賃貸マーケットの動向を知り、自ビルの強みを知り、建物と設備を知り、数字を持ち、適切なVISIONを持つ。確信を持って建物設備の延命更新工事をし、維持続けられます。


分散修繕計画作成が必要なビル。マンション

古い建物維持の経験が乏しい日本では、不動産業者や設備業者でも十分な理解がるとは限りません。計画なしに取り組むことは、地図を持たずに、知らない土地を訪ねるようなものです。

　

自ビル自マンションを大切に長く持ち続けたいと考えるならば、築30年過ぎ、遅くとも築40年過ぎには分散修繕計画の作成が必要です。築50年過ぎからで可能ですが、遅くなるほど優先順位付が難しくなります。

築30年すぎから作成：　余裕を持って取り組めます　

築40年すぎから作成：　必須　

築50年すぎから作成：　優先順位づけが重要になります

テナント賃貸室内等、テナント入れ替わり時でなければ工事が難しい部分があるため、早いタイミングで余裕を持って取り組む方が、無理はありません。

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ビルオのオンリーワンの強み

ビルオは、自主管理・自社管理中小ビルの分散修繕による築５０年の壁越えを助言・お手伝いする会社です。次のオンリーワンがあります。

  • 所有者視点で賃貸・建物・経営の総合助言ができる

  • 日本のビル経営・マンション経営の実践手法に精通している

  • 中小ビル・マンションに適した分散修繕ノウハウがある

  • 築５０年越え、特にインフラ設備延命更新に強みがある

  • 築古維持に関して日本のみならず欧米のノウハウがある

　　

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　建築　

修繕計画

　管理　

　ビルオ 　

　会計　

　強み　

工事

参考

対応

総合

数字

　経営　

×

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　賃貸　

×

×

△

○

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　建物　

○

△

△

○

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ビルオの分散修繕計画作成支援

築30年以上ビル・マンション所有者であるあなたが、賃貸マーケットの動向を知り、自ビルの強みを知り、建物と設備を知り、数字を持ち、適切なVISIONを持つ。確信を持って建物設備の延命更新工事をおこなえるために、ビルオの分散修繕計画支援では、次のことを明らかにします。　

  • どの建物設備に何が必要か

  • それにいつ・いくらの予算が必要か

そしてこれらを実現的に計画するためには、次の３つを十分に考慮します。

  • 現実に準備できる予算の範囲で

  • 今後の建物の使われ方に合った機能提供

  • 無理なく　無駄なく　遅すぎず

これらを十分に検討するには、ビルの賃貸、管理、建物、工事、経営全ての融合が不可欠です。具体的には次のプロセスで確認をします。


ビルオの分散修繕計画作成のプロセス

　　　　　　

個別の課題により重点箇所は異なりますが、一般には次の流れで検討をします。

ビルオの分散修繕計画作成の流れ

作成に際しては、建物の状況、ご相談内容に応じて計画を提出いたします。一般には次の流れになります。

専門調査
（任意）

ご依頼に応じて、電気・給排水等の設備調査を別途有償実費で手配します。

準備

ヒアリング・資料確認・目視調査等により基本情報を収集し、分散修繕計画表のフレームを作成します。

簡易プラン

まず参考金額を使用して、ラフな全体計画を作成し、課題を確認します。

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課題確認

全体感の中で重点的に調査検討すべき課題・シミュレーションの対象等を確認します。

課題調査・検討・
・シミュレーション

課題確認で確認した調査・検討、シミュレーションします。

分散修繕計画

建物設備に何が必要か、いついくらの予算を準備すべきか、幅を目安を見える化します。。

　<分継続計画更新>

1年に１回見直しましょう。

<設備改修計画

必要がある場合、具体的な設備改修計画作成をお手伝いします。（別途有償）

ビルオの分散修繕計画作成ノウハウト

ビルオには、築古建物の経営及び設備への十分な知見はもちろんのこと、効率の良い分散修繕計画作成ノウハウがあります。だから低コストで高精度の分散修繕計画を作成できるのです。その一部をご紹介します。

 
１ 長期の実践ノウハウ

ビルオの最大のノウハウは、賃貸・建物・設備・経営、それぞれで多くのプロジェクト実践とその長期的な影響、結果に対して具体的な事例・ノウハウを総合的に有していることです。賃貸・建物・設備・経営、単に知識の集合では何もわかりません。特に築50年の壁越えに関しては、日本の事例のみならず、古い建物維持が当たり前の欧州および世界の実践事例とノウハウを多く有しています。

 
２ まずラフプラン　その後に細部へ

分散修繕計画作成では、まず、ラフプランで全体感を把握してから、各課題の検討をします。その方が結果的に効率が良いからです。しばしば賃貸計画や資金計画の準備を十分にできていないから、分散修繕計画作成に踏み切れない旨のご相談をいただきますが、その準備にこそ、ラフプランが必要なのです。

　　

アウトラインから細部へ　総額把握から個別へ


この方法論の効果は、しばしば画家が絵を描く手順と比較されます。例えば、画家が大きな絵を描く場合を想像してください。レオナルド・ダビンチがモナリザを描いた時、キャンバスの端から少しづつ線を描き色を付け、完璧に仕上げていったと思われるでしょうか？まずラフな下絵を描いて全体の構成・バランスを確かめ、それから線を仕上げていき、最後に色を付けたのではないでしょうか？分散修繕計画の作成も同じです。まずラフに30年の全体像を俯瞰することで、全ての検討において、バランスの良い経営判断ができるようになります。

 
３ 正しい優先順位をつける

築50年の壁越え時期は、築浅時期と優先順位が異なります。築浅時期は、賃貸経営効果が最優先です。しかし築50年の壁越え時期では、建物インフラ設備の維持と重大事故防止が、最優先です。築50年の壁越え時期の重大な問題リスクは、法定点検等では指摘されないため、自ら把握しなければいけません。これらリスクが解決されると、また賃貸効果が課題になります。ビルオは状況に応じて、適切な優先順位をつけます。

 
４ シミュレーションで検討、数字で確認

ビルオの大きな強みの一つが、ビル経営長期シミュレーションの高いノウハウです。 数字のシミュレーションは、数字による比較検討ができるのみならず、検討の過程を共有し、後から見直すことができるため、分散修繕計画の精度を上げることができる最強ツールです。頭の中だけでできるのは、聖徳太子以上の天才だけです。

　　

ビルオが作成する分散修繕計画表は、単なるエクセルシートではありません。
正しいシミュレーションを極力間違いなく行うためのノウハウが多数入っています。

 
 ５ 何度も継続的にも見直す

分散修繕計画に完成はありません。何度も見直すことで、精度を上げることができます。一棟のビルは、社会の縮図です。多くの分野の問題が複雑に重なり、絡み合うビルの問題を１度に全て把握し、完璧な対応策を見つけることは、どんなに優秀な不動産アセットマネージャであれ、不可能なのです。

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ビルオの分散修繕ご相談料金　

　■基本料金：　　30万円（税別）

  • 2000平米以上、もしくは特別な課題がある場合は、別途ご相談となります。
  • 複数物件・経営難物件では割引があります。ご相談ください。

　■継続更新料金：　　2万円（税別）/年間

  • 課題の検討・ご相談がある場合は、別途料金が発生します。
  • 賃貸・管理・工事・経営を含めたご相談込みの継続更新料金は5万円ー／年（税別）詳しくは別途ご相談をください。

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