ご所有ビルの築50年の壁超えに欠かせない、世界では一般的な7つのビル経営スキルを日本の中小ビル経営の導入し、安定収益を維持したまま建物設備と収益資産価値を維持します。築40年以上中小ビルの賃貸、管理、建物設備、賃貸維持対策、ビル経営改革、将来の不安はビルオにご相談ください。" />

中小ビル経営7つのスキル1

中小ビル経営7つのスキル その1

最初にご紹介するビル経営スキル1は、「合理的な経営判断」に欠かせないスキルです。

中小ビル経営7つのスキル

このスキルを習得することで、ビル経営において「合理的な経営判断」ができるようになります。「合理的な経営判断」ができるかどうかは、ビル経営初心者か本物のビル経営者か、ビルを築40年で寿命、もしくは築50年の壁を超えて長く持てるか、の分かれ目です。そこでまず現在日本で主流の築浅向けビル経営の問題を指摘し、それからビル経営スキル1をご説明します。

築40年までのビル経営

ビルが築10年20年であれば、賃貸と管理ができていれば十分なのですよね。加えて時々修繕とリフォーム。一般のアパート経営やワンルームマンション投資の賃貸経営とそう大差がない。平成時代はこちらが盛んでしたから、ビル経営の情報も賃貸経営に偏っています。それで、ビル経営初心者として賃貸と管理の経験を積み本物へと成長するには、何が難しいのでしょうか。

ありがちな中小ビルの問題
部屋に空室が出れば、いつも世話になっている不動産屋に声をかけてお任せ。募集賃料や条件も、少し下げた方が・・・いや前と同じで何とか・・・頑張りましょう・・・と不動産屋さんの言葉か自分の希望で決める。管理は、自分で自己流、もしくは管理担当者がよくやってくれている、管理会社の担当者がやってくれている。何か設備トラブルが起きたら、近所の業者を呼んで修理をしてもらう。リフォームが必要なら、リフォーム業者に絵を描いてもらい、それを選ぶ。専門のことはわからないから、専門業者の意見で決めるのは当然でしょう。
・・ありがちなビル所有者の話です。皆さんもご自身がこの通りかどうかは別にして、特に問題を感じない話かと思います。ところがこのありがちな中小ビルの話に、重大な問題が2つあるのです。

ビル経営力が育たない
まず一つ目は、ビル経営判断力が育たないことです。専門のことはわからないから専門業者に相談をして決めるのは当然です。しかしそこでビル経営スキルがなければ、知識のないビル経営者はどのように判断をすればよいのでしょうか?この状態は、経済学では、情報の非対称性、もしくはレモン市場問題といいます。業者に騙す意図はなくとも、所有者にスキルがなければ、どうしても判断を相手に依存しがちになります。相手の業者さんの実力を客観的に評価することも難しいでしょう。ビル経営の全容もなかなか見えない。20年30年と経験を積んで自分でビル経営力を育て、自分で合理的なビル経営判断をする、となるのはなかなか難しいかと思います。

複合的な問題に対応できない
問題のもう一つは、複合的な問題への対応ができないことです。複合的な問題とは、主に築40年前後から増える建物設備のリニューアル及び賃貸効果維持対策ですが、それまで問題を特定の専門業者の意見だけで決めていると、いつの間にか決め手案がなくなっている、別の分野の専門業者と考えや意見が違う、という場合、スキル無しにどうやって判断をすれば良いのでしょうか?この複合的な問題は、実によくあることなのです。だから大きな工事を仕切る工務店や建設業者は高いフィーが取れる訳です。

ビル経営のスキルがあると・・
ビル経営のスキルがなしに、現在のありがちなビル経営を続けているだけでは、ビル経営判断力を育てることができません。築40年前後から増える複合的な問題へ対応することもできません・・これではビルが築40年も過ぎると難しく感じるのは当然です。 部屋の退去届けが出た。設備トラブルがあった。業者に相談をすることは正しいです。そこでこうしたらどうでしょう、と言われてどう判断をするか、がビル経営者にとっては問題なのです。そこでスキルがないまま、目の前の業者との一対一のやりとりだけで決めようとすると、どうしても人的関係で決まってしまいます。でもそこでビル経営スキルという考えの型があることで、ビルの維持にとって自分の資産維持にとってどうであるか考えて、決めることができるのです。そして考えの型をマスターし、応用ができるようになると、自分カ考えでビル経営ができるようになります。

