ビルオ紹介

日本の中小ビル100年を実現

ビルオのミッションは、日本の中小ビル100年時代の実現です。 古い建物所有の文化が従来なかった日本で、ビル所有者が古い建物とインフラ設備を無理なく適切に維持できるべく、築古ビル経営とインフラ設備維持のノウハウを確立します。

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株式会社ビルオ
 代表取締役
 江本 真弓

日本で唯一の築古中小ビル経営の専門。ロンドン大学King's College 物理科卒業。 20年以上イギリス人、フランス人、ドイツ人等友人達の古い建物所有と維持を見ており、欧米および世界の築古ビルの持ち方を理解。同時に日本で元J-REIT不動産アセットマネージャとして日本全国200棟以上の中小ビル・マンションで欧米手法を取り入れ、築年数に関係なく安定経営を実現。日本の中小ビル100年を目指し株式会社ビルオを設立。



ビルオへの道

「リフォーム?バリューアップ? さっすがお金持ち日本人は言うことが違うわね!!」

時は2000年過ぎ、江本は日本在住でしたが、イギリス・欧州を中心とする世界各国のインターナショナルな友人の輪を持っており、インターネットを通じ学生時代さながら毎日のように親しく英語メールで会話をしていました。 気がつくと彼らの少なからずが、ボイラーが壊れた、排水設備の調子がおかしい、屋根の修理だ、外壁の塗り直しだと、古い建物の問題で業者を探し仕事をしてもらう事に大変な苦労をしており、驚きました。何しろ日本では、同年代の女性はもちろんの事、男性でも、更に親の世代の人たちでも、建物や設備の大きな工事に直接取り組む人は、まず見かけなかったからです。一方彼らの中には、代々のビル資産を所有している、日本人の目には裕福で余裕があるように見える、昔ながらの中流家庭出身者が少なくありません。それなのに、なぜ素人目に難しい建物設備の問題に直接携わり苦労しているのか、全く理解できませんでした。なぜ日本でよく聞くようにリフォーム業者に任せたり、どうせ工事をするならばバリューアップ工事をしたりないのか?そうした疑問を口にしていたところ、とうとう「お金持ち日本人」と嫌味を言われたのでした。 
ヨーロッパの教養ある人たちと付き合いでは嫌味な表現はご挨拶の内ですが、その意味がわからない事が気になります。そうしてこの言葉の意味を探るべく、彼らの古い建物との付き合いをより注意深く見ると同時に、日本でJ-REIT不動産アセットマネージャとなり、日本の中小ビル・マンション200棟以上の経営に携わる中で、多くの建物と設備の問題を経験し、長い時間をかけてようやく彼らの言葉を深く理解しました。 。

結論から言うと、やはり日本は、「成金」文化です。「成金」文化 は、個人も街も社会も持続可能ではありません。これは問題です。そしてこの問題を解く鍵が、建物設備の認識です。

例えば分譲マンションでみてみましょう。
日本の分譲マンションは、十分な非課税の修繕積立金制度があるにも関わらず、その修繕積立金資金は外壁の見た目への高額な大規模修繕工事に使われてしまいます。そして電気や給排水等の建物インフラ設備に問題が現れる築40年頃には、必要な設備改修資金が足りなくなります。そこでまず言われる「建替え」は、建替え増床による資金捻出ができる立地は限られています。建替えするにも、設備改修工事を行うにも、資金捻出が必要です。修繕積立金を積み立ててきたにも関わらず、です。資金が捻出できなければ、安易に朽ちるに任せる状態でスラム化の道を歩みます。

ここに重要な質問があります。では、高額の追加投資なしに、ビル・マンションを維持できないものか?
ところがこの質問に対して、日本人の多くは、日本は地震国だから。日本のビルやマンションは設備更新をしやすいように建てられていなかったから、といった理由付けをします。少し考えれば、リノベーションや大規模修繕で見た目を綺麗にした建物の耐震性が向上する訳もなく、震災被災で倒壊をしたビル・マンションの割合も明らかではない。昔の建物が完璧ではないことは洋の東西を問わない。といった矛盾が明らかにも関わらず、です。 ここに日本の盲点があるのです。

世界的なビル・マンションの理解は、「丈夫な躯体を生かし、時代に合わせて建物設備を更新しながら長く使えることに価値がある建物」です。これは次の重要な3つのヒントを示唆しています。
1. 設備の寿命が建物の寿命ではありません。
2. 建物は、長く使う事が最大の初期投資効果です。
3. 建物維持にまず必要なことは建物設備の機能を維持です。

既に人口急減少基調にある日本では、今後建替え増床やバリューアップの機会は更に減少します。こうした機会のない多くのビル・マンションは、今後は建物設備の機能維持を主軸に、限られた修繕資金の配分を考えるべきです。また同時に経済的に建物設備の機能維持を行う必要があります。そこで見直すべきが、リフォームや大規模修繕等見た目の改善に高額を費やす体質であることは間違いありません。過去のあり方ではなく現在の社会経済・予算・ビル・マンションの建物と設備に向き合い、欠かせない電気・給排水等インフラ設備に問題があれば、対応する。こうした現実に即した地に足のついた取り組みの積み重ねが、所有者個人の、街の、社会の持続を可能にするのです。

持続可能なあり方への理解なしに、見た目のリフォームや好景気向けバリューアップ投資を気軽に口にすれば、それは成金と言われて当然でした。日本も持続が必要な時代です。自立したビル所有者が、建物設備の機能維持を主軸に、限られた修繕資金の配分を考える機会をつくり、持続可能へとシフトを促したく、その考えから、ビルオを設立しました。




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ビルオ概要

会社名 株式会社ビルオ
代表取締役 江本 真弓
事業内容 中小ビル経営コンサルティング ビルオの運営
所在地 東京都渋谷区渋谷2−2−17 3F
設立 2015年11月




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