築40年を過ぎると何が難しくなるのか?

何が難しくなるのか?

ビルの世界一般的な概念は、

丈夫で長持ちする躯体を生かし、建物設備の更新を繰り返しながら、長く使用収益ができることに価値がある建物

です。ところが日本では築40年で寿命が言われます。なぜなのでしょうか?

築40年過ぎるとと何が難しいのか

ビルの構成を機能で考えたことはあるでしょうか?ビルは、しばしば箱物と言われますが、確かにビルの建物躯体は箱ですが、実際には箱だけでは使用できません。建物を使用するために欠かせないインフラ機能を提供する建物設備及び、見た目や使い勝手を作る内装等仕上げがあって初めてビルとして人が使用できる建物になります。ビル竣工時には、建物設備及び内装等を含めてトータルで建築士により設計デザインされ、全て時代の要求に沿った新品です。ところがビルの建物躯体の寿命こそ長いものの、建物設備及び内装等はそれぞれ40年20年前後で経年劣化していきます。時代のトレンドも変わるため、実際に20年を過ぎた頃から、内装リフォームや特別な手入れをした方も多いでしょう。給水ポンプの故障やエレベータの修繕等、屋上防水工事もやっていると思います。

ビルが築40年となると、更によりインフラ建物設備が経年劣化していきます。壁の裏にある給排水管や電気設備・幹線、配線、外壁を保護している塗装やタイル等すべてです。

・一つ一つの工事が高額になる
・壁の中の設備等
・水や電気等建物の使用に欠かせないインフラ設備の工事をテナント建物使用中に行うには、工事の制約が多いため工事難度が難しくなる。またテナントの調整も大変。
・電気や管工事等同じ専門業者でも、建物設備の工事に十分経験があるとは限らず、専門業者に頼めば大丈夫とはならない。
・築40年超ビルがなかった日本では、築古ビル建物設備工事に関する考えやノウハウがない専門業者も多い。

一方で築40年ともなると、賃貸では築古と呼ばれて、成約賃料は低下しています。空室長期化リスクも高くなっています。賃料収入が激減する一方、大きな支出が増加してくるのです。

築40年過ぎるとビル経営が難しい

竣工時から築40年までのビル経営成績を見てみましょう。新築時代の高賃料収入低支出を最高に、築40年前後になると、空室長期化、賃料低下で、築浅時と比べれば賃料収入はどうやったって激減します。一方でそこに建物設備の工事やリフォーム等の高額工事が次々必要になります。これが続けばいずれ経営破綻は明らかです。築浅時の高賃料収入の一部を後の建物設備更新費として残せてあれば使えますが、分譲の区分所有マンションと違い非課税大規模修繕積立基金制度がない一般の中小ビルでは、所得税と相続税の二重課税で残すことが困難です。制度不備は仕方がありません。

現実として収入が減少している中で、大きな支出が増えれば、不安が頭をもたげてくるのは当然です。
この古いビルにお金をかける価値はあるのだろうか?
新しく建て替えた方が良いのではないだろうか?

40年過ぎビルの選択肢

賃料収入の低下を食い止め、建物設備更新や賃貸効果維持支出を経済的にコントロールして収益を維持できるのであれば、経営は継続できます。ところがここに現在の日本のビルの最大の問題があります。ビル所有がデベロッパー、建設業者、リノベーション業者、不動産業者等の業者利益主導で甘んじており、所有としての価値観及び考え方が確立できていないのです。そのため築40年過ぎの経営不安に対して、考えうる選択肢が建設業者、リノベーション業者、不動産業者の利益となるソリューションに偏っています。

とにかく各選択肢をみてみましょう。

建替えは、魅力的です。築40年で寿命とすっぱり諦めると、こうした難度の高い建物設備工事や賃貸対策委取り組まずに、また手のかからない新築ビルが手に入るのです。 人口成長経済拡大時期であれば、需要が増加基調にあったため建替えは合理的な選択で下が、今後の人口激減日本では、建て替えリスクは高まるばかりです。

売却買替えも、不動産業者の営業が盛んな選択肢です。が、売却は終わりです。買替えは、注意が必要です。ビルは立地・建物いずれも一棟一等が固有のものです。全く同じ条件は2つとありまん。建物が新しくより好立地、より高グレードビルへ買い替えるならばわかりますが、築古ビルと価値がほぼ等しいという制約がつけば、そのような事はないでしょう。賃貸マーケットは、通りが一本違えば賃貸の性格は変わります。物件力も変わります。建物設備のトラブルの癖も変わります。経営が更に難しくなるリスクは十分にあります。そして買替え後ビルが築40年になれば、また買替えるのでしょうか?

一棟リノベーションは最近頻繁に耳にしますが、建物を空にしてスケルトンから改装します。デザイン性の高さが売りです。現在入居テナントを一旦退去させなければいけないため、実際に実行は困難です。新築の7割近いの費用がかかります。デザイン性だけで費用回収ができるかどうかは、建築士の手腕次第になります。

建物の使用を続けながらこのまま大きな手入れはせずに朽ちるに任せよう。と放置を考えているビルオーナーも少なからずいらっしゃいます。気持ちはわかりますが、スラム・廃墟化した手入れ不足老朽化ビルの存在は、街にとってマイナスの存在でしかありません。相続価値も無くなります。いずれ次世代が処分しなければいけなくなります。無責任な問題の先送りでしかありません。

今後も無理なくビル経営を継続できるならば、それに越したことはないでしょう。賃料収入の低下を食い止め、建物設備更新や賃貸効果維持支出を経済的にコントロールして収益を維持できるのであれば、経営は継続できます。

築40年前後ビル経営主題の変化

とはいえ築浅時代のように賃貸と管理だけでは、どうしようもありません。古い建物を維持する伝統がない日本では、建物設備更新や賃貸効果維持を経済的に行うための経営ノウハウがないため、必要以上に難しくお金がかかる困難なものに感じられがちです。築40年以上の築古ビル経営が確立されていないこと。これが日本のビルが築40年で寿命と言われる理由です。築40年を過ぎてもビルが無理なく経営できることがわかれば、誰も寿命とは言わなくなります。

世界では中小ビル築100年は普通の存在です。特別な知識や経営手腕が必要なものではありません。伝統的に培われたビル経営スキルがあるからです。そこでこれからビルオがご紹介するのが、築40年以上中小ビル所有者のための、世界で標準的な築古ビル経営のあり方と実現のための7つのスキルです。このビル経営7つのスキルを習得することで、経営継続の選択肢が具体的にイメージできるようになるでしょう。