中小ビル・マンションをご所有の所有者様へ

従来ビルの寿命はせいぜい40年と言われてきました。確かに昭和の時代は、人口が増加続け経済も右肩上がり成長を続けたから、建替えは経済合理性ある手段でした。

しかし、今後日本は、人口が急減少し社会経済の先行き不透明な時代です。そのような時代に向けて、建替えと存続と、どちらを選ぶべきでしょうか? 検討に際して考えたい8つの質問と、考慮したい5つの変化があります。是非、少し時間をとって考えてみましょう。

話し合う

築50年で建替えか存続か
8つの質問

質問1

建物の寿命とは、どのような状態だとお考えでしょうか?

質問2

たとえ旧耐震基準建築でも耐震性を満たしていれば、他に問題はあるでしょうか?新耐震基準建築は、何の問題があるでしょうか?

質問3

築古でもテナントが入っていれば、他に経営問題はあるでしょうか?

質問4

新築にしたら、いつでも必ず高い賃料でテナントが直ぐ決まると、どうして言えるでしょうか?絶対の根拠はあるでしょうか?

質問5

建物建設費の内の設備費用割合は約20%。30年以上の長期に分散できる。2割の順次劣化のために全て壊して建替えと、2割の更新で8割を生かすのと、どちらが得と考えるでしょうか?

質問6

もし30年後、存続した場合と、建替えをした場合で、賃料が同じになるとしたら、それでも建替えする価値があるでしょうか?

質問7

建替え後の建物は何年持つとお考えになるでしょうか?理由は何が違うのでしょうか?

質問8

30年後、築80年だがメンテナンスが良く昭和の雰囲気を維持しているクラッシックでな品のあるビルと、築30年のよくある建替えブーム建築の個性に乏しいビルと、どちらの所有者であることが、誇らしいだろうか?

どうお考えでしょうか?お考えをお聞かせください。話し合いましょう。     話し合う 

これからのビル経営
直面する5つの変化

変化1 人口急減少 

日本は次の50年で、明治維新時の人口にまで減少すると言われています。明治維新以後100年かけて産めよ増やせよで増加した人口を、たったの50年で失います。どのようになるか、先の想像がつきません。大都市の好立地でさえも、相当なマダラ需要になるでしょう。昭和時代の「この土地なら大丈夫」が、本当に大丈夫でしょうか? 変化によりより厳しい根拠が求められます。

変化2 産業弱体化 

日本はm2060年まで「中小企業200万社」が消えるとまで言われています。昭和企業が時代に合わせた産業転換ができておらず、一方でIT等最新ハイテク分野では世界に対抗できていません。昭和時代の「新築ならテナントが決まる」は、本当にそうだでしょうか?変化によりより厳しい根拠が求められます。

変化3 人口減少+産業弱体化 

日本は需要が激減するのは間違いないにも関わらず、再開発ブームによる大量の新規床供給が続きます。産業が弱体化では、新築の高い賃料を支払えるテナントはどれだけいるでしょうか?一方で賃料の安い築古供給は減少を続けます。昭和時代の一律需要で、細やかな需要を見られるでしょうか? 厳しいマーケットだからこそ、より細かな賃料帯での需要把握への変化が求められます。

変化4 建物の高築年化 

最近、築50年クラスビルを見かけるようになりました。日本で築50年クラスビルが増えたのはごく最近です。従って、不動産業者、管理会社、各種工事業者、税理士、金融機関等の人の多くも、古い建物は初めての経験で知りません。昭和の」専門家に相談すれば大丈夫、」は本当に大丈夫でしょうか? 変化により、相談相手の見極めが必要です。

変化5 建築力の低下 

耐震偽造・免震偽造・横浜傾きマンション・建築中ビルの火災事故・・・最近ニュースでしばしば耳にします。建設業界は職人の高齢化、職人不足、現場監督の統率力も落ちています。建築物は建てられた時代の精神性を反映します。将来の発展に希望が感じられた昭和ならともかく、現在はどうでしょうか?現代と将来に強い肯定感が感じられない限り、建替えは利口な選択肢ではなくなっています。

どうお考えでしょうか?お考えをお聞かせください。話し合いましょう。   話し合う 

ß