中小ビル100年時代に向けて

 

 7つのビル経営スキルの7

 

7つのビル経営スキルの7

築40年以上中小ビル経営 7つのスキルのその7の要説バージョンをご紹介します。フルバージョンは近日中に公開予定です。

中小ビル経営7つのスキル その7の要説

最後は、具体的な専門業者との付き合い方です。

ある程度経験あるビル経営者であれば、建物設備の更新等工事取り組みは難しくありません。直接専門業者に依頼することで、工事監理費がかかる管理会社や建設業者に依頼することと比べて過剰な中間管理費用を節約できます。ただし専門業者選び及び工事における所有者の役割は所有者が責任を持って果たす必要があります。そしてこれが重要です。適切な専門業社を選べず対応が不適切なために何度工事を繰り替えてしても問題が解決せず、結局建物そのものを諦める、という事態を避けなければいけないからです。

最初に注意です。設備工事で「相見積り」をしますか? 「はい」は間違いです。設備工事に良い提案良い仕事を望むならば、「相見積り」は決して行ってはいけません。最近「相見積り」という言葉が流行り、なんでも「相見積り」の風潮があります。総額の安さというわかりやすい指標が魅力ですが、「相見積り」で選べるのは、安かろう悪かろう工事です。安さを基準にすれば当然です。それどころか、中小ビルオーナーの間違った「相見積り」は、しばしば泥棒行為をしており、関係業者すべてからの信頼を失います。中小ビルオーナーが「相見積り」を決して行ってはいけません。本来の相見積りは、公共工事やゼネコンの工事仕様が決まっている発注で、最安値を証明するための手法です。こうした大口発注元はまた、相手に過大な損害を与えないよう色々気遣いがあります。一方で中小ビルオーナーの間違った「相見積り」は、A社の工事提案・見積書をB社に見せることで、A社の知恵とノウハウをすべてB社に横流ししています。盗みのご褒美にB社から安い見積りを貰ったところで、良い工事をしてもらえると思いますか?中小ビルオーナーは「相見積り」を決してしてはいけません。

では、どうすれば良い専門業者に出会えば良いのでしょうか?

まず、適切な専門業者を選びは、軽微な修繕か、それとも経年劣化による更新等の重要なものか、よって異なる事を理解すべきです。軽微な修繕とは、例えば流し下の漏水を修繕する、照明器具やコンセントを増設する、等です。軽微な修繕とは、ならば、安さ知り合いで選んで構いません。相見積りでも構いません。専門業者であれば作業内容は同じで大差がないからです。ビルが築浅の間は、ほとんどは軽微な修繕でしょう。 しかし、建物設備が経年劣化すると、問題や重大事故を起こすリスクが高まります。更新等の根本解決が必要になります。そしてビルにとって重要な建物設備の更新等は、現在の問題の解決と同時に、これをどのように行うかは、建物の今後の使用とあり方を作り、建物の寿命そのものにも影響します。

人間でいえば、軽微な修繕は風邪で薬を貰うようなものであるのに対し、こうした建物設備が経年劣化対応は、心臓や血管の交換手術です。寿命に関わります。風邪なら町医者で十分ですが、そうした大きな手術であれば実績と評判のある大きな病院へ行くでしょう。そして先生と十分にお話をして先生の人柄やプロフェッショナリズムが信頼できるものかどうか確かめて決めるかと思います。建物設備の更新等も人間の手術と同じです。一定規模で経験と実績が豊富な専門業者を選びましょう。現在はホームページで確認ができます。実績や考え方の話を繰り返し、良い提案を考えてくれ良い仕事をしてくれるプロフェッショナルで相性も良いかどうかを確かめます。

しかし、こうしたプロセスは、しばしば時に数年がかりの時間と多大な手間を要します。もし建物設備専門業者を選び、プロジェクトを行う時間と手間を割くことが難しければ、無理をせずに管理会社、建設会社に相談をすることも出来ます。工事監理費等少なくと20%-30%の上乗せプラスαはかかりますが、豊富な経験を元に専門業者選びを含めて工事のマネジメントを行ってくれるので安心です。

さて、相談ができる専門業者が見つかったら、次に良い提案良い仕事を引き出すのは、所有者の仕事です。良い提案、良い仕事は、黙っていたら勝手に出てきたりはしません。所有者がどのような良い提案、良い仕事を望むかを明確に伝え、良い提案、良い仕事は引き出されます。何故ならば、良い提案、良い仕事はの内容は、評価の物差しで異なるからです。所有者がどのような「良い提案」「良い仕事」を求めているか、所有者が伝えなければ専門業者にはわかりようがありません。例えばとにかく安ければ良いのか、費用はかかっても今後トラブルがない状態が良いのか、目安予算でできる限りのことをしたいのか。工事に際して、どのようにテナントに配慮をしたいのか。時期・時間に制約はあるか。他に何のどのような配慮が必要なのか。保証したい機能・スペックも建物を今後どのように使用したいかどうかで異なります。それを伝えずに、察してもらおうというのは甘えすぎています。

自ビルにとっての良い提案、良い仕事のあり方は、自立したビル経営の輪がイメージと分散修繕計画が明確考えられていると、具体的に見えてきます。

繰り返しますが、建物設備の延命更新工事は、建物の今後の使用とあり方を作り、建物の寿命そのものにも影響する重大プロジェクトです。まず間違いなく適切な専門業者を選ぶこと。次にビルとしてどのような「良い提案」「良い仕事」を求めることがビルの将来と経営に最も適切であるかを検討判断できる建物設備工事力を身につけることは、築古ビル所有者にとって必須スキルです。

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  築古ビル経営管理の「決める」スキル

1 ビル経営の相互影響を考えるスキル・・・・ スキル1
2 先を考えた経営判断のスキル・・・・・・・・・・ スキル2

これが最初に来る理由は、普段のビル経営管理でも使うスキルだからです。

  築古賃貸スキル

3 自ビルの収益資産価値を理解するスキル・・・ スキル3
4 自ビルの募集賃料を決めるスキル・・・・・・ スキル5

自ビルの収益資産価値を生かし、その価値に見合った賃料収入を得られるために、自ら評価するスキルです。

  築古建物設備スキルと工事スキル

5 自ビル建物設備課題の優先順位をつけるスキル・ スキル5
7 自ビルの大型工事を成功させるスキル・・・・・ スキル7

こちらもあちらも問題だらけの築古ビルで、ではどのように優先順位をつけることができるのかのスキルです。そして良い業者を見つけて納得のできる工事をしてもらうスキルです。

  築古ビル経営計画スキル

6 自ビルの自立した分散修繕計画を立てるスキル・ スキル6

今後の賃料収入をどのように見込むかによって、収益資産価値維持に使える予算が異なりできることが異なります。その結果がまた賃料収入に反映します。計画があることではなく、このサイクルがイメージできることが大切なのです。