ビルオへの道

「リフォーム？バリューアップ？　さっすがお金持ち日本人は言うことが違うわね！！」

この嫌味な言葉は、イギリス人やドイツ人、フランス人の友人達が古い建物の設備トラブルの対応に四苦八苦をしているのを見て、江本が日本人の感覚でなぜリフォーム業者に任せないのか？どうせならばバリューアップをすれば？としつこく質問をしていたところ、とうとう友人たちから言われた言葉でした。

時は2000年過ぎ、江本は日本在住ながら、英国大学時代に親しくなったイギリス・欧州を中心とする世界各国のインターナショナルな友人たちと、インターネットを通じ学生時代さながら毎日のように親しく英語メールで会話を続けていました。 その会話の中で気がつくと、彼らの少なからずが、ボイラーが壊れた、排水設備の調子がおかしい、屋根の修理だ、外壁の塗り直しだと、古い建物の問題で業者を探し仕事をしてもらう事に大変な苦労をしており、驚きました。何しろ日本では、同世代女性はもちろん男性でも、建物設備工事に取り組む人は見かけません。彼らの中には代々のビル資産を所有している、日本人の目には裕福に見える家庭出身者もいますが、なぜ素人目に難しい建物設備の問題に携わり苦労しているのか、理解できません。だから日本ではよく聞くように、なぜリフォーム業者に任せないのか、なぜどうせ工事をするならばバリューアップをしないのか？そうした疑問を口にしていたところ、とうとう「お金持ち日本人」と嫌味を言われたのです。

なぜこのような嫌味を言われるのか、理由がわからないことが気になりました。他の世界各国の友人たちもその通りと思っているようであることが、更に気になりました。 そこから彼らの古い建物との付き合いをより興味深く見るようになり、同時に日本でもJ―REITの不動産アセットマネージャとして200棟以上の管理と経営に携わり、日本と世界との違いを理解し、ようやく彼らの言葉の意味がわかるようになりました

欧米人をはじめ世界では、ビルは維持する資産です。ビルは、丈夫な躯体を生かし建物設備の更新を繰り返しながら長く使える事に価値がある建物です。建て替え発想はありません。一般の中小ビル所有者は、古いビルは設備が大変とわかっています。だから極力リフォームやリノベーションといった投資リスクを極力避け、出来ることは自分でやり、うしても必要な建物設備の修繕や更新には時間をかけて取り組み、安定収益を維持します。欧州の街を多数あるくと、異なる良い年代に建てられた建物がそうして堅実に維持され、その積み重ねが街の個性であることがよくわかります。

比べると日本は、まだ鉄筋コンクリート造建造物の本質価値の理解に到達していません。一番の問題は、自然災害が多く簡易な住宅が多かったため、建物躯体と建物設備を一体として認識している事です。そのため鉄筋コンクリート造ビルでも、設備の老朽化が出る築40年を建物の寿命と考えます。また修繕積立金制度がある分譲マンションの大規模修繕工事も建物の外壁が中心で、肝心の電気・給排水設備更新が必要な築年数になると修繕資金が不足してしまいます。設備の更新をするよりも、建物を壊して新しく大きなビルを建てることをまず考えます。

ところがこのスクラップアンドビルド思考は、人口と経済が急激に増大した昭和の高度経済成長期には合理的な選択肢だったため、違いが認識されないままでした。だから成金と言われたのでした。しかし人口が急減少し経済先行きも不透明な令和の時代にスクラップアンドビルドは、明らかに相応しくありません。環境変化に応じて思考と価値観を変化できなければ、どうやって資産を維持できるでしょうか。

明治のハードのビル建築の技術と概念を欧米から学び移植し、日本は積極投資をすることで近代国家へ先進国へと成長しました。かし今後は「維持」の時代です。これからの日本が持続可能であるためには、躯体を生かして設備更新を繰り返しながらビル資産も長く安定して維持するノウハウも取り入れるべきです。そこでビル資産を長く安定して維持するノウハウを日本向けに開発すべく、ビルオを設立しました。

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ビルオ概要

会社名	株式会社ビルオ
代表取締役	江本　真弓
事業内容	中小ビル経営コンサルティング　ビルオの運営
所在地	東京都渋谷区渋谷２−２−１７　３F
設立	2015年11月

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