が必要か？です。 30年安定ビル資産経営計画を参考にしますが、地域賃貸マーケット相場が良いから必要ない場合もあれば、逆に相場が悪すぎて効果がないから必要なくなる場合もあります。予定をしていなかったけれど、低予算高効果が見込めるから行う場合もあります。30年安定ビル資産経営計画で将来のビル資産経営への影響をシミュレーションをして決めます。

5.13　工事を行う場合

ここで工事を行うと決めた場合は、工事可能になったら遅滞なく工事を行い、早く次の賃貸準備ができるように、段取りよく進める必要があります。速やかに相談ができるためには、前々から業者を探して選定しておきたいものです。

ここで重ねて工事の手間を省くために、原状回復工事を費用で精算する場合もあります。こうした交渉は、通常は元受不動産屋が間に入って調整をします。

5.14　現テナントの退去条件もしっかり確認する

ところで、現在テナントから退去予告が出たら、現在テナントとの賃貸借契約書も読み込み、退去時条件を確認します。たいてい

• 原状回復の内容
• 原状回復工事業者の指定もしくは承認
• 残置物の可否及び条件
• 敷金返還の条件

が書いてあります。他に特約事項がある場合もあります。基本は契約書記載に則って、進めます。

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5.2　次の募集賃料の設定

次の募集賃料の設定は、「前と同じ」ではなく、地域賃貸マーケティングで決めます。次の募集賃料の設定は地域賃貸マーケティングで決まります。

ただ地域賃貸マーケットが上向きなら強気（高め）、地域賃貸マーケットが下向きなら弱気（低め）に設定する。着地賃料に対して、わずかに高めに募集賃料を設定して、賃料交渉可幅を不動産屋に伝えておくといった、プラスαテクニックもあります。ご興味があれば、ビルオに教えて欲しいとご要請下さい。

5.21　普通借か定借か

一時、建替えの時にテナント退去が面倒だから「定借」が流行りましたが、建替えを考えない安定ビル資産経営では、普通借で十分です。通常は普通借と定借では、定借の方が賃料が下がります。 流行の波がある店舗等は、定借の方がコントロールしやすいでしょう。ただ日本の定借は解約不可条項をいれず、再契約交渉も可のため、あまり定借のメリットがありません。

5.22　募集条件戦略

募集賃料の設定以外に、賃貸リーシングを有利に進めるための募集条件の戦略もあります。

募集条件戦略：敷金、礼金更新料を減らす。フリーレントや段階賃料を導入する。通常ＢＣ工事をＡ工事として行う。等初期条件を抑えて借りやすくする
ただ効果があるように行わなければ効果がありません。元受け不動産屋に実力が必用です。こうした戦略は、有望テナント候補が出てきた場合の賃料交渉札としても使います。

5.3　賃貸リーシングの強化

空室が出ると、１日も早く次のテナントを決めたいのは、誰もが同じです。そこでただ不動産屋に毎日まだかまだかと催促をしても、ウザがられるだけです。必要なのは、チームとして一緒に賃貸リーシング強化に取り組む姿勢です。

5.31　賃貸リーシングの全体像

賃貸リーシングの全体像は次の通りです。

5.32　賃貸リーシングの強化

賃貸リーシングはやってみなければ分からないところもあります。元受け不動産屋とPDCAサイクルを回しながら、各ポイントそれぞれに、改善箇所を見つけて、改善をしていきます。

• ターゲットテナントの認識は正しいか？
• ターゲットテナントの物件探し手法を分析できているか？
• ターゲットテナントに強い不動産屋／媒体を分析できているか？
• ターゲットテナントに刺さるように、物件紹介が出来ているか？
• 元受け不動産屋／賃貸仲介業者の営業状況はどうか？

時に全部を見直しても効果が無いケースがあります。つまり地域賃貸マーケティングが上手くできていなかった／風向きが変わった場合です。この場合には、
募集賃料・募集条件を見直す
賃貸効果目的工事を加える
を検討します。ただ利益に関係するだけに最終手段です。

5.33　ネット対策は必須

現在であれば欠かせないのがネット対策でしょう。インターネットで自物件をエゴサーチしてみると、多くの物件紹介サイトが自物件を紹介している事がわかります。 そこで、

• 募集条件が正しいか？
• 写真や紹介文が魅力的か？

を確認します。間違いがあったり今一つであれば、遠慮なく連絡をしてアップデートをしてもらいます。

5.34　不動産屋との付き合いスタイル

貸主と不動産屋との付き合い方は、慣習が大きく、誰かに教えてもらう事はないでしょう。大きくわけて次のスタイルが可能です。

貸し主であるビル資産所有者が、誰に賃貸リーシングを依頼するか？そこに決まりはありません。一般／専任／専属専任は、不動産業者側のルールです。売買の時は問題になりますが、賃貸ではさほど重要視されません。貸す側としては一般で十分です。現在のようにインターネットで物件情報が出回っていると、この不動産屋でなければリーチできない特別なテナント／物件というのは、ほとんどないからです。

