ご所有のビル・マンション・戸建て住宅は100年超使える永久資産

英欧米や世界の他国の中流階級以上向け中小ビルやマンション、戸建て住宅では、築100年築200年それ以上古い建物も珍しくない事はご存じでしょう。ビル・マンション・戸建て住宅といった建物は、本来100年200年それ以上使える大切な永久資産だからです。寿命など考えません。現在の日本の建物も同じです。地震国や木造建築文化である事は関係ありません。世界の中では、地震国も木造建築文化国も日本だけではありません。

なのに日本の日本人だけは、建物が築40年ともなると、寿命だ、建替えだ、と考えてしまう。 理由は、建替え、再開発、もしくは売却・・・が建築業界及び不動産業界の利益だからです。 それは陰謀論やなにかではなく、日本には、建物の事＝建築業界の利益の考えしかないからです。まあ戦後昭和の人口激増と高度経済成長時代は、何しろ需要は激増し、戦後の貧しい生活から先進国の中流階級へと生活水準が急激に進歩して需要のパイが劇的に膨らみましたから、そうした時代は、デベロッパーや建築業界や不動産業界の仕事に任せておいた方が、効率が良く資産が増えたのです。昭和後半から平成時代前半には、合理的な考え方だったのです。何よりそれが政策でした。（国会議員に建設族がいる通りです。）

でも現在は、人口激増から人口激減へと時代が反転しています。経済も縮小しています。需要のパイが縮む時代です。そんな時代にデベロッパーや建築業界や不動産業界の利益ありきでは、個人には何も残らないどころか、残るのは負債です。だから既に売れない親の家が、『負動産』と呼ばれています。なぜ日本では建物が古くなると、『負動産』になってしまうかといえば、難しい時代に古い建物を「永久資産」にして長く使うための工事の取り組み方を、日本人が知らないからです。 いつまでも難しい時代の資産の守り方を学ばなければ、資産を失い貧しくなります。現在の日本人が当たり前と思っている、建物は1世代限り使用で、親も子供も孫も住宅ローンや不動産ローンに縛られるか、家賃に縛られるかの生活では、いつまでたっても豊かになれないだけではなく、社会経済事情が悪化すれば、あっという間に貧しい生活に逆戻りしてしまうのです。一方で英欧米や世界の中流階級は、建物を資産として代々使う事で住宅ローンや不動産ローン又は家賃負担から解放されるから、社会経済が冴えずとも生活にゆとりがあるのです。この事は、よくよく覚えておきましょう。建替え投資は、それが出来る時代環境が整っている時にやればよいのです。

必要なのは、リフォーム、リノベーション、建物改修工事、再生工事等ではない

日本では、建物の事＝建築業界の利益だから、建物が築40年築50年となり、経年劣化が目立つようになると、第１の建築業界の利益として、建替え、再開発、または不動産業界の利益である売却が言われます。それが無理だから建物を延命するとなると、彼らの次善の利益であるリノベーション、リフォーム、大規模改修工事、再生工事・・・が言われます。ところがいずれも１に超高額、２に（建築業者が工事しやすいように）建物を空にしなければいけない、３に名前から工事の中身が見えない、ものです。これでは「古い建物にこんなにお金をかけられないから無理」と考えてしまうのも、当然です。こうした手法は、不動産屋や事業者、大資本向けの投資手法なのです。

では、英欧米や世界の建物を長く使用する一般の人達は、どのように考えて、建物を長く使うために必要な工事を行っているのでしょうか？それは、建物も、「資産」だという事です。 建物は「物」ですが、所有者にとっては使用の利益を産む「資産」なのです。物の建物「資産」は年々経年劣化していきます。何もしなければ廃墟・廃屋という「負債」になります。適切に延命工事を続ければ、使用を続けられます。とはいえ、その建物延命工事が高額すぎて回収が出来なければ、やはり「負債」となります。負債では持ち続けられません。つまり、建物を資産として100年でも200年でも長く使用続けるためには、まず、建物資産所有者が、自分の建物の負債にしないように、低予算で効果的に、建物を長く使うために必要な工事を行う事が、大原則です。この「低予算」と「効果」は、建物資産所有者にしか決められません。建物の事を考えるのが建築業界でも、既に建てられた建物を資産としておく事は、建物資産所有者でなければ決められないのです。

