築30年以上中小ビル経営者・後継者の方へ

はじめに

はじめに、なぜビルが築30年をすぎたら新・築古ビル経営が必要なのでしょうか?

中小ビル100年時代:新・築古ビル経営計画を


中小ビルを100年以上長く生かし、築100年を過ぎても安定収益を続ける。

これは欧州やイギリスをはじめ世界の中小ビルでは何でもない当然のことです。

日本では築40年を過ぎると寿命と言われますが、これは日本のビルだけが特別な問題があるのではなく、これまでの人口増大と経済成長時代では建替え投資適格時代だったために、投資ベースの考え方が社会全般に強くあり、社会として不動産屋や建設業者、金融機関も含めて築古ビル経営を知らないため、難しいというのは実情です。


築古ビルの経営は、先の結果を予測して安定経営ができるように賃貸、資金、工事をコントロールする必要がありますが、特に変化と多様性の時代では、従来のように賃貸、管理、資金、工事、相続をそれぞれ専門家・専門業者に振り分けて相談をするだけでは、先の結果を現実的に見ることができないのは当然です。

だから単にビルを建て替えられるかどうかの問題だけでなく、私たちは、資産に対する考え方、資産承継の考え方、ビル経営の考え方、ビル経営・管理に欠かせない様々な業者・専門家との付き合い方といった全てに変化が必要なのです。

「いずれ建替え」から「長く安定経営をしてビル資産を守る」にシフトチェンジをすると、ビル経営は次の2つが課題です。


・工事に経営を左右されるのではなく、安定経営ができるようにビル工事を行える。

中小ビルは基本分散修繕ですが、これは大規模修繕の分割ではなく、ビル経営として、リスクと資金の分散して安定経営ができるように工事を組み立てることです。ビルの工事は専門性が高いため、最終的には業者の意見が重要ですが、賃料の安い築古ビルは、新築同様の設備機能が求められるわけではないため、一つ一つの建物設備等を今後どうするかを決めるには、今後の今後の賃貸とビルの資金事情を考慮して、しばしば引き算が欠かせないのです。


・築年数に関わらず最小の費用投下でテナントに選ばれるビル状態を保ち、賃貸を続けられる。

経営が厳しい築古ビルでは、高額リフォームをしても相応賃料が取れなければ終わりです。どこをどうリニューアルすべきかは、不動産業者やリフォーム業者が決めることではなく、各ビル固有の賃貸価値を本質的に理解し、自ビルを選ぶ可能性が高いターゲットテナントを理解し、またビルの予算と今後の経営規模を考慮することで、築年数に関わらず選ばれる「あり方」を決定できるようになります。

いずれにしろ、賃貸、資金、工事をバラバラに考えている限り、どうしたらよいかわかりません。賃貸、資金、工事のビル経営全体を理解し、先の結果を予測しながら、ストラテジーを見つける必要があります。

伝統的なビル経営ノウハウがある欧州等ビル経営者は、こうした考え方を当然のこととして体得していますが、日本の中小ビル経営者も賃貸計画・資金計画・工事計画を総合した30年ビル経営計画を作成することで、伝統と経験に基づく「感覚」を視覚的に手に入れることができます。これを短期に無駄なく実現できるのが、ビルオの30年ビル経営計画作成講座です。 またこの講座では、数字計画だけでなく、実際の賃貸マーケットの読み方付き合い方や、工事の取り組み方といった実現ノウハウも同時に学べるため、現在既にビル経営に携われていらっしゃる方はもちろんのこと、これからの経営に携わる後継者の方にも、最初の勉強して最適です。

築30年以上中小ビル所有者のための30年ビル経営計画作成講座(渋谷) 

ビル経営実行力も計画と同じくらいに重要

また日々のビル経営と管理の現場では、不動産屋や工事業者やテナントの考えも関わります。ビル経営計画を実行するためには、対人間としてのそれぞれの考えや文脈に配慮をすることが欠かせません。従来はこうした力をつけるには相応の長い経験が必要とされてきましたが、ビルオのケーススタディーでは、短期に文脈理解の経験を積むことができます。
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中小ビル100年時代はビル経営承継もアップデートが必要

更に中小ビルを100年安定経営時代には、「相続」の考え方も変わります。従来の「資産」相続から、「ビル経営」の承継への変化です。特に従来は「相続税削減」のみを目的に、「共有、株主が親族のみの資産管理会社、家族信託」特有の問題でビルが古くなると工事が出来ない等の問題が発生しがちでしたが、こうした問題も「築古ビル経営の承継」を主眼に解決が必要になります。
「現在のビルを守る」コンサルティング 

中小ビル経営者を支えるプロフェッショナルの方へ
ビル経営を取り巻く環境が大きく変化しているこの時代、ビルオーナーに相談を受けてもアドバイスができないという悩みをかかえているビル管理会社・ ビルサブリース・修繕業者等の方は少なくありません。ビルオではプロフェッショナルの方向けの助言も行っています。こちらもお気軽にご相談をください。