とはいえ貸し主側として、実務上、Aの１の不動産屋／賃貸管理会社／仲介業者とだけ付き合う/b>のが一番楽です。だからそれでテナントが決まる間は、問題になりません。ところが不動産屋／賃貸管理会社／仲介業者は、属人的なビジネスで、経年と共に、辞めてしまわれたり、意欲が下がったり、得意領域が違ってくる事は普通にあります。そうして自物件の空室が、決まりにくくなったり、相談できなくなると、不動産屋との付き合いを見直す必要が出てくる訳です。

そこでBのように多くに依頼をすると「当たり」に出会える可能性が高まりまりリスクがヘッジできます。けれど先に述べたようにAの方が断然に楽です。もし条件変更をした場合、全部に周知をするのは大変です。またもう一つ、様々な事情から、不満は多いけれど、現在の元受けの不動産屋／賃貸管理会社／仲介業者は変えられない・・場合もあります。そうした場合、Cののように貸主が自分でターゲットテナントとリーチできそうな不動産屋や賃貸仲介業者を回って、自物件の売り込みをしても全く構いません。慣れている人なら売り込みますし、手ぶらではお願いしにくいと感じる人は、広告宣伝費１ヶ月分を特別に付けます。

ちなみに広告宣伝費１ヶ月増額をどの不動産屋／賃貸管理会社／仲介業者に出すかは、自分で決めましょう。これは「あなたと特別親しくしたい」という証です。仲介業者等から、広告宣伝費１ヶ月増額してくれたら頑張ると言われて出すものではありません。

5.4　賃貸借契約書の作成

入居テナントが決まると、賃貸借契約書を作成します。不動産屋のひな型を使う事が多いと思います。自ビルのフォーマットがあればそれを使います。

5.41　賃貸借契約書はトラブル防止マニュアル

賃貸借契約書作成でまず確かめるのは、賃料その他賃貸条件ですが、賃貸借契約書はトラブル防止マニュアルです。通常条文で次の事を約束します。

例えば次のような事を、賃貸借契約書で取り決めます。

賃料改定条件

敷金に償却があるか

賃料滞納の場合（通常２か月滞納で退去条件に）

諸経費の負担

工事の場合のルール（事前に書面届け出等）

その他届け出義務（社名、代表者、定款変更等）

看板・広告等設置ルール

立ち入り検査のルール

退去を求める場合

禁止行為

損害賠償と免責

契約消滅の場合

退去時の原状回復と明け渡し

造作買取請求権

テナントの表明保証（反社と関係ありません等）

管轄裁判所　（紛争になった場合）

また個別の特別な約束は、特約で特記します。
更に、店舗のようにテナントが内装工事をする場合は、内装だけではなく、電気、給排水、消防設備等を含めて 工事時のABC工事区分表とともに、原状回復工事でどの状態で返還されるかも、取り決めておきます。

こうした契約内容は、覚える必要はなく、必用な場面で賃貸借契約書を思い出して確かめるだけで十分です。ただ 貸主としては、条文の約束事項が全室同じ方が、当然に楽です。だから遠慮なく書き換えを要求します。ただ契約は相手もありきだから、相手の要望がある場合は、落としどころを見つける事になります。

5.42　建物使用規則も

中小ビルでも、建物使用規則を書面で作成して、同時に交付しておく事をお勧めします。

• 例えばゴミ出しのルール
• 施錠時間がある場合は施錠時間について
• 引っ越しや大きな物品搬入時のエレベータ使用ルール
• 工事を行う場合のルール
• 他テナントと紛争があった場合
• 火災や災害時について

等々を記載しておきます。

5.43　減賃交渉を受けた場合のルール

入居テナントが減賃要請をしてくる場合があります。 ここで地域賃貸マーケット状況が良いと強気に、悪いと退去されないように・・と話をする事になりますが、経営状態が悪いと言う場合、それが改善されるのかどうか、改善計画を聞きましょう。 そして賃料を減額する場合は、減額期限を設けて、覚書を締結します。期限が到来しても難しいという場合は、改めて話合いをして、期限を延長します。入居テナントからの要請に応じて期限無しで恒久的に賃料減額をしていては、経営者失格です。

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