ビルオのミッション・ビジョン

日本の一般建物100年超を実現し、
縮小時代に誰も取り残さない持続可能な日本の社会を実現する

ビルオのVISIOＮは、誰も取り残さない持続可能な日本の社会の実現です。その鍵が、私たちが所有する建物の長寿化です。これは、私たち日本人が「低予算で必要な工事を行い、負債化させずに寿命を延ばし続ける方法」を学ぶ事で、実現できます。 もう負動産化の心配なく子供や孫やその先の代が、現在の建物を使用続けてゆとりある生活ができます。街も存続できます。自然環境も守られます。ビルオは、私たち日本人が、昭和のスクラップアンドビルドから卒業し、サステナブルな社会への転換をリードします。

　　　　　　

株式会社ビルオ
代表取締役 　江本　真弓

英国国立ロンドン大学King's College 物理学科卒業。英欧の資産所有階級友人達との親交を通して古いビル維持の考え方を学ぶと同時に、 元J-REIT不動産アセットマネージャとして日本全国中小ビル・マンションで実践して200棟以上の経営を改善。2015年株式会社ビルオ設立。

ビルオへの道

「リニューアル？バリューアップ？　さっすがお金持ち日本人は言うことが違うわね！！」

ビルオ代表江本が、日本の中小ビル100年超維持に取り組むようになったきっかけが、資産家の家出身のドイツ人の友人が放ったこの言葉でした。

時は2000年頃、まだ20代のドイツ人友達が、親が所有する古い建物の外壁修繕と塗装工事を任されて、工事業者との交渉に苦戦をしている苦労話を友人達に日々メールでぶちまけていました。そこで日本人の感覚で「なぜ建替えないのか？　管理会社に任せたらどうか？どうせならリフォームしてバリューアップしたらどうか？」と尋ねたところ、返ってきたのがこの言葉です。相当な嫌味ですが、当時なぜこのように言われるか全く分かりませんでした。ただ他の国の友人達も「その通り」と思っているようです。そこから、彼らの古い建物工事取り組みやその価値観を知りたいと思い、注意深く理解に努めるようになりました。

代表 江本は1990年代半ば、英国ロンドン大学King’s College 物理学科で学び、イギリス人のみならず国際色豊かな友人関係に恵まれました。少数派の理系女子は結束が固く、卒業後は江本も日本に帰国し、友人達も世界中にバラバラに散らばりましたが、インターネット時代のおかげで、最初はインターネットメールで繋がりつづけ、やがてSNSの発達で距離感が縮まり、またお互いに行き来をしたり、オンラインビデオで話をしたりを続けて、現在もお互いに気楽に話ができる関係を維持しています。

そうした繋がりの中で気が付いたのが、大学卒業後数年も経つと、気が付いたら古いビルやマンション修繕の話が友人達の会話の多くを占めるようになった事でした。古いフラットやその後家を購入したり、また家の資産として古いビルを所有し、当然のこととして様々な工事に取り組んでいるのです。内装工事もあれば、ボイラー交換や家のインシュレーションやり直し、排水ポンプの交換が外壁塗装等本格工事も多くありますが、誰もそこで管理会社やリフォーム業者に任せたりしません。古い建物はダメだから建替えなども言いません。必要な工事を行うにも、必要以上の工事で無駄遣いをしないよう、工事業者と時間をかけて話し合い交渉をします。そして冒頭の言葉となった訳です。

冒頭の言葉について、引っかかるものの、価値観が全く違うと、聞き方の糸口さえわかりません。相手も何を聞かれているのか理解できないと、意図に沿った答えが返ってこないのです。ましてや個人資産に関する話題は、気軽にできません。だから理解できてくるまでも、10年以上要しました。

一方日本でも、2000年過ぎから資産流動化に関する法律が整備され、欧米流の不動産評価法及び維持経営ノウハウが導入されてJ-REITが始まりました。そこで江本は英欧米の考え方と日本の考え方の両方についてより理解を深めるべく、日本で、不動産ファンドやJ-REIT等で不動産アセットマネージャとしてキャリアを重ねました。日本全国の築古を含めた中小ビルマンション200棟以上の経営改善を通して、日本の築古中小ビルにおいても、英欧型のビル観や考え方には高い経済合理性があり、日本でも通用する事を確かめてきました。

日本のビルもマンションも住宅も、時々必要な工事を行うだけで、相当年数を延命できます。技術的には問題ありません。日本でも江戸時代以前に建てられた寺社旧家町屋がいまだに使用できています。旧耐震基準建築でも、すべて耐震性がない訳ではなく、不安部分だけ耐震補強工事を行えば十分に使用ができます。（そもそも1,000年に一度の大震災の激震地にあたる確率、地盤の問題は、個別要因です。）

問題は、日本人の「建物は築50年くらいで老朽化寿命」という、間違った思い込みしかありません。これは高度経済成長期から80年代バブルの時代、人口激増と経済成長で都市部の街が木造屋から鉄筋コンクリート造ビル・マンションの街に変わる過程で使用された考え方ですが、既に鉄筋コンクリート造ビル・マンションの街となり、人口も経済も急激に下方に向かう時代には、ふさわしくありません。

一方30年近く継続的に、イギリス・フランス・ドイツ他多くの国の多くの街で友人宅に滞在をし、友人や街の人たちと建物と街の話をしていると、多くの事を学びます。

まず皆さん工事に関して大変ケチなこと。といっても安易に値切るのではありません。出来る事は自分で行い、業者に依頼する場合でも、何が必要で何は必要ないか、念入りに吟味をして過剰を避ける事で工事費用を削減します。

その結果が、個人資産のサステナビリティです。祖父や曾祖父の代に仕事で成功して手に入れた建物資産を親から子へと引き継ぎ、その使用利益を得ています。そこには成金とは違う、代々富を重ねているならの富裕の文化と余裕があります。

そして街のサステナビリティです。ヨーロッパの古い街の趣あるサステナビリティは、一棟一棟の建物所有者が、街の一員として建物外観を街に調和するように保つ事で、実現しています。それは、自ビルの価値が街の価値によって与えられる事を理解しているからです。

更に環境のサステナビリティです。もしヨーロッパの石造建築や鉄筋コンクリートの街で、建物を50年に1回建替えていたら、数世紀でがれきの山ばかりになったでしょう。建てた建物を長く使う事が、本物の環境サステナビリティなのです。

更に究極的には、これらを統合して文化・文明のサステナビリティがあります。

私たち日本人も現在、既に人口激減と経済縮小の時代に突入しています。もはや高層ビル再開発で、建物維持修繕費の数倍増先送りではありません。早期に昭和のスクラップアンドビルド文化から卒業しなければ、もはや日本の文化・文明の危機にさえ問われます。

そこでビルオは、縮小日本で、スクラップアンドビルド型から卒業し、現在するすべての建物をを使用経営利益を産む価値ある資産として長く使用できるようにすることで、縮小時代に誰も取り残さない持続可能な日本の社会を実現すべく、建物工事取り組み教育のプログラム開発をはじめ、建物所有者向けの様々なサービス開発に取り組む次第です。

会社概要

会社名	株式会社ビルオ
代表取締役	江本　真弓
所在地	東京都渋谷区渋谷２−２−１７　３F
連絡	電話：03-4363-2924 メール：info@builo.jp

.