ビルオ紹介

日本の中小ビル100年を実現

ビルオは、築40年以上中小ビルの建物設備維持・賃貸・経営を総合支援する専門会社です。分散修繕とビル経営スキルを導入して、築50年の壁を越えて100年へと向かいます。背景として世界の築古中小ビル所有者のスキルと、日本の不動産ファンド等の持つスキルを、日本の中小ビル向けに使いやすく構築しています。

株式会社ビルオ
 代表取締役
 江本 真弓

日本で唯一の築古中小ビル経営の専門。ロンドン大学King's College 物理科卒業。20年以上イギリス人、フランス人、ドイツ人等友人達の古い建物所有と維持管理を見て古い建物の持ち方に精通。 同時に日本で元J-REIT不動産アセットマネージャとして日本全国200棟以上の中小ビル・マンションの収益改善、プロジェクトを経験を通して欧米手法を実践。その後株式会社ビルオ設立。



ビルオへの道

「リフォーム?バリューアップ? さっすがお金持ち日本人は言うことが違うわね!!」

かなりきつい嫌味な言葉をイギリス人やドイツ人、フランス人の友人達に言われました。彼らが所有している古い建物の設備トラブル対応に四苦八苦をしているのを見て、江本が日本人感覚で「なぜリフォーム業者に任せないのか?どうせならばバリューアップをすれば?」としつこく質問をしていたところ、とうとう言われた言葉でした。

江本は英国大学卒業後日本に帰国していましたが、インターネット時代のおかげで世界各地に散らばるインターナショナルな友人たちと、学生時代から変わらず親しく話す関係を続けていました。驚いたのは、当時まだ20代女性ながら、多くの友人たちが家の資産や自分で取得をした「所有している古い物件の維持」に取り組みだしたことです。それも日本人の感覚でのリフォームやリノベーションとは次元が違います。内装工事はかなりを自分でやります。その上で古い建物ならではのトラブル対応、ボイラー交換、セントラルヒーティング交換、排水ポンプ修理、サッシ交換、外壁塗装、屋根の雨漏り補修等、業者を探しては交渉をして仕事をしてもらっているのです。そこで冒頭の会話となったわけです。

江本は英国ロンドン大学King’sCollege に留学中、イギリス人だけでなく広くインターナショナルな友人たちと有意義な友人関係を築いていました。卒業後は日本に帰国して 就職をしましたが、インターネット時代のおかげで、世界中に散らばった様々な人種国籍背景のインターナショナルな友人達との親しいおしゃべりが続いていました。 そこで気がついたのが、卒業後しばらくすると、話題の中心が古い家やビルの設備修繕の話となったことでした。 20代女性ながら、家の資産や自分で取得をした家やビルや部屋の設備修繕を、当たり前として取り組んでいます。
特にイギリスやヨーロッパは、みな建物が古いため、トラブルは絶えません。一つ一つ業者を探しては交渉をして仕事をしてもらい苦労をしています。 トラブル対応、ボイラー交換、セントラルヒーティング交換、排水ポンプ修理、サッシ交換、外壁塗装、屋根の雨漏り補修等・・ 若い日本人では考えられない本格工事に驚き、そんなに大変なら建替えないのか、どうせやるならバリューアップしないのか?と聞いていると、とうとう冒頭の言葉を言われた次第です。 しかも世界中のインターナショナルの友人達が、その通りと思っているようなのです。けれども江本には意味がわかりません。

そこで興味をもち、江本も欧州の友人たちの古い建物との付き合いを見続ける傍ら、J―REITの不動産アセットマネージャとして多くの中小ビルに関わった結果、 ようやく嫌味の意味を理解すると同時に、想像以上に複雑で底深い問題があることが分かってきました。

