中小ビル100年時代に向けて

 

 7つのビル経営スキルの2

 

7つのビル経営スキルの2

スキル2は、先を考えた経営判断のスキルです。より具体的には

「「賃貸、管理、建物設備、賃貸維持対策の各判断での長期的な相互影響の理解」するスキルです。

効果 

あらゆるビル経営判断に使えます。このスキルが上達すると、
・判断の精度があがります。 <br> ・つまり出来るビル所有者になります。

現在の行動を決めるのは先の予測

例えば賃貸のテコ入れを目的に、このスキルの大切は、言うまでもないでしょう。ただ意外に理解されていないことが多いので、先に日常的な例を考えてみます。日常でも、こういうシチュエーションはよくありませんか?
「外出する前に天気予報を見たら、帰宅時間に雨予報だったから傘を持って出た。だから雨が降ったが濡れなかった。」天気予報がない時代であれば、濡れてしまった。でも天気予報がある現代生活では、外出時点で「将来」の天気を予測し、傘を持っていくという「現在」の行動を判断しました。結果「将来」の帰宅時には、雨に濡れないと上手くいく結果になりました。現在生活・ビジネスでは、現在の行動は、先の結果を予測して決めます。

信頼できる予測には実現的な道筋がある

とはいえ問題は、先をどのように予測するのか、でしょう。博打や占いでは困ります。天気予報もしばしば外れます。ただテレビの天気予報はある程度信頼していると思います。それは、天気予報士の勘と経験や占いで言っているのではなく、知識とスキルを持った専門家が気象衛星等データを元に分析した結果出てきた予測だからです。適切な気象データを適切なスキルを活用して分析し、このような理由で現在から天気はこのように変化しますと説明ができるから、まあ信頼が出来るわけです。
先の予測は、予測の言葉があることに意味があるのではなく、その道筋が実現的であるものが、信頼できるのです。だからこのスキル2が重要なのです。

空室をどうするか

ここでビル経営の例を考えてみましょう。例えば築40年ビル。数日前にあるテナントから退去届けが出ました(過去)。次のリーシングをどうするか、今、不動産屋と相談をしています(現在)。不動産屋は築古だから募集賃料を下げるべきだと言います。自分は賃料を下げたくないと考えています。またリフォーム会社が、リフォームしたら賃料を上げられると言います。(将来) 1募集賃料を下げる、2募集賃料を維持する 3 リフォームをして募集賃料を上げる。いずれも目指す将来は、次のテナントが決まり賃料収入を得る事です。ところが目指す将来を、とりあえず早くテナントが入ることや賃料収入を得ることといった、目先の問題解決だけに置いてしまうと、それぞれにリスクがあります。1では賃料を下げ過ぎて賃料収入が減少し、建物設備工事資金不足に陥ったり、経営が成り立たなくなったりするかもしれません。2も結果空室期間が長引き、同様に賃料収入不足問題に陥るかもしれません。3は逆に費用をかけ過ぎて回収ができず、後でやはり建物設備工事資金不足に陥るかもしれません。

リスクが低くかつ実現性がある案を選ぶためには、リスクが起こる可能性や他への影響がある可能性がある期間を含めたずっと先の時点の結果を予測して、比較をする必要があります。そしてその先の時点までの間で起こり得る、賃貸、管理、建物設備、賃貸維持対策それぞれへの効果とリスクを考慮しなければいけません。 これを丁寧に行うには、一般的には管理者と話し合ったり、複数の賃貸仲介業者や管理者から意見を聞いたりして裏付けをとる必要があります。また所有者は、数字で判断できる必要があります。こうしたことを順序立てて行うためのスキルが、スキル2の「賃貸、管理、建物設備、賃貸維持対策の各判断での長期的な相互影響の理解」です。

 

ストレスに負けない

ここの先を考えて決めるスキル2が重要な理由は、もう一つあります。先の例で、目指す将来を、とりあえず早くテナントが入ることや賃料収入を得ることといった、目先の問題解決だけに置いてしまうと、それぞれにリスクがある。と言いましたが、まさにこれです。ビル経営で現在何かを決めなければいけない状態というのは、過去に問題が発生していて、現在はそのストレスがある状態です。人間、まず目先のストレスを除きたいと思うものです。けれども目先のストレス解決に囚われるあまり、将来的にリスクが高い対応を選択してばかりいては、ビル資産を長く維持することは難しい。目先の誘惑に負けて健康に悪いものばかり飲み食いしていては、健康維持が難しいのと同じです。現在のストレスに負けないためには、将来を考えることをスキルとして身につけておく必要があるのです。

 

スキル2の習得・・

従来は先を考えるには長い経験とセンスが必要とされました。けれども現在ではエクセルシートによるシミュレーションを用いて短期間で効率よく習得することが可能です。ビルオでは、一棟一棟のビルが持つ具体的な問題をケーススタディーとして、リスクの認識と長期的な影響の認識、それぞれの検証を納得できるまでシミュレーションするお手伝いをします。納得ができることで実用的なスキル2を身につけることができます。

  築古ビル経営管理の「決める」スキル

1 ビル経営の相互影響を考えるスキル・・・・ スキル1
2 先を考えた経営判断のスキル・・・・・・・・・・ スキル2

これが最初に来る理由は、普段のビル経営管理でも使うスキルだからです。

  築古賃貸スキル

3 自ビルの収益資産価値を理解するスキル・・・ スキル3
4 自ビルの募集賃料を決めるスキル・・・・・・ スキル5

自ビルの収益資産価値を生かし、その価値に見合った賃料収入を得られるために、自ら評価するスキルです。

  築古建物設備スキルと工事スキル

5 自ビル建物設備課題の優先順位をつけるスキル・ スキル5
7 自ビルの大型工事を成功させるスキル・・・・・ スキル7

こちらもあちらも問題だらけの築古ビルで、ではどのように優先順位をつけることができるのかのスキルです。そして良い業者を見つけて納得のできる工事をしてもらうスキルです。

  築古ビル経営計画スキル

6 自ビルの自立した分散修繕計画を立てるスキル・ スキル6

今後の賃料収入をどのように見込むかによって、収益資産価値維持に使える予算が異なりできることが異なります。その結果がまた賃料収入に反映します。計画があることではなく、このサイクルがイメージできることが大切なのです。