中小ビルが築50年の壁を越えるために

 

1 ビルの寿命はたった50年ではない

 

設備が老朽化したからと建物全てを諦めるのはナンセンスです

鉄筋コンクリート造ビルの寿命は、たった40年50年ではありません。 塗装やタイルで保護されているビルの外壁は、そうそうには劣化しません。 旧耐震基準建築でも、躯体は丈夫です。 数百年に一度の大震災の激震地にあたる確率が高い地盤の弱い土地は限られています。 ビルは、丈夫な躯体を生かし、時代に合わせて建物設備機能を更新しながら長く使う建物であることに、価値がある資産です。

 

2 問題は、電気と給排水等の劣化です

 

さらに問題は、繕対応だけでは重大事故リスクを防げないことなのです。

問題は、電気幹線、給排水管等の建物基本インフラ設備及び外壁保護機能の経年劣化です。 ビルはただの箱ではなく、街のインフラ機能を利用者に届け、更に利用者の安全安心衛生を守る役割があります。 ところが築40年を過ぎると機能トラブルはもちろんのこと、 劣化による漏電による火災や波及事故、汚水漏水、外壁設置物落下等による重大事故のリスクが高まるのです。

 

3 問題は、賃貸も資金も問題なのです

 

本当の問題は、従来のリノベーション及び大規模修繕工事は、いずれも高額でハイリスクな投資だということです。

電気幹線や給排水管、外壁保護機能も更新ができます。何度でも更新して生まれ変わることができます。 ところが築古ビルは、賃料が下がります。いつまでテナントに選ばれるか賃貸の先行きが不安です。 また中小ビルは、分譲マンションと違い修繕積立金制度がありません。2重課税では、修繕資金をプールしておくことが困難です。 問題は、いつまで賃料収入が続くかわからない中、古い建物にお金をかけることを躊躇うのは、ごく当然だということなのです。

 

4 分散修繕なら100年以上存続できます

 

分散修繕なら、わずかなリスクで安定収益を維持続けられるのです。

分散修繕は、中小ビル所有者のための方法です。従来の建築ソリューションとは全く違います。 設備は一度にまとめて更新する必要はありません。リスクをどこまで対応するかは、所有者が決められます。
分散修繕は、まず今後の賃料収入予測から分散修繕予算を決定します。優先順位をつけて予算を配分します。 そして、必要なタイミングで今後の建物使用に欠かせない電気幹線や給排水管及び外壁保護機能の更新を行い、建物を使える状態を維持します。 また、必要なタイミングで賃貸維持に必要な改善をして、適正賃料での賃貸を維持します。 そうして安定収益を維持することで、その後の分散修繕予算を確保します。 この自立した収益と分散修繕のサイクルが回る限り、ビルは築50年の壁はもちろん100年以上でも無理なく存続できるのです。

ご興味がありましたら、お気軽にお問い合わせください。 ビルオは、分散修繕及び適切なビル経営スキルを通して、中小ビルが築50年の壁を越えて自立したサイクルを確立するお手伝いをしています。