日本人な土地を資産と考えてきましたが、現在の市街地では土地の上に建物を建てて使用収益する事で、その価値を利益にします。（収益還元法です。）土地の上の建物が廃墟では、土地の価値もなくなります。日本でも、古い建物も寺社や城や豪農の家、町屋等長く使われている建物も多くありますが、「建替えが出来ないから、朽ちるまで使えばいいや」という、江戸時代以前の庶民の安普請家の考え方も強く残っています。これは手放さなければいけません。

建物とは、躯体と電気給排水等の建物設備機能、内装及び外壁保護の集合体だから個別に工事をすれば高額にならない

建物資産所有者が、自分の建物の負債にしないように、低予算で効果的に、建物を長く使うために必要な工事を行うといっても、私達一般の建物所有者は、専門業者のような専門知識はありません。見積書を読めるわけではありません。ではどういう事なのでしょうか。

建物延命の工事を低予算で行うとは、業者の見積書を叩く事ではありません。建物の工事で、相見積もりもご法度です。相見積もりをして良いのは、軽微な修繕工事だけです。

一般の建物資産所有者にとって、低予算かつ効果的に、建物を長く使うために必要な工事を行うとは、つまり、必要な工事を厳選して、必要な工事だけを行うという事です。

建物は１棟１軒といった単位で語られますが、見回せばわかる通り、実体は1個の物ではなく、建物躯体と多くの建物設備機能や外壁、内装等の集合体です。これらは一度に全てが経年劣化して止まるのではなく、それぞれ固有のタイムスパンで経年劣化していきます。だから経年劣化した建物設備機能を個別に、新しく交換する分には、さほど高額すぎる費用は掛かりません。

更に言えば、

• 今後あまり使用しない建物設備機能なら、工事をせずに廃止する事もできます
• 同じ工事でも、機能性能グレードを抑えれば、工事費用も抑えられます
• 工事範囲も必要部分に絞れば、工事費用を抑えられます
• なるべく使えるだけ使い倒して工事を後ろにすれば、長期的な費用も抑えられます
• 内装等工事なら、自分で出来るかもしれません
• サービスの手厚い工事業者を選ばなければ、その分費用を抑えられます

低予算で建物資産に必要な工事を行う分散修繕とは

個別の工事予算の削減ノウハウだけでは、実は必要ない工事もしているかもしれません。重要工事が必用なタイミングで工事予算が無いかもしれません。重要工事が重なると、工事予算の削減を検討する余裕がないかもしれません。工事は出来ても建物が冴えなくて、好まれないかもしれません。確実に建物資産を、代々引き継ぐためには、こうしたリスクも避けなければいけません。各工事の低予算化は、目的ではなく、現在の建物を永久資産にするための、手段なのです。

現在の建物を永久資産にするためには、建物全体の事や、建物の将来の事も少し考えなければいけません。そこで、ビルの本場英欧米や世界中の普通の（つまり大資本や王侯貴族富豪や不動産投資家ではない）古い建物資産所有者達が実践している方法が、分散修繕です。

「分散修繕」は、特別な専門知識も潤沢な資金も持たない一般の建物資産所有者が、自分の予算で無理なく建物延命に必要な工事を行い、建物を資産として使用続けるための、工事取り組みの方法です。工事対象は、経年劣化した部分のリニューアルが主ですが、時に新しく必要になり建物設備機能の追加工事も含まれます。こうした工事は、会計ではＢＳの「資本的支出工事」です。建物の資産価値を上げる（下落を食い止める）工事です。いわゆるＰＬの「修繕工事」とは考え方が全く違います。私達日本人は、今までＰＬの「修繕工事」の考え方しかなかったから、古い建物に高額工事費用をかける事に抵抗があったのです。重要なのは、会計知識の有無ではなく、「資本的支出工事」の工事の考え方と取り組み方が分かる事です。