まず表面の問題は、なぜ誰も丁寧に考えず、日本のビル・マンションはたった40年で寿命と言い続けるのか、です
鉄筋コンクリート造建築は、日本も世界もそう大差ありません。建築基準法が厳しい日本はよほどしっかりしています。日本人が一般に日本のビルが長く保たない理由として言いがちな、木造建築文化と石造建築文化の違いや日本が地震国であることは、日本特有のものでもなく、決定的理由でもないことは、少し丁寧に考えればわかることです。

また問題の背景は明らかです。 
元来日本にはビル文化がなかったのです。日本が高度経済成長期及び不動産バブルという投資適格時代に、ビルやマンションの建築投資が盛んとなったことは、合理判断でした。その当時は知らなかったのは当然です。 しかし、建築後はそうして建てたビル・マンション資産を長く維持する方向へのシフトが必要なことは、当時でも自明だったはずです。にも関わらず現実にシフトは起こらず、いまだ高度経済成長期と同じスクラップアンドビルドの開発投資が継続しています。

ではなぜシフトが起こらなかったか、と問題を持ち日本のビル・マンションを俯瞰すると、根深い日本の分断とコミュニケーション不能の問題が見えてくるのです。

日本のビル・マンションの特徴は、同じ建築基準法に基づき建てられた鉄筋コンクリート造建築物にも関わらず、分譲マンションと個人所有ビル・マンションとでは、管理その他お互い独自の常識がありお互い全く別の存在です。 個人所有ビル・マンションと大手不動産会社や不動産ファンドとの間も、同等です。大手不動産会社や不動産ファンドも個人所有者から入手した中小ビルを多数所有しているにも関わらずです。コミュニケーションどころか認識もできないため、ノウハウの共有ができず、また小さな変化が起きても他に波及できません。 関わる各業界も、不動産業、ビル建設、マンションデベロッパー、住宅建設業、ビル管理業、マンション管理業、大規模修繕業、リフォーム業、各設備工事業等、関連も含めれば宅地建物取引業界及び建築士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、弁護士、司法書士、税理士他不動産系士業いずれも、 お互い独自の常識と利益構造で縛り合うばかりで、単独での変化は不可能です。
そうして進歩も変化もせずに不動産バブル時代の意識を温存しているのだから、海外のビル所有者に「さっすが、お金持ち日本」と言われるのも当然です。

とはいえこの分断とコミュニケーション不能の理由が何であれ、既に急激な人口減少時代に突入しているこの日本で、いつまでも80年代不動産バブル時代意識ではいられません。 またグレタさんの台頭に見られる通り世界の潮流は、消費至上主義からサステナビリティです。そこで江本は、中小ビルのコミュニケーションを繋ぎ復活させて、今更ながらシフトを起こすべく、ビルオを設立しました。

ビルオが目指すのは、ビルや建物を長く持つ文化を日本にも育てることです。
それは、従来の貸ビル業及び不動産業、ビル建設業、各設備工事業その他既存ビジネスのいずれかの利益の追求ではありません。それでは不可能だからです。 ビルオは、ビルや建物を長く持つという縦糸で不動産及び建築系等全てのビジネスを縦貫し、必要な機能を引き出し新時代のあり方を構築します。 ビルオがビルの所有の確立を通して目指す先にあるこれからの日本とは、個人の存続、不動産関連ビジネスの存続、中小ビル所有の存続、大型ビルの存続、街の存続、コミュニティの存続、社会の存続、文化の存続、国の存続が、それぞれ孤立したばらばらなものではなく、お互いが不可欠な存在として協力し合い、共にサステナブルができる社会です。 そしてもちろん日本以外の世界とも同様に繋がり、世界のサステナビリティが自己のサステナビリティであることが実感できる社会です。

これは現在の世界の潮流です。ビルオも乗り遅れないよう、21世期の世界の中の日本の社会とビルのサステナビリティを、この日本で果敢に切り開きます。




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ビルオ概要

会社名 株式会社ビルオ
代表取締役 江本 真弓
事業内容 中小ビル経営コンサルティング ビルオの運営
所在地 東京都渋谷区渋谷2−2−17 3F
設立 2015年11月




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