ビルオへの道

「リフォーム？バリューアップ？　さっすがお金持ち日本人は言うことが違うわね！！」

かなりきつい嫌味な言葉をイギリス人やドイツ人、フランス人の友人達に言われました。彼らが所有している古い建物の設備トラブル対応に四苦八苦をしているのを見て、江本が日本人の感覚で「なぜリフォーム業者に任せないのか？どうせならばバリューアップをすれば？」としつこく質問をしていたところ、とうとう言われた言葉でした。

江本は英国大学卒業後日本に帰国していましたが、インターネット時代のおかげで世界各地に散らばるインターナショナルな友人たちと、学生時代から変わらず親しく話す関係を続けていました。驚いたのは、当時まだ20代女性ながら、多くの友人たちが家の資産や自分で取得をした「所有している古い物件の維持」に取り組みだしたことです。それも日本人の感覚でのリフォームやリノベーションとは次元が違います。内装工事はかなりを自分でやります。その上で古い建物ならではのトラブル対応、ボイラー交換、セントラルヒーティング交換、排水ポンプ修理、サッシ交換、外壁塗装、屋根の雨漏り補修等、業者を探しては交渉をして仕事をしてもらっているのです。そこで冒頭の会話となったわけです。

気になったのは、江本には嫌味の意味がわからなかったにも関わらず、友人たちの誰もがその通りと思っているらしいことでした。欧米系はもちろん、中国系やインド系中東系の友人たちも、です。違いは気になりませんが、嫌味がわからないのは気になります。そこで江本もビルの維持に興味を持ち、欧州の友人たちの古い建物との付き合いを見続ける傍ら、J―REITの不動産アセットマネージャとして200棟以上のビルの経営改善及び数多くの工事プロジェクトの経験を通して、２つの世界に精通しようやく嫌味の意味を理解すると同時に、その背景にある重大な問題に気が付くようになりました。

現代の日本の重大な問題とは、「日本の街と社会は、本当にサステナブルか？　」です。

日本は既に人口急減少と空き家問題が言われているにも関わらず、各地で大型建築、再開発が続いています。なぜならばビルは築40年弱で老朽化とされ、古いビルは新しく大きな建物に建替えるべきだと考えられているからです。
しかし需要が減少する中で、再開発投資による供給増加を続ける社会がサステナブルであることは、明らかに困難です。にも関わらず代替案もなく、深く問われることもありません。けれどもこの問題には、無視できない重大な問いがもう一つ隠れています。
それは欧州や世界では鉄筋コンクリート造中小ビルの築５０年築１００年は十分現役にも関わらず、なぜ日本だけ鉄筋コンクリート造ビルやマンションの寿命がたった40年なのか？という問いです。　

なぜ日本のビルだけ寿命が短いのか、明確な理由をご存知でしょうか？一般に言われる耐震問題や建築基準は本来の建物寿命とは関係ありません。コンクリート寿命説も違います。世界でも高い建築技術を持つはずの日本だけがなぜ、ビル・マンション建物寿命が短いのか。従来明快な説明がなく、これもまた議論がありません。

しかし、もし日本の鉄筋コンクリート造中小ビル・マンションも欧米や世界同様、経済的に無理なく100年200年使えるのであれば、そもそも40年やそこらでの建替、再開発のトリガーが無くなります。「街と建物がある時期に必ず建替え・再開発をしなければいけない」という縛りがなくなれば、日本の街と社会は、資金的にも時間的にも余裕を持ち、よりサステナブルである選択ができるようになります。今後の日本の街と社会のサステナブルを考える上で、重要な問題であることは間違いありません。

日本のビルだけ寿命が短い理由は、実はハードの問題ではなく、ソフトの問題です。日本だけで考えるとわかりにくいものですが、欧州や世界の古いビルの持ち方と見比べると、明らかな３つの理由がわかります。

