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建物設備延命更新工事取り組みガイド無料ダウンロードできます

1. 自ビル・自マンション建物設備を機能で理解する

建物設備を理解するのに、特別な専門知識は必要ありませんが、簡単に機能を理解しておきましょう。建物をより理解し、トラブルや分散修繕、延命更新の判断が適切に行えるようになります。例えば、建物にブレーカーが何個あるか知る必要はありませんが、ブレーカーは過電流が流れた際に電気を止めるものであり、どこにあるかを把握しておくことで、建物の一部で停電が起こった際に素早く特定して問題を切り分けられます。

2. 建物使用に欠かせない基本インフラ機能か?

建物使用に欠かせない基本インフラは、電気、給排水、エレベータがあればエレベータ、建物範囲であれば空調、建物防水等それほど多くありません。基本インフラとそうではない、いざとなれば廃止できるものとは、区別しましょう。例えば防犯のためのセキュリティカメラは、一見防犯という基本機能に見えますが、建物の防犯手段はセキュリティカメラだけではありません。建物防犯のために、セキュリティカメラは必須ではないため、基本インフラではありません。`

3. トラブルはどこまで許容できるか?/h2>

建物設備は修繕を繰り返して使えるだけ長く使う、姿勢は大切ですが、設備トラブルが大きな迷惑と損害を引き起こすものもあります。例えば電気の漏電による火災や、度重なる漏水事故を我慢するテナントは稀です。建物設備機能について、その機能が損なわれることで、どれだけの迷惑をかけるか、その機能が損なわれることをどれだけ許容できるか、考えておくべきです。

4. 専門分野単位で取り組むか建物エリア単位で取り組むか?

分散修繕の計画は、専門分野単位で考えます。建物設備の延命更新においては、専門分野ごとに、今後どのような機能があるべきかを、考える必要があるからです。しかし実際の工事では、建物エリア単位で取り組む方が効率が良い場合があります。例えば、貸室にかかる部分は、工事できる時期が限られているため、纏めて工事をする方が効率的です。外壁も同様です。      

5. テナントの説明及び対応は誰が責任を持つか?

建物の使用に欠かせない基本インフラ設備の延命更新工事は、基本インフラであればあるほど、工事に際してはテナントに何らかの影響があります。事前の説明を含めたテナントコミュニケーションは誰が責任を持つのでしょうか?自主管理で所有者が行うか、コミュニケーションができている賃貸管理会社が行うか、建物管理会社・管理担当者が行うか、施工会社が行うか。それにより相談すべき専門業者も違ってきます。

6. 分散修繕のマネジメントは誰がするのか?

工事単体のマネジメントは、施工会社が責任を持ちますが、分散修繕全体のマネジメントは誰が責任を持つのでしょうか?例えば分散修繕で貸し部屋が空室になったら、電気配線と給排水菅の更新を行うとする場合、どの部屋が実施済みでどの部屋が未実施は管理する必要があります。また適時次の延命更新工事の準備を始める必要もあります。こうした分散修繕のマネジメントを、所有者自身が行うのか、管理人員や管理会社が行うのか、施工業者が行うのかあ、それによっても相談すべき専門業者は違います。また依頼の仕方も異なります。      

7. ビルオの分散修繕相談

ビルオは、築30年以上中小ビル・マンション所有者が、築50年の壁を乗り越えるアドバイス及びお手伝いをしています。

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