築30年以上中小ビル経営者・後継者の方へ

はじめに

はじめに、中小ビル100年時代のサステナブルなビル経営とは、今までのビル経営と何が違うのでしょうか?

中小ビル100年時代のサステナブルなビル経営へ

日本の多くの中小ビルが築30年を超しています。日本の社会的な風潮もあり建替えや再開発を検討したけれど、踏み切れなかったとおっしゃる方は少なくありません。

それは賢明な判断でした。というのも実はビル資産が特別な理由は、2つの選択肢を選べることにあります。
  1. 建替え・再開発投資を行い、バリューアップする(リスクを取る)
  2. 100年でも安定収益資産として安定経営を続けること(リスクを避ける)

人口減少と気候変動で先行き不透明時代の中小ビルは、リスクを避けることが賢明です。

とはいえ私たち日本人は、現在ビルをいつまで使えるのか、例え長期修繕計画があっても、短期修繕実施計画を決めていても、不安に感じます。

理由は、古いビル維持の伝統がない私たち日本人には、

ビル経営の将来の想像力がないことです。

さすがに一棟リノベーションでペイできるとは考えないにしろ、 将来も賃貸が継続でき赤字を作らず安定経営が続けられるかどうかがわからなければ、やはりあらゆる工事の判断が難しく感じるのは当然です。

賃料収入が減少する築古ビルでは、合わせて工事予算を削減することがサステナブルなビル経営には欠かせませんが、それで事故が発生したり賃貸が出来なくなれば意味がないのです。

こうしたビル経営の将来の想像力は、建替えを考えず古いビルを維持することが当たり前の英欧米では、低予算でも存続するために「古いビルはこのような問題が起こりこう解決すれば無理がない」と、文化として理解されています。だから若い人でも想像ができるものです。

私たち日本人は、経験がないため知らないのは当然ですが、幸いにも「将来の想像力」は正しい練習で短期に身に着けることができます。

それが30年ビル経営計画の作成です。ビル経営計画は、賃貸計画、工事予算計画、工事計画の総合ですが、賃貸、経営数字、工事という異なる分野を同時に計画することで、将来の想像力を養うことができます。だからまず30年ビル経営計画作成講座をお勧めします。


築30年以上中小ビル所有者のための30年ビル経営計画作成講座 

サステナブルな築古ビルの賃貸、管理、資金、工事、経営、承継

さて、サステナブルなビル経営の基本は
  • 分散修繕
  • 安定経営

です。そのために減少する賃料収入に合わせて工事予算の削減を、30年ビル経営計画作成で描きます。

ただこのサステナブルなビル経営を実現するにあたり、私たち日本人は、もう1つクリアすべき問題があります。

それは管理と経営判断を混同しないことです。

つまり、〇〇業者・専門家を知っている・資格を持っている。だけでは足りないのです。 私たちは今まで、「〇〇業者・専門家を知っている」「資格がある」から大丈夫、をビル経営の安心の拠り所として言ってきました。管理として個別問題に取り組む間はその通りです。けれども個別問題のベストな解決と、賃貸、管理、建物設備、工事、資金、承継等の全てを総合して安定経営を続けるためのサステナブルな解決とは、違います。
特に日本では文化として築古ビル維持がないため、専門家・業者であればだれもが築古ビルの問題と対応を知っているとは限りません。現実には逆に未だスクラップアンドビルド時代の利益構造が強い業界が多いのが実情です。

サステナブルなビル経営のためには、
  • サステナブルな観点で適切な業者を選ぶ
  • サステナブルな観点で適切に業者に相談をする

を経営として出来ることが必要です。30年ビル経営計画を作成して先の想像力を高めることは、このためと言えます。

ただ一方で、計画に基づく経営判断ができればすぐに実現できるかといえば、現実の管理の現場では、多くの関係者のそれぞれに考え方ややり方があるため、必ずしもビル側の希望通りに話が進むとは限らないのも現実です。 だからサステナブルなビル経営の実現にあたっては、管理の現場での多くの関係者の文脈や考えを理解した上で、自ビルの考えも知ってもらい、お互いの長期的なWinWinを見つけるといった、より広く深く建設的なサステナビリティが必要になります。

こうした実践力は、従来は深い経験が必要とされていましたが、ビルオのケーススタディーで効率的に経験を積み、またビルオのサステナビリティの観点からの包括的な助言を活用することで、効率よくサステナブルな賃貸、管理、建物設備、工事、資金、承継等に取り組むことができます。
30年ビル経営計画作成者のためのビル経営管理実践ケーススタディーコース 

サステナブルなビル経営のためのコンサルティング