中小ビル経営7つのスキル5

中小ビル経営7つのスキル その5

築40年以上中小ビル経営 7つのスキルのその5の要説バージョンをご紹介します。フルバージョンは近日中に公開予定です。

中小ビル経営7つのスキル その5の要説

ビルが築50年を過ぎると、建物設備との付き合いがビル経営の主テーマです。このスキルは重要です。

ビル経営の視点で見ると、ビルの建物設備はまず、定期法定点検がある設備と定期点検がない設備に分類できます。定期法定点検がある設備は、法定寿命が10年20年でかつ安全衛生が要求される建物設備、例えば消防設備、給水タンク、エレベータ、高圧受電の場合のキュービクル等ですが、これは指摘対応をしていれば問題ありません。問題はそれ以外の定期法定点検がない建物設備です。中小ビルの場合は特殊建物検査もないのが一般ですから、それ以外の設備の状態の把握と維持は完全に所有者の自己責任です。

建物設備が法定寿命を超過すること、それ自体は問題ありません。また設備によって現在法律と合わず既存不適格状態に陥るものもありますが、既存不適格は違法ではありません。しかし経年を経て劣化した建物設備は、確実に以下の3つのリスクが生じます。

事故リスク、トラブルの増加、機能不足又は不要

特に重大事故リスクは無視できません。例えば、
・外壁落下、看板落下で通行人に直撃した。
・耐震補強工事は出来ていたが、大きめ地震で天井・窓ガラス・ラッシが落下して、人に直撃した。
・漏電火災を起こした。漏電事故から近隣へ波及事故を起こした。長時間の停電・断水事故を起こした。
で万が一事故で人命を損なうことがあれば、民事及び刑事責任はもとより、悔やんでも悔やみきれません。

トラブルの増加もは、ある程度は賃料とのトレードオフ関係になりますが、停電、エレベータ停止、断水等のインフラトラブルが頻発すれば、まともなテナントは出ていくでしょう。
建物に要求される機能も、時代により変化します。現在トレンドより大きくかけ離れていれば、賃貸が難しくなるでしょう。

従って、これらリスクの程度を適時把握し、対応のタイミングを判断することが、築古ビル経営の重要テーマになるのです。そのために必要なのは、専門業者が作成する大規模修繕計画ではありません。何故ならば、これは作成時の簡易調査を元にした理想の修繕計画でしかないからです。現実に経年劣化する建物設備の状態をフォローはできず、また更新済み箇所も必要はないからです。

ビル経営者が、自ビル各建物設備インフラの機能と事故リスクの把握する理由は、対応の必要性、タイミング、予算を判断するためです。そのための専門知識をビル所有者・管理者が全て持つことは不可能ですから、ここは各設備専門業者との上手な付き合いが求められます。必要性があるタイミングで、一般にありがちな専門業者による工事を前提とした無償調査ではなく、各専門業者の有償専門調査を受け、リスク程度の考え方、対応方針についても十分に議論すべきです。

フルバージョン近日公開

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