日本の中小ビル・マンションを100年以上生かす分散修繕

ビル・マンションは、電気・給排水等の建物設備の延命更新を繰り返しながら、長く使い続けるべき「建物」です。
ビルオは、築30年以上中小ビル・マンション一棟所有者が、目立ち始める建物設備の老朽化や機能不足問題に、無理なく適切な延命更新ソリューションを見つけて成功させる方法として、世界で標準的な分散修繕の情報及び取り組みサポートをご提供します。大切なビル・マンションを無理なく長く生かしたい所有者を支えます。

築30年以上の中小ビル・マンション所有者様の今後の不安とお悩みに

建物が一体いつまで持つか不安
今後の修繕費がどのくらいかかるのか不安
高額な修繕工事は無理

ビル・マンションの分散修繕とは何ですか?

大規模修繕が一度にまとめて外壁及び建物設備工事を行うのに対して、分散修繕は、本当に延命更新等が必要な対象のみを、必要なタイミングで延命更新工事行います。建物として工事が分散されるから、分散修繕です。世界では標準的な方法です。分散修繕は、1回の工事規模が小さく資金と工事の負担が軽いため、修繕積立金制度がなく建物管理会社等の入っていない中小ビル・マンション一棟所有者でも、無理なく使用中建物の電気・給排水等建物設備の延命・更新に取り組むことができます。

建物の何を分散修繕するのですか?

分散修繕の対象は、電気・給排水・外壁・安全等建物使用に欠かせないインフラ機能を提供する建物設備です。経年とともに保守点検や修繕では問題解決が難しくなると、根本解決のための延命更新ソリューションが必要になります。分散修繕は、各建物設備の延命更新ソリューション取り組みを分散します。

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電気幹線・設備

停電・漏電火災は重大事故です。電気幹線、照明器具、コンセントに至るまで、更新が必要です。

  • 電気幹線を更新し、電気容量も増加する。
  • 老朽化照明器具を更新しLED化する。
  • キュービクルを更新する。
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給排水管・設備

水と、赤水、水質劣化いずれも使用者に直接影響します。 必ず根本解決が必要です。

  • 給水管/排水管をライニング延命する。
  • 給水管/排水管を順次更新する。
  • スラブ下配管の入居中更新を検討する。
  • 給水管の赤水を解決する。
  • 屋上給水タンクを廃止し直結増圧式給水に変更する。
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空調設備

真夏・真冬の空調トラブルに緊急更新で過剰コスト、を避け、無駄のない投資でテナント満足効果を得るには計画が必要です。

  • 業務用エアコン更新にあたり馬力・機能を 見直す。
  • 全館空調から個別空調に切り替える。
  • 省エネ補助金等活用を検討する。
  • 屋上給水タンクを廃止し直結増圧式給水に変更する。
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エレベータ

部品保存期間終了の通知は、エレベータ会社と過剰機能とメンテナンス契約の見直し機会です。 大幅コストダウンができる重要機会です。

  • メーカーから部品供給停止通知を受けた。 対応を検討する。
  • 最低限機能で安全低コストにリニューアル をする。
外壁・屋上

多様な業者が多い分野です。目的に合った業者の選考及び漏れのない重要ポイントの確認が必須です。

  • 外壁を補修、防水保護、再塗装して美観を向上し 延命する。
  • 外壁・屋上の漏水を解決する。
  • 長期保証が確かな屋上防水工事をする。
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その他

建物の消防・防災・安全のあり方も、事故リスクを避けながら時代に合ったソリューションへの変化が必要です。

  • 建物の消防対策・災害対策を見直す。
  • 建物のセキュリティーを見直す。
  • 建物全体の防犯対策を見直す。
  • 耐震補強・制震対策を検討する。
  • 看板・機械式駐車場等を見直す

分散修繕計画とは何ですか?

分散修繕計画は、建物所有者が計画すべき分散修繕の計画です。一般の修繕計画は、建物設備の劣化時期と必要予算の目安を教えてくれますが、延命更新時期の判断は人によって異なります。また、どのソリューションを選択するかで費用も大きく違います。分散修繕計画は、現実として準備できる予算の観点から、必要な延命更新ソリューションの時期と予算配分を計画します。

分散修繕計画はどのように計画するのですか?

ビルオでは、まず今年から30年間の分散修繕計画をお勧めしています。現在準備金0円でも、年間100万円予算を確保できれば30年で3000万円。 数年に1箇所づつ、一通り必要な延命更新はできます。

30年の資金を計画

いくら必要なのか?ではなく、今後いついくらの予算をかけられるのか?が問題です。最低必要金額はありますが、金利負担が増える借入金に頼るのではなく、建物維持に欠かせない建物設備延命更新資金を今後30年でどのように確保できるか、これをまず計画します。

必要なソリューションを確認

今後30年で、全ての建物設備を一通り延命更新すると考え、全ての建物設備・機能をリストします。既に行なっている場合でも、また必要になるためリストに含めます。対象は、一般の建物修繕計画表があれば、それを参考にします。なければ、建物にある設備等を大まかにリストしましょう。

ソリューションの時期と予算配分を検討

電気、給排水等の重要建物設備から、延命更新ソリューションの時期と予算を今後30年の中で割り当てます。考え方は様々ですが、各ソリューションを分散させて、十分な予算確保とソリューション検討の時間が取れることが大切です。時期の判断は、テナントにかかるトラブルリスクと予算の兼ね合いです。色々なパターンをシミュレーションして納得できる計画を見つけましょう。

分散修繕計画の際に、管理担当者や専門業者に意見を聞くことは参考になります。しかしいつ、どこに、いくらお金をかけるか、を決めるのは所有者です。

建物設備ソリューション提案力のある専門業者に相談をする

該当建物設備延命更新ソリューションの相談は、該当建物設備延命更新ソリューション提案力及び工事実績のある該当専門工事業者に相談をしましょう。普段トラブル時に緊急対応してくれる修繕業者が、延命更新ソリューション工事の経験が豊富とは限りません。問題ある建物設備をどのように無理なく延命更新ができるかは、専門業者の提案で決まります。従ってまず相談ができる相性の良い該当建物設備延命更新ソリューション提案力及び工事実績がある該当専門工事業者を探すことに時間をかけましょう。

分散修繕計画で何がわかるのですか?

分散修繕計画を立てると、いつ頃、何の建物設備の延命更新ソリューションを検討すべきか、どの程度の予算なら建物として無理・無駄がないかがわかります。ビル・マンション所有者が建物としての予算と方針を持つことで、予算と方針に合わせた延命更新ソリューションの提案が受けられるようになります。

ビルオの分散修繕お手伝い

ビルオは中小ビル・マンション分散修繕計画のアドバイス・助言を格安でご提供しています。お気軽にお問い合わせください。

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  • 分散修繕及び分散修繕計画のガイド
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  • 分散修繕計画エクセルシートを用いて分散 修繕計画作成をお手伝い・アドバイスしま す。
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分散修繕計画はいつ誰が作成すべきですか?

築30年以上の中小ビル・マンション所有者は、早めに分散修繕計画を作成すべきです。建物設備の劣化は日々進行します。まだ必要がないと思われる、時間に余裕がある時こそ、資金計画及び適切なソリューションの検討に十分な時間をかけることができます。築30年以上ビル・マンション所有者にとって分散修繕計画は、相続対策の一部です。相続対策に加えて分散修繕計画があることで、建物は承継後も分散修繕が続けられ、その使用価値を維持して存続続けることができるでしょう。

建物設備の延命更新に取り組む ビルオーナーの声