中小ビル100年超維持で本物の「持続可能な社会」を実現する

日本の人口は60年後には半減します。GDPも縮小します。社会経済環境も、既に「スクラップアンドビルド」の時代ではない。気候変動の時代だ。「サステナビリティの時代」だ。「SDGｓ」だ。「誰も取り残さない」事を目指す時代だ。と言われ続けて久しい通りです。

日本の社会は相変わらず「建替えありき」ですが、もはや中小ビルは安易に建替えの時代ではありません。現在のビルを低予算で維持し、ビルの使用経営利益を維持する時代です。難しい時代、現在ビルの利益維持こそが、資産を失わない最も利口な選択です。そして個人も資産を守り、街を維持し、自然環境を守る。これからの縮小時代、ビルオは、ビル資産所有者が自信を持って築古ビルを維持し、安定利益を享受し、築古ビル維持を誇れる本物の「持続可能な社会」を実現します。

　　　　　　

株式会社ビルオ
代表取締役 　江本　真弓

英国国立ロンドン大学King's College 物理学科卒業。英欧の資産所有階級友人達との親交を通して古いビル維持の考え方を学ぶと同時に、 元J-REIT不動産アセットマネージャとして日本全国中小ビル・マンションで実践して200棟以上の経営を改善。2015年株式会社ビルオ設立。

ビルオへの道

「リニューアル？バリューアップ？　さっすがお金持ち日本人は言うことが違うわね！！」

ビルオ代表江本が、日本の中小ビル100年超維持に取り組むようになったきっかけが、資産家の家出身のドイツ人の友人が放ったこの言葉でした。

時は2000年頃、まだ20代のドイツ人友達が、親が所有する古い建物の外壁修繕と塗装工事を任されて、工事業者との交渉に苦戦をしている苦労話を友人達に日々メールでぶちまけていました。日本人の感覚で「なぜ建替えないのか？　管理会社に任せたらどうか？どうせならリフォームしてバリューアップしたらどうか？」と言ったところ、返ってきたのがこの言葉です。相当な嫌味ですが、当時なぜこのように言われるか全く分かりませんでした。ただ他の国の友人達も「その通り」と思っているようです。そこで、日本人の建物観が他国と何か違うのではないか・・、と感じたのです。

代表 江本は1990年代半ば、英国ロンドン大学King’s College 物理学科で学び、イギリス人のみならず国際色豊かな友人関係に恵まれました。少数派の理系女子は結束が固く、基礎科学は、多少資産がある教養階級の出身者が少なくありません。 卒業後は江本も日本に帰国し、友人達も世界中にバラバラに散らばりましたが、インターネット時代のおかげで、最初はインターネットメールで繋がりつづけ、やがてSNSの発達で距離感が縮まり、またお互いに行き来をしたり、オンラインビデオで話をしたりを続けて、現在もお互いに気楽に話ができる関係を維持しています。

そうした繋がりの中で、大学卒業後数年も経つと、気が付いたら古いビルやマンション修繕の話が友人達の会話の多くを占めるようになっていました。

当時のイギリス人のモデルライフは、大学を卒業し就職が決まって落ち着くと、まず古くて安いフラット（マンション）を購入して自分で住みながら「自分で手入れ」をし、収入が増加をすると綺麗になったフラットを売るか貸すかして、より大きくグレードが高いフラット（マンション）や家を購入すまる。これを繰り返して、住居をステップアップします。そうした友人や、資産を持つ家の出身で、家が所有するビルの修繕工事取り組みを、早くから任された友人達が、古い建物だから、内装だけではなく設備の修繕や更新工事などにも取り組むのです。フローリングの床を自分で交換したり、排水設備を修繕、ボイラーやセントラルヒーティングやサッシを交換、菅交換やビルの外壁修繕と塗装だの本格工事を、自分で工事をしたり、自分で出来なければ業者を見つけて、自分で内容と金額を交渉して、工事をやってもらいます。結果が悪いとやり直してもらいます。当然大変だから愚痴も多くでますが、誰もそこで管理会社やリフォーム業者に任せたり、古い建物はダメだから建替えなど言いません。ケチに徹します。そして冒頭の言葉となった訳です。

冒頭の言葉について、引っかかるものの、価値観が全く違うと、聞き方の糸口さえわかりません。直接聞いても、相手も何を聞かれているのかわからず、意図に沿った答えが返ってこないからです。ましてや資産に関する話題は、気軽にできません。繊細な注意が必要です。そこで長い付き合いの中で、意識的に、彼らの建物に関する考え方を理解するように、努めてきた次第です。

一方日本でも、2000年過ぎから資産流動化に関する法律が整備され、欧米流の不動産評価法及び維持経営ノウハウが導入されてJ-REITが始まりました。そこで江本は英欧米の考え方と日本の考え方の両方についてより理解を深めるべく、日本で、不動産ファンドやJ-REIT等で不動産アセットマネージャとしてキャリアを重ねました。日本全国の築古を含めた中小ビルマンション200棟以上の経営改善を通して、日本の築古中小ビルにおいても、英欧型のビル観や考え方で高い経済合理性を示し、低予算でビル維持に必要な工事を行い、使用利益を維持続けられる事を実践で確かめてきました。