分散修繕はその名の通り、建物工事を分散します。どのように分散するかといえば、時間軸です。必要な建物設備機能等一つ一つについて、工事予算を準備できる間隔で、分散します。また分散修繕では、その工事予算も、自分の予算で無理のないように準備します。すると、自分の予算が厳しい場合どうすればよいのか？それは必要工事対象に優先順位をつけて、重要かつ効果がある工事を優先して行えるようにする事です。こうした考えは、個別の工事だけを見てもわかりません。建物全体をある程度長期的に考えて、現在の建物状態だけではなく、将来誰がどのようにその建物を使用するかも考えて、何の工事に自分の工事予算をいつ頃どの程度配分するか、を考えておきたいのです。その結果が、建物の将来の資産価値を決めますから、これは建物資産所有者が自分の予算と共に考えて、決めなければいけない事なのです。

自分の予算、自分の方針、自分の計画を

お金がある、ないは関係ありません。現在の建物は、一棟一棟、一軒一軒、まだ100年以上使用の利益を産む価値がある、大切な資産です。 必用な事は、自分の予算、自分の方針、自分の計画を、自分で見つける事だけです。これは業者が作成する長期修繕計画では足りません。 そこから先を自分で考える
30年分散修繕計画作成
30年安定ビル資産経営計画作成 の作成を、ビルオはお手伝いします。

適切な助言と情報提供の元、個人又は法人の中小ビル・一棟マンションご所有者、経営者、後継者の方が、ご自身で考えながら計画を作成ながら、自分の予算、自分の方針、自分の計画を見つけ、更に工事取り組みの要点も学びます。

また、（収益ビル・収益一棟マンション向け）30年安定ビル資産経営計画では、加えて自ら地域賃貸マーケティングを行い、賃貸戦略を考えて、賃貸戦略と一体に分散修繕を考える、建物資産経営の考え方を身に着け。もちろん賃貸リーシング強化の方法も学びます。

資産管理会社の経営者・後継者の方、今後建物資産を増やす意欲がある方向け

棟数が多い資産管理会社経営者・後継者又は資産拡大意欲が強いビル資産経営者の方には、より本格的な建物アセットマネジメント・不動産アセットマネジメントの習得と導入をお手伝いします。

親の時代の考え方、やり方が通用しない時代です。優秀な管理者依存では、建物経年とともに資産縮小しかありません。難しい時代に建物資産を守り、発展続ける本格アセットマネジメントの考え方とノウハウを身に付けましょう。

建物アセットマネジメントとして、一棟一棟の建物の分散修繕を計画するだけではなく、ポートフォリオ全体での、無借金安定ビル経営の基盤を作りましょう。資産を増やす場合には、この基盤を元に、地域賃貸マーケティング力と不動産アセットマネジメント力を高めます。不動産アセットマネジメントとは、機会とリスクの評価です。（長期的に良い物件を手に入れるためには、精緻な地域賃貸マーケティングに基づき機会とリスクを評価できる事が欠かせません。それが出来て初めて、不動産屋も良い物件情報を回してくれるようになります。）

一方で安心してアセットマネジメントを取り組むためには、足元の管理体制の効率化、現実的な問題対応力の向上も欠かせません。ビル資産経営には4面があります。この4面全てを見て、バランスよく問題解決ができる力を身につけるお手伝いをします。

ビルオ代表取締役江本真弓からのご挨拶

ビルオの代表取締役江本は、既に30年にわたり英欧米の古い建物所有者達との親しい親交と彼らの家の長期滞在を通して、英欧米や世界中の古い建物所有者達の建物資産観と分散修繕を学んできました。また自らも日本で元J-REITや不動産ファンドの不動産アセットマネージャとして、英欧米のやり方が日本でも通用する事を実践していると同時に、日本でのプロフェッショナルな問題解決とビル経営を数多く経験しています。 日本で一般に考えられている不動産観や建物観、ビル経営の多くは、80年代バブル時代を基準にしており、時代遅れです。より普遍的なやり方や考え方は、日本でも世界でも十分に存在しています。ビルオは、日本の中小ビル・一棟マンションをはじめ全ての建物所有者様が、時代に合わない昭和の古い考え方ややり方を手放し、世界中で実績ある方法を取り入れて、現在の建物を永久資産にする事を、お手伝いします。それがこれからの日本の社会の存続です。