中小ビル100年時代に向けて

 

 7つのビル経営スキルの1

 

7つのビル経営スキルの1

スキル1は、 ビル経営の相互影響を考えるスキルです。より具体的には、

「賃貸、管理、建物設備、賃貸維持対策の相互関係理解」するスキルです。

効果 

あらゆるビル経営判断に使えます。このスキルが身についているビル所有者は、
・無駄遣いが減少します。
・管理者や関係者に納得してもらえるようになります。

大きな工事判断から日常の些細な改善判断まで、築年数に関わらずビル所有者の全ての意思決定に使うべき重要スキルです。このスキルは習得に一定の訓練が必要です。なるべく早い時期から訓練をしておきたいスキルです。

賃貸、管理、建物設備、賃貸維持対策の相互関係とは

例えば賃貸のテコ入れを目的に、共用部をリフォームするとします。早速リフォーム業者が見栄えのよい絵を描いて持ってきてくれるでしょう。もっとこうしよう、ああしよう、と話は盛り上がり決まっていく。はよくある話ですね。ただこれでは、ビル経営の相互影響が考えられていません。必要以上にお金をかけすぎているかもしれません。またそのことで不公平を感じる管理担当者や業者がいるかもしれません。 例えば賃貸仲介業者は、テナント候補を内覧に案内して直接反応を見たり感想を聞いたりしています。だからリフォーム案に対して、そのデザインはこのビルのテナント候補向きとは違う、こちらも改善をすればもっと決まりやすくなる、といった意見があることは珍しくないものです。
また清掃管理の担当者は、汚れやすさや建物使用者のクセから、現実的な意見があることは少なくありません。それから電気や給排水設備の業者は、リフォーム工事をするならその際に壁の後ろの配管や配線を交換したいと考えているかもしれません。そして今後の点検がしやすいように、工夫が欲しいと思っているかもしれません。壁の後ろの管や配線の交換のために、例え一部であれ内装工事を再度やり直すのは、あきらかに無駄です。

建築や不動産の専門ではない一般のビル所有者にとって、専門のことはわからない。だから専門業者の意見を聞くのは当然です。ところが一棟のビルでは、多くの専門分野が存在しています。それらが相互に関わり成り立っています。だから問題解決に何をするにも、他の分野の視点でも問題解決のアイデアがないか、その問題解決が他の分野にマイナスの影響を与えることがないか、配慮や確認をするのがビル所有者の役割です。


このスキル1では、常に関係を考えるべきポイントとして、ビル経営の4つの主要分野で相互関係を考えることを推奨しています。それが

「賃貸、管理、建物設備、賃貸維持対策の相互関係理解」

です。この4つの主要分野の分類は、大まかなものですがまず抑えるべき最重要分類です。ビル所有者は、何を決めるにもこの4つの主要分野それぞれとの関係を考えます。その先でどのような意見を持っているか、どのような影響があるかは、該当の担当者や専門業者に聞く事はできます。ただこの「聞く」ことは、ビル所有者が能動的に行わなければできません。現在であればインターネットで検索をする、も入るかもしれませんが、これも同様です。スキルが上達をすれば、自然にそれぞれの主要分野でより細かく専門の分野を細分して考えられるようになります。

 

このスキルが無いと・・

このスキルを持たずにビル経営を続ける問題は、よく考えずにお店で衝動買いをしている状態と同じです。つまり、本当の必要性や効果ではなく、相手の営業力やプレゼン力でやるやらないが決まりがちです。そのようなビルでは、管理担当者は自分の意見が聞いてもらえないと感じがちになり、前向きな提案が出てこなくなります。つまり無駄遣いが多いわりに、ビル経営の存続に本当に必要な対応ができないリスクが高いのです。 ビルが築浅で問題も軽微なうちはそれでも構いませんが、ビルが築50年の壁近くになり、問題は増え、予算は厳しい、にも関わらず色々やっているけれども問題が減らない、では長くビル所有を続けるのが難しく感じるでしょう。

スキル1の習得・・・

経験だけで、ビル経営各分野の相互関係を理解するには、相当の時間がかかります。また 収益資産価値維持のための建物設備更新及び賃貸維持対策は、築浅時代には必要がなく、築40年を過ぎて初めて問題になる分野です。古いビルを持つ歴史がない日本では専門業者を含め日本の社会的に、経験知見がなく、事例は相談相手がいません。一棟のビルの中で考えるべき問題と分野は、一棟一棟のビルによって異なります。 ビルオでは、一棟一棟のビルの考えるべき問題と分野を整理します。現実的なケーススタディーの検討を通して、ビル所有者の効率的な「賃貸、管理、建物設備、賃貸維対策の相互関係理解」の速修を導きます。

  築古ビル経営管理の「決める」スキル

1 ビル経営の相互影響を考えるスキル・・・・ スキル1
2 先を考えた経営判断のスキル・・・・・・・・・・ スキル2

これが最初に来る理由は、普段のビル経営管理でも使うスキルだからです。

  築古賃貸スキル

3 自ビルの収益資産価値を理解するスキル・・・ スキル3
4 自ビルの募集賃料を決めるスキル・・・・・・ スキル5

自ビルの収益資産価値を生かし、その価値に見合った賃料収入を得られるために、自ら評価するスキルです。

  築古建物設備スキルと工事スキル

5 自ビル建物設備課題の優先順位をつけるスキル・ スキル5
7 自ビルの大型工事を成功させるスキル・・・・・ スキル7

こちらもあちらも問題だらけの築古ビルで、ではどのように優先順位をつけることができるのかのスキルです。そして良い業者を見つけて納得のできる工事をしてもらうスキルです。

  築古ビル経営計画スキル

6 自ビルの自立した分散修繕計画を立てるスキル・ スキル6

今後の賃料収入をどのように見込むかによって、収益資産価値維持に使える予算が異なりできることが異なります。その結果がまた賃料収入に反映します。計画があることではなく、このサイクルがイメージできることが大切なのです。