賃貸、管理、建物設備、賃貸維持対策の相互関係

さて、ここからようやくビル経営スキル1の賃貸、管理、建物設備、賃貸維持対策についてです。まずビル経営で最も重要な「賃貸」を中心に、相互関係を見てみます。それから統合理解についてをみてみましょう。

賃貸と管理の関係
まず「管理」との関係です。管理は、賃貸で決めたテナントに問題なく建物を使って頂くことが目的です。賃貸で決めるテナントの性格は、管理方針に影響します。一方で長年の清掃管理や建物管理は、ビルに一歩足を踏み入れた時の物件印象として、賃貸に影響します。お互いに相互関係にあります。

賃貸と建物設備路ニューアルの関係
次に「建物設備リニューアル」との関係です。築40年を過ぎビルで、雨漏りや漏水等の設備トラブルが頻発しては、入居テナントが見つからないのは当然です。では建物設備のリニューアルにあたってどの設備どの程度の機能、グレードが必要でしょうか?それは現在および今後のテナントが必要とする設備機能です。また建物設備リニューアルの予算は、賃貸の賃料収入規模以下であるべきです。賃貸と建物設備も、お互いに相互関係にあります。

賃貸と賃貸維持対策の関係
賃貸と賃貸維持対策との関係はあって当然ですね。でもお互いにどのように関係があるのでしょうか?賃貸の現場は、何の賃貸維持対策が、効果があるかを知っています。何しろ内覧者がどこを評価して、でもどこがNGとみたかを直接顔を見て話をしています。こうした現場の声を汲み取って賃貸維持対策に反映させてこそ、「ビル経営」です。そして賃貸維持対策の結果が、賃貸の結果となります。お互いに相互関係にあります。

管理とその他の関係
ちなみに管理と建物設備リニューアルおよび賃貸維持対策の関係も重要です。建物管理は、建物設備の状態を最も知っています。この設備はそろそろ限界だ、リニューアルすべきだと一番わかっているのは建物管理です。トラブルが出る前にその兆候を掴むことができるのも建物管理です。そしてリニューアル後の建物設備を管理するのは、建物管理です。賃貸管理も同様に、どのようなタイプの入居テナントと相性良く、入居テナントがビルのどこに満足をしていてどこに不満を感じているか、一番よく知っています。どのような賃貸維持対策が効果があるか知っています。そしてその賃貸維持対策の結果が、賃貸管理の対象です。管理を無視して業者の意見だけで対応を決めても結果が今ひとつになるのは、当然ですね。

スキル1の統合理解とは
ここまでのご説明は、一般的な話でイメージしづらく、大変な印象を受けるかもしれません。ただ実際には1棟のビルで問題は限られているものなんですよ。だからそれほど大変でもありません。そして何度か相互関係を考えれば、統合して理解できるようになります。自転車に乗ったり車の運転をするのに、プロセスを一つ一つ考えると難しく感じるけれど、実際には体が覚えて自然に反応をするから、一々動作を意識する必要がないのと同じです。

s相互関係がわかると

相互関係がわかる事の効果
こうした相互関係がわかると、例えば賃貸維持対策としてリフォーム業者がこのデザインが今流行ですよ、と営業を受けてもこれはうちのテナントタイプ向けではないと、と判断できます。また何か賃貸維持対策を考える際に、今までテナント内覧での反応を考え、管理担当者にヒアリングをすると、ヒントが見つかります。確実に選択の精度が上がります。更にあらゆる場面でこうした検討を繰り返すと、各判断方針のベクトルが揃うようになります。相乗効果が生まれます。相乗効果が生まれるようになれば、それは合理的な選択と言えるでしょう。 相互関係を考えるとは、つまり一つ一つの判断に、ビル経営の収益に関わる全てを考慮するということなのです。業者との一対一関係で決まることはなくなります。これは大きな違いです。

sスキル1の効果

ビル経営は管理・宅建業とは違う
ところでこのスキルは、2つの重要な事実を示唆しています。
1つは、築浅時代のように業者にお任せででは、資産維持など出来る訳が無いこと。
もう1つは、ビル経営は、宅建業+管理業では無いこと。専門知識は知識ある業者を使いこなせば用は足ります。ビル経営は、それをどう使いこなすかが主題です。ビル経営者が管理や宅建業をすることは出来ます。けれどもその逆はありません。だからビル経営者は、築年数に関わらず自覚を持って、このスキルを鍛えておきたいのです。