１つは、日本の建物は木造文化だから短命・欧米は石造文化だから長命という理解の間違いです。
建物には、長く使用する目的で建てられる建物と短命を前提とした安普請の建物の２種類があるだけです。自然災害の多い日本では一般には短命建物が主流でしたが、豪邸寺社や町屋をはじめ数百年以上存続している木造建造物も多くあります。にも関わらず、木造文化を理由に深く考えられてきません。

２つ目は、建物躯体と建物設備の区別の弱さです。
日本の鉄筋コンクリート造ビルやマンションの寿命は40年50年と言われますが、理由は電気・給排水等主要建物設備の老朽化です。本来鉄筋コンクリート造のビルもマンションは、丈夫な躯体を生かし時代に合わせて設備・装飾を更新しながら長く使用する建物です。ところが日本では、建物設備の寿命で、建物全てを壊してしまいます、まるで高級時計のバンドが壊れたからと時計を全部捨てるようなものです。

３つ目は、短絡的な目先の利益思考です。 日本で多くのビル・マンションが、本来の資産価値を十分に生かされることなく建替え再開発名目で壊される理由は、結局のところ、それにより得られる目先の賃料収入や価格上昇を見てそれが良いことだと考えるからです。一方で長く維持することと建替えることと、長期的にどのような条件ではどちらが低リスクなのかといった問題が現実に考えられることはありません。更にはそもそもビルの価値とは、ビルと街との関係とはといったより深い思考も全く育っていません。

つまり日本でも、長く使用する目的で建築される鉄筋コンクリート造ビル・マンションの長く使用する価値を長い目で理解し、さらに建物躯体と設備とを区別して無理なく設備更新ができるようになれば、日本のビル・マンションも欧米や世界同様に100年以上使い続けることができます。それにより日本は再開発の呪縛から解放され、社会と街のサステナブルに向き合うことができます。そこで日本の中小ビル・マンション100年を確立すべく、ビルオを設立しました。

とはいえビル経営は富裕層の贅沢。ビルの維持は自己責任。ビル経営支援は社会事業ではなく、富裕層ビジネスと思われるかもしれません。それは違います。ビルの維持は、自己責任であるのと同時に街と社会の責任です。なぜならば街のサステナビリティは、机上の開発計画や行政計画ではなく、「一棟一棟の建物が適切に維持できること」の集積だからです。

実のところ、日本の中小ビル100年文化の確立には、もう一つ第４の問題があります。それは日本の建設・建築業界主導文化です。日本の行政、ビル所有者、設備業界のすべてが建設・建築業界に依存していますが、これは日本人にとってはあまりに当たり前になっていて意識されることがありませんが、欧州の友人から指摘された冒頭の嫌味の本当の意味が、まさにこれです。

縮小時代に日本の中小ビルが長く存続するためには、ビル所有者が建設・建築業界依存から自立し、経済的にビルを維持できることが必須です。また同時に日本の設備業界も、建設・建築業界に依存して創造性と魅力に乏しく、人手不足が深刻な問題となっていますが、自立して時代の要請にふさわしい技術と工法への発展へと向かわなければいけません。

このビル所有者と設備業界の自立の結果は、結局のところ全ての国民に利益をもたらします。なぜならばそうしてビルが投資改修に追われずに維持コストの削減ができれば、賃料はもっと下がり誰もがもっと広い部屋を使うことができるようになるからです。更にビルの維持技術ノウハウは、戸建て住宅にも応用できます。そうして日本の誰もが、従来経験したことがなかった家を数世代使う安定と安心と価値を知ることができるようになります。それこそが私たちが本当に求めるサステナビリティなのです。是非そこに到達しましょう。

.

ビルオ概要

会社名	株式会社ビルオ
代表取締役	江本　真弓
事業内容	中小ビル経営コンサルティング　ビルオの運営
所在地	東京都渋谷区渋谷２−２−１７　３F
設立	2015年11月

.