同時に、20年以上継続的に、イギリス人やフランス人ドイツ人等の友人達を訪ねては、１ヶ月近く滞在して休暇を共に過ごしながら、彼らの家やビルや建物、街に対する考え方理解を努めるうちに、彼らには基本、家や建物を「建替え」という概念が無い事が理解できてきました。もちろん問題ある建物は取り壊されますが、基本は「100年以上建っている建物なら丈夫だ」と考えます。古い建物所有者達は、皆古い建物維持の大変さを愚痴りますが、そこには明らかに「誇り」も入っています。間違っても、誰も建替えなど露とも考えません。

建替えを考えない事は、つまり現在の建物を修繕しながら使用続ける事です。古い建物に修繕工事や内装等のリニューアル工事は欠かせません。実質mandetoryだから、伝統的に、いかに低予算で確かな工事を行い、利益を手元に残すか、に誰もが取り組んでいます。建替えや大型リノベーションのようなリスクの高い大型投資は、よほど機会に恵まれるか、大資本が手を出す事です。社会経済は常に変動します。けれども建物資産を持つ個人は、そんなリスクを取らずとも、現在の建物を適時手入れを続ければ、安定した使用利益を得続けられるのです。ビルは利益を産み続ける限り、資産価値が失われないのです。ここに現在は日本でもビルの価格評価が、収益還元法で行われるようになった本当の意味があります。

そして更に理解を深めるにつれ、建物維持は、人類の普遍的なサステナビリティの在り方だと腑に落ちて納得ができるようになりました。

冒頭のドイツ人の友人は、子供の頃は家が所有する古い建物を祖母が管理をしていて、ある時家族全員でその建物に呼ばれ、祖母が全員を引き連れて建物を見て回りながら、あちこちをここは自分が修繕した、ここは後10年は大丈夫だと思う・・と説明し、最後に自分はこの建物にもうこんなにお金を使ったから、後はあなたがやってください、と父親に引き継いだと言います。そして今は友人がその建物の管理や修繕を、父親から引き継いでやっています。そして建物と家族の物語を嬉しそうに語ります。古い建物は家族の物語を語る資産です。

またロンドンやパリを始め、どの都市もどの街も、近年高層ビルや高層マンションが建てられるようになっても、中心部の古いビルの街並みはそのままです。どの街も常に成長はしません。歴史的に、人口が増え経済が発展する時期に街は拡大しますが、古い街の建物とインフラは守られます。そうした発展自体の重なりが、都市の、街の個性となっています。そこに語り続けられる街の物語があります。絶えまない社会経済の波の中で、建物維持は、個人の資産維持であり、街の維持です。環境の維持です。もしヨーロッパや世界の他国で、鉄筋コンクリート造建物やその前身の石造建物を、数千年の歴の間、50年弱で寿命として壊し続けてきたら、今頃どの地も資源は枯渇し、巨大な産業廃棄物の山になっています。

そこで我が日本を振り返ると、どうでしょう。

ビル・マンションをたった40年50年で寿命というのは、世界中で日本だけです。 昨今、都市部では大型再開発で高層ビル高層マンション建設が盛んです。日本では現在の都市計画法が昭和43年に制定され、都市再開発法は昭和44年に制定されました。当時は、人口激増、高度経済成長期は、農村部から都市部への人口流入、生活水準の向上によるより良質な住居やオフィスの需要があり、鉄筋コンクリート造鉄筋鉄骨コンクリート造ビル・マンションの需要が建てる端から沸いて出て激増しました。こうした時代は、古い建物維持にお金をかけるより、新しく大きなビルやマンションに建て替える方が合理的でした。そのような幸運に恵まれた国は、世界中でも他に例を見ません。そうして建てられたビル・マンションが築40年築50年となり、特区法やマンション建替え円滑化法の後押しの元、そららをスクラップアンドビルドで都市再開発法ビジネスモデルで大量の高層ビル高層マンションへと建替えられているのです。

けれども我が日本の現実は、当時と時代が逆転しています。人口は後60年で半減です。GDPも世界ランキング10位代への転落が予測されています。不動産需要は増えないどころか、どんどん激減します。 また気候変動、サステナビリティ、「誰も取り残さない」事を目指すSDGｓの時代です。もう、現在のビルを安易に産業廃棄物化して、新しく大きなビルに建替えられる贅沢な時代ではないのです。私達日本人がこの現実に向き合う事が出来なければ、後100年もすれば日本中廃墟の街だらけになるでしょう。個人の資産も栄光の昭和の街の記憶も失われます。

今私達日本人に必要なのは、昭和のスクラップアンドビルド思想に基づく「建替えありき」から、ヨーロッパ型の建物を長く使用するビル資産観と街観への転換です。 現在のビルを、ヨーロッパや世界の中小ビル資産所有者たち同様に、使用利益を守りながら低予算で維持できれば、所有者は資産を失わず利益を享受続けられます。人口が減少しても、低コストで維持できるビルは、低賃料で広いスペースを使用できます。ウサギ小屋から脱却して、ゆとりある街が存続できます。産業廃棄物も減り、環境も維持できます。成長時代ではない私達日本の、ヨーロッパを始め世界中で裏付けられているサステナビリティな個人と街と社会の在り方を、私達日本人も手に入れる事ができるのです。

だから江本は、ビルオを設立し、日本で初めて「中小ビルを100年以上維持する」に理論と実践に取り組んでいます。そして私達日本人が知らなかった、人口激減時代に誰も取り残さない「ビル維持」の未来を実現します。

会社概要

会社名	株式会社ビルオ
代表取締役	江本　真弓
所在地	東京都渋谷区渋谷２−２−１７　３F
連絡	電話：03-4363-2924 メール：info@builo.jp

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