はじめに。日本の築40年以上中小ビル所有者さまへ

中小ビルは築40年を過ぎると何が難しいのか?賃貸、建物設備、経営のいずれもリスクが高まります。このリスクとどう付き合うかが問題なのです。

 

ー中小ビルが築40年を越すと何が問題なのか。

 

鉄筋コンクリート造ビルの躯体の寿命はたった50年ではありません。

ところが問題は、3つのリスク・・築40年を越すと建物設備がトラブルや重大事故を起こすリスク、空ビルになるリスク、赤字負債になるリスク・・がいずれも高まることです。古臭さが目立ち賃貸が悪化すると収益が低下します。そのために必要な修繕や改装等ができず、さらに 賃貸を悪化させる負のスパイラルに陥ります。やがてビルを持ち続けることが難しくなります。

人口が増加し経済が成長した時代は建替えリスクも低いものでしたが、人口は急減に向い経済先行きが不透明な日本では、建替えリスクは高まるばかりです。

 

ー築40年を過ぎた中小ビルはどうすればよいのか。

 

築40年を過ぎたビルは、 リスクとの上手な付き合いが必要になります。それは同時に、どのように収益資産価値を維持するか、の問題です。

例えばリノベーションは、建物設備と内装・外装の見た目の老朽化に起因するリスクを一度に解決して収益資産価値を上昇させます。しかし賃貸中の建物を空にしての高額投資は同時に、空室が続くリスク及び投下資金が回収できない経営リスクが高めます。

中小ビルは、安定が原則です。特定リスクの悪化が致命的になるからです。
従ってリフォーム・リノベーション等の高額投資を極力避け、リスク対応を分散させて特定リスクの悪化を防ぐ分散修繕による収益資産価値維持が現実的です。分散修繕サイクルが自立して回る限り、100年を過ぎてもビルの収益資産価値は維持できます。

 

ー具体的にはどう取り組むのですか。

 

築古中小ビルの分散修繕は、計画が必須です。

トラブルや指摘をきっかけに直す修繕工事と違い、リスク対応には明確なトリガーがありません。心配しすぎて過剰工事になる。気がつかずに手遅れなる。そうした積み重ねでリスクのバランスが崩れ、負のスパイラルに陥ります。だから安定を維持したい中小ビルは、負のスパイラルに陥らないようなリスク対応方針を見つけることが欠かせません。

これは分散修繕の計画を通してリスクを総合的に把握することで検討をすることができます。分散修繕を計画することは、長い目でみて「必要のない工事をしない、必要以上に高額な支出はしない」方針を維持する最も確実な方法です。

 

ーどのように実現するのですか。

 

築古中小ビルにもう一つ欠かせないのが、正しいビル経営スキルです。。

正しいビル経営スキルを持つことで、例えば空室が出た時に、
・その時の賃貸マーケットで競争力がある募集賃料を設定できる。
・自ビルが選ばれる理由を理解して、少ない費用で効果的な改装を行える。
・適切な専門業者を選び、良い工事を引き出すことができる。
ができるようになります。

ビル経営スキルとは、賃貸市場及び専門業者と上手に付き合い良い結果を引き出すための方法論です。正しいビル経営スキルを持ち上手に活用をすることで、ビルは50年過ぎても100年過ぎてもその時々のリスクと適切に付き合い、収益資産価値を維持し、街と社会と共に歳を重ねて存続を続けることができるようになります。