中小ビルが必ずぶつかる

築50年の壁とは

躯体は丈夫ですがビルには2つの寿命があります。その原因となる3つのリスクがあります。

築50年の壁とは:3つのリスクと2つの寿命

中小ビル築50年の壁とは、築50年前後になると、ビルの2つの寿命を縮める3つのリスクが高まることです。

ビルの2つの寿命

鉄筋コンクリート造ビルの躯体は100年以上持ちます。けれどもビルには2つの寿命があります。使用寿命と収益寿命です。多くのビルがこのいずれからの寿命で諦められています。



ビルの3つのリスク

築50年前後になると高まるビルの2つの寿命を縮める3つのリスクが高まります。3つのリスクは相互に関係しており、いずれのリスクの高まりでも、マイナスのスパイラルに陥ります。

 
  

建物設備のリスク

漏電火災、漏水汚損、外壁落下、看板落下、天井落下・・、 
躯体意外の全ての建物設備機能・・電気幹線・給排水管・エレベータ、体壁防水機能等を含めて、築40年をすぎると経年劣化による機能停止や事故をおこすリスクが高まります。放置をすると建物使用寿命になります。放置でなくとも、適切な専門業者に相談できず、何回工事をしても再発する場合や、一部は更新ができていてもできていなかった一部による事故も建物使用寿命を縮めます。

 

賃貸悪化のリスク

築古賃貸は難しい。が日本の一般認識です。
実際には築古だからといってテナントに選ばれないことはありません。ただし確かに築浅時代のように築年数だけで簡単には決まりません。適切な賃貸ができなければ築40年を過ぎると、立地によりますが空室長期化、成約賃料の低下は遅かれ早かれ避けられません。無闇にリフォーム・リノベーションをしてもアップサイドはまず望めません。

 

赤字負債化リスク

赤字負債リスク及び赤字負債リスクの恐れは、ビルの使用寿命と収益寿命の両方を縮める原因です。
建物維持監理費及び諸税が高額なビルは、建物設備のリスクを放置すると結局賃貸が悪化し赤字負債化します。 しかし建物設備のリスク対応及び賃貸悪化リスク対応にリフォーム・リノベーションで賃料収入規模よりはるかに高額な費用をかけると、結局費用回収ができず、赤字負債化します。 赤字負債化が怖くて大きな工事ができず、応急処置ばかりを続けていると、やはり建物設備のリスク及び賃貸悪化リスクが悪化して、長い目では赤字負債化します。   

従って中小ビルは、築40年をすぎると3つのリスクを悪化させないような賃貸及び建物設備更新工事にシフトして築50年の壁を作らないようにする必要があります。