築40年以上の正しいビル経営

築40年以上のビル経営

中小ビル経営は、築40年までと築40年過ぎでは変わります。変えなければ築50年の壁を超え、築100年へ向かうことは困難です。築40年までは賃貸と管理を学ぶ入門編です。しかし築40年を過ぎるとその後のビル経営主テーマは、悪化する賃貸及び劣化する建物設備との戦いです。より本質的な意味で「収益資産価値を維持すること」が問われるようになります。築40年を過ぎると中小ビル経営は、

「極力リフォーム・リノベーションは行わず、安定収益を維持しながら、経済的に収益資産価値を維持する経営を100年200年継続する。」

です。 もちろん例外はあります。例えば、他に事業収入等の資金源があり資金を注ぎ込める場合、投資として格安取得しておりアップサイドがある場合等です。 ただそうではなく、築年を経てもビル経営が独立し、「ビル単体の総賃料収入ー 総関連支出」 を十分にプラスの状態、つまり負債にせずに収益を生む価値ある資産状態にしておくならば、上記のビル経営を深く理解して実現しなければいけません。ここでは簡単にワンフレーズ毎に解説します。

極力リフォーム・リノベーションは行わず

この言葉には注意が必要です。リフォーム業者・リノベーション業者に依頼することは慎重であるべきですが、だからと建物の見た目及び共用部内装について、何もしないで良いわけではないからです。 ビル経営にとって、業者に依頼するリフォーム・リノベーションの意義は、投資です。投資は投資額以上のリターンを見込める場合に行うものです。例えば地域の需要が拡大し賃料相場が急上昇した、投資目的として格安ビルを取得した という場合です。ところが現実、多くの中小ビルにはそんなに確実な賃料アップの機会がないですのね。だから極力やりたくない。 ただ問題はその先で、ではどうするか。何もしなければいずれスラム化です。お洒落でなくても見た目の改善なら、「外壁塗装業者や内装工事業者に直接発注する。」という第三の選択肢があります。当然ですね。 ではこの場合、色や仕上がりの見た目は誰が決めるのでしょうか?リフォーム業者・リノベーション業者であれば設計デザインは費用に含まれています。しかし塗装業者や内装工事業者はデザインのプロではなく、そのような費用も支払っていません。 この問題の本質は実は、「誰が」築年を経たビルの見た目、使い勝手を考える責任を持つべきでか?ということです。そして結論を言えば、考える責任は、ビルの所有者です。 築古ビルだから、汚いボロで良いわけがありません。ビルの見た目、部屋の使い勝手は、賃貸にとって重要な要素です。単に賃料収入に関わるだけではありません。築年を重ね成熟したビルのアイデンティティを作ります。人間が年を取ると生き方が風貌に表れるのと同じです。

リフォーム・リノベーションをすれば、建築士が流行のオシャレな見た目を作ってくれるでしょう。が効果は一時的です。また繰り返すのでしょうか?経済的ではなく、安定収益維持が困難です。 費用はかけずに塗装屋、内装工事屋のオヤジにお任せ、では経済的ですが、見た目への責任は負わせられません。安定収益維持が不確かです。例えセンスを信用できても、その方が廃業されたらビルの資産価値も下がるのでは困ります。 ビルのアイデンティティたる見た目を他人に依存する限り、長く安定収益を維持しながら、かつ収益資産価値を維持することは困難でしょう。他人依存で100年200年は甘いのです。 ビルが築50年築100年をすぎても、安定収益を維持しながら、経済的に収益資産価値を維持するならば、ビルの見た目は所有者が責任を持って自分で考えるべきなのです。 ちなみに、欧州の中小ビルオーナーは、リフォーム・リノベーションなんてとんでもない贅沢だと考えています。どうしたいか自分で決めて塗装業者や内装業者へ指示し、仕上がりには妥協せずに納得できるまで追求します。彼らは、子供の時から、自分はどうあるべきか、ビルはどうあるべきかをずっと考えています。

ただ確かにビルがどうあるべきかといった哲学的思想は、1日2日考えてイメージできるものではないものです。自信がなければとりあえずはプロの活用もあり得ます。今後については築古ビルと付き合うことになる子供や孫に、子供の時から考えさせておきましょう。そして成人したら早めに工事プロジェクトの采配を経験させると良いでしょう。

安定収益を維持しながら

収益ビル資産を所有する魅力の一つが、「安定収益」であるこを忘れてはいけません。時々大きな工事等による一時的な赤字は、所得税節税だと喜ぶビル経営者がいますが、最低でも減価償却と長期効果を比較をすべきです。一般的には減価償却の方が高い節税効果があります。節税効果以前に、収支が毎年乱高下していては、収益資産としての収益に対する信頼が低下します。ビル経営は、通常は賃料収入がほぼ一定しており、支出も固定費が多いため、収益は安定しています。この安定収益こそが、基調であり魅力であることを忘れないでください。

ところが築年を重ねると賃料収入の低下は避けられません。程度は地域賃貸マーケットの影響を受けるため、個人努力では限界があります。一方で固定費以外の支出は、所有者がコントロールできます。低空飛行でも安定収益を維持するためには、建物設備の更新工事やリフォーム等高額支出のコントロールがビル経営にとって重要テーマであることは分かると思います。意識的に安定収益を維持しなければ、収益は簡単に乱高下をしながら悪化してしまいます。

経済的に収益資産価値を維持する

築40年を過ぎるとビル経営の主テーマは、収益資産価値維持です。築浅時は、建物も設備も新しく賃貸と管理ができていれば十分でした。しかし築40年も過ぎると、賃料収入は低下の一方で、建物の使用に欠かせない建物設備も劣化します。 収益資産価値というとどうしてもリフォーム・リノベーションによる見た目使い勝手の改善を思い浮かべられがちですがl、見た目使い勝手の改善だけでは足りなくなります。それ以前にビル「箱」の維持が「ありき」になるのです。何しろせっかくリフォーム・リノベーションしても、雨漏り・漏水・停電頻発では使えないでしょう。それどころか事故リスクも高まります・ 築40年を過ぎると、収益資産価値を維持はビル経営の総力戦です。時に高額な建物設備の更新や¥賃貸を維持するための見た目の改善を行いながら、確実に賃料収入の低下を食い止め、収益を維持しなければいけないのです。 というと困難に聞こえますが、実際には世界中の中小ビルがそうして存続しています。正しくビル経営7つのスキルを使用すれば、決して難しいものではないことがわかるでしょう。/p>

経営を100年200年継続する

ビルが100年200年存続するということは、子供孫も現在のビルと付き合うことを意味します。子供や孫にとっては生まれた時からそこにある自慢のビルです。 ビルの経営方針および分散修繕計画については、適時話し合って理解を共有しておきたいものです。また、ビルの見た目や使われ方がどのようにありたいか、是非子供の時から考えさせておきましょう。こうしたセンスが育つのは時間がかかります。100年200年ビルを所有する資産家になるには、後継者の育成も鍵